[摘要] 1月10日，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税；黄奇帆表示很快就会对外公开正式消息。这表明房地产税收制度改革即将迈出实质性步伐。那么这究竟对楼市能带来怎样的影响呢？本篇在回顾近年房产税政策变化的基础上，对其最新进展和其意义进行了梳理，并测算了不同方式下房产税对地方财政收入和楼市可能带来的影响。
>>>房产税小范围开征 地方政府难以摆脱对土地财政的依赖
由于目前仅有重庆、上海两个城市明确将实行，试点范围何时扩大还有一定的不确定性，因此很难对市场产生普遍影响，但这是完善房产税收制度的必由之路。目前房地产市场出现的各种问题特别是房价上涨过快问题既与城市化背景下各类需求旺盛有关，又与住房相关制度设计不健全有关。房产税试点可视为持有环节税收改革的重要进展，但需注意的是，没有交易环节税费配套政策的陆续跟进，不利于形成合理的税收体制，也不利于房地产市场的平稳健康运行。此外，在开征房产税的同时，若土地招拍挂等相关制度不作出相应调整，也很难动摇目前土地供应体制，反倒可能加大普通居民的住房负担。
在进行房产税规模估算时，我们先假设在范围进行征收，并分两种不同征收方式进行测算。一种是针对高端房、人均面积超过一定面积进行征收；另一种是假设对所有存量住宅进行征收。
2010年年底，城镇住宅建筑总面积约为145.6亿平方米（不考虑过去几年的拆迁量，通过2005年底住宅存量和2006-2010年城镇住宅竣工面积推算）。按照2010年新房均价5000元，房价调整系数为70%，估计当前存量住宅单价在3500元/平方米。2010年年底住宅存量价值为50.9万亿。
2010年年底住宅建筑面积存量约为145.6亿平方米
| 时间 | 城镇住宅建筑面积 | 备注 |
| （亿平方米） | ||
| 2005年 | 107.7 | 为年底存量值，同期房屋建筑面积为164.5亿平方米 |
| 2006年 | 6.3 | 2006-2009年为全年住宅竣工面积 |
| 2007年 | 6.9 | |
| 2008年 | 7.6 | |
| 2009年 | 8.2 | |
| 2010年 | 8.9 | 根据2010年房地产开发企业建设住宅竣工面积6.12亿平方米及2006-2009开发企业建设住宅占城镇住宅整体平均比重70%推算 |
| 2010年底 | 145.6 | 不考虑过去几年的拆迁量，通过2005年底住宅存量和2006-2010年城镇住宅竣工面积推算 |
| 资料来源：住建部“2005年城镇房屋概况统计公报”，国家统计局 | ||
按照一定标准对高端房、人均面积超过一定面积的住宅进行征税的方式下，税基预计在3.1万亿-5.1万亿之间。若对所有存量住宅进行征税，则税基为50.9万亿。
| 指标 | 规模/比值 | 指标 | 规模/比值 | 指标 | 规模/比值 |
| 2009年住宅竣工面积(万平方米) | 57694 | 2009年住宅销售面积(万平方米) | 85294 | 2009年住宅销售额(亿元) | 38157 |
| 别墅、高档公寓 | 2866 | 别墅、高档公寓 | 4579 | 别墅、高档公寓 | 4433 |
| 占比 | 5.00% | 占比 | 5.40% | 占比 | 11.60% |
| 资料来源：中房指数系统测算 | |||||
若只对高端房、人均面积超过一定面积的住宅征税，税基预计在3.1万亿-5.1万亿之间：
| 2010年年底住宅存量价值（万亿） | 50.9 | |
| 税基占比 | 6% | 10% |
| 税基（万亿） | 3.1 | 5.1 |
| 注：住宅存量价值按照2010年新房单价5000元，调整系数70%确定 | ||
在针对高端物业进行征税的情况下，预计针对住宅的房产税规模将不足千亿。即使对所有存量住宅征税、税率为1.5%（高于目前媒体披露的0.4-1%之间）的条件下，一年的房产税将为7600亿元，远远低于2010年土地出让金额2.7万亿的水平（根据国土资源部数据，目前土地出让纯约相当于土地出让总价款的35-40%，即2010年土地出让纯约1万亿元）。若仅针对高端住宅征收房产税，则房产税规模将不足1000亿元。
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