[摘要] 3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆举行。
3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆举行。
以下为文字实录：
马骏 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员
【马骏】：各位来宾上午好。今天召开的是百强企业企业家峰会，那么呢，我想就企业发展方面谈一点个人看法。那么在座的各位是中国最的房地产企业的负责人，那么我给大家画了一幅画，那么这艘船就是咱们的房地产企业，那么在座的各位就是这个船上的船长，你们在远航的时候，可能会阳光日丽，也可能风雨交加、也可能会碰到鳄鱼，莫总刚才谈到百强企业淘汰率高达78%，重要原因就是因为我们企业不能适应市场的快速变化。今天我想重点谈一下城镇化的问题，未来我们每年城镇化率将提高5%。我想有以下四点：一个是以人为本，重点是两个问题，一个是要实现建设农民的市民化，第二个问题是消除城市内的二元结构。我想这是大家的感受。第二点是集约资源，第三点就是绿色低碳，自然高效的自然利用，还有建设绿色建筑。第四个特点就是持续发展，这个模式的话，过去是取得了效果，但是我们看到这个模式是不可持续的，那么房价持续上涨带来很多问题，比如说房地产泡沫，这个泡沫会带来市场灾难，房价上涨对于年轻一代也是很大的包袱。那么现在大家认识到，这个模式虽然有一定的作用，但是不可持续，那么未来的话，可能要通过土地户籍投融资制创造模式，未来相信也能创造出新的稳健持续的城市化模式。
城镇化虽然我们要走新型的道路，但是只能模式发生改变，趋势不会发生改变，所以未来十年是我们房地产的机遇期，但是我们认为这个结构会优化。如果我们总结未来新型城镇化道路的话，跟过去的区别就是我们更加强调社会价值或者说经济价值与社会价值相统一，我们看到有一些房地产企业，已经在他的发展过程中提出是不是要创造价值，我想今天我们在座的都是中国最的房地产企业，我想除了过去的经济利益之外，还要创造一个伟大的企业。那么我个人认为，创造伟大的房地产企业，就应该造大众买的起，用的起的房子，我们历史上说福特公司是伟大的企业，为什么？因为他造福了人人买的起的汽车，让汽车走到了千家万户。那么怎么做一个伟大的企业？从其他的产业链看，那么我认为，创新是的途径。同时我们也看到，我们新型城镇化道路也需要一个创新，过去几年，我们在做研究的时候，我们发现中国房地产企业创新，而且涌现出了大量勇于创新的典型，这些创新体现在很多方面，比如说生产创新、包括生产的精细化、住宅产业化，比如说产品创新，比如说产业链创新，一切房地产企业向物业服务延伸，再比如说产业如何创新？有些企业将养老和地产相结合，还有一些企业开展创新模式，沈指导产业合资、外包合作等等。
那么最后我想说一句，中国的城镇化和美国的高科技是21世纪影响发展的大事，大家知道美国的高科技产业影响很大，我想中国的城镇化一定会产生中国伟大的公司。那么这些公司可能就需要在座的各位。好，谢谢大家！
刘洪玉 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长
【刘洪玉】尊敬的各位来宾大家早上好，非常高兴能来召开发布这个研究成果，我今天还是重点就我们百强企业研究过程当中的方法体系演变过程给大家做一个简单的介绍。实际上我们刚才莫总说了从2003年开始研究上市公司，那么所以如果从我们2004年开始扩展到百强企业研究，所以今年是第十次来做这个研究，那么在这个十年发展过程当中，我们实际上一直在对我们的指标体系、评价的方法体系在不断的完善，目的就是要准确的反映房地产行业和百强企业的变化，尽量的要精准一些。
另外实际上希望能够及时的指引行业和百强企业的发展方向。我们十年发展变化，我们一开始就有一个数据，到2003年十亿，但是他要求前三年每年都得是十个亿以上，或者是十万平方米，那么我们这个指标体系的演变，2005年：规模性指标、成长性指标和盈利性指标3个二级指标、14个三级指标，2006年：增加偿债能力指标和社会责任感2个二级指标；2008年：增加运营效率1个二级指标；2009年：将偿债能力指标改为稳健性指标，二级指标增加到6个、三级指标增加到26个；2011年：增加融资能力1个二级指标，二级指标增加到7个、三级指标增加到30个；2012年：二级指标保持7个，三级指标增加到33个。
指标每年都在变，为什么呢？是因为百强企业的目的，与我们的指导原则是密切关联的。我们一是要准确的反映现状，再就是要及时的要对行业的发展做出指引，所以这个2005年的时候，实际上我们就形成了规模性、成长性和盈利性，这三个主要的指标为基础的企业评价的框架。房地产行业发展马副所长说让每个人都买得起房子，这个愿望非常好，但是现实很难达到这一点，但是我们企业实际上也要向这个方向去发展，我们对社会的贡献来改变我们企业经营的社会环境，所以我们增加了两个2006年增加了二级指标，实际上是引导企业提升财务的能力。同时要注重加强社会责任的这方面的履行，从而提升企业的价值，要让企业的口碑、行业的口碑，要不断的改善。2008年我们增加运营效率的指标，这也是和当时的市场环境是相关联的，因为大家都知道，2008年受金融危机的影响，企业的压力非常大，那么所以通过这个指标，我们来揭示企业的运营能力。另外实际上当时还有一个就是怎么去引导企业控制成本，我们说房地产企业最关键是创造价值，创造价值创造出来了，大家往往忽略成本，但实际上在2008年比较复杂的市场环境下，大家发现成本控制，当你挣得到钱的时候，成本压力就非常现实。那么到2009年，我们把偿债能力改为稳健性指标，因为偿债能力只是一个稳健性指标的体现，所以我们更加重视企业稳健和发展潜力的评价，突出企业效益，大家都觉得销售，不希望通过价格的调整来促进销售，那个时候实际上我们也是有这样的一个。那么2010年是当时我们这个行业最复杂的一个时候，当时社会上的说法各种地王，2010年我们以理性成长为主导，不盲目追求高档的原则。到2011年的时候，我们实际上就开始强调融资能力，2012年我们又开始增加了对持有物业指标的考察，那么这个实际上，主要是从企业长期可持续的发展的角度来看这件事。因为实际上就说，单一的销售类的产品，实际上受到市场的周期变化的影响，尤其是我们的政策调控的影响很大，那么这时候企业要慢慢的，尤其是到企业做成一定规模的时候，要有一部分投资，可能要投到持有的物业当中去，然后能够获得稳定的受益。
在早期我们说这个观点的时候，很难接受，开发销售的模式的机会，我用大量的钱全垫到那个地方做长期投资，比较低，大家都不愿意做。但实际上从2011、2012年开始，大家就开始重视这个问题，很多企业在这方面做了一些调整，所以我们今年在评价的过程当中，对于指标体系的这种设计，仍然遵从了我们之前的规模和效益，成长的潜力和稳健性要相互结合。然后盈利能力和社会责任要相互结合，同时我们这个融资能力和我们最终综合实力评价的结果相结合，实际上我们发现这个企业资金的管理的这种能力，在很多时候决定了这个企业的成败，所以我们也把融资能力作为一个非常重要的指标。所以我们在今年的评价方法的改进，实际上我们把今年的指标体系调整是以优化经营稳步进取作为主要的主旨，通过指标适当的调整，进一步的引领企业长期稳健的发展，所以我们对稳健性评价的一些指标，对盈利性评价的指标，我们又重新把成本指标也引进来，引导企业在新的形势下，构筑低成本发展模式，探寻可持续发展道路。所以我们最后形成今年的评价指标体系是由七个二级指标，33个三级指标构成的，我们的数据来源也经过复合和确认。
我们回顾十年的发展，在很多策略的运用上面都是非常成功的，包括多元融资的策略、深入市场的策略，还有在量的下，怎么通过价格的调整，然后促进交易量的增加的策略，还有加速周转，要现金为王的这样一种思想或者叫策略，现在没有哪个企业不重视周转，但是过去大家觉得我这个房子会涨价，大家等的心态比较多，但是现在不是了，提高周转的效率，对我们来说是的选择。另外成本控制的策略，包括一些企业成功的利用了绿色低碳的从技术、产品创新的策略。
那么事实上所有的策略，我们也都针对这些策略做一些相关的研究，比如说我们最近做关于量和价这个问题，或者说开发商的投资的决策，实际上开发商买地，买地之后尽快的开工，开工以后快速建设还是慢慢的建，另外可以销售的时候，我是快销售还是慢销售，实际上都和市场希望周期，按照当前的销售速度，多长时间可以卖光？可以出新，这个指标作为很多企业来决策的一个很重要指标。比如说我生产的吸纳周期，低于多少个月了，我觉得市场需求就来的，我就要赶紧买地，就可以买地了，如果这个市场消化的周期非常长，可能我就要减缓买地的过程，基本上大家是这么一个决策的思路。那么在实际上，我们就做了一个定量的研究，就发现我们国家40个主要城市的平均吸纳周期，就是均衡的吸纳周期就是11到13个月，但是在不同的城市里面也不一样，所以在北京的10个月或者12个月，低于12个月我就可以考虑买地了，但是你要到了上海，可能就不是这个样，上海就是九个月、十个月，就不同的城市是有差异的。这里面是什么呢？基于什么样的前提看这个问题？我的投资到的任何一个市场，我都希望有这个相当的投资回报的水平，所以在不同的城市里面，的水平是一致的，那么这个时候，就是市场的大环境决定了这个城市到均衡的，或者说我们这里边的图上叫条形水平，就是吸纳周期的条形水平是多少？应该是的，不是每个城市都一样的。
另外我们说刚刚马总也讲了，我们面临很多新的市场环境，那么前边我们已经成功的运用了很多的策略，而且通过我们后边理论的研究，成为我们行业规则性的东西，但实际上面临新的环境，我们觉得还非常需要结合企业本身的特点不断的完善。比如说现在房价的快速上涨带来的问题矛盾，和社会各界重视的程度，很难说到底会采取一种什么政策，这个时候我们企业如果就是看销售，房子的价格不断的涨，我觉得房价涨了，地价也在涨，这个时候怎么办呢？行业的风险越来越大，很多企业就在琢磨，我到底是专干这个事，还是要去多元的策略，通过产品和商业模式的创新来抵消或者来应对这个隐忧，这是也是企业面临的风险。
另外就是来自市场竞争和行业发展的这种需要，那么实际上我们企业能够去，比如在拓展区域的时候，没有把纳到一个统一的组合或者是风险管理的大框架下，还是根据感觉，怎么慢慢的对于每个企业形成这样一个投资的感觉策略，综合的风险管理的策略，这个是需要不断努力的方面。第二是可持续发展的要求，城镇化我感觉还是基于土地开发的，但同时要有利于实现我们说的四个化，我们需要寻找综合性的解决方案，所以马所长提到创新，沿着产业链，还是跟其他的产业协同，这个就是给我们更多的挑战，我想我们百强企业肯定有这样的一个能力，不断的应对挑战，做出更加辉煌的业绩。谢谢。
蒋云峰 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组百强项目研究负责人
【蒋云峰】：大家好，今天非常高兴在这里把我们的第十年百强研究成果和大家做个分享，为什么今天非常高兴呢？就是十年辛苦不寻常，我们经过了十年的研究，我们的企业也经过了十年的发展，这十年来宏观调控就像春风一样，层层的对这个市场进行洗礼，但是给我们带了春的讯息和希望，同时也让我们成长，我们的百强企业就是在层层的宏观调控下，取得了下来的业绩。我套用孟子一句话，所以动心忍性，增益其所不能，所以我们要感谢中央的调控政策。
我主要演讲有七个部分，个部分是业绩，我们今年的业绩非常好。我们叫成功践行以价促量举措，销售业绩持续领先。百强企业销售额增速高于6.7个百分点，市场份额提升至29.6%。百强企业全年实现销售总额1.9万亿元，销售面积1.9亿平方米，分别同比增长16.7%和23.8%，高于平均水平6.7个和22个百分点。在增长速度持续提升的同时，百强企业业绩增长显现出两个鲜明特点：一是百强企业整体实力显著增强，百亿规模以上企业持续增加。二是综合实力10企业的领先优势进一步扩大，强者恒强态势持续彰显。以销售额计算，百强企业2012年的市场份额达到29.6%，较上年增加了1.7个百分点，且提升幅度也高于2011年；综合实力10企业的市场份额同比增长1.5个百分点，占百强企业总销售额的38.7%，优势进一步彰显，百强企业在行业整合加速、市场竞争更趋激烈的环境下发挥了主导作用。
推出的两个策略：“随行就市”及时调整销售策略，带动业绩稳定增长；百强企业灵活推盘、以价促量，成功把握市场机遇。2012年销售均价同比降低5.7个百分点。进入市场强势反弹的四季度之后，百强企业加大改善性住房的推盘力度，销售呈现出“量价齐涨”的态势。百强企业紧抓市场主流需求，以刚需户型为推盘主体，“跑量”与“走价”相结合，有力保障全年业绩。“万保中恒”4家标杆企业144平米以下的房屋成交量占比均超过了75%。
从规模来看我们叫有效实施快速周转策略，资产规模质量齐升。百强企业2012年资产规模持续增长，总资产均值为543.0亿元，同比增长21.6%，净资产均值为151.7亿元，同比增长27.7%，增幅高于总资产6.1个百分点，继2009年之后净资产增长速度又一次超过总资产，资产增长质量明显提升。另外百强企业2012年的周转速度提升明显，总资产周转率、存量资产周转率均值分别为0.39、0.52，较上年升高了0.03和0.05，资金使用效率获得明显提升；百强企业2012年年末库存余额同比增长20.4%，增幅低于2011年的一半，存货周转率均值为0.47，存货转化速度加快，在一定程度上缓解了2011年末存货高企的压力。
第三方面就是我们的盈利能力，盈利能力我们的结论是强化管控降低成本费用，有效保障利润空间。在销售回暖和结算规模扩大的带动下，百强企业盈利规模持续提升，营业收入与净利润均值保持稳定增长。2012年，百强企业的营业收入均值为180.2亿元，同比增长37.3%，增速较上年提升了6.7个百分点；净利润均值为25.2亿元，同比增长20.5%，增速较上年小幅回落1.7个百分点。百强企业2012年的总资产率均值与净资产率均值分别为5.8%和19.9%，较上年增加了0.4和0.3个百分点。这主要得益于同期百强企业运营效率的提升，百强企业2012年存货周转率均值较上年增长0.04至0.47，有效保障了企业的盈利质量。与此同时，百强企业2012年成本费用利润率均值却同比下降5.4个百分点至28.1%，整体经营效益面临下行压力。为应对成本费用利润率的大幅下降，百强企业积极加强融资成本控制，实施标准化、规范化的开发方式以实现开源节流，保障了盈利质量。其中，综合实力10企业2012年的成本费用利润率均值仍维持在30%以上，基本与上年持平，这主要得益于其良好的成本费用控制能力。2012年，万科、保利、中海、龙湖四家企业的销售、管理与财务三项费用率均值为5.4%，较上年回落了0.5个百分点，远低于同期百强企业三项期间费用率的均值。
