[摘要] 1月10日，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税；黄奇帆表示很快就会对外公开正式消息。这表明房地产税收制度改革即将迈出实质性步伐。那么这究竟对楼市能带来怎样的影响呢？本篇在回顾近年房产税政策变化的基础上，对其最新进展和其意义进行了梳理，并测算了不同方式下房产税对地方财政收入和楼市可能带来的影响。
编者按：近年来，有关房地产持有环节征税的问题得到社会各界普遍关注，特别是在房地产调控政策频出的2010年，物业税/房产税改革的各种说法频出。2011年1月10日，据新华社报道，财政部原则同意重庆开征高档商品房房产税；重庆市长黄奇帆接受中央电视台采访时表示很快就会对外公开正式消息。这表明房地产税收制度改革即将迈出实质性步伐。
那么房产税的开征究竟对楼市能带来怎样的影响呢？本篇在回顾近年房产税政策变化的基础上，对其进展和其意义进行了梳理，并测算了不同方式下房产税对地方财政收入和房地产市场可能带来的影响。
【短期影响】或使房价小幅波动 难使政府摆脱土地财政依赖
开征房产税对房地产业的影响，关键看税基和税率如何设定。从理论上讲，开征房产税主要是增加持有环节税收，就是增加了投资的不确定性。如何考量房产税对房地产业的短期影响，可以主要从两个方面进行：，房产税是否会对投机性需求产生较强的抑制作用，从而有助于房价的平稳；第二，在房产税推行后，房产税的规模有多大，是否有助于摆脱地方政府对于土地财政的依赖。
>>>投资需求强烈 房产税短期或引起房价小幅波动
房产税改革的目的在于引导合理住房消费，调节房产，提高资源利用率，完善税制，优化中央和地方的支出和税收关系，不应过多承担调控房价的功能。房产税改革试点的推出，短期可能会引起试点城市需求和房价的小幅波动。目前媒体披露的试点方案显示，房产税初期仅针对少数大户型高档商品房或新购住房，更不应过度夸大房产税对降低房价的作用。此外，决策部门应特别关注房产税在或部分城市开征前对市场心理的影响（上海在2010年12月底多日成交量超过1000套即与房产税试点仅针对新购住房密切相关），相关部门应做好舆论引导工作，避免市场恐慌行为。
而在当前物价和房价上涨的背景下，投资投机性需求仍然很强烈，房产税在遏制投资性需求、稳定房价方面的作用存在不确定性。
近年来我国房价快速上涨，部分城市涨幅更是惊人。2008年-2010年间，多数重点城市住宅成交均价年复合增长率超过10%，宁波、上海更是超过20%。房产税若在范围内开征，虽然增加了房屋持有成本，仍低于过去数年房价涨幅，对投资房产者获益影响不大。
近年来各大城市住房价快速上涨，居民对未来房价上涨预期仍较强烈
另一方面，目前通胀背景下，房价看涨预期强烈，也难以因为房产税的试点而出现根本性转折。截止到2010年11月，居民实际储蓄利率已经连续10个月为负，11月当月更是下降至-2.6%。从居民的资产配置来看，目前银行储蓄仍然是最主要的金融资产。2009年末中国居民人民币储蓄存款达26.1万亿元，占当年GDP的比重达到77.8%，较2008年提高5.3个百分点。在物价保持在较高水平、实际利率为负或接近零的背景下，房产仍将是对居民颇具吸引力的投资标的，成为居民资产配置中的重要组成部分。通过开征房产税抑制投资性需求，进而稳定房价的现实性并不强。
>>>房产税小范围开征 地方政府难以摆脱对土地财政的依赖
由于目前仅有重庆、上海两个城市明确将实行，试点范围何时扩大还有一定的不确定性，因此很难对市场产生普遍影响，但这是完善房产税收制度的必由之路。目前房地产市场出现的各种问题特别是房价上涨过快问题既与城市化背景下各类需求旺盛有关，又与住房相关制度设计不健全有关。房产税试点可视为持有环节税收改革的重要进展，但需注意的是，没有交易环节税费配套政策的陆续跟进，不利于形成合理的税收体制，也不利于房地产市场的平稳健康运行。此外，在开征房产税的同时，若土地招拍挂等相关制度不作出相应调整，也很难动摇目前土地供应体制，反倒可能加大普通居民的住房负担。
在进行房产税规模估算时，我们先假设在范围进行征收，并分两种不同征收方式进行测算。一种是针对高端房、人均面积超过一定面积进行征收；另一种是假设对所有存量住宅进行征收。
2010年年底，城镇住宅建筑总面积约为145.6亿平方米（不考虑过去几年的拆迁量，通过2005年底住宅存量和2006-2010年城镇住宅竣工面积推算）。按照2010年新房均价5000元，房价调整系数为70%，估计当前存量住宅单价在3500元/平方米。2010年年底住宅存量价值为50.9万亿。
