[摘要] 3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆举行。
对话研讨：如何获得资本支持，抓住新一轮发展机遇
葛海峰 中指研究院指数研究中心总经理
葛海峰：感谢大家坚持到最后，这一场由我们深圳分院的林总一块来主持。今天参与我们这个话题的应该说很综合，有我们的房地产开发企业，有行业的分析师，也有我们的代理机构，为什么我们有这样的组合，我想在目前的市场环境之下，经过这一天的论坛，我们可能对房地产有一个看法，就是我们依然认为房地产是有机遇的，无论是新一届政府重视的城镇化，还是潜在的改善性的需求，我们肯定认为房地产还有十到二十年的发展的机遇，但是我们可能已经过了依靠土地的增值获得高利润的黄金十年，如何控制好成本，尤其是融资成本，如何获得更好的资本市场的支持，我觉得是成为企业的一个很重要的课题，最近企业融资的信息很多，包括从我们研究看，包括海外融资，超过了六百亿，今年1、2月份的调查的信息。但是资本市场怎么看待我们这个房地产市场？资本市场到底对这个房地产企业有什么样的要求？我觉得我们在座的企业和在座的机构都有一些看法。请郑总先聊一聊。
郑闵刚 东兴证券房地产 首席分析师
郑闵刚：大家好，很高兴参加这个论坛，从资本市场来看的话，我们目前最关注的还是从企业资金流动性，我们认为这个流动性是关注的要素，所以就是说，从投资房地产投资股票，或者是公司做一些信托融资，去选择一些标地投资的话，关注的就是资金的流动性，是否比较通胀，所以就是说，从目前形势下，调控政策已经持续三年，接下来从新一届政府来看的话，调控政策依旧会持续，在这种情况下，保持企业的资金流动是最重要的事情。房地产企业要高周转，企业流动性比较好，从企业来看的话，我认为企业经历了这个阶段，我觉得也是到了一个识时务为俊杰的时候，从内部来讲，企业还是要加强自己的开发项目和适应市场，快速的周转，从融资来讲，加强产品流动，无论在上市公司的话，在股票市场或者企业在资本市场融资的话，可能会得到一些机会。我先讲这些，企业就是注重资产的流动性。
林建晖 中指研究院深圳常务副总经理
林建晖：感谢郑总的发言，我们要加强流动性。下面我们首先有请景瑞地产的许总发表一下看法。
许朝辉 景瑞地产（集团）股份有限公司董事会秘书
许朝辉：今天上午公布了房地产的百强，前几天还看了香港市值的排名，发现这个市值的排名和我们今年做的百强排名差异很大，就说在香港上市的在内地主要看规模，规模比较靠前的企业，但是市值并不是很高，另外就是去年很多房企都在香港发的债，这个债的利率差异很大，的有十几点及，不到四个，这个融资成本差距非常大，一个从总市值，第二从融资的成本，基本可以反映融资市场如何看待这个房地产企业的，市值代表了规模，盈利性、安全性各方面，融资成本基本也代表了盈利性和，就是这些因素，所以我们看，因为我们都是做地产开发的，所以天天在这个企业里面，关心的很多东西，设计、产品，包括工程，如何把销售做好，但是我们发现就是我们作为开发的人，跟资本市场看，一个地产公司角度和结果有时候差异非常大，这不便做一些很具体的点评。还有很多专家都讲到，房地产企业盈利水平是下降的，我觉得每一个项目的毛利率下降是一个正在进行的趋势，现在正在上市的毛利率还在30%以上，我以后就是在20%到25%，他对这个净利润是有要求的，所以现在整个资本房地产行业在资本市场的估值都不是很高，P1也好，P值也好，都不是很高，没有很多科技的因素，也没有想象的空间，毛利率在继续下降的时候，毛利率要求很确定的L1的时候，对房地产开发企业来说，要能够被青睐，更多的在费用上做一些控制，这个费用需要一些管理的内功，像消费费的费率，一块就是融资成本，我刚才讲了融资成本本身巨大差异可能会形成，会为未来造成不同总盈利水平的差异的一个最主要原因，这里会形成很奇怪的负反馈，如果融资成本很高，在资本市场就不会看好，这样就会形成一个不太好的一个状况。所以我想就是对房地产企业资金是永远缺的，但是资本市场也是一个很势力的、逐利的市场，只有自己多练内功。