第四方面企业的发展潜力是土地投资聚焦核心城市，新开工量略有缩减。销售面积增速领先行业22个百分点，新开工面积同比下降0.7%。百强企业2012年销售面积增长速度显著高于行业水平，但新开工规模缩减将对未来业绩增长产生一定影响。百强企业全年新开工面积均值为257.6万平方米，同比下降0.7%，但仍明显高于的平均水平。另外土地储备规模增速略有下降，但更加注重土地储备质量，重点布局核心城市。百强企业2012年土地储备规划总建筑面积均值为1083.7万平方米，同比小幅增长3.6%，基本满足其未来三年的开发需求，土地储备总量维持稳定。综合实力10企业2012年在一、二线城市的新增土地储备占比均值高达72.63%，较2010、2011年提升明显，在北京、上海、广州、深圳等核心城市的新增土地储备规模显著加大，其余布局城市则以小规模补充土地为主。
第五方面从稳健性来看，资产负债水平呈现回落，现金流收支趋平衡。资产负债率五年来首度回落，财务安全性有效提升。百强企业2012年继续强化财务管控，资产负债结构得到改善，资产负债率均值较上年下降2.1个百分点，出现五年来的首次回落，剔除预收账款后的有效负债率均值为47.3%，较上年降低1.9个百分点，整体运营更趋稳健。此外，百强企业2012年带息负债比率均值为34.9%，较上年降低1.5个百分点，负债结构更为均衡，实际偿还债务与利息的压力得到了缓解。百强企业的短期偿债水平在2012上下半年呈现了明显的变化。受调控效果显现、债务集中兑付期来临等因素影响，百强企业2012上半年的短期偿债压力凸显。但随着下半年市场回暖，百强企业抓住窗口期快速销售，同时依托多元融资渠道获得充足的资金支持，使全年的债务结构得以及时改观，2012年流动比率均值达到1.98，较上年提升0.04。与此同时，百强企业通过积极去库存，速动比率增长至0.61，增幅超过流动比率，短期偿债能力有所提高。
另外就是我们的现金。投资节奏适时而动，经营现金流由负转正。百强企业2012年采取多种举措有效缓解现金流压力，经营性现金流净额均值由负转正，达到6.2亿元，其中经营性现金净流入的企业超过70%，整体现金流较为充足。随着支出规模的扩大，百强企业仍需警惕快速扩张带来的运营风险：首先，频繁、大规模地购置土地必然造成现金过多消耗和后期开发带来的集中支付压力；其次，2013年国家仍将坚持调控政策不动摇，企业的资金状况可能会受到市场波动及信贷政策影响。在此背景下，百强企业仍需坚守财务安全底线、理性投资，保持健康、良性的运行。
刚才说到发展，现在就说到很重要的一个保证措施，就是融资，我们的融资能力可以看到多元融资、充实资金实力，融资成本优势明显。2012年国家对货币政策进行了适时适度的预调微调，利率与存款准备金率两度下调，但存款准备金率仍处于历史高位，房企整体融资环境仍未见明显改观。在此背景下，百强企业融资优势持续显现，2012年筹资活动现金流入均值为64.8亿元，同比增长22.0%，其中自筹资金均值较上年增长38.4%，内源性融资实力快速提升。海外大规模发债也是百强企业2012年的重要融资选择之一：一方面，部分百强企业充分利用在港上市平台，发行品种多样的债券、票据，2012年共有11家百强房企获得超过300亿元资金注入，发行规模与频次再创新高；另一方面，百强企业在资本市场的议价能力不断增强，融资成本优势凸显。中海、方兴等企业年内发行债券的年利率基本控制在5%以下，龙湖、金地、首创等企业的利率也不超过8%。融资成本的降低不仅有效控制了百强企业财务压力，也较好的保障了其利润率水平。
另外就是我们的企业社会责任，参建保障房设立公益金，全面履行社会责任。作为践行社会责任的行业典范，百强企业2012年不仅继续在政策性住房建设、慈善捐赠及依法纳税等方面表现突出，而且逐步构建了专业化、规范化的社会责任管理平台，为推动社会和谐发展做出了表率。百强企业创新开发理念与融资模式，积极参与保障性住房投资建设，其中首开、保利、万科等企业2012年在北京新增土地中，保障房配建面积占比分别达到63.7%、20.1%和21.6%，为“居者有其屋”做出了积极的贡献。
我们也应该看到我们百强企业取得这么好的业绩，跟我们的代理企业也做出了一些重要的贡献，他们的发展状况又是怎么样的呢？我们主要分析了四条。是顺势而为提升经营业绩，强者更强分化加剧。第二核心业务收入增长显著，围绕主业多元发展，第三节支增效提高盈利水平，净资产率大幅上升，第四加强人才培养和项目储备，保障企业未来均衡发展，第五策划代理百强企业发展路径分析。我们认为未来作为代理企业更好的会选择这么几个路径：围绕主业稳扎稳打，做强做大；第二多元化与跨区域扩张，快速发展；第三发掘专业特色，培养核心竞争力。顺应“一二手融合”大趋势，转型升级迎接挑战。百强企业积极布局二手房业务，“以质换量”微调扩张模式；房地产经纪领先企业适时推进新房代理业务，完善“一二手联动”体系；“一二手融合趋势”不可逆转，策划代理百强企业应提升业务能力，迎接挑战 。
最后，2012年，中央政府继续坚持宏观调控不动摇，受“稳增长”的总体基调与“稳健”的货币政策促进，房地产整体市场表现好于预期，行业继续向理性发展回归。在此背景下，百强企业顺应市场形势，紧抓主流需求，上半年以价促量提前锁定业绩，下半年把握市场机会，加推高端改善型产品，提升盈利能力，在年底拿出了一份靓丽的成绩单；在调控环境下，百强企业更加注重高效运营策略、强化成本管控体系建设；同时通过适度增加优质土地、多渠道融资等举措，为下一步发展储备了充足的资源，持续发展前景可期。
2013年，经历了十多年的快速增长，规模的极限式增长受到越来越多外部环境的影响与资源条件的制约，百强房企将优化布局、优化产品、优化管理，破解资源瓶颈、以实现高质量增长。伴随着百强企业的 “黄金十年”，中国房地产百强企业研究也走过了十年的历程。纵观十年来百强企业综合实力的发展变化过程，我们有充足的理由期待百强企业下一个更辉煌的十年。谢谢大家！
秦虹 住房和城乡建设部政策研究中心主任
【秦虹】：房地产企业今天是百强企业的一个峰会，所以我就想今天要谈企业发展的问题，虽然我们不是做企业的，但是从做研究的角度来看，企业怎么发展呢？还是要基于中国房地产发展的实际，以及未来的政策判断来决定我们房地产企业下一步未来采取什么样的策略进行发展。那么中国房地产目前发展的状况是什么？我觉得现在应该说我们的房地产供应量目前处于一个比较高的水平，到2012年底的时候，住房竣工面积包括商品房，包括各类住房总竣工面积达到12亿平方米，是一个非常大的量。那么人均住房面积是32.9平方米，我们住房改革就是18平方米，过去十几年，我们的住房建设确实盖了很多套房子，住房改善速度特别快，按照第16次普查数据，城镇家庭户有14%住在新房里，住房改善速度从数量是非常高的，而我们供应能力也是不低的。
那么现在的问题是什么？我们还是不平衡的问题，虽然人均住房32.9平方米，但是不同的家庭，不同的人之间，这个数字差距是非常的大，所以我们现在可以说基于市场发展的前提，我们前提是什么？总体水平不低，这个总体水平既包括我们供应的能力的总体水平，也包括现在城镇家庭的人均住房面积和总量，我们的这个水平，我们都不低，这是个现实。第二个现实就是我们现在不是一个短缺的时代，而是一个不平衡的时代。结构性问题很突出的问题，这就是我们市场的现状。那么下一步我们说在这样的市场线现状的判断下，未来的政策趋势怎么判断呢？我认为能够得到一个大致的推动，也就是说我们今后的住房不是一个简单的增加供给，一定是从供给和需求双向管理的一个政策，不是简单的增加供给也不是简单的管理需求，如果只增加供给，不管理需求的话，那么这增加的供给是否会继续供给有能力更多的占有住房的持有住房资源的家庭呢？结果是会继续拉大不平衡，矛盾会更加突出，简单的增加供给不可能。简单的增加需求是不是可以呢？我管理好是不是可以呢？现在也不可以，是因为我们现在每年的新增需求量还是比较大，我们还要在不足的地方加大供应，所以今后的方向一定是供给和需求双向管理，管理的结果是什么呢？结果我认为政策方向的趋向就是一方面继续对新增的投机进行抑制，行政的、经济的对继续对新增的投资进行抑制，第二满足新型城镇化下的新增住房需求。
在这种情况下，企业的对策是什么？我们不是做企业的，我刚才听了很多企业的发言，他们做了非常精细化的一些策略的安排，都非常有参考价值，那么我从宏观的角度来讲，我觉得有四个方面是需要考虑的，要把握趋势研判的谋略，最终要做的是趋势判断，如果企业在对未来的趋势判断出现了错误，你再高明的技巧、管理手段，再高明的营销技巧，也会使你的企业在市场上可能或者在政策面前磨灭，所以我觉得趋势判断是最重要的，那么我们下一步的趋势判断怎么判断？我们拿80%的房地产市场里面占80%的住宅市场而言，我觉得下一步的趋势判断我有三个整体结论：我觉得我们的空间新增住房需求的空间还是比较大的，第二增速是减缓，第三分化是加剧的。
我们空间还比较大是因为我们的新增量比较大。两个主要原因，就是城镇新增需求量还没有减少，我们新增城市人口超过2100万，起步于1996年，这几年实际上城市新增人口的环没有增长，但是量还比较大，这些人随着城市发展的不平衡，主要进入一二三线城市，量比较多，所以带动了需求量比较大，第二是环境对市场比较有利，第三是新增需求，我们在短期还很难看到他，第二即使已有住房，由于改善速度不平衡，所以导致改善需求量还很大，虽然人均住房32.9，但是在城市里面在32.9以下的占到了20%，第三个新增需求在于家庭小型化，导致了城市人口不增加，由于家庭情况的调整，也会导致对住房的增加。我们假定过去十年城镇没有增加这么多人，仅仅是家庭结构的变化，产生了接近10%的需求是在家庭结构变化产生的，所以要看到。比如日本为例来看，他从战后确保到满足家庭，大概经历了二十年的时间。户籍一套房到1989年又过了二十年的时间，它的家庭和住房的套数是1：1.3，也就是说，中国新增需求新建住房的供应，到什么时候才开始萎缩减少呢？就是到城镇的住房套数比家庭户数多20%以上的时候，才能减少。所以空间还是比较大，我们说房地产企业应该还有信心，这个行业我们认为还是有信心的。
第二个就是增速减缓，增速减缓是指过去十年相比，所以我们要有充分的准备。举两个例子，过去十年我们改革红利释放了大量的需求，未来我们不但释放红利，相反我们要建立保障性住房。第二2012年之前，我们所有的调控政策没有对投资投机的需求采取控制措施，我相信未来政府会不断的采取措施。如果大量存在的话，增长有多快，你是很难预计的，当市场上投资和投机需求都被控制住的话，没有不可能，更多的控制住的话，所以对企业来说，谨慎的策略是最重要的。
第三个就是分化加剧，有两个分化，是城市分化。第二是企业分化，对城市分化来说，选择就是最重要的，对企业分化来说，专业化能力是关键。趋势判断最重要，怎么做好趋势判断？我认为是一个选择，对我们来说，下一步的企业投资开发选择最重要，选择选什么？什么样的业态，什么地方投资，选择何时投资，这都是我们下一步需要认真考虑的地方，总而言之从的区域角度来说，希望大家关注网络化城市发展，是我们企业需要关注和注意到的一些投资选择的地域。
除了我们要做好趋势的研判和把握谨慎的投资策略之外，第三个就是要实施多元化的战略，一定要多元化，太单一对企业风险比较大。中国的特点是什么？重要的特点就是大，大就是发展不平衡，多元化利用中国发展的不平衡，我觉得才有利于企业防范风险，我觉得这个多元化应该全方位的理解，应该按照企业不同的实力选择不同的多元化，比如说你是一个足够大的企业，像前十企业，你的多元化选择就很多，我们业态的多元化，城市的多元化等等，如果企业没有那么大的话，地区性的企业也要尽量的多元化。你就是一个很小的企业，就能做单一的项目，我认为在他的项目开发上也要多元化，就是开发住宅，大户型、小户型，刚性需求的都要做一点，通过利用这个市场需求的多元化，利用中国发展的不平衡，以及市场规模巨大的特点来防范我们未来的风险是非常重要的。特别是在住宅市场上有两种需求，是我们十分关注的两个需求，谁最需要房子，第二谁最有能力购房。这两个需求在房地产市场低迷的时候，对房地产支撑是最有利的。
最后对开发企业来说需要储备融资的能力。特别是我们的间接融资取得也比较容易，也对我们开发企业的发展带来很大的支撑，那么未来我们大致可以判断下一步无论是从金融创新改革来讲，还是从未来房地产发展的角度来讲，实际融资一定是我们面临的新课题，也许对很多企业来讲，是一个新的机会，而且直接融资在改革过程中，我们也会面临一些新的局面和形势，房地产企业本来就不应该完全靠直接融资，直接融资对企业来说，会储备这样的一些技能，队伍人才或者我们的一些这方面的合作，对企业未来的发展会占到一个主动的地位。以上我就借这个机会和我们的企业谈谈我们这些大致的看法。仅供大家参考，谢谢大家！
肖金成 国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所所长
【肖金成】：各位媒体、各位来宾，大家下午好。非常高兴和大家交流城镇化的问题，因为城镇化是大家关注的角度，我是15年前开始研究城镇化，那么也有一些体会。所以我想把我的想法跟大家交流一下，各位都是房地产业界的精英人物，我想对城镇化也有很多的理解。那么现在媒体的报道，各个地方政府也在跃跃欲试，那么也会给我们房地产的机会，时间关系，我就讲一些认识问题。这样有助于大家在对房地产的认识，我们国家在新的世纪，那么也应该有一个牵动经济社会发展的主要抓手，通过这个抓手，能够使我们经济社会上一个大台阶，那么谈到城镇化战略，那么如何表述才能够比较准确？我们经过很常时间的研究，得出来一个理念，就是要走有中国特色的城镇化道路，以农民公为主体，以城市群为主要载体，大中小城市和小城镇协调发展，积极稳妥推进城镇化。因为城镇化战略看着简单，实际上我觉得内涵非常的丰富，那么简单的表述，就是这几句。因为有中国特色，一定要抓住有中国特色，所以我们说这几句呢，不知道概括的准确不准确。
