[摘要] 在充满变数和猜疑的背后，房产税改革快慢是个博弈的结果，随着十二五规划建议案的提出，这个博弈又平添新变数。
任志强的短信
北京房地产圈流传这样一个故事：某城市传出将出台房产税改革试点的消息，华远集团总裁任志强与此市领导关系很熟，遂发一短信，列举房产税试点改革的约19条难点，请对方给予解答。
房产税改革试点推出的力量博弈主要有两种：开发商和调控的博弈；地方政府和中央政府的博弈。
如上所述，房产税改革推出的主要目的是抑制房价过快上涨。而房价是否继续快速上涨，取决于开发商和政府调控的博弈。
在这场博弈当中，有一个人不得不提：任志强。
10月27日，华远地产总裁任志强在其博客上公布了一封公开信，这封信是他在10月22日中城联盟（主流开发商联盟）的年会上发出的，以任志强等数名房地产老总的名义发给会员们，希望开发商会员们“建立共识，加强自律，促进行业稳定发展”。
在这封信中，一向对房地产唱多的任志强罕见地带头给开发商们解释：房价下滑和市场交易量下降趋势不可逆转，开发商们要认清形势，支持政府宏观调控，了解政府调控市场的苦衷，稳定市场秩序。
这恐怕是开发商们在房产税大棒落下之前，对行业的最后一次用心良苦的动员。
实际上，任志强一向距离调控决策层不远。
2010年4月份，“国十条”出台伊始，任志强就呼吁行业“给政府一个台阶”。无奈的是，房地产行业已高度市场化，不是任何一个人说了算。后来，随着北京等地方政府出台“限购”政策，任志强放弃原来劝说同行们支持调控、主动降价的语调，转而又开始反对个别地方政府出台的并不理性的调控政策。
记者从北京房地产圈听到这样一个故事，可能更好佐证任志强与这轮房地产调控之间微妙的关系：某城市传出将出台房产税改革试点的消息，而任志强与此市领导关系很熟，遂发一短信，列举房产税试点改革的约19条难点，请对方给予解答。
结果不得而知。
不过，从10月27日任志强发布的致同行业的信中可以看出，“房产税改革试点将推出”消息的确不是空穴来风，这如果成行，将给予中国房地产市场一个破坏性影响。
陈志对记者表示，现在很多开发商认准了政府“限购”的政策不可能持续太久，而开发商资金实力又很强，多数就采取了硬扛的态度。
任志强的上述新言论，正是告知这些硬抗的开发商，站在全局的角度想一想，为了房地产行业本应该继续拥有的20年黄金时期，不要再与政府硬扛，避免出现“倾巢之下，难有完卵”的结局。
即使房价不下降，房地产市场也会因为房产税改革而出现需求急剧萎缩、房地产市场大起大落等问题，让一些开发商生存不下去。
但中国有几万家开发商，各自信息不对称，更有个别地方政府保护，并不能充分理解任志强等的良苦用心，至今未见开发商与政府调控博弈有明显胜负之分。
而地方政府和中央政府的博弈则很简单。
重庆、上海等大城市希望开征房产税，以充实地方财政。而“十二五建议”中也提出，未来5年财税体制改革将逐步建立省级政府为主导的财税体制，将一部分税权下放，诸如资源税、房产税等可能成为地方税源的税种，地方政府都很踊跃。
另一方面，地方政府与中央政府就稳定房价的博弈也未结束。地方政府如果开征房产税，而又继续维护地方土地财政利益，并不想稳定房价，就会导致地方房价不但没降，反而可能会继续上涨。
厦门规划局局长赵燕菁对记者表示，目前中国已经形成了土地垄断出让为主的一次财富分配形式，短期内中国又不能改变对土地财政的依赖，此时开征房产税，无疑是对有产者的第二次剥削，会遇到很大的阻力，不亚于拆迁。
除了房产税的技术问题还有什么？
任志强称，如果将中国房屋全部评估一遍，要100年左右，如果上海的房屋全部评估一遍，也要20年。
在任志强发给某市领导的短信当中，就将房产税改革的技术性难题作为了重点。而这些问题，至今也是各界对房产税改革迟疑的原因。
北京地产圈一名资深人士在珠江紫宸山举办的“加息下楼市走向何方”论坛中表示，北京各类房产有30余种，如公务员经济适用房、军队产权房屋、中央产权房屋等，如何解决这些不同产权的房屋征税问题呢？
例如，北京某部委公务员，按照分房政策，以6000元/平方米的价格买了一套经济适用房，但是给予了完全的产权。如果按照面积或者按照评估价值来征收，则周边房价约为2万元/ 平方米，该公务员的工资都不够缴纳房产税。 如果房产税开征从第二套住房开始，那么如果一户家庭拥有两套住房，是按照套开征，还是第二套开征？
任志强称，如果将中国房屋全部评估一遍，要100年左右，如果上海的房屋全部评估一遍，也要20年。
房产税改革的难点就是价值评估问题。目前，大部分地区政府表示要按照评估值征收房产税，如果按照原值进行征收，则没有抑制房价的作用。
陈志表示，有关部门初步的想法是实行片区价格。也就是一片地区实行统一的评估价格进行征收房产税。但是房产所处同一地段，房龄不同，价格相差也甚远。
而以上还仅是简单的技术博弈。
本轮房产税改革试点的一个打击目的还在于通胀和人民币的压力下，大量外资热钱可能涌入中国楼市，由此可能带来资产泡沫的问题。
记者调查了解到，今年6-7月份，受调控影响，大量投资性资金曾经撤离楼市，而8月份开始，随着国内通胀压力加大和人民币的影响，内资和外资再度进入楼市。9月份房价和交易量上涨即是例证。
据媒体报道，深圳一处中国银行办理处，港币兑换人民币业务上升了40%。究其原因是利差。1000港元存在汇丰银行，1年利息只有1.5港元左右，而兑换成人民币存在内地，则有25元的利息。
当然，港币进入内地以后并不会满足于存款，投资楼市和其他理财产品就是选择。而受国内限购政策影响，这些投资性资金并不能多次购买普通住宅，高端别墅项目就成了外资进入内地楼市的。
一般来说，外资进入内地楼市后，喜欢购买独栋别墅这样的产品，这样的产品资金量大，长期有利于。10月份以来，北京市千万级以上的别墅成交上涨了60%，以珠江紫宸山为例，10月份成交10套，环比上涨100%以上，每套总价3000万元以上。
在陈志看来，本轮房产税改革的一个重大技术博弈在于能否将外资“关进楼市”。因此，何时出台房产税，出什么样的房产税，也取决于年底国内楼市变化和通胀压力变化。
目前，决策部门在密切关注外汇进入中国的势头，如果过于凶猛，为了避免楼市调控增加新的复杂性，出台房产税改革试点就是杀手锏。
因此，房产税改革试点推出时机、技术博弈，还有待于年底的新一轮房地产市场博弈变局。
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