林建晖 中指研究院深圳常务副总经理
林建晖：非常感谢许总的总结，许总的总结还是房地产企业还要加强自身的内功，在资本市场获得更多的利润。通过这样的话，我们通过更低的融资成本，这样的话，在新一轮中，企业才能做的更快、更强。接下来有请富通地产的张总，富通是根植于深圳的，存在机遇和风险的过程，请张总介绍一下富通在这个阶段新的战略，另外在这个过程中，对资本或者融资层面是怎样考虑的？
林 深圳市富通房地产集团有限公司营销总经理
林：很高兴做一个交流，深圳做了十年多地产开发的企业，我觉得深圳富通地产到今天也有接近17个年头，富通地产这几年其实是向较一些其他企业个人感觉是落后了，特别是从2008年开始，总的销售额增长速度是以前的，2008年的金融危机四万亿的钱投下去，房地产企业反而是因祸得福，连续2008、2009年到现在基本是房地产处于高速发展，那么我们为什么在这时候错失了一些好机会，我觉得走了一些弯路，现在来看，我不想提什么黄金十年、白银十年的这种说法，我觉得作为房地产企业，很核心的还是怎么样去更市场化，更有眼光的去选择进入的城市或者是怎么样去安排自己的战略，刚才我们这个主要的话题是讲的资金，那么实际上房地产也讲到最关键是现金流，如果一个房地产公司的现金流始终是属于非常紧的状态下，可能会错失一些机会，我们就属于这种情况，错过这个机会，资金口一旦卡住，机会成本是很高的。那么这个怎样样来讲，我们感觉这几年可能未来几年会更严重，现在虽然新一轮的机遇在于城镇化，这个城镇化怎么理解，其实不要理解成地产化、房产化、不是房地产为主，我这几年也在管土地拓展拿项目，但实际上跑了很多地方，所有的政府都在跟我们讲故事，我们也在给政府讲故事，到底谁最后套住了谁不好说，这块来讲，首先是城市化在这里面，其实作为一个开发商真正去做这个城市化的投资主体，我觉得是不完全合适的，其实政府是应该走在前面的，很多地方的城市化，政府做了非常大的规划，中国有接近两百七十个城市，两万多个城镇，那么接近大部分的城市，上百个城市，都做了新城市中心的搬迁，都有自己的CBD，都有自己的中央商务区，那么都划有相应的地块，都有相应的各种类型的开发区等着你开发商去拿地，但是这些城市化是在政府指引下，但很多时候很多城市、很多地域是不成熟的，靠民间资本去投，你可能去了那个地方，实际上你的投资汇报周期是非常长的，可能会得不偿失，就要选好一个好的城市。
这几年我们总结，实际上还是要深根一线城市或者二线城市，在你熟悉的城市熟悉的行业拿地，保持一个团队非常稳定，而且每一个项目的定位非常准确，这才能够现金流的快速回流，如果去一些陌生城市，被一些招商招去，那有可能是在特殊情况下，有可能会出现一些自己意想不到的情况。另外一个就是我想的话，这个机遇还是在于对一线城市我们来讲，我觉得机遇是在于深圳讲城市更新，很多地方是在讲叫三旧改造，那么这个城市更新其实反而真正是做了多年的，有资力开发商做精品的好机会，虽然北京、上海、广州一线城市房价很高，你可能不需要动太多脑子，你只要按最快的时间投入市场，可能就卖，但是这个东西，我觉得作为一个开发商来讲，如果你真要有追求，这种一线城市的项目，其实可以做更好。