那么为什么这几句就是有中国特色的城市化道路？首先我们要认识一下什么是城镇化？城镇化的定义也不是我个人，也不是我们所提出来的，这是从外国传过来的，专利权不属于中国。那么从全世界，这个城镇化，这个概念应该是一致的。那么简单来说，就是农民从农村向城镇转移的过程，所以本质就是农民进城，所以我们很多理解过去认为是土地城镇化，认为把一块地搞了几条路弄几条管道就是城镇化，这个认识不准确。当然城镇化和城市建设有关系，跟我们房地产也有关系，但是仅仅是房地产，仅仅是城市建设，它不是城镇化。咱们看看后边怎么个概念就清楚了。有一点我也跟大家声明一下，城镇化就等于城市化。有一些学者和城镇化和城市化对接起来，认为城镇化就是建设小城镇，有些认为城市化就是建设大城市，这都不准确，都不全面。这两个是相等的关系，就是一回事，只不过是表述不同，所以我说在这里很多学者也发表谈话，发表文章，现在城镇化和城市化不一样，城镇化现在要搞小城镇，这样可以治理大城市病，实际上这些都很偏颇。
那么谈到城镇化，我们就知道城镇化率和城镇化水平，这个大家应该都清楚，我在这里重复一下。实际上这个城镇化率怎么计算？就是城市和城镇人口占总人口的比重就是城镇化率。这个城镇化率就是城镇化水平，所以说我们城市规模的扩大，并不表明我们城市化水平的提高，因为我们没有城市人口增加，那么你规模搞的再大，也不能提高。所以说城镇化就是人的城镇化，不是别的城镇化。那么为什么我们对城镇化这么重视？为什么这么简单的一个指标世界银行的报告，每年都会对每个国家的城镇化都有一个统计，我们国家统计局对每个省、每个市也都有统计，什么原因？这个指标到底有什么意义？实际上我就这一句，城镇化水平是现代化的标志。因为城镇化水平越高，城镇化率越高，表明你现代化水平越高，咱们世界两百个国家，那么发达国家的城镇化水平都很高，而落后国家的城镇化水平都很低，所以我们说用这个指标可以对国与国之间进行比较，对区域和区域之间、对于地区和地区之间是可以进行横向比较的，其他指标很难比较。那么我们国家为什么要推进城镇化？它有什么意义呢？在这里呢，我说三条，实际上不止这一条，时间关系我可以拿出七八条，但是从现实来讲，这三表是对我们现实来讲，确实有重大的意义。
个是有利于统筹城乡发展，我们说中国城乡差距过大，根本原因是什么？根本原因就是农村人口过大，所以这个差距不可能不大，那么减少了农村人口，就有利用缩小城乡的差距。
第二条有利于促进区域的协调发展，那么我们说东部、中部、西部，三大地带区域差距很大，沿海地区比较发达，西部地区比较落后，尽管我们进行了十年的西部大开发，我们说区域的差距在缩小，我们说扩大的幅度在缩小，那么这个差距还是很大，那么什么原因？实际上我们分析来分析去，就在中西部地区，有很多人生活在不适宜人类居住的地方，尽管我们采取了很多的扶贫措施，我们中央政府做了很大的投入，但是在那些地方是很难摆脱贫困的，他们只有走出大山，走出这些不适宜人类居住的地方，到适宜人类居住的地方，这个区域差异才能够缩小，他们才能够彻底的根本的解决贫困。所以说城镇化，他出来到哪去呢？走出大山，走到哪去？走到城市去，这就有利于缩小区域的差距。
第三个有利于建立扩大消费需求的长效机制。我们说我们真正的经济增长要扩大消费需求，因为三驾马车，投资、出口、消费，投资实际上长期以来都是靠投资这一驾马车，但是这个投资可能导致产能过剩，市场经济不怕短缺，就怕过剩。这几年出口受到了美国金融危机、受到了欧债危机，将有半数的农村人口消费上不来，不仅它的收入水平，而且消费结构和城市有很大的差异。我们要想扩大消费，要想建立消费的长效机制就是要减少人口，减少农村人口，增加城市人口，说到这里大家就很担忧，那么农村人口到城市就能扩大消费吗？那么城里人能承担的起吗？我们可能划很多个问号，我给大家一个数据，大家可能会有所理解。这是2010年的数据，看看我们的产业与人口结构，农业占GDP比重是10.1%，就是实际上四分之一多一点，我们农业的GDP，但是农业的劳动力是多少呢？是36.7%，也就是说，我们用了，36.7%的劳动者创造了十分之一的社会财富，那么这个十分之一多少人来分配呢？是50.32%，当然我们2012年我们的城镇化率已经到了52.57%，我这个是2010年的数据，我还没有修改，那么将近半数人口分享着十分之一的GDP，我们农民能进入小康呢？能走向富裕吗？那么我们能扩大社会需求吗？所以很显然不能，所以我们要想推进经济社会的发展，要想扩大消费需求，让全中国人都过上好日子，那就得让他们增加城市人口，减少农村人口，因为农业不可能在养活这么多人，或者不能让这些人富裕起来，这就是结论。
所以我们十八大报告也是对这个提出了新兴工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，实行四化同步的举措，也就是说我们现在还是不同步的。如果同步了，我们报告里不用写这么多了，因为我们不同步，所以我们要同步，贯彻落实十八大报告就要同步，现在是城镇化严重的滞后于工业化，城镇化是52.57%，仅仅和世界的平均水平在一条线上，大家知道我们的工业化水平应该是比较高的，我们已经可以为全世界制造工业品，我们的产品销到了全世界，但是我们的城镇化水平基本上和世界平均水平来看，很显然不符合工业制造国家的标准。同时2012年中国和欧盟签署了城镇化伙伴关系的宣言，那么提出了我们的城镇化蕴含着极大的发展空间和市场潜力，同时也面临着巨大的挑战。那么在中央经济工作会议上，那么提出了新型城镇化的问题，什么是新型城镇化？实际上，大家认识不一致，所以很多学者也给新型城镇化招了很多东西，所以新型城镇化，怎么叫新型？实际上认识也不是很一致。中央经济工作会议上有这么八个字，叫集约、智能、绿色、低碳，我看不像是新型城镇化，但是不管怎么说，我们未来的城市建设要走集约的、智能的、绿色的、低碳的，这样一个城市建设的一个趋向。所以集约为什么放在最前面，那就说明我们现在不太集约，我感觉到很粗放。大家都学美国，所以我们很多城市有点像美国，但要知道，美国的学者对于美国的城市建设是暂时的，所以他们提出来精英增长，为什么提出精英增长？那就意味着以前的增长是傻增长，人家认为很傻，我们去学，粗放不仅浪费土地，而且是不低碳的，把城市搞的空空荡荡，所以美国是建在汽车轮子上的城市，没有汽车很多活动搞不了，美国人还是有条件的，中国没有这个条件，中国人如果建成美国那个样子，我们的汽车恐怕还要涨价。不仅要涨价，恐怕有很多车是开不了的，因为没有那么多油可供你烧，所以我们一定要集约、低碳，这个问题就留给我们在座的，我是外行。
我谈谈城镇化的目标，我们经过反复的测算，经过很多次的讨论，那么这个基本上也达成了共识，那么中国的城镇化水平到2030年有可能超过70%，现在是52%多，还有到2030年十八点，每年一个点，每年要增加一个点，增加一个点意味着什么呢？意味每年要增加城市人口一千四百万，那么到那个时候，中国的人口超过十亿，十亿和现在比较，就要转移农村人口三亿以上，所以大家注意三亿以上，这三个亿比美国一个国家的人口都多，我们在不到二十年的时间里，要把一个相当于美国的人口转移掉，我想这个对中国政府是一个严峻的挑战。咱们知道自己搬一家一户很不容易，搬房子还不如买房子，买房子更费劲。三亿一户三口，就算一亿户，一亿套房子，不到二十年的时间建起来，进城总得有房子住，这是少不了的。所以我说你要在未来不到二十年的时间建这么多的房子，这是个大问题。但是我说了，这是给中国巨大的机遇，我们未来有事干。我在德国的一个论坛上讲过，在国际论坛上我也讲过，我说美国，欧洲很多国家，包括日本，的问题是没有事干，所以很多国家在没事找事，有一个成语叫无事生非，我们中国人有很多事干，所以这就是我们的前提所在，这就是给中国的机遇，我们不要发愁，因为我们要建很多房子，修很多的路，我们的城市规模确实在扩大，你不扩大不行，不扩大人住哪去？当然与城镇化有关的问题很多，这些问题解决了，我们的城镇化才能推进，我们的城市建设才能够顺利的或者健康的向前发展，所以这四个问题，是中央领导考虑问题，是各地地方政策在考虑的问题。也就是说钱从哪里来，人往哪里去，耕地怎么保，城市怎么建。
有一次我跟金融界的人说，钱从哪里来，实际上过去要是上世纪80年代，这个缺少困扰中国的大问题，现在我认为不是问题，我们在座的有很丰富的经验，仅仅金融界还不行，在座的，我觉得在这方面经过了二十多年的打拼，这方面应该很丰富，我觉得不成问题。第二人往哪里去？这是我的单位长期研究的问题，从1996年开始，我个人也在研究这个问题，我在此之前研究钱从哪里来，因为我在1997年以前，我在搞投资业务，我是财政金融投资，后15年我一直研究人往哪里去，三亿人往哪里去，这确实值得研究。第三个耕地怎么保？城市规模要扩大，肯定要占用耕地，而且耕地占用的不少，那么我们的十八亿的红线能不能扛住？现在都想突破这个红线，我们的粮食有没有保障，这确实是一个战略问题，我们13亿人，将来我有15亿人，那么吃饭问题，这不是个小问题，所以城市规模扩大的同时，一定要减少农村的建设用地，从我们的领域来看，因为在农村的建设用地，人均建设用地远远超过城市人口的人均建设用地，所以如果说，农村建设用地减少，我们就可以保证的耕地不减少，关键是采取什么样的政策。第四城市怎么建，我们不能走美国的路。
十二大报告已经写的很明白，就是以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展，我们将来的城市建设是要大中小城市和小城镇的协调发展，经过我们的研究，这个在城市群里是可以实现大中小城市和小城镇的协调发展的。那么本来还有一个问题，我就给大家过一下，有一个概念就行了。就是我们的城市群，现在已经成为城镇化的主要载体，比如说我们现在已经形成了十大城市群，可能有唐三角、珠三角、关东等等十大城市群，现在存在了三分之一的人口，他们用十分之一的土地面积创造了三分之二的GDP，这就是十大城市群。未来我们还会形成新的城市群，我们将有六个城市群会逐步形成。个是以长株潭为中心的湘东城市群，以合肥为中心的江淮城市群，以长春、吉林为中心的吉中城市群，以哈尔滨为中心的黑南部城市群，以男青为衷心的北部湾城市群，以乌鲁木齐为中心的北山城市群。
所以我们的远景展望，我们不仅形成16大城市群，我们在未来还会形成五个城市群，比如说泛长三角、泛珠三角、中部和东北，泛渤海，他们有可能成为的城市群，这就是我们一个未来城镇化推进过程中，我们新的城市的形态。好，时间关系，我就讲到这里，谢谢大家。
向松祚 中国农业银行总行总行首席经济学家
【向松祚】：大家下午好。我今天跟大家讲三个问题作为一个农业银行的首席经济学家，天天观察这个问题怎么还不懂呢？也许我确实太蠢，但是我确实不懂，所以我来讲这个话题，个问题，中国到底有多少房子？我们中国房地产住宅的存量是120亿平方米，这是一个数据。第二个数据是220亿平方米，第三个数据是一位年近七十的老经济学家非常严肃的带着批评的口气跟我讲的，说你知不知道中国现在住宅的面积早已 过三百亿平方米了，所以我不懂了。所以为什么我要请教百强的房地产老总，大家对这个问题应该有直接的认识，究竟有多少，我们连这个最基本的家底，我们搞不清楚，如果说我们的房子只有120亿平方米，那这个发展空间至少还有四五十亿上百亿平米，大家还有很多事情可做。如果说我们的房地产已经有220亿平方米大家可盖的房子已经非常少了，如果按照老先生讲的中国的住宅面积，不包括写字楼，已 过三百亿平方米，各位朋友不用再盖房子了。我非常困惑，根据我们住建部前两年发布的数据，说中国的房子已经达到86%，我们要覆盖的保障房人群需要多少呢？需要1.8亿套，我希望你们告诉我，中国到底有多少房子，凡是身边的人，几乎每个人都有两套以上的房子，我们的很多稍微有一点钱的公务员，一问至少是两套、三套房，甚至有的有十几套、几十套，所以我想这是一个非常麻烦的一个问题，今天我们开这个高峰论坛，请这么多企业家朋友来，我想各位朋友能不能给我一个准确答案，中国到底有多少房子？我们的存量超过两百亿平米，甚至三百亿平米，我想这个问题非常麻烦，当然有人讲说，你要考虑到中国的住房只能管三十年，三十年以前，三十年以前盖的房子全部都要倒掉，要重建。有的规定说中国的房子只能管50年。我觉得这是世界上最荒唐的规定，为什么一个房子盖完之后只会管五十年呢？所以有很多城市，我想再过一百年，这个工地也消沉不了，我们湖北武汉老家副市长告诉我，如果有这样的规定，这样的规定很愚蠢，我很难理解，谁能够告诉我，我觉得这是一个问题，因为这个问题决定了未来整个房地产市场的走向，这是个问题，我要提出来，我个人的判断，我判断一些数据，我认为我们现在购房的成量，我的研究是非常不全面的，但是我的感觉上，或者我看到的一些数据，综合起来看，各种进行比对来看，我得出一个基本的看法，不是一个结论，因为这个事情我没有结论，我认为中国住房的成量确实超过了官方公布的数据。这是不是我们中国房地产市场发展未来的一个巨大的隐患呢？我不知道
是220亿还是三百亿，甚至超过三百亿平米，这是个问题，我觉得我们需要回答，如果我们连这么一个最基本的问题，我们都不能回答的，我们的国家总理都是糊涂蛋。当然这也是中国的国情，比如说地方债，地方融资平台到底有多少呢？搞不清楚。我想这是非常困惑的问题，我也希望中指研究院能够给我们一个准确的答案。
第二个问题就是中国房地产市场究竟有没有泡沫？这个问题我相信在座的各位企业家可能可能都是反对的，没有泡沫，有没有泡沫，这几年争议非常厉害。张五常有一篇非常有趣的文章，有时候我们在一起聊天，谈到房地产的泡沫，他写一篇文章，他告诉我一个题目，说中国的房地产泡沫是钢筋水泥做的。这个话很有意思，中国到底有没有泡沫，你可以理解是有泡沫，但是泡沫一时半会破灭不了，但是我们张教授说，房地产的泡沫是钢筋水泥做的，起码一时半会破灭不了，几十以前我就说，中国房地产市场存在非常严重的泡沫，当然今天是各位专家得出的结论。房价的增长的幅度与GDP增长幅度相比，与其他资产价格相比较，第三个指标是所谓的房价与家庭收入的比例，这个大家都知道，你们比我清楚很多，海外一般是六到八倍，中国在我老家的城市，我也做过一些调查，基本都超过20倍，至少在15倍，我们老家人均收入是两万到五万，但是一个房子起码要30按，中国的房价出了问题，房价上涨过快，中央得出这个结论也不是空穴来风，中国的决策人员肯定比我们聪明一万倍，防止房价的过快上涨，我相信他们相信是中国房地产有泡沫，但是泡沫为什么没有破灭呢？什么时候破灭？或者能不能破灭？最近万科的董事长王石接受一个长篇的采访，中国房地产现在存在非常严重的泡沫，迟早要破灭。那么我们想中国房地产的泡沫表现形式是什么？单纯看这个房价快速的上涨，他上涨的幅度超过了GDP增长幅度，甚至超过了财政收入的增长幅度，是不是就是泡沫？有人讲中国的情况不能用西方的指标来看，我也同意。但是另外还有一个非常惊人的数据，在座各位企业家，你们经常到国外考察，我也经常到国外，中国的房子比国外贵，而且不是贵一点，贵很多。中国房价，北上广的城市都比旧金山、纽约贵，这怎么解释？
