[摘要] “第三套房不让买了，开发商却不愿退我定金，怎么办？”昨日，新“限购令”实施首日，类似退房纠纷猛增。不过，房管部门明确表示，确因限购带来的退房行为，不算违约，开发商应与买房人协商退款。
>>>业内观点：预售金监管促开发商加快推盘 中小房企资金紧
10月26日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（下称《办法》）出台。规定从12月1日起，北京商品房预售资金应当全部存入专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房企直接收存商品房预售资金。
事实上，商品房预售资金监管政策已在天津、石家庄等地实行。业内专家认为，这将是一个长期的政策，因此开发商应该根据政策逐步调整自己的资金计划及营销策略。
顾云昌：预售金监管将促使开发商加快推盘
北京统计局公布的统计数据显示，今年前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，除金融贷款和自筹资金外，开发商定金及预收款为1020.7亿元，其占比高达25.9%。
“以往有的开发商利用预售资金，拆东墙补西墙，达到囤地捂盘的目的。对于这部分资金使用不规范的开发商来说，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的影响应该会比较大，不排除一些项目为了尽快回笼资金降价销售。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，“《办法》实施以后，必然会紧缩开发商的资金流，将促进开发商加快推盘，防止囤地捂盘和烂尾楼，增加市场的供应，对遏制房价上涨也将起到一定作用。”
聂梅生：开发商的正常开发行为政府依然支持
工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产开发企业的正常开发行为政府依然支持，只是对房企拿预售资金来盲目圈地、一味扩张等行为予以控制，控制开发节奏、资金流向等，完成房地产开发从量到速度的控制方向，保持房地产市场的稳定健康发展。
开发商：开发商面临两难 中小房企资金紧
一位业内人士称，北京的预售资金监管政策并没有管死开发商的资金，而效果体现在监管工程款这一项。如10万平米的建筑面积，2万元/平米的均价，预收款可达到20亿元。以普通住宅3000元-5000元/平米建安成本计算，则有3亿-5亿元资金被监管。“只要把工程款计划报低，则可以减少被监管的资金，增加可自由支配的资金。”但是另一方面，报低工程款则意味着开发商需要缴纳更多的土地增值税。土地增值税是对转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额征税，为了减税，开发商通常会将开发成本报高。
一位开发商透露，工程款占预售资金的30%-40%左右，要做手脚能减少10%-20%，即1亿-2亿元，对于有实力的大开发商来说，意义并不大，毕竟工程款专款专用，开发商是要进行资金投入的。不过，不排除有小开发商资金链紧张，通过此举来拆借。“但这也与土地增值税不冲突。目前预售资金是由建委和银行在监管，而土地增值税是由税务部门在征收，如果两大部门没有联网机制进行信息共享，开发商就可能钻空子的。”
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