那这一线城市做好了，二线城市、三线城市才会到你这来取经，效仿你，自然就带动了，并不是说两百多个城市，你都要去布局，你如果选不好，你不熟悉，你可能真会掉到坑里，保持一个好的现金流，首先你要选对项目，项目选错，那从一开始就错了，就像穿衣服，扣个扣错了，第二、第三、第四全是错的，首先对进百强开发商，我觉得大多数都是从一线城市起家的，我的想法就是建议聚集深根一线城市，找有发展潜力的城市，不要轻易进一些小城市。
另外一个就是城市化，或者说是城市化过程中，房地产公司的融资，作为上市企业，或者是在香港也好，在A版上市也好，不同点就不在这里说了，但其实现在也有一种融资渠道，国外银行也有分支机构，如果是你公司的品牌，或者你公司的资产规模够大，那么在香港，或者是海外可以做到在国外的，把国内的一些项目可以放到，在国外注册公司以后，把国外的一些项目注资到国外的公司，再通过国内有分支机构的银行通过外往内贷的做法还是能进来一部分钱。现在国外的钱还是比较多的，贷款利率比国内要低的多，这种情况也是一种做法，要建立在你这个企业有一定的资产规模。如果资产规模不够，可能还是需要有几个坎要过，融资这一块，可能不同企业有不同的做法，短期的可能还是可以做一些信托，不能够长期依靠依托来融资。
葛海峰 中指研究院指数研究中心总经理
葛海峰：谢谢张总，张总给我们很多提醒，我们也看到在这轮城市化当中，并不是所有城市都好，选对城市对我们很关键，对于融资的角度来讲，确实就像刚才张总最后讲的，不可能全做信托，合理的这种结构会带来很大的支持，首先也很感谢张总，张总也很辛苦，听说今天从深圳过来非常的辛苦，感谢张总。荣盛应该也是从河北走出的上市公司，应该说这么多年，一直走的很稳健，和我们的百强的情况来看，表现非常优异。我想请荣盛集团的陈总给我们谈一谈荣盛这几年作为一个上市企业，作为一个很稳健的企业，给我们谈一谈您的一些看法。
陈金海 荣盛房地产发展股份有限公司副总经理
陈金海：好，谢谢大家。我是荣盛发展的副总监，今天这个话题，我觉得是感受很多，因为我的主要工作是跟资本市场做交流，荣盛是在纽约所上市，上市五年多，我们取得一个比较好的发展，我们是2007年的8月份融资9个亿。我们通过市值的增加，应该排在第六位，有260亿的市值，为提供提升了很大的空间，过去五年，我们对资本市场的使用是比较充分的，通过对资本的使用，我们2006年做说明书的时候，在这里排名是73位，六年之求，我们到了20位，过去几年我们整个的规模增长非常快，到去年年底的话，我们的总资产是405个亿，这几年的成长性非常好。郑总是专门做行业研究的，这块比较精准。我觉得没有资本市场的支持不可能有荣盛这么快的发展。那么从2009年上市，我们从8月18号之后，对A股的大门就关上了，我认为对我们来说，是一个损失，对于整个资本市场来说是一个损失。地产行业不能拿到钱，不能给一个更好的回报，对整个房地产行业也是一个损失，只有让这些大的优势的地产公司拿到钱，让他们增加土地供应，咱们知道房地产是一个市场，市场只有通过供求关系解决市场的问题，比如像万科比较大的企业，能拿到钱，通过面积的增加能够提供更好的产品，所以这几年房地产利用资本市场道路也是非常坎坷。