我个人的观察，中国的房地产市场确实存在着泡沫，五是平均而言存在着泡沫，有些地方的泡沫非常的严重，那么我这个观察对不对？大家可以骂，可以批评，王石就讲了，不能再谈房地产了，说正说负、说左说右都要骂你，骂归骂，但是问题要回答，有没有泡沫？这个泡沫的表现形式是什么？我想中央为什么要出这么严格的措施呢？那么房地产为什么这些年价格会上涨的如此之快？我个人认为有两个理由，与我今天讲的话题是最紧密的关系，有两个最重要的推动力量，我们中国城镇化进程，住房需求、改善需求等等，但是我想有两个理由是重要的，一个是我们从2005年开始人民币的单边的预期，跟我们的房地产有什么关系呢？我个人认为2005年开始形成的人民币单边的预期，不仅改变了货币政策的走向，而且改变了人民对中国资产市场的预期，而且中国的资产市场非常的狭窄，就像周小川先生讲的一样，赤字太小，这个问题时间关系不展开讲。第二个问题就是我们这些年的货币政策过度宽松，作为银行的首席经济学家讲这个话不太合适，但是我们客观的承认，中国过去五六年，尤其2008年以后，我们货币政策的宽松是的。我们银行的信贷资产现在已经突破70万个亿，M2是GDP的200%，这个东西不是表明我们的货币政策过度宽松吗？过度宽松货币政策造成价格全面飞涨，中国所有东西都抄过一遍了，从珠宝黄金首饰，当然房地产更不例外，所以中国的房地产为什么会出现泡沫呢？这个原因在什么？这是符合世界普遍的规律，有人讲说你们这个研究经济学家没有一个明确的结论，东说一套，西说一套，但是我想经济学家也不一定比大家都蠢，经济学家不一定比大家聪明，还有经济学诺贝尔奖，难道就没有一点真知灼见？就是CPI的价格上涨，只能反映通胀的一小部分，更重要的是资本的膨胀，这是一个非常严重的大问题。而且也对中国的经济造成了极大的伤害，现在我们正在吃这个苦头，有人讲中国很多产能过剩，我们房地产有没有产能过剩？又回到个问题，说中国所有的产业都产能过剩，房地产没有产能过剩呢？中国的很多产业就是被货币扩张撑死的，光复的每一个企业都是数十亿、数百亿的规模，不是撑死了吗？我们的钢铁、水泥、电能，所有的产业去看，基本上都是负债极高的，我们银行的日子也不好过，很多人骂银行，比如说银行傻，为什么要贷款？我说不是银行傻，集体疯狂的时候，你不疯狂你才傻呢。所以这个问题就是第二个我们中国房地产的泡沫是怎么形成的？未来货币政策被迫要转向的话，人们的预期会不会改变呢？
张教授将的是钢筋水泥做成的，钢筋水泥也有很多倒塌的。第二个问题中国房地产有没有泡沫，泡沫严不严重。
第三个问题房地产的调控到底是应该遏制需求还是应该调节供给？我非常坦率的讲，国五条这个事出来，也没有想清楚，但是我们这个问题是不是想清楚？你理解经济学家你就看供给和需求，我们过去房地产这几年调控，我认为大体上都是在遏制需求，从遏制需求这个角度出手，这个宏观调控的政策，我不能说没有效果，但是这个效果是极其有限。而且往往适得其反，所以我们现在的问题，当然我们需要遏制，需要调解，但是作为国家的调控政策遏制为主还是调节供给为主？如果还需要的话，增加增量，还是我们遏制需求和增加供给二者并重？当然我们理论上讲二者并重，但是我判断应该我认为应该以调控供给为主，我认为我们这几年的调控政策是需要进行调整，我们的住建部长已经发了毒誓了，今年的房价必降，剩下的三分之一的投放是不是也要必降，我看有点悬。调控供给有两条非常重要，一条政策就是确实我们应该研究扩大房产税的试点，不能把那个房子攥在手里面，这是社会资源的巨大浪费。老百姓愿意买房储蓄，无可厚非，这是他的需求。我记得我参加很多这样的政策研讨会，我说你这个东西，比如房地产有需求，你要打击他，房地产的投资和投机，二者之间有什么区别吗？没有什么区别，我可以有无数中的方式。从理论上很难去反对投机需求，但是今天我想如果回到个问题，如果中国的房地产的存量确实已经相当大，至少存在结构性供需不平衡的时候，应该着重转向调节供给，让大家把房子都拿出来，不要继续等着。比如说我们的房姐、房妹几十套房子空在这，我都住了十几年了，好多房子空在这，没人住，这是事实摆在那。这个东西很麻烦，中国这样的现象有多少呢？这不是资源的浪费吗？一个人把所有的房子都买了，空在这，不让大家住，他成为世界巨富有什么意义呢？所以我们的房地产政策是需要改变，所以个政策是必须要坚持房地产税扩大的试点。
第二个政策就是与我们信贷政策有关，差别化的信贷政策应该成为一个长期的政策，客观来讲，在房地产狂欢的时代，我们非常愿意给房地产贷款的，房地产贷款不良率是很低的，这几年大家都讨论银行不良贷款说要大幅度上升，要麻烦、完蛋，我写了一个报告，装模装样，我写了一个模型，通过我这个模型证明，我说中国银行的不良贷款主要来自于产业，目前为止我这个结论是对的，目前为止，房地产并没有出现大麻烦，地方融资平台也没有出现大麻烦，都是产业出了大麻烦，但是不能因为我们愿意或者喜欢跟房地产贷款，我们就要大规模的向房地产贷款，所以信贷的差别化的政策，我的理解中央也是这个意思，差别化的政策有多种形式，除了我们以前讲的首套房利率有优惠，首付可以低一点，第二套原则上不能优惠。对于房地产商的贷款现在继续收紧，所以差别化的信贷政策是一个长期的政策。所以我想这三个问题，我今天提出这三个问题我的答案可能是全错，但也可能对一点点，我衷心的希望我们峰会的各位企业家，我认为这三个问题是我们整个房地产面对最基本的问题，如果最基本的问题都没有明确的回答，我们所有的政策，不是要打偏就可能完全失去方向，所以我衷心的希望各位峰会企业家朋友，你们教我真相，我们共同期待。谢谢各位。
黄瑜 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任
【黄瑜】：今天上午对我们过去十年做的业绩做了一个表彰，今天上午马所长也好，杨锐都提到了世界的著名经济学家都在讲，未来有两大机会，一是美国的高科技，二是中国的城镇化。我们今天下午安排的个大话题来讨论城镇化。那么我们请到了肖所长介绍什么是城镇化，因为他也是我们国家研究城镇化的一个老专家，那么在中国的城镇化里面，他到底从国家的角度，他的目标是什么？他的战略布局是什么？然后以及未来可能酝酿的机会也是需要大家去体会。刚才我们这些企业家又从企业实际的角度上，然后对这个新型城镇化一个理解和判断，也在思考未来面临的一些机会。通过这个有一个感觉，确确实实，无论城镇化现在来提这个题，大家都很关注，因为关系到我们未来，关系到未来我们是否能把握这个机会，同时通过大家探讨这个过程，我又发现，确实很多东西大家都是比较模糊，也希望我们今天下午的规模稍小一点的，但是又能够让大家冷静一点的会场，让他们的观点给大家一些启发。
下面我就想用一些数字看看我们数来十年的市场机会和以及所面临的风险的分析。那么这是我们跟研究中心十年以前做了一个中长期动态模型，获得了华夏科学技术奖，用这个模型对过去的房地产市场进行了系统总结，同时对未来的房地产进行一个预判。每年的时候都会用年初对来年的市场进行预判，2013年的市场肯定会好于2012年的市场，可能大家实际的感受也是这样的，我们用这个模型，同时也对未来十年房地产市场的市场空间和总量也进行了一个预测。那么通过我们这个模型，我们认为2020年末我们住宅的销售面积会达到13亿平方米，开发投资额会达到10.7万亿，新开工面积约17.2亿平方米，从需求的分解上，城镇的人口大概有50亿平方米，那么改善性需求会是50亿平方米，还有一个就是房屋的自然折旧，又要拆迁，又要重新在建，大概有60亿平方米，这个总量应该是未来十年的测算是160亿平方米，商品住房是120亿平方米，未来几年平均的增速我们销售的面积的增速在未来十年间是5%左右，这个相对以我们2010年之前的5%增速是大幅下降。因为有了市场需求的总量，我们同时也对现有的市场供应的情况也进行了系统的数量的总结，那么我们把过去三年间，2010到2012年国土资源部加大了土地供应，相当于2005年到2009年均值增长80%，新开面积有13.6亿平米，较2000到2009年增长1.4倍，明显高于同期竣工面积，每年约有六亿平米以上未竣工，至2012年未累计超过30亿平米。另据国土资源部公布，目前已供应但未开工的住宅用地约10.5万公顷。
这个数字我们算完之后，按目前的在建的或者一定供地的全部建成，不考虑未来新推土地，总建筑面积将达到54.5亿平方米，与之前两年竣工面积合计，考虑城镇人口增加，人均住房面积增加约9.2平米，而在2010年未已有30.3平米，则潜在的人均住房面积已接近40平米，与日本、法国等发达国家城镇化率70%左右的水平接近，预计2015年中国城镇化率为56%，超前消费的现象较为明显。今天因为我跟几位做经济的，然后有做一个交流，包括今天农行的首席经济学家也在说这个问题，其实人的发展，就是说可能没住大房子的时候特想住大房子，住上大房子了也会做一些回归。所以从面积的现象来看的话，大家可能觉得人均40平米也不够，所以那样的话，按照面积和城镇化率的对比来分析，我们确实存在超前消费的现象。
不同的城市我们再来看看这个数字，我们还是用2010年国家统计局数，人均30平方米计算。三线城市人均大概是36平方，我们按刚才已经测算的九点几平方，我们分到一二三线城市，做一个累计，到2015年的时候，我们到一二三线分别是36平米、44平米、49平米。我们把重点的城市做一个罗列，鄂尔多斯人均会达到60多平方，江苏的南通57平米，呼和浩特50平米，这也是市场中的潜在供应量的状况。我们再看一下商业地产，我们这一次为了适应整个房地产发展的需要，我们做商业地产的可能看到，刚才的亿丰等都是做的不错的，还有做产业园区的一些企业，在行业里做的风生水起，像长虹置业等等。按商业地产的测算，我们大概算了一下，2000年的时候，竣工面积大概9.8亿，最终2010年到2012年三年的年均的平均水平相对之前也是增长了80%，同气新开工面积由此前年均9200万平米上升至2.51亿平米，增长1.7倍，与住宅市场类似，今年大批项目新开工，累积优7亿平米未竣工。若转为实际供应，不考虑拆迁，我国人均商业地产面积将接近2.5平米，与国际水平接近，若近规模以上零售商业1到1.2平米，考虑中小规模商业和办公约为2到3平米。
到2010年的时候是一二三线商业地产面积分别为1.3、0.9、1.1平米，到2015年的时候，我们的商业面积主要城市一线城市大概能到3.4平均水平，二线城市平均到4.9，三线城市5.6，这是非常可怕的。鄂尔多斯的话，能够人均到15.8，这里面累计了一些办公楼的数字，这个数字你要计算的话，过剩的现象比我们住宅，特别在有些城市住宅现象更为明显。我刚才用简单数字分析了一下市场空间存在，那么我们确确实实风险也存在，并不是说哪都有机会，只要是我去做，就能够赚钱。
但是事实我们要承认，确实城镇化会给我们带来巨大的机会，从过去的十几年发展中大家都已经切身的体会到，我们到2012年我们的住宅商品房到6.4万亿，那么相当于我们之前1998年的时候增长了24.6倍，投资额也有所增长。那么钱呢，说实在的，有一点是不可否认的，我们的房地产包括最近做的模型，对过去的房地产市场总结过程当中我们发现，2009年大量的发货币，对我们推高房价发挥了重要的作用，如果说有时候我们在分析各类因素的影响之后，你会发现的原因是在货币，那么这种货币增量和我们储蓄的图你会发现，货币发挥了及其重要的作用。我们在同货币的时候发现，人有钱了就要买东西，购买力就提升了。我们也做了房价收入比的测算，我们这些年间，由于花的钱多，实际上我们的房价收入比是在下降的，那么我们的这个下降从2000年到2012年的时间，从国家统计局的数字来算，那时候是9.3，这个过程是下降大概到了6.6，如果我们按2015年来，我们按储蓄的额度计算，目前储蓄的存款与销售额的比值，然后在这些年间，大概是六到十倍，2012年的时候是7倍，储蓄与按揭贷款比值在4到8倍，2012年为5倍，目前我国居民负债低，现金支付及潜在购房能力较强。
我们也分层次做了计算，确确实实一线城市，我们是在2004年到2010年间房价收入比从10.7提升到18.3，这是用成交均价做自测算，那么2012年的时候是16.6，相当于整个过程中就是2012年相对2010年还是下降的，二三线城市也是有所下降，对老百姓来说他有钱，他干什么？他可能还要买房子，因为中国确确实实不用说投资渠道太缺乏，房地产投资是一个很重要的投资方式。刚才说调供给、调需求，我们当年831实行的时候，肯定就是一个重大的调供给的举措，那么其实是使得房地产大量的供给减少了，后来之后，我们现在就说从另外一个角度，用房产税的方式使得挤压出来，你看供给和需求还是一个市场行为，从购房者的意愿和消费者的意愿，毕竟还是有一个自己的市场取向。然后我就说购房者还有这种趋向，我们说我们的企业怎么去做这个选择，因为未来的机会在，但是风险也存在，怎么做选择？这是跟我们在做城镇化课题中，我们把中国的大城市和美国的大城市做了一个对比分析，那么从这个对比分析，我们发现中国的城市集中度还是不够高，比方说像从人口在整个的占比，上海和北京目前在人口的占比大概只有1.6，这比纽约，纽约像美国人口少，但是比纽约低了1个百分点，从GDP贡献来说，北京、上海广州在GDP的比重就是的13.9，的2.5，纽约是8.9、洛杉矶是5.1%，芝加哥是3.7。于美国各城市相比，不同城市的房价差异将继续扩大，如旧金山独栋别墅成交价为76.62万美金，比美国水平近4倍，而在中国，房价的上海均价为2.8万/平方米，为百城均值2.8倍，随着市场机制进一步发挥作用，所以还有大量的机会。
我们再说一线城市，机会可能会聚集在一线城市以及一线城市周边，我们对一线城市进行一个扩散性的分析，那么把这种扩散性的分析，你会发现多中心结构会逐渐形成，人口向近郊聚集，中低端住宅需求量大。当然我们也看到了，确实高端市场也是非常好的，也是向好的，今天也是跟保利聊天，他在蓟门桥开一个项目，也是六万以上的，是什么程度，就说大城市他的房价，最近也做过一些测算，你像北京去年高端项目的价差和平均价差的话，大概有两倍甚至是三倍以上，所以这里面说明什么？而且在大城市里面，他的高端上我认为是在高于城市的平均水平两倍以上的价格的高端上，所占的比重，在这市场中，比二三线城市都要高。那么这个是说一线城市的机会，城市近郊以及刚性需求，我觉得是巨大的机会，同时中高端市场也是有一些比较好的机会。那么我们还要说的是二线城市，我们的经济群，特别是成渝经济圈，我们做对比来说，无论从人均GDP、可支配收入，明显高于广深地区，差距也在缩小，后发优势巨大。三四线城市，有待区域中心发展成熟后的带动，潜在供应过剩风险需关注。