2010年年底住宅建筑面积存量约为145.6亿平方米
| 时间 | 城镇住宅建筑面积 | 备注 |
| （亿平方米） | ||
| 2005年 | 107.7 | 为年底存量值，同期房屋建筑面积为164.5亿平方米 |
| 2006年 | 6.3 | 2006-2009年为全年住宅竣工面积 |
| 2007年 | 6.9 | |
| 2008年 | 7.6 | |
| 2009年 | 8.2 | |
| 2010年 | 8.9 | 根据2010年房地产开发企业建设住宅竣工面积6.12亿平方米及2006-2009开发企业建设住宅占城镇住宅整体平均比重70%推算 |
| 2010年底 | 145.6 | 不考虑过去几年的拆迁量，通过2005年底住宅存量和2006-2010年城镇住宅竣工面积推算 |
| 资料来源：住建部“2005年城镇房屋概况统计公报”，国家统计局 | ||
按照一定标准对高端房、人均面积超过一定面积的住宅进行征税的方式下，税基预计在3.1万亿-5.1万亿之间。若对所有存量住宅进行征税，则税基为50.9万亿。
| 指标 | 规模/比值 | 指标 | 规模/比值 | 指标 | 规模/比值 |
| 2009年住宅竣工面积(万平方米) | 57694 | 2009年住宅销售面积(万平方米) | 85294 | 2009年住宅销售额(亿元) | 38157 |
| 别墅、高档公寓 | 2866 | 别墅、高档公寓 | 4579 | 别墅、高档公寓 | 4433 |
| 占比 | 5.00% | 占比 | 5.40% | 占比 | 11.60% |
| 资料来源：中房指数系统测算 | |||||
若只对高端房、人均面积超过一定面积的住宅征税，税基预计在3.1万亿-5.1万亿之间：
| 2010年年底住宅存量价值（万亿） | 50.9 | |
| 税基占比 | 6% | 10% |
| 税基（万亿） | 3.1 | 5.1 |
| 注：住宅存量价值按照2010年新房单价5000元，调整系数70%确定 | ||
在针对高端物业进行征税的情况下，预计针对住宅的房产税规模将不足千亿。即使对所有存量住宅征税、税率为1.5%（高于目前媒体披露的0.4-1%之间）的条件下，一年的房产税将为7600亿元，远远低于2010年土地出让金额2.7万亿的水平（根据国土资源部数据，目前土地出让纯约相当于土地出让总价款的35-40%，即2010年土地出让纯约1万亿元）。若仅针对高端住宅征收房产税，则房产税规模将不足1000亿元。
数据显示，2010年，土地出让收入占同期地方政府本级收入的比例预计高达71%，较2009年上升26.5个百分点。短期内，房产税的征收很难使地方政府摆脱对于土地财政的依赖。
不同征收形式下城镇房产税规模（仅考虑住宅）
| 税基（万亿） | 假设税率 | 房产税总额（万亿） |
| 3.1（针对6%高档住宅） | 0.50% | 0.02 |
| 0.80% | 0.02 | |
| 1.00% | 0.03 | |
| 1.50% | 0.05 | |
| 5.1（针对10%高档住宅） | 0.50% | 0.03 |
| 0.80% | 0.04 | |
| 1.00% | 0.05 | |
| 1.50% | 0.08 | |
| 50.9（全面征收） | 0.50% | 0.25 |
| 0.80% | 0.41 | |
| 1.00% | 0.51 | |
| 1.50% | 0.76 |
2010年土地出让总价款达2.7万亿，较2009年增长69.4%
（资料来源：国土资源部）
2010年土地出让收入预计约相当于地方政府本级财政收入的71%
（资料来源：财政部、中房指数系统）
【政策比较】 重庆针对高档房 上海针对家庭人均面积
2010年12月26-29日，四天之内，国家总理温家宝、副总理李克强、住建部部长姜维新三位高层领导对房地产市场发表看法，表示继续坚定不移地加强房地产市场调控。在此背景下，有关房产税试点即将正式推出的报道不绝于耳。2011年1月11日，重庆市长黄奇帆公开表示同时即将开征高档商品房房产税，并明确表示同时针对新购和存量住宅。可以预计房产税改革试点已箭在弦上，即将迈出实质一步。
| 时间 | 政策来源 | 关键内容 |
| 2010.12.6 | 重庆市政府 《关于进一步加强房地产市场调控的通知》 | 按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档房房产税的准备工作。 |