大家都知道房地产行业是一个资金密集的产业，需要从资本上拿到成本比较低的资金，从这个角度来说，房地产是需要资本市场。目前来说，过去几年房地产行业有一个非常好的发展，他能够给资本带来一个很好的回报，从这个角度来说，资本是需要房地产行业。我觉得我最近跟好多机构在聊，只要A股的地产公司能够开，你的股值你能再上30%，这是能够产生更好的回报，资本追求回报，资金永远流向回报更高的区域。那么长期关闭这个资本市场的渠道，我觉得后果还是比较严重，首先不能实现资本市场的资源配置的功能，他们有好多是用不出来，没法用，超出了十几个亿，不能用，只能放在银行里面涨利息。我认为造成优质资源的流失，我们都知道，就不说了。有好多大的房地产上市公司，A股的地产，已经在寻找海外的平台，收购的目的是需要把这个做起来，这会导致什么呢？资金要进来，就要把资源流出去，一些优质的项目资源会流出去，我觉得对中国的投资来说是一个损失，因为现在市场毕竟是分割的。所以从这个角度来说，是一个互利的关系，目前来说，我们还看不到A股能够获得资本市场的机会，所以我们希望能够回到资本市场的本源，让市场选择方向，我相信在一个市场化的过程里面，向荣盛以秉承高周转、成本控制和中东部地区管理比较规范和房地产开发企业，能够在城镇化的大背景下，同时希望在这个过程中间能够得到资本支持，能够为中国的城镇化，为中国的购房人群带来更多的回报。谢谢大家。
林建晖 中指研究院深圳常务副总经理
林建晖：谢谢陈总的发言，从开发商的角度做了一个阐述。荣盛本来是上市公司，从资本层面也提到开发企业如何充分利用这个平台获得资本的一些支持。今天我们实际上也来了策划代理的一些企业，下面有请北京金融街房地产顾问有限公司的副总洪炜洁女士给大家分享一下您的看法。
洪炜洁 北京金融街房地产顾问有限公司 副总
洪炜洁：刚才各位专家都讲得非常好了，所以我觉得我是从市场角度考虑这个问题，我们大家可以换一个角度去思考，首先来讲我觉得前面专家也讲了资本是需要回报的，然后在过去的市场里面，房企主要资金市场层面都是由最直接、最原始、最简单的销售市场支持的，就是由最终的用户和投资者的用户共同把这个市场做起来，只要我们营销的条件充分，消费回款正常，企业的产业链是健康的，在严控的市场环境里面，我觉得就是在住宅市场，目前二套首付到了六七成，利率也上调了，所以在投资的环境里面，很多的消费行为是无法释放出来的。我们也在看到一个就是许多的在市场里面的个人投资者民间的资金慢慢在这个阶段也逐渐转向了商业地产，因为商业地产现在目前首付也还是五成，利率也差不多，所以在市场的营销层面，商业地产的获利的故事，我觉得还是可以继续的讲下去。作为房地产开发企业除了公司层面的安排以外，我觉得我们更多的要考虑怎么去重新服务这一类客群，以及相关的配套建设，我觉得前面的专家讲了很多，包括信托、基金等等，多个产品、多渠道的结合，但是我觉得在开发企业里面，我觉得迈出去才是硬道理，才能有一定的回报。谢谢。
林建晖：谢谢洪总的发言，下面有请杜总分享一下您的观点。
杜宏鹏 沈阳联祥地产营销策划有限公司董事总经理
杜宏鹏：各位同仁、媒体朋友大家辛苦，开了一天会，我是最后一个发言的嘉宾，也是最后一个论坛，这个话题是大家最感兴趣的，但是也有点泛，允许我两自我介绍，然后我讲从什么角度跟大家聊聊这个话题。每个人来到这个社会都有使命，土木工程，我的姓氏中有木有土，从北京到上海、到佛山到长沙，直到2003年到了东北沈阳，东北当时是三线城市，我感觉到东北的发展契机，我一直在沈阳耕耘，我姓杜，土木工程，今天在沈阳有一千多人，几乎和沈阳大的企业都在做合作，包括荣盛等等，今天我也是沈阳联祥地产营销策划有限公司董事总经理，我们做了沈阳的猎头公司，现在目前自己也在做一个私募基金，我们也在尝试进入到金融行业，开发一直比较谨慎，我们觉得做金融是坐车的，做实体是拉车的，去年在沈阳布局开发。