总结，我觉得我们企业在把握这一轮的城镇化机会的时候，我们可能要注意几个方面，一线城市我们应该还是有大量的机会，我们可能成为区域中心的城市，现在正在形成新的经济圈，他们的后发优势也会越加明显，三四线城市靠近经济圈的三四线城市是有机会的，但是要注意供应过剩的风险。这个也是我们评价城市的一套指标体系，也是供大家参考。最后我用简短的时间把这个机会、风险、数字，希望能给大家一些启发，谢谢大家。
刘 平 保利房地产（集团）股份有限公司副总经理
【刘平】：各位朋友上午好，首先感谢国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院一直以来对房地产行业的关注和研究，你们的努力推动了房地产行业的健康和持续的发展。今天是中国房地产百强企业研究的第十个年头，十年来房地产行业经历了市场的跌宕起伏，也在一次次的磨炼中得以持续发展，2012年保利地产有幸成为国内第二家销售额超过千亿的企业。保利一直定位成长性的企业，以主流产品为主，这个战略也决定了未来二十年的发展。产品结构是以钢需为主，其中34个城市形成的项目销售，有16个城市市场份额超过了5%。面对充满不确定性的今年，我们认为其中国新型城镇化的推荐和持续稳健的政策，我们坚定的看好房地产中长期的发展，保利地产的企业战略跟新一届政府的政策是契合的，城市空间的变化，城市人口的变化等等，未来保利集团大有作为，我们在座的同行里面，一定会做好。
行业竞争越来越多，价格也越来越高，我们要向管理要价值，这几年保利地产做了很多事情，其中最重要的是内控的提升和管理，持续加强流通化、标准化、信息化，修炼内功，不断深化城市群、城市圈以北上广为核心，打造32个城市群，在环渤海、长三角、珠三角构建了三百亿级的城市群，在以成都、重庆的中部构建两个两百亿级的城市群，奠定业绩增长的雄厚基础。在产业战略，保利地产很早就开始培育商业地产，2012年的商业地产就达到了140个亿。养老和旅游地产都将是保利地产未来发展的新的增长，我们相信伴随中国城镇化及产业化的发展，伴随着中国居民收入倍增的计划，保利地产能够持续保持20%的增长，在2020年前再实行下一个十年，我们也希望和同行一起推动行业的发展，提高居民的生活品质，为实现中国老百姓的安居、宜居、美居共同努力。再次感谢主办方。谢谢。
傅林江 绿城房地产集团执行总经理
【傅林江】：各位领导、各位同仁、媒体朋友们：大家上午好！我是绿城房产集团执行总经理傅林江，今天非常荣幸有机会与各位进行工作交流。
去年，党的十八大首次提出“建设美丽中国”，以此大力推动中国的城镇化健康发展。今年3月，新一届中央政府工作报告明确指出，在未来城镇化进程的推进中，要采取措施大力实施保障性安居工程。“十二五”期间，计划新建保障性住房3600万套，约为过去10年建设规模的两倍；至“十二五”末，城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上。在这种大好背景下，作为有责任感的品牌房企，在推动城镇化建设这一宏伟事业中应该担任什么样的角色，应该担当起什么样的责任，应该如何去履行我们的一份使命，值得我们共同去探索和实践。
绿城，历经19年发展，拥有100多家成员企业和三万多名员工，开发足迹遍及80余个城市，参与建设300多个美丽家园。绿城，不仅仅是高品质商品物业的营造者，也是政府保障房建设的重要参与者。我们早在2005年就已积极投身推进保障房品质建设中，截至目前，开发签约保障房项目73个，总建筑面积达1461万㎡，其中已交付项目总建筑面积139万㎡。
参与政府代建和保障房建设这八年来，绿城集团始终秉承“真诚、善意、精致、完美”的价值理念，努力践行对政府、对社会的承诺与责任，并取得了一定成效。下面，和大家一起分享绿城集团在保障房建设中的一些体会。
我的报告分三个部分：一是绿城集团对保障房的两个定位，二是绿城集团保障房品质建设四种模式，三是绿城集团保障房品质建设六项把控。
两个定位：保障房事业——公司定位为社会公德事业。保障房事业——公司定位为社会公德事业。保障房品质——必须等于大于商品房。
下面介绍四个模式，纯费率代建模式、限价开发模式、配建开发模式、委托开发模式。
纯费率代建模式是指政府机构以契约形式， 委托绿城负责实施项目的建设管理，实现契约约定的质量、进度、安全和投资预算控制等目标，并在项目竣工验收后交付给使用单位。该模式是现阶段绿城采用的最为常见的一种政府代建模式。绿城代表项目：杭州彭埠云河家园项目、杭州红五月嘉苑、杭州兴隆项目、杭州望江门项目、成都龙泉驿安置房项目等。
第二个模式限价开发模式，是指企业与政府通过前期沟通，确定定向供地方式及政策，政府对项目采取“限地价、限房价、限销售对象”等限制条件，给予企业相应的优惠政策，企业负责对项目投资建设以及后续的物业管理。
绿城代表项目：杭州紫薇公寓。
第三个模式配建开发模式是指政府在供应土地时，硬性要求配建一定比例的保障房，配建的保障房在建成之后，无偿移交给政府，由政府进行再次分配。绿城代表项目：青岛理想之城。
第四个模式委托开发模式是指政府管理平台在完成征地拆迁后将项目立项、各项证件移交委建公司，委建公司进行项目的全面运作；政府管理平台负责项目开发的主要资金筹措，委建公司作为开发主体需承担部分的建设资金；政府管理平台在过程中平衡、拨付、监控资金，制定标准、监督管理。该模式是绿城与南京市政府合作过程中的一种新尝试。绿城代表项目：南京岱山保障房。
绿城集团保障房品质建设六项把控：组织保障、专业配合、标准建立、品质把控、成本管理、客户导向。
把控一：组建保障房建设公司，专业承接保障房业务。为有效展开保障房建设项目，绿城从2005年起就专门设立保障房建设公司，按不同城市、不同类别承建不同的保障房业务。
2005年6月成立杭州绿城东部建设有限公司（主要承接大中城市保障房建设）
2009年10月成立绿城房产建设管理有限公司（主要承接各类代建业务特别是政府代建及保障房项目）
2011年12月成立浙江绿城佳园建设工程管理有限公司（主要承接美丽乡镇建设）
把控二：组建各类专业公司，合力推进保障房建设。经过三年的摸索，为更有效地整合绿城集团内外部各类优质资源，合力推进保障房品质建设，绿城从2008年起着手组建规划设计、景观、非毛坯、成本管控等22家专业公司，对保障房品质建设起到了卓有成效的保障作用。
建筑设计公司（七家）、建筑设计管理公司（两家）
景观设计公司（一家）、景观管理公司（两家）、景观工程公司（两家）
装饰公司（六家）、建筑科技公司（一家）、造价咨询公司（一家）
把控三：开展专题研究，明确绿城保障房建设标准。2006年至今，为推进保障房品质建设，绿城进行了《“理想之城”新型城市建设研究》、《保障房“精品战略”专题研究》、《绿城保障房建设标准》、《绿城第二代保障房标准研究》等专题研究，逐步建立了80项建设标准。
把控四：以工程营造为基石，强化保障房建设品质把控。绿城集团为保证保障房品质，要求在规划设计、产品定位、功能配置、服务配套、成本管控、营造管控、交付标准等关键环节必须严格按照集团商品房建设统一标准执行，其中在工程营造方面应重点抓好以下四个要点：质量标准、过程管控、交底学习、制度保障。
把控四：以工程营造为基石，强化保障房建设品质把控。
把控五：实施精细化管理，深入保障房成本动态管理。保障房建设中成本和品质之间的协调与平衡，是众多企业所关注的问题。低投入并不意味着低品质！在成本管理方面，绿城在设计、招标、施工、竣工等各环节层层把控，做好目标成本管理和成本过程管理两个方面的成本动态管理，努力提升项目成本管理的专业化、精细化水准。要求全员、全过程、项目开发投入的全部资源，施工图版目标成本与方案版目标成本差控制±3%内。方案由项目公司内部评审后，报集团公司审批。编制动态成本月报，对照目标成本、检查目标成本执行情况。
设计阶段：前置成本管理，从设计源头把控成本，做好《方案设计控制性成本指标》。
招标阶段：严把招标文件编制及合同签订，关键是合理确定招标控制价。
施工阶段：由监理公司、项目公司、集团公司、过程审计单位等对项目成本管理工作层层把控。
竣工阶段：做好结算的同时完成项目后评估，形成成本闭环管理，促进成本管理持续改进。
把控六：密切关注居民需求，引导和谐生活方式。绿城在保障房建设过程中，切实遵循客户导向原则，密切关注居民需求，通过前期需求调研、组建居民质量监督小组、交付后回访等一系列方式，营造既尊重居住者原有生活习性又融合现代城市文明的高品质保障房。期望借此加快促进居住者城市化的过程，并以此影响或改善园区居民下一代的综合素养和良好习性，引导和谐生活方式。
各位领导、各位同仁、媒体朋友们：绿城自2005年首次介入保障房项目以来，在保障房建设方面已从探索中得到了实践。在中国推进新一轮城市化进程的历史机遇面前，在各级政府的支持和推动下，作为一个有责任担当的企业，绿城集团致力于将商品房营造中的经验运用到城镇化建设中去，为中国的城市和乡村建设贡献更大的力量。我们真诚欢迎各位同仁一起来积极讨论和交流保障房品质建设管理，希望能带动更多的房地产企业、更多的正能量加入到保障房、新城镇、新农村建设中来，提升中国更多城市、区域的居住品质，提升更多居民的生活品质，为更多的人造更多的好房子，为共同创造城市的美丽而努力。我的发言完了，谢谢。
闵远松 新城控股集团有限公司执行董事副总裁
【闵远松】：各位同行朋友大家上午好，分享一下新城控股在过去十几年面关于产品标准化以及产品线方面的一些成果。首先介绍一下新城控股，在2011年公司在上海上市，成为江苏省个上市的企业，那么在2002年开始，进行长三江的区域布局，在2007年的时候，我们成立自己的技术研究院，在2008年开始公司着手研究商业地产的开发。2009年公司将总部迁往上海，进一步深化长三江的发展。那么在讲产品线、标准化这两块，讲一下背景，整个行业在过去的十几年里面能够快速发展，归功于整个国家的发展阶段，也基于诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨断言，21世纪对世界影响有两件事：一是美国高科技产业，二是中国的城市化。在前十年的话，主要经济发展的驱动力来源于国际化和工业化，那么在1995年以后，1993年尤其是中国的住房体制改革以后，整个中国的经济发展非常大一个驱动力，来于城市化，以及城市化带来规范的发展。那么中国目前的城市化的发展一个阶段，到2012年整个城市化率已经达到53%，现在离发达国家的城市化水平还有很大的差距，还有十到二十年的发展的空间。
由于城市化处于不同的阶段，我们国家的一个城市化，表现不平衡的特征，这个不同城市处于不同城市化发展阶段，对于我们发展企业来说的话，意味着不同的发展机遇和发展机会。那么住宅的一个城市的城市化是从住宅发展开始的，由于住宅的发展带动整个社区的消费房地产，带动整个行业的发展，所以城市化高速的增长带来城市人口的增加，刚性居住需求的增加，随着经济的增长，人均可支配收入也增加。随着家庭的消费结构的升级，我们的消费也不断的升级，有保障性的消费到保障性的消费到奢侈型的消费，对于我们商业，对于我们的房地产开发商来说，创造了不同的一种商业地产的发展机会。对于商业地产来说的话，在城市化发展上的一个阶段是同步发展的，那么一个城市的发展，首先行业发展是从住宅的一些商业配套到一些超市到百货，那么整个城市的城市化也有城市的初级阶段到中级阶段到高级阶段，我们对应的城市不同的发展阶段，给我们提供了不同的住宅以及商业的发展机遇，这是以上讲了新城的产品线规划的背景。
那么新城产品的标准化，实际上来源于客户，住宅标准化的来源于住者的需求，那么商业这一块的标准化的体系立足点是来源于消费者的核心需求，中午对于住宅标准化这一块，我们在项目的选址到产品研发以及整个社会施工过程到服务和运营都会围绕着以客户和消费者为核心开展我们的标准化的规范。这个是我们新城控股集团在过去的一个十八年里面的产品线的结构。那么我们的整个公司的业务板块一个是住宅业务，一个是商业运营开发和运行。那么我们的商业地产的一个开发主体是新城控股，我们有四条住宅的产品线，反别对应不同的发展阶段以及居住需求的家庭。我们住宅的产品线有起房等，对应着不同的家庭需求。对于商业的一个综合体的运营开发，我们根据商业地段的特征，也开发了三条商业综合体的产品线。
这是我们整个新城控股的一个产品系列的模型，就是新城公司的一个理念是核心就是客户的价值，我们最关注的是消费者在我们的商业空间里面的消费体验。所以我们的住宅的开发的核心里面是幸福，怎么让我们的业主买了房子，买了适合他家庭需要的房子，怎么样让他们在我们的房子里面能够得到幸福的居住体验和感受，这是我们在整个住宅开发过程中，自始至终贯穿的基本思想。对于商业这一块的话，我们运营的核心里面是悦空间•悦生活。
我们的住宅核心理念是让幸福变得简单。新城在住宅的研发上面就建立的研究院，新城建筑研究中心位于常州市新北区，占地5.51公顷，包括建筑技术及产品研发基地、品牌及客户体验基地、建筑技术培训中心三大核心功能模块。研究中心包括：综合研发中心-主要承担住宅文化展示、住宅物品展示、整体家居解决体验、科技住宅体验、技术培训等功能。住宅产品试验楼：以住宅产品实景体验、产品工艺展示、研发产品检验为主
园艺景观展示区：展示造景园艺、园艺工法等。研究成果旨在提高运营效率、降低成本，已广泛应用于我们95%的项目建设。
在2011年成立了金坛百年住宅研究中心，具有有前瞻性，其宗旨为通过国际领先技术实现打造百年住宅的目标。研究中心包括首栋全预制混凝土试验楼已于近期开工，建筑面积1,285平方米，按照33层楼高实体化设计，实际建造3层（典型层）。试验楼主体结构采用全预制混凝土结构，装配率高达80％，应用50多项国家专利。试验楼以日本百年建筑支撑体住宅、可变空间体系技术为理论基础进行空间规划，力争通过结构支撑体和填充体完全分离方法施工，从而创造可供客户居住一百年的“长寿命、高集成、绿色、健康”住宅。首批“中国百年住宅示范项目”计划于常州新城公馆项目批量实施，设计阶段现已初步完成。
商业产品线核心理念：悦空间、悦生活。以中国城市中产阶级为目标受众，涵盖新城控股旗下国际、城市、生活广场三大产品线，以购物中心为主体，以写字楼、公寓为外沿，被延伸应用至全业态城市综合体的商业地产产品品牌。国际广场是时尚奢华城市光长是东砍潮流的，生活广场是家庭生活的。我们在2011年进入了长沙和武汉，我们的产品线将会在五个长三江以及中部地区进一步的深化和落实。从传统的住宅—幸福的“居住之家”
到商业城市综合体—愉悦的“家外之家”。新城一直致力于为城市、社区和个人创造持续的价值。我的演讲就到这。谢谢大家。
朱晨 越秀地产股份有限公司副总经理
【朱晨】：尊敬的各位来宾朋友大家好，非常荣幸的跟大家分享在现在的情况下，我们房地产能够做些什么，怎么去改变，怎么去调整。这个题目起的有点大，我想一会儿跟大家分享和交流的时候，更多的解决我们自身企业的特点，能够谈一些具体的事情。