| 2011.1.10 | 新华社报道 | “十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。 |
| 2011.1.11 | 重庆市长黄奇帆接受央视采访 | 存量和增量高档房都将征收房产税，很快就会有正式消息发布。 |
| 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 | ||
据悉，重庆、上海的房产税改革试点的方案侧重点不同。重庆房产税征收对象是高档商品房，上海房产税征收对象是家庭人均面积超过一定界限的商品住房，两个城市从不同的角度对房产税改革进行试点，既考虑了试点推出短期的市场影响，又有利于多方面总结经验进行较大范围的推广。
重庆、上海房产税征收方案比较
| 重庆方案 | 上海方案 | |||
| 方案一 | 方案二 | 方案一 | 方案二 | |
| 征收对象 | 增量和存量高档房 单套面积在200平方米以上 价格高于市场均价的3倍 | 高档房建筑面积144平方米以上 多套房建筑面积实施累加制 | 新购住房 人均面积超过70平方米以上 | 存量和增量房 人均面积超过一定水平 |
| 税基 | 当年度市场评估价的70%为基准 并且一年一定。 | 房地产市场价值 | 住房价值 | 住房评估价值 |
| 税率 | 1% | 0.5-1% | 0.5-0.6% | 0.5-0.6% |
| 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 | ||||
【政策演变】2003-2010年房产税等相关政策变化
自2003 年10月中共中央十六届三中全会文件首次提出“物业税”一词开始，对物业税该不该征、何时征、如何征的争论就没有停息过。物业税提出后已在多个城市的模拟评税试点，至今仍没有推出。
2003-2009年物业税相关政策变化
| 日期 | 政策来源 | 关键内容 |
| 2003.1 | 中共中央十六届三中全会 | 明确提出：”实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。之后央行行长周小川在12月的“企业领袖年会“上对物业税概念发表详细见解；建设部副部长刘志峰透露政府正积极考虑征收物业税。 |
| 2004.1.15 | 广东省财政工作会议 | 广东省财政厅厅长刘昆透露，广东有可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。 |
| 2005.2 | 财政部副部长楼继伟透露 | 物业税正在做模拟测算，不久将在国内部分地区试点，首批确定的试点地区包括北京、重庆、深圳。 |
| 2006.1 | 税务总局、财政部批准部分省市 进行物业税“空转“试点 | 从2006年起，财政部和税务总局先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六个省市进行房地产模拟评税试点，俗称物业税（空转）评税试点。 |
| 2007.1.25 | 国税总局下发《2007年税收工作要点》 | 将 “研究物业税方案”纳入2007年的工作范围。 |
| 2007.3 | “两会” | 代表提交的十届人大五次会议审议的财政预算报告草案中，也提及要”研究开征物业税的实施方案”。9月中旬，财政部和国税总局在北京召开了房地产模拟评税扩大试点动员和培训会议。 |
| 2007.1 | 国税总局、财政部 | 财政部和税务总局批准安徽、河南、福建、天津为第二批试点省市，至此，已有10省市进行物业税”空转”运行。 |
| 2009.5.26 | 《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》 | 提出”深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责）。 |
| 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 | ||