今天我们的话题什么概念？我刚才认同金融街女士的观点，其实今天聊到金融，聊到房地产，我特别觉得终止这个活动特别重要，中国房地产个问题，为什么许多经济学家和开发商预测都不准确？就是没有在规范化的前提下，没有量化的数据，这就是为什么今天会有争论，2008年我们统计过，160亿，当时统计数据是国家有官方公布，但是大家各个口径不一样。由于这种数据统一口径的问题，导致我们的判断会出现一些偏颇，所以中国房地产需要量化数据，这样才能对行业做分析。
第二个跟工业企业相似，生产、加工、销售、售后服务。房地产开发商业的洗牌，上海洗的更厉害，工程管理慢慢进行规范化，那么房地产企业生存最重要的是什么？金融，第二营销，营销说白了也就是现金流，这两点都说的是资金问题，所以我特别认同荣盛，我们解读这两个企业非常不一样，经过几年的时间，荣盛企业可以进入百强企业，我们发现荣盛的拿地策略非常明显，重点是二三线城市，边远化的土地运转效率非常高，所以我觉得这是营销，是解决融资渠道的个核心重要的环节，因为所有的融资都要还的，出来借钱就要还的。如何打开金融渠道，银行不是不可以贷，银行四三二要硬性条件，很多中小企业做不到，第二点银行还有关系，因为我们也看到很多类似于阶段性的外保内贷，银行建议不缺的时候，还是要做好储备，因为银行不会雪中送炭，只会锦上添花。我们接触的企业非常多，我理解的我们合作的企业，个叫化品牌，像万科。第二叫央企，像中粮，第三区域品牌，第四本土品牌，不同的企业融资的方式渠道应该侧重不同，或者花的精力不同。境外的钱比国内要低很多，最近强两天万科又发一笔债权，月息是九里多，所以境外的话，目前我们也经常跟境外基金沟通，包括摩根通等等，从宏观上来说，他是看空楼市还是看透楼市，只是只增不减，外资有一个心态，只看一二线城市，三四线城市觉得有风险，不会介入。第二商业地产，我感觉最近外资兴趣不高，二线城市的商业地产兴趣不大，主要是租售比的问题，外资大量撤出韩国的市场，低于8%，不动产的可以达到8%，8是一个杠杆是一个结点，如果是8一下，商业地产不好谈。
我就简单说几句国内的信托，信托已经口头叫停了，但最近又重新打开一种趋势，如果是本土企业，我建议大家多关注一下不良资产管理公司，不良资产管理公司进入地产以后，他们是低于信托的，而且他们资金的实力也好，额度也好，这是建议大家广泛关注，既然做一个行业，一定要关注金融的杠杆，这是未来生存的核心。中国21世纪的个十年是房地产的十年，再倒退一个十年是制造业的十年，但下一个十年一定是金融的十年。所以在未来的十年中，不管你是做房地产行业，你肯定需要资本杠杆，或者你做完这个行业拥有了更多资金，你可以去研究金融。抓住未来的趋势，更让我们赢得未来发展的空间，我只是从第三方的角度聊聊我对金融方面的看法。谢谢大家。
葛海峰：谢谢杜总，在会议之前，我们跟银行做了内部的一个交流和沟通，银行也不像大家想象的那么好过，所以我觉得对开发商来讲，我觉得归根到底还是如郑总所说的，要做到高周转，加强流动性，现在品牌企业不断的追求规模，不断的追求快速消化的通道，通过这种方式，获得自身更好的流动性，让资本市场更会亲睐于你，你的融资成本还会下降，利润就会提高，整体就会进入良性的发展阶段，这也是对我们开发企业来讲，可能下一步到底怎么去做，大家心里也都是有自己的算盘，也感谢今天各位嘉宾精彩的演讲，我们这场论坛就到此结束。谢谢大家。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