关于宏观背景，前面各位专家已经分享了很多，分析非常透彻，时间关系我就不罗嗦了。更关注的是在这样的一个市场环境，我们的房地产企业面临的一些什么样的困难？什么样的挑战，我们怎么办？我相信绝大部分的房地产企业，包括我们自己，都面临着这样一些困难。首先是资源，现在这个市场上面，资金成本越来越高，融资越来越困难，拿地价廉物美的优质资源越来越缺，优质的人才怎么都不够，在这个过程当中，管理幅度越来越大，一百亿的企业有一百亿企业碰到的问题，一千亿的企业有一千亿企业碰到的问题，可能对于在座的很多企业，可能这并不是一个太大的挑战，但越秀地产对于国营企业来说，充分市场化的机制是一个非常重要的事情。第三随着市场发展大现在，应该说大家的产品越来越同质化，大家所去的地方总是在这几个热点的城市里面，大家不停的在打架，商业模式也越来越像这种情况下，我们怎么去突破，怎么去创新，我相信这是绝大部分面临的一些困难和挑战。
那么对于越秀和越秀地产来讲，我们能够做些什么事情？跟大家简单做一些分享。越秀地产的母公司是越秀集团，越秀集团是在广州的一个多元化的一个基本企业，那在过去的三年多时间里面，越秀集团其实做了非常多的事情，来调整自己的结构，来从新配置自己的资源，我们的资源有限，是不够的，怎么办？只有选择不做什么，选择不做什么，比选择做什么难度更大，作为越秀集团先后退出了像酒店、金茂等等传统的业务，聚焦在房地产、金融等这些生命力比较强的这些产业当中，退出了超市、餐饮等等产同行业，聚焦在房地产，同时剥离和处置了大量的低质资产，来聚集我们有限的资源。此外在土地的获取上面，从最开始的拿地方面越来越向战略导向方向来拿地，拿住宅、拿商业什么样的组合，是拿短期的项目、长期的项目，这个土地上面适合盖什么住宅，对指引会越来越强。对资金是越来越多的向境外去融资，境外的成本会比较低一些。同时想方设法打通境内境外的资金，使境外的资金能够源源不绝的支撑我们在国内的业务发展。
在这个人力资源人员紧缺方面，企业做的事情是开始战略导向的人力资源的规划，来指导整个企业，我在什么时间点，我在今天，在未来到底需要多少，我需要这些人需要什么能力，应该存在什么样的结构上面，把这些人力资源规划做到的来指引整个企业，培养自己的人才，通过这个方式来进一步优化和整合有限的资源。在管控方面，越秀地产强调的是专业化经营这个模式，把总部做起来，把整个地产的总部做起来，同时充分授权，这强调了我们各个经营单位，各个项目公司责任主题的定位，使得整个集团的授权能够随着企业不同的发展阶段不停的优化。
另外对于一个国企来说，刚才说市场化的机制难度非常大，在这边举个例子就是职业经理人，我相信在座很多就是职业经理人，对市场化非常充分的情况来说，职业经理人不是很难，但是对于国企，职业经理人非常难，整个越秀集团从2009年开始陆陆续续同市场上面引进了一批职业经理人，专业能力非常强，非常市场化的人尽量，在整个系统内担任高管，这个在对国企来说是一个非常有突破、非常有冲击的动作，这个做下来，经过这三年多的改变，带来了非常多的变化，取得非常理想的效果，但这只是职业经理人的一部分。对国企来说，他有更多的国营体系内管理层，这些受制于若干年的国企文化，这些人的管理方法是比较僵化的，能力是没有激活的，所以从去年开始，整个越秀系统内就开始推行职业经理人的制度，这个制度的目的就是把传统的国企下的管理层把他们扭转成职业经理人，使得这些人有危机感，使得他们能够耗光，使真正有德、有才的人坐到那个位置上。通过这些方式使得我们体制和机制优化，最关键还是解决人的问题，尤其是国企，是解决人的问题。
第三个商业模式，商业模式越秀系统内可以有两个层面，更多关注是产业和金融的产业，我们是比较独特的商业模式是开发加运营加金融，我们内部称之为开运金这种模式，给大家简单介绍一下。对整个越秀集团来说，在过去的几年当中，非常强调产业经营和资本经营的互动，国企说实话，只关注做产业，资本市场关注度非常之高，越秀地产是在1993年就在香港上市，但是一直到2010年才进行了上市以来的首次的配套融资，这是突破。在2013年的1月份越秀地产在境外发行了8.5亿美元的债券，而且这个债券利率非常低，这也是一个融资上的突破。另外就是越秀在境外有好几个上市平台，融的资本要想方设法打通境内外的渠道，为国内的业务发展，在过去几年中累计了大约150亿港元的资金，来支持业务的发展。另外汇率优势也是境外资金的独特地方。
对于越秀地产而言，除了刚才说的产融结合，我们一直在思考，到底越秀地产，我们做房地产做了三十年，到底有什么东西，能够做的跟市场不一样，我们做什么东西能够让我们培养出自己的核心竞争力，经过这几年反复的研究，我们在2005年的时候，我们在香港上市的叫越秀房地产新和基金这样的上市平台，所以从前年开始，从2011年开始就研究越秀地产和越秀房波，不同的开发一些优质的项目，把这些优质经营的比较好，管理的比较好的商业项目，选择好的时机注入，实现这个项目的二次证券化去融资。同时通过越秀房产基金的优化物业组合来使得这个物业进入市场，同时还持有越秀将近40%的股份，所以会有大量的现金流，随着这个物业的增值，可以进一步分享，来进一步通过资金促进越秀地产进一步的发展。开运金这个模式在2011年形成的思路之后，就花了一年多的时间来推行这个模式，一直到去年，去年10月8号，把这个模式正式落地和做起来，越秀地产在过去的六七年当中，开发了广州和金融中心一个非常高端的五年，那在去年10月8号一跃成为前十大的上市基金。所以通过这几年这些方面的优化和调整，应该说整个越秀地产和越秀集团基本上取得了一些成果。
当然客观的讲，这只是一个阶段性的里程碑，后面还有很多的功课要多，要持续的寻找能源怎么做匹配到最优，在这个过程中，肯定有非常多的地方要向在座的各位和大家交流，希望以后有更多的机会和大家做进一步的学习。谢谢大家！
田明 朗诗集团股份有限公司董事长
【田明】：大家下午好，好多人认为房地产没有泡沫，所以我就认为是有泡沫的。教授的观点一般都会比较鲜明，如果说正确了就一举成名了，说错了反而大家就忘了，但是企业家如果分析错了，代价就非常大。我是从2001年底开始做房地产的，整个企业的发展很顺利，跟中国的房地产的黄金十年完全重叠，我觉得从2003年就开始调控，到2005年又调控，到2008再次调控，到2010年再次调控，我做房地产的历程就是中国房地产在调控房地产的历程，房价越来越高，房地产越来越红火。但是我觉得为什么房价会越调越高？根据的原因不在房地产本身，也不在房地产的企业家身上没有道德的准入，而是在于两个国家的宏观经济政策，一个是货币政策，货币发了很多的钱没地去，你可以理解成是房价涨，也可以理解成是我们的货币对于房屋资产贬值。第二个根本的原因在于我们的财税制度，我们财税政策中央政府拿的多，地方政府拿的少，而地方政府要干很多的事，钱不够，所以高度的依赖土地财政，正是这两条原因，让我们的房价越调越高。
第二个观点是国五条，我认为国五条是一个在政府换届过程中，正好遇到了市场的反弹，采取了一个应急措施，不是李克强总理的应急政策，这个措施议论纷纷，我认为将会被长期的经济政策取代。长期的经济政策我认为个人感觉应该是抑制投机性需求和过度的投资需求的，对保障房或者叫居住性的需求，给予经济上的需求，在抑制过度的投资和投机方面，刚才向老师说到这一点，说他是一个投资品很正常，但是房地产是有双重属性的，它既是一个有投资属性，也有居住属性，如果一个国家的房地产市场里过多的居住投资的属性，将会影响这个房屋的价格，将会对很多的人承受太高的成本。未来对中国的房地产可能会采取一些这样的政策，比如在持有环节上会增大你的税收成本，会根据你持有房屋的多少征收不同的物业税和房地产税，你持有的套数越多，税越高。第二就是在你转让套现环节上增收个人所得税，国五条里面就是有，但是这个政策推行的太仓促了，可能还没想透，以后肯定是这个方向。第三你投资的过程中，会降低你的贷款利率，这些政策出台以后，我估计会在两年以内，这些政策会全面的推翻，到那时候就不需要限购、限贷、限价的手段了。
第三点是我们自己的研究中国以住宅为主的房地产，大致上还能够有十年左右的发展时期。我们的上半场过去了，前面黄金的十年，下面还有十年，这个十年里面可能会有一些特征，一个是行业的集中度会越来越高，我们指数研究院的分析表明了这一点，前一百强、前五十强，逐年在提升，而且在加速。第二是这个行业的利润在逐步的下降，变得跟其他的各行各业利润开始趋平，第三点是这个行业逐步逐步的规范，走向专业化，水平开始提高。预计在未来的十年里面，房地产行业会显现这样的三个特点。为什么我说房地产还有大致上十年呢？我是从三个基本面上去分析研究的，个是中国的人口结构及其演变的趋势，时间关系就不展开了。第二点是从中国城市化的进程已经达到的阶段，以及后面还有什么样的发展趋势，第三点是从中国的经济的增长速度，以及人民的收入的增长速度，人民的收入增长速度和GDP的增长速度都会逐渐的降下来，从这三个基本面来分析，我大致上是未来十年还可以发展，增长的速度越来越慢，不是说十年以后，中国的房地产就没事干了，或者这个行业就不行了，不是，像美国、日本这些国家早就走过了中国的这个阶段，但是他们依然有存量很大的房地产市场。以后也还要留在房地产里面继续的坚守下去，成为行业里面的坚守者。
但是在那样的一个成熟的不再有增长的市场里，想获得进一步的发展，从哪里来？你可以在行业里面变得更强大，把别人挤掉，但是留下来的对手都是很强大的，挤谁都不容易，那么如果一个企业，进入了那样的一个市场，还需要继续发展的话，我想我们的企业家要去思考十年后可能会面临的问题，而且早点采取措施。我分享一下我们朗诗大概做的事。
在百强里面，朗诗规模、销售收入都排不到前面，但是绿色、科技、能力是可以排在里面的，朗诗一直是一个非主流的房地产公司，我们从2004年公司刚刚创业没两年就开始走上了绿色科技的发展道路，我们开发的绿色科技的低碳的住宅小区，其中有13个获得了国家建设部的等级的绿色三星的认证，这个数字在去年是在口径数字的24%，这一轮宏观调控让朗诗也尝到了苦口，因为我们的产品太单一，只有针对高端客户的，采用比较先进的技术，成本投入比较大的一款产品，所以当政府的宏观政策打压了高端客户，打压了改善性需求的时候，朗诗遇到了一些问题，所以我们还是要顺应市场，以很快的快速，花了一到两年的时间，丰富了我们的产品线，从首次置业到首次改善到多次改善到高端置业到养老，基本上覆盖了从客户的次买房到最后一次买房全生命周期，而且因地制宜投放技术，也帮助我们很好的度过了房地产调控的阶段。
第二点朗诗着眼于未来老年人口的不断增长，迎发朝阳经济，从2010年到2050年40年的时间里面，中国的老人人口总量值和老年人口在总人口当中的比例是双增长，这是一个巨大的市场，朗诗在这方面已经做了两年多的工作，在有关的项目上已经进行了养老住宅、养老社区等方面的尝试，以后将成为朗诗拓展新业务的主要方向。
第三点在这么多年朗诗的发展过程中，由于我们专注于绿色科技，所以我们在产品技术上，形成了自己的一些能力，朗诗目前有三百多人的团队，在绿色技术的开发和应用上，所以我们要把这样的能力把过去只为朗诗的项目服务到向能够社会的包括地产商、酒店、医院、养老院或者写字楼这些公建项目提供我们的服务，做轻资产的服务，这些都是朗诗未来的新的增长点。我的分享就到这。谢谢。
梁环宇 北京联东投资（集团）有限公司副总裁
【梁环宇】：各位嘉宾、各位朋友，下午好。首先很荣幸参加今天百强的大会，预祝大会取得圆满成功。在此机会向举办单位表示深深的感谢，产业园区跟传统的产业还是有区别的，所以我的主题是产业园区可持续发展。我有两个方面，个是联东的发展态度，第二分析一下联东为什么能够持续发展的背后市场的原因和逻辑的所在。
首先介绍一下联东的情况，联东U谷从2003年开始做了十年的产业园区的投资和经验的积累，目前秉承快速、高品质、可复制的持续发展，已在北京、上海、广州、天津等等城市投资二十多个项目。已完成土地储备面积达2.8万亩，奠定了领先地位。我们从总部商务、科技研发、生产制作及配套服务的产品开发与建设，提供整体开发运营的解决方案。目前我们推出三大产品线，根据不同区域分分为：叫总部综合体，第二是科技研发综合体，第三产业综合体。这一种业态结合不同的城市，不同的区位进行量身订作。目前我们的项目已经布局到了的重点城市，下面简单汇报一下布局的情况。
在北京有两大项目，一是亦庄的项目，第二通州的永乐产业园，在顺义的新国展旁边规划项目30万平米，是办公为主的。在上海也有两大项目。在天津我们目前在津南区有一个项目，规划面积700亩，这是以总部办公和研发设计为主题的综合体，在天津北城区有一个将近1900亩的项目，这是产业综合体。同时在重庆也进入两个新区，在南京江宁有一个项目，在苏州的泰山港，在无锡的中心区，我们做的一个综合体项目。在无锡的锡山区有一个产业综合体，在青岛的国家开发区、生态园做了一个1500亩的项目。在济南我们位于济南的经济开发区和大学城旁边。在烟台的烟台高新区，在长沙占地一千亩。在合肥滨河新区安徽的中心占地1600亩，在唐山凤凰CBD非常近，规划面积一百万平方米。我跟大家介绍的项目比较多，跟大家讲讲布局的情况，在形成了以环渤海、长三角、珠三角，和东西部的布局，项目的化、招商的联动化。我们也得到了社会各界的关注，国家领导人都对我们项目参观和指导，应该说联东发展速度非常快，在业界大家都有目共睹。
联东的产业园区持续发展的逻辑和背景是什么？方面市场的需求，需求来自什么？首先政府是最强烈的，是土地的集约，原来我们谈工业土地存在一种现象，一方面高度浪费，一方面高度紧张。尤其在大城市、省会城市的边远区要发展工业，必须要分散。第二产业发展，对产品的空间需要发生了变化。第三种小企业的需求，中国的企业99%是中小企业，中小企业找政府拿土地非常难。第四个方面产城融合的需求。第五个市场机制主导，基于这么一些方面，市场有强烈的需求。另外一方面我们做了一些准备，满足客户的需求，我们知道中小企业客户要什么，客户的需求非常理性，第二成功经验的积累，第三规范合法的运作，第四创新发展理念，第五持续升级优化。同时对资源放的整合，包括我们的污水排放等等一方面，企业分散需求，联东并发效率比较低。另外就是企业的退出机制，所以对政府来说，尤其是对一二线城市是非常有吸引力的。另外一个模式的发展比较。企业自建，第二联东U谷的模式，在选址方面，一般企业谈判周期长，不可控，而联东是现成土地、产品供选址。第二建设周期一般2.5年到3年，联东是1.5年，第三个建设成本一般企业招聘专业人员，协调社会关系，成本不可孔，分散精力，而联东约定价格，规范交付。第四配套设施，一般企业分散自建，投入高使用率低，难上档次，而联东统一配套，社会化运作，按需使用。这也给大家解读了为什么联东在一二线城市发展的那么快。