2010年，伴随着新一轮房地产调控的展开，房产税取代物业税进入公众视野。2010年4月“国十条”提出，“发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”。2010年5月27日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》指出“深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。”这是政府文件首次提出“房产税改革”。无论名称是“物业税”还是“房产税”，房地产税制改革是必然趋势。2010年9月30日，住建部、国土部、监察部指出，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到”。
2010年房产税改革相关政策
| 时间 | 政策来源 | 关键内容 |
| 2009.5.25 | 国务院批转国家发改委 《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》 | 深化房地产税制改革，研究开征物业税。 |
| 2010.4.17 | 国务院 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 | 发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。 |
| 2010.5.27 | 国务院批转国家发改委 《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》 | 深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。 |
| 2010.9.30 | 住建部、国土资源部、监察部 《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》 | 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。 |
| 2010.12.27 | 财政部部长谢旭人“财政工作会议”讲话 | “十二五”时期财政工作思路，其中提出坚持改革创新，完善财税体制。研究推进房地产税改革，完善财产税制度； |
| 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 | ||
【相关政策】武汉出台限购令 中心区每户限购一套新房
武汉宣布从1月15日起，该市将对中心城区实施限购。武汉市住房保障和房屋管理局统计显示，去年武汉市房地产市场继续保持较快发展，全年商品住房销售均价6184元/平方米，同比上涨17.44%。其中，中心城区商品住房成交均价同比上涨21.57%，高于全市水平。商品住房销售套数11万套，6月份后全市商品住房销量呈不断增长的态势，月均增幅达11.9%。
为切实贯彻好国家关于房地产宏观调控要求，武汉市政府在去年出台的调控措施基础上，于近日印发了《关于进一步加快保障性住房建设加强房地产市场调控稳定住房价格的通知》，再次严格明确了房地产市场调控问责考核制度，提出坚决抑制投资投机性购房需求，武汉市住房保障和房屋管理局14日下发中心城区限购通知。
武汉市住房保障和房屋管理局表示，此调控措施主要考虑该市中心城区商品住房供求关系偏紧，价格上涨较快，而远城区供应较为充足，成交量和价格较为平稳。通过区域性限购合理调节住房需求，抑制投资投机性购房，体现支持自住型和改善型住房需求，尽可能实现商品住房资源的合理配置和理性消费。
有关业内人士认为，武汉限购政策的实施，体现了当地进一步加强房地产市场调控的决心和信心，对引导购房者理性消费，稳定市场预期，促进商品住房价格保持合理水平，将起到积极效果。
据了解，结合限购令抑制投机需求的同时，武汉的新一轮调控措施还包括进一步加大保障性安居工程建设力度，实现2011年保障性住房建设总量在2010年的基础上翻一番。
2011年1月14日，武汉市正式出台了商品住房限购政策。政策规定，自1月15日起，一个家庭限购一套房，非武汉市户籍居民家庭暂停在中心城区购买新建商品房。对此，武汉房地产人士是怎么看待的呢？房天下记者在时间连线了一些业内人士，让我们听听他们的看法。业内人士认为，武汉限购令误杀改善性需求，远城区"被涨价"。
“您认为限购令能起到抑制投资的作用吗？”在此项调查中，51.8%的购房者认为限购令不能起到抑制投资的作用，他们认为投资客自然有其自身的办法，以其他人的名义照样能够投资。而有38.7%的购房者则认为，想购令能够起到抑制投资的作用。
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