为此我们围绕客户的需求，做了专业化运营体系，产品的精准化，第二招商的联动化，第三就是服务的升级化。未来我预判一下我们产业园区的发展方向，客户质量，这是政府非常关心的，能不能提供客户的质量，那就要求聚焦优质行业，集聚优质企业。第二配套的功能进一步完善，提升园区品质和环境。第三就是服务的升级，整个园区的管理进一步优化，提升软实力，第四就是专业的运营，要开发出一套适合产业园区发展的管理体系和管控体系。这是未来园区细分行业发展的方向。为此联东今年重点打造这么几个方面来有效提升发展：联动招商，整合线上和线下资源，开发电商平台和客户数据系统，进行化联动招商。第二提升配套品质，园区以先行，提升园区品质，坚定不移走高附加值道路。第三完善服务体系，组建专业运营服务公司，整合社会资源，外包客户的非核心业务需求，第四就是实行多项目的管控体系，形成项目科学决策，高效执行的运营体系实现项目迅速开盘和入市。我们还会继续关注投入一线城市，同时加大二线城市投入，只有这些城市才会有好的客户，才会有发展，联东发展很快，也有很多不足，我们也在持续的改进，我们希望带领我们的行业健康前行，希望大家多提宝贵意见。谢谢大家。
何亚东 杭州老板电器股份有限公司董事兼副总经理
【何亚东】：大家下午好。我跟前面的演讲内容都不一样，是给房地产企业做配套的，主要是非毛坯做配套。简单介绍一下，我们是当前中国厨房电器的一家企业，我们从事厨房电器35年，35年当中，应该说引导着我们整个中国的厨房电器在发展，我们取得了15年的销售量名，2010年的11月份公司上市，简单介绍一下。我今天的主题是民族品牌创新之道，说实在话，昨天晚上我们跟绿城的傅总一起吃饭，聊了很长时间，我们大概聊了两个多，就是聊我们为中国的房地产在做非毛坯的过程中，该如何进行不平常的选择，如果让非毛坯所有的购买到的产品，能够满足消费者的需求，谈了很多。这是今天演讲的本意，也是希望通过这个场合，当然今天地产商可能有一半是媒体，当然希望媒体朋友们，也呼吁一下。
另外一个是因为我们夫人，用的也是国货，广州产的。我今天主题大概内容就是这样，以民族品牌作为主题来跟大家沟通一下。厨房电器我们可以说两大类市场，当前两大类市场，一大类市场是非毛坯市场，一大类是零售市场，当然由于中国的非毛坯的进展比较晚，以零售市场为主导，这是厨房电器当前的特征。中国厨房电器行业在这两大类市场当中，有很大的不同，PPT上面，我们看到左边是非毛坯市场的特征，右边是零售市场的特征，什么意思呢？在非毛坯市场，一般都用非民族品牌，第二非民族品牌价格一般不高，第三往往非毛坯的业主对于厨房产品的满意度比较低，这是非毛坯市场的特征。
那么零售市场为主导的特征是什么呢？多用民族品牌，就是类似品牌。第二在零售市场里面，民族品牌的价格比外资品牌的价格高，这一点很多人不知道，你到了卖场，国美、苏宁的一些卖场你去看，就知道民族品牌的价格高于外资品牌的价格，也许冰箱、空调不是这样，但是中国的厨房电器市场是这么个情况。并且在零售市场里面，外资品牌占的销售只有整个内资品牌的15%左右，85%都是内资品牌，并且类似品牌的价格还比外资品牌的价格高。第三个是用户对厨房满意度比较高。
为什么在零售市场是这样？一是因为中国的烹饪文化决定了以内资品牌为主，第二有一批不仅仅是老板，我们有一批浙江也好，广东也好，有一批坚持做最棒的产品及服务的企业在。第三有一批坚持做产品附加值的企业在，第四消费者更加理性，对于产品的本身更加看中。这就是我们形成了零售市场的结果。那么为什么15%的非毛坯市场里边，是以外资品牌为主呢？好，这里面我们也有这三个原因。非民族品牌，就是外资品牌在非毛坯里面导入比较早，第二是开发商的购买体系的习惯性思维，第三开发商购买的不是产品，而是品牌的溢价。特别是在高端市场，这是20%非毛坯和80%的零售的分歧就在这里面。应该说我们跟中指院合作十年时间，我们有一半的时间在合作，并且每一次讲的主题，我都是这个主题，我在这里已经讲过三次都没有变过，就是这个主题。这个主题我认为收到了很大的成效，我们很多媒体在关注，开发商也在关注，在非毛坯市场里边，内资品牌的占比每一年的增长速度都非常快，远高于外资品牌在非毛坯增长率，是它的3到4倍，我想应该和我们这个行业天天讲、处处讲有关系，希望大家给我点掌声，给我们这个行业点掌声。谢谢各位。
那么我想我们无论是作为开发商还是制造商，他们的目标是一致的，是什么？就是提供给最棒的产品和服务给我们的客户，满足客户的利益，所以有了这个共同点，我想我们应该能够接下来的过程当中，我们把这个比例会进一步的调整好，因为我们的利益是一致的。在厨房电器里边，我们除了烹饪文化以外，有三个特征造成了中国厨房电器的现状，一使用频率高，第二使用环境恶劣，第三烹饪要求特殊。我想未来无论是高端定位还是大中市场，没有任何一家外资品牌在厨房电器方面完全占据这个市场的主流。
接下来我们看一下PPT，我们的左手边科目里面有技术、设备、工艺、设计、品牌溢价、服务、品质、信任度、可持续度、规模和成本，这13项要素，我们将民族品牌和非民族品牌进行对比，对于国产品牌前三甲的品牌，老板也好，另外的两家也好，我们都充分相信在这13个要素里面，技术肯定优于外资品牌，设备，特别老板在2009年采用大量的先进设备以后，我们整个同行都发生了很大变化，所以设备也比外资好。第三工艺，第四设计，这几个方面，我多的不说，我主要表达的意思是什么呢？因为厨房电器产品不能够有产品可以进口，第二外资的品牌的工程师无法研究中国市场，所以只能请中国的设计师来做，找的都是二流的，一流的不可能给。所以二流的工程师到了外资品牌里面研究出来的产品，不会超乎你预期的一流产品。所以在这里面，工艺设计品牌溢价服务、品质各个方面，我们都能分析出来，但是大家最关心的就是品牌溢价，刚才我已经谈到过，我们零售市场里面的价格是高于外资品牌的价格的，这个溢价已经在，无非是谁认这个问题，是我们的一部分不买的品牌的人还是买了不用的人来认可一个溢价？并且这个零售市场是85%的份额，绝大多数的市场已经认可了这个品牌溢价。
主要内容都已经跟大家讲过，最后说一下我们自己的PPT给大家看一下，这是我们创新产业园落成。也就是对于刚才13项要素的做一下印证，我们在这几方面做的努力。由于时间关系，这些我就不再多讲了，欢迎大家到杭州去体验。希望我们一起做好民族品牌，才能真正的实现中国梦，所以实现中国梦，必须凝聚中国人的力量，谢谢各位。
对话研讨:城镇化背景下房地产百强企业发展策略探讨
罗勇成 中指研究院 上海总经理
【罗勇成】：各位嘉宾下午好，我是中指研究院罗勇成，今天非常荣幸能和我们国务院发展研究中心范博士一起主持这个互动论坛。探讨主题新型城镇化背景下的中国房地产百强企业的发展策略。我想请各位嘉宾对自己所在的企业做一下简单介绍，我们从这位嘉宾开始。
邱俊敏 海亿丰企业（集团）有限公司总裁助理
【邱俊敏】：各位下午好，我是上海亿丰集团邱俊敏，这次参加房地产百强峰会，把我这个企业稍微简单给大家介绍一下，亿丰企业到现在已经有16年，六年前我们是做装业建材市场，从2003年开始做商贸，这几年开始做商业综合体，那么前几年就是前十年，亿丰集团也顺势发展，我们在大城市比如上海、杭州、沈阳进行了布局，那么在当时的时候，这些地区都是离城区比较远的，那么通过这么几年发展，现在已经逐渐的成为主城区。第二个就是布局，我们根据李克强总理说过一句话，城市化进程要大中小城市协调发展，中西部因地制宜推进，那么我们逐步的部署了一些城市，比如像沈阳、淮安等，那么这几个城市现在也已经入驻了。第三个方面我们就是产业上，因为我们是做建材市场，所以对商贸这一块比较熟悉。商贸的问题已经发展成了具有家具建材，汽车城等比较复合式的一个业态，那么还包含一些住宅配套，那么这些就为城镇化进城的农民成功了一些就业的机会，包括在中西部地区，我们也进驻了，比如贵州那边。这方面都为当地进行了商业的集聚，使单一的商流、物流、资金流、现金流进行了一些整合，那么由于当地经济的发展，那么我们作为一个项目，希望能够更具有复合性、集聚性和带动产业的形态，我就简单讲这么几句。
姜海 君华集团有限公司副总裁
【姜海】：君华集团在房地产行业里面，我们已经耕耘了15年，形成了极大的产品线，希望在未来广阔的市场在更细分的领域有更深的发展和拓展。
陈昕 沿海地产投资（中国）有限公司执行总裁
【陈昕】：我是沿海地产投资的，目前的话，我们在环渤海、长三角、珠三角还有重庆、武汉几个区域有我们的业务布局，应该说公司的特点，我想个是我们跨地域的时间比较早，对跨地区的管理做得还是不错的，应该说我们的组织架构职能管理这一块做得比较超前。第二个就是说公司在这种产品系列打造也是根据市场，根据客户群，我们形成了可以异地扶持，比如针对置业的，针对中心系列，还有针对低密度别墅的系列，我们都有标准的产品线的能力。公司的一个特点的话，就是我们希望在我们的领域成为一个行业的发展，多年来还是保持一个稳健发展的状态，能够保持在中国房地产前一百之名，对大家的支持表示感谢，谢谢大家。
张周全 宁波奥雷士洁具有限公司 董事长
【张周全】：各位领导下午好，很荣幸，这次参加中国房地产行业百强企业活动，我是首次参加，我是宁波奥雷士公司，是生产水龙头的企业，我的企业在奉化，蒋介石总统的老家，那么我们这个企业是1990年，专门做水龙头行业，我们现在的产品销售与欧洲和美国，现在主要市场在欧洲，那么现在随着欧债危机的影响，现在出口生意比较难做，我们慢慢转向了国内市场，我不是房地产行业，因为我对房地产有点外行，希望大家能原谅。这次也就表示我们中指研究院能创造一个机会让我们来参加这个房地产百强会议，希望今后有非毛坯的房地产公司，多与我们联系，我们可以真正的为房地产行业服务。谢谢大家。
利 宝龙地产控股有限公司副总裁
【 利】：大家下午好，我是宝龙地产的 利，宝龙地产是2003年介入房地产行业，也正好发展了十年，2009年在香港上市，现在在22个城市有38个项目，我们还是着力打造商业综合体，现有三种形式，一是根据市场特点区域经济定位城市综合体，还有社区型综合体，还有区域综合体，这三种商业模式也是宝龙未来得总体发展方向，重点区域在华东比较多，我们在中西部也有一些城市有开发，将来可能也会重点在华东和环渤海区域。谢谢大家。
王文斌 四川长虹置业有限公司副总经理
【王文斌】：大家好，我是来自四川长虹置业，从2007年开始长虹进入房地产，到现在为止做了六个年头，在期间经历了512地震，市场调控，我们的规模从零开始，到现在位置，今天中国吃饭的时候，我们的指数研究院的老总还问我，有没有可能明年进入百强规模，如果可能的话，今年就能进入百强的规模，我们有住宅商品开发，有大型的集中商业，还有产业园区，我们做产业园区已经不仅仅是标准厂房了，更多是我们在深圳、成都做的高科技产业园，如果有做产业园的同志，希望能有更深入的交流。谢谢大家。
【罗勇成】：刚才我们几位老总都做了一些简单的介绍，接下来我们希望在有限的时间内，各位老总把最精华的观点贡献出来，在此之前，请范博士对各位老总进行提问，并做精彩点评。
范保群 国务院发展研究中心企业研究所博士
【范保群】：刚才各位百强的企业的代表，就自己企业发展的简短的介绍和产品做了介绍，大家可以看到，他和我们今天研讨的主题非常密切，很多企业都在他介绍中提到，例如我举个例子，邱总讲他们最开始的起步也是在城市区域发展，有潜力的区开始起家的，那么正好是我们城镇化发展的一个受益者，例如我们在沿海地产投资的陈总，还有宝龙地产的林总，他们在讲自己的产品特色的时候，也提到立足于城市的综合体，社区的综合体，甚至区域的综合体发展，这些都和我们今天研讨的主题，新型城镇化，城镇化这个背景下发展策略有关。接下来就把时间请各位老总针对这个城镇化和我们前些年提的城镇化可能又不太一样，对新型是如何理解的？以及在新型城镇化下，对自己企业发展策略还有哪些新的想法和看法，各抒己见。我们从研讨嘉宾名单列兵进行。
邱俊敏 上海亿丰企业（集团）有限公司总裁助理
【邱俊敏】：各位朋友，我们集团也是发展了近十年，我们在这个过程当中，发展壮大，那么今后十年，应该说是比较谨慎对待，包括国家政策的出台，那么现在整个成本的上升，那么市场消费者的成熟，那么整个市场竞争越来越激烈，所以接下去十年，我们的步伐要走的更加谨慎，要踩准国家政策的结点，顺势而为。
姜海 君华集团有限公司副总裁
【姜海】：说到这个城镇化有三个观点，未来中国城镇化一定会凸显结构化发展，不想以前单纯的发展，而是根据各个地域城镇化发展的特点，包括政策，包括城镇化带来的效益都会带来显著的不同，不是简单一二三线城市，可能在一些小型的城市受某种产业或者政策的影响，产生非常大的精品城市化的效益出来，这是个观点，就是会有一个结构性的特征。第二就是目前国家谈的比较多的，就是未来十年就是对于质量的要求会远远大于速度，越是往后，这个要求会越高，第三就是城镇化行为发生大幅度的变化，可以看到过去的十年，都是大家不断的往城市涌特别是一线城市，上次金融危机以后，很可能会出现比如一线城市回到二线城市，回到三线城市，甚至会回流到传统的乡村，而且进城的人，他们做的事情，产生的消费行为也是大幅度的变化，就是我们现在看到的综合体，零售行业经过大幅度的调整，未来十年通过互联网，包括微观群体，会直接导致城市化过程中的经济，包括投资，包括城建、包括房地产市场的很多变化，这里就不展开。
陈昕 沿海地产投资（中国）有限公司执行总裁
【陈昕】：首先感谢我们中指院给这个平台大家交流一下，今天谈的话题是中国城镇化下房地产企业的一个选择，那么关于这个话题的话，我想谈三个观点，观点是什么呢？观点的话，我认为中国房地产下一个十年的推动者或者主要的这样一种推动力量来自于城镇化，前十年中国房地产的黄金期，我认为可以归为我们的人口红利，但是我们可以看到，中国人口红利应该说逐步逐步的走向这种老龄化。未来十年决定中国房地产发展的力量就是城镇化，所以的话，在这样的十年当中，如果房地产企业对城镇化的把握跟洞察力度有多深，我想这个在未来十年就能走多远，这个刚好也是一个实践性的巧合，今天是百强的十周年，二十个周年开始的个年头，我觉得他们对整个市场的把握应该是很到位的。所以这一块的话，按照原来的模式去思考你的客户，思考你的市场，不一定能适合，所以我觉得今天谈这个是很适合的，可能十年以后，我们来看榜单上的企业有很多应该来说他们把握了城镇化，有些企业可能不在这个榜单，我觉得他们对城镇化的洞察力会欠缺一些。
第二个观点是什么呢？我们如何认识城镇化？只有认识城镇化才会发展。我觉得城镇化的话，应该有四个概念，或者是有一个大的概念和三个配套的概念，什么意思呢？这四个概念是什么呢？个中国的城镇化当然是农村人口向城市转移，在今天上午指数院公布的应该是53个，中国的城市人口数量超过农村人口，中国历史上是次，所以我觉得这是个概念，这个概念大家很清晰，但是我觉得还有三个配套的概念，我们认识是不清晰的。第二个概念就是产业的转移，人口转移了，你的产业不转移，这个是没法玩下去的，当你人口在城市那边，他没有就业的机会，他没法在城市居住，我想这是第二个。第三个是什么呢？第三个就是城市的硬件配套设施的转变，你的交通、你的教育，你的住房体系，一系列硬件的设施，你的公园，你的景观，你的购物中心，这一块的建设。第三个转移是什么？是社会配套的软型的转移，包括养老保险、医疗保险，孩子的上学问题，包括你这种文化生活方式的问题。我觉得这四个东西加起来，才是城镇化。坦率而言我们主要谈个话题，这三个东西是支撑城镇化的一个基础。在过去十年当中，我刚才谈到的这三个配套的转移的话，我们做得不到位，导致我们现在国家虽然说农村人口进了城市，但是这里面有多少人可以变成真正的市民？这里有产业的问题，有产业布局的问题，有你城市硬件设施的问题，还有社会配套问题。
所以我觉得目前为止，中国的城镇化仅仅只是走出了步，就是我们的数量上，应该说完成了一个历史形成，我们缺的是结构上问题。第三对于这些规律，沿海怎么思考的呢？我觉得我们有三个策略，个策略城市运营，为什么做城市运营？因为你要对整个城市的产业布局，根据人口结构做一个产业布局，你要让进城的人找到就业的机会和不断事业上升的机会，才有可能融入这个城市。这个就需要我们开发商跟政府去参与，我们沿海在两年前就成立了运营公司，对教育地产、包括其他的文化地产，希望整个产业跟人口迁移的质量有一个匹配。这是我们做的件事情。
第二件事情是什么呢？第二件事情的话，就是开放价值链，我们现在把整个价值活动分成五块，个就是讲城市运营，第二块就是融资，我们专门成立自己的基金公司，第三房地产运营这一块，第四我们讲施工管理这一块，我们这个是开放的，就是城镇运营我们做投资。我们的基金公司去募集资本，可以投沿海的项目，也可以不投沿海项目，我们的运营公司可以做自己持有的项目，也可以做别人持有的项目，为什么开放？是因为城镇化不能靠一家公司完成的，你需要社会的力量，刚才讲的这么多问题，我们觉得可以靠社会的某一资源区完成，那是完全不了的，一定要有资源整合，所以我们现在希望从一家房地产价值链闭合的公司走到一家价值链开放的公司，这是我们三年前就这么做的，这几年确实受到一些成效。第三就是加快我们的体系建设，归根到底房地产在未来十年运行效率是一个基础，我们很多东西就是投资者对你的东西，其实不是很看你的市场，看你的运营效率，运营速度决定资本的效率，所以我们现在在运营体系加上我们的模式，所以结合城市化的规律的话，沿海其实应该早在两三年做这些事情，我们主要是考虑这么三大策略。而且目前来看的话，应该来说还是受到一些效果，如果有机会的话，可以一起交流一下，这个话题确实非常重要，如果一家公司，你把握不住城镇化，那你榜单上的可能性就非常小。这个话题特的非常适合，刚好是十年，今天是我们百强的十年，谈的这个话题，如果我们十年以后再来看这个话题的话，我们有很多观点是可以得到印证的。谢谢大家。
张周全 宁波奥雷士洁具有限公司 董事长
【张周全】：各位领导下午好，今天的话题是城镇化建设，我是外行，我谈外行的话。城镇化建设我认为很契合国家推出的新农村建设这个措施，那么这个新农村建设目前尤其是我们宁波好像是入手比较好，过去来讲，我是农村出生的，当时我们如果能住到城市区，我认为是上天堂一样，现在城市里的人，现在都愿意到农村乡镇、城镇里面去买房子，但是我现在作为我来讲，我自己就是说，我在宁波市区有房子，但是我没有住，我住在西口，西口是一个城镇，今天的话题是城镇化建设，那么为什么这样说呢？城市真是没办法去住，下班比较晚的话，我自己有车位，停不进去，所以我去住了一段时间以后，我就没办法去了，你车开进去的时候，前面有辆车来的话，比较低调的人，就先让人家，我就经常开到人家车，你不能我不能，两个人打架，所以在这个方面，现在是有钱的人都住到农村去了。这个话题应该来说，三十年河东，三十年河西，以前农村户口变成城市户口很难，但现在城市户口要拿到农村户口是难上加难。这个房子我认为，因为不是要造的很豪华，中层阶级，比如说我以前装修过房子，装修要敲敲打打。第二个实际上来说，我们现在目前居住还是一个装修的比较突出的，比较好的，我认为还是卫生间和厨房，我们有这样一句话，前卫不前卫，关键看厨卫。我就一点外行的建议，谢谢大家。
利 宝龙地产控股有限公司副总裁
【 利】：谈城镇化建设应该是一个很大的题目，宝龙看中这个模式也是看中城镇化的发展，我想从三个方面来讲，一个城镇化应该更大的作用是政府和政策层面，不要做成一个空的政策，现在一直谈城镇化，市政府大楼都建的很漂亮，但是很多的城镇缺乏了最基本的保障，医疗、教育，生活配套，甚至基本的民生，你让很多农村人进城，就业是一方面，你去增加产业有了资源和交通，有了这个产业，带动了就业，但是相应其他的东西并没有享受到，刚才我们有嘉宾在前面提到将来有三万亿的农民要进城，现在有多少城市承认农民进城的地位，除非非常的人，自己非常富有能进入这个门槛，但多数的人，进入不到这个门槛，所以城镇化我觉得不光是要做外延，更重要的是要做内涵，这是政府和政策面要做的事。从一个投资商和开发商来说就是只能做一件事，就是做对，在选择区域和这个城市的时候，你要分析这个市场，它的供需，它的未来发展，它的产业链，以及这个城市整个经济，你要选对这个城市值不值得投资，这个区域的未来发展潜力如何，然后你应该做对产品适合这个产品，你这个企业才有生存。第三因为我看中指院有大量的媒体，都来参加这个盛会，我们不管是媒体也好，学者也好，形成一些思想、一些共识，通过媒体、通过专家思想的引导，让我们整个不管是房地产业也好，不管城镇化建设也好，向一个更清晰、明确的方面去发展，也能影响我们很多的政府官员，也能影响我们很多的业内的从业人员。谢谢。
王文斌 四川长虹置业有限公司副总经理
【王文斌】：我们今天讨论的是新型城镇化，其实我觉得这个首先就这一个题目，这里面就有一个新字，我们过去发展了十多年的城镇化，原有的城镇化有没有什么问题？在这里我不知道各位有没有考虑过。我给大家讲一个故事，我经常去各地看土地，因为我负责投资，所以就会碰到这种情况，到一块地旁边的农民都已经上楼了，然后我就问他们，农民来做什么？这块地就是马上要招拍挂的，地里的庄稼就是楼上的农民种的，上楼以后的问题没有解决，所以我认同宝龙的老总谈论的问题。
第二个问题我们都知道，农民的集体用地在转化国有用地的过程中有一个巨大的利差，这个利差开发商是没有拿到的，无论说两万一平米还是三万一平米的开发商是没拿到的，的在前端，从集体土地转化为国有用地的土地上，政府的受益，尤其是地方政府。地方政府承担了非常大的责任，可是由于财政分级的制度，政府没有钱，只能依靠土地财政。地方政府无论用什么财政，目的是什么？目的是让发展经济，让我们的老百姓过上好日子，解决我们的一个收入结构不平衡的问题，我们经常说城乡二元化，要解决的问题就是在乡村、农村，他们的收入要大大低于我们城镇居民的收入，怎么解决？靠政府发展经济能够解决吗？这个收入在加大，并没有缩小。所以我现在看到了在十八大时候，去年十八大召开的时候，当时习近平总书记的报告里面有一点，我提醒大家注意一点，就是他谈到集体用地，我相信这一回是新型城镇化里面的东西。也就是说以前很多问题都是在土地上，城镇化过程土地上，包括我们这次前两天李克强总理在接受一次记者采访的时候，我们城镇化升级版，不同于以前的城镇化。所以我相信如果是我们这一届政府在他的十年这两届政府在他们任职过程中，能够解决农民能够参与土地的和受益，解决了这个问题，我们后期碰到的所有问题，都会迎刃而解。房地产的供给等等，你把农民的集体用地释放出来，这是的一种方法。当然我们现在说了，我们不能拿农民的集体用地去做房地产开发，我们可以去做产业园，在整个的过程中，在之后几十年，农民都成为他的土地入股，他可以作为股东，他持续的有自己的，这样也解决未来的一个收入问题，逐步缩小他的收入。这样城乡差距收入在逐步的缩小，我们老百姓农民才会逐步有钱去消费，我们老说拉动消费，过去用的是政府给这个补贴，给那个补贴，给家电补贴，给汽车补贴，曾经还鼓励大家买房，所以在购房上也有补贴等等，真正的根上的问题没有解决，我希望这一届政府能够把最基础的问题，最根本的问题解决，我们整个经济上的问题都会迎刃而解。我就说这么多。
【罗勇成】：感谢以上六位嘉宾的精彩发言，接下来请范博士为我们主题做一下总结。谢谢。
范保群 国务院发展研究中心企业研究所博士
【范保群】：刚才几位企业负责人，就围绕着新型城镇化企业发展策略仁者见仁，智者见智，做了非常好的发言。在发言中做一些归纳的话，可能有下面的几点能给大家比较多的启发。就是在新型城镇化，前面有一个新型，不同的企业家提出了他们对新型的理解，有的认为这个新型体现在不仅仅过去的人口，像城镇转移，而是体现为配套的很多环节，这些环节上包括产业的、包括基础设施的，包括一些政策性的、资源性的，以及最基本的保证民生和公共服务的，而且还更重要要体现为是进城成为市民这样的一个方式，这是一方面的看法和观点。
还有一些看法就认为城镇化它的新型体现在和我们过去讲的普遍发展、梯度发展不一样，今后接下来的新型更多的体现在质量上，体现在结构化的差异上，体现在不同的特色和特点上，这也展现出对新型的理解。还有的企业家提到更要突出考虑城镇化新型的内涵，这种内涵里边，包括政府应该做的角色，政策应该配套，刚才讲到很多配套和一致，仅仅靠企业和产业，以及农村人口转移进来城市，是根本解决不了，而真正掌握资源，能够调配，还得落实到政府和政策。这也是几位企业家对新型提出的看法。围绕着新型的城镇化，不同的企业也结合自己的特点讲了一些策略，归纳起来可能有这样的几种策略：
一种策略是认为现在和原来普遍性的梯度性的城镇化不同，现在更强调质量内涵，因此企业在自己发展的策略上要相对来讲注意谨慎的策略，可能黄金的时代过去了，那么接下来就要更加理性、冷静、清晰的来进行分析，尽管我们都说城镇化是机会，是机遇，可是一定是为有准备的企业准备。所以说在这里还是要慎重一些，尤其是要考虑到成本的问题和过去前十年有本质的区别，成本又往往是企业经营中最最需要考虑的风险，风险的管控至关重要，所以说有企业家在策略上有要理性的判断。
还有企业家进一步认为机遇上更多的是要做更宏观层面的运营，这是一种策略。列入提到城市的运营，以及价值链的开发经营，这都是来应对更有质量、更有内涵的城市化的必要的策略。当然还有一些企业家也提到在策略对人的问题予以关注，谁把握了人的特色，人的需求，在这个城镇化中谁就能够在企业策略中有获得进一步的发展。以上就是几位企业家，我简单的做一下归纳和总结，我想他们奉献出来他们长期思考的问题，一定对我们在座有很多其实和启发，感谢几位企业家智慧的精彩风险。
【罗勇成】：谢谢范博士的精彩点评，由于时间关系，我们的互动就到这里。谢谢大家。
对话研讨：如何获得资本支持，抓住新一轮发展机遇
葛海峰 中指研究院指数研究中心总经理
葛海峰：感谢大家坚持到最后，这一场由我们深圳分院的林总一块来主持。今天参与我们这个话题的应该说很综合，有我们的房地产开发企业，有行业的分析师，也有我们的代理机构，为什么我们有这样的组合，我想在目前的市场环境之下，经过这一天的论坛，我们可能对房地产有一个看法，就是我们依然认为房地产是有机遇的，无论是新一届政府重视的城镇化，还是潜在的改善性的需求，我们肯定认为房地产还有十到二十年的发展的机遇，但是我们可能已经过了依靠土地的增值获得高利润的黄金十年，如何控制好成本，尤其是融资成本，如何获得更好的资本市场的支持，我觉得是成为企业的一个很重要的课题，最近企业融资的信息很多，包括从我们研究看，包括海外融资，超过了六百亿，今年1、2月份的调查的信息。但是资本市场怎么看待我们这个房地产市场？资本市场到底对这个房地产企业有什么样的要求？我觉得我们在座的企业和在座的机构都有一些看法。请郑总先聊一聊。
郑闵刚 东兴证券房地产 首席分析师
郑闵刚：大家好，很高兴参加这个论坛，从资本市场来看的话，我们目前最关注的还是从企业资金流动性，我们认为这个流动性是关注的要素，所以就是说，从投资房地产投资股票，或者是公司做一些信托融资，去选择一些标地投资的话，关注的就是资金的流动性，是否比较通胀，所以就是说，从目前形势下，调控政策已经持续三年，接下来从新一届政府来看的话，调控政策依旧会持续，在这种情况下，保持企业的资金流动是最重要的事情。房地产企业要高周转，企业流动性比较好，从企业来看的话，我认为企业经历了这个阶段，我觉得也是到了一个识时务为俊杰的时候，从内部来讲，企业还是要加强自己的开发项目和适应市场，快速的周转，从融资来讲，加强产品流动，无论在上市公司的话，在股票市场或者企业在资本市场融资的话，可能会得到一些机会。我先讲这些，企业就是注重资产的流动性。
林建晖 中指研究院深圳常务副总经理
林建晖：感谢郑总的发言，我们要加强流动性。下面我们首先有请景瑞地产的许总发表一下看法。
许朝辉 景瑞地产（集团）股份有限公司董事会秘书
许朝辉：今天上午公布了房地产的百强，前几天还看了香港市值的排名，发现这个市值的排名和我们今年做的百强排名差异很大，就说在香港上市的在内地主要看规模，规模比较靠前的企业，但是市值并不是很高，另外就是去年很多房企都在香港发的债，这个债的利率差异很大，的有十几点及，不到四个，这个融资成本差距非常大，一个从总市值，第二从融资的成本，基本可以反映融资市场如何看待这个房地产企业的，市值代表了规模，盈利性、安全性各方面，融资成本基本也代表了盈利性和，就是这些因素，所以我们看，因为我们都是做地产开发的，所以天天在这个企业里面，关心的很多东西，设计、产品，包括工程，如何把销售做好，但是我们发现就是我们作为开发的人，跟资本市场看，一个地产公司角度和结果有时候差异非常大，这不便做一些很具体的点评。还有很多专家都讲到，房地产企业盈利水平是下降的，我觉得每一个项目的毛利率下降是一个正在进行的趋势，现在正在上市的毛利率还在30%以上，我以后就是在20%到25%，他对这个净利润是有要求的，所以现在整个资本房地产行业在资本市场的估值都不是很高，P1也好，P值也好，都不是很高，没有很多科技的因素，也没有想象的空间，毛利率在继续下降的时候，毛利率要求很确定的L1的时候，对房地产开发企业来说，要能够被青睐，更多的在费用上做一些控制，这个费用需要一些管理的内功，像消费费的费率，一块就是融资成本，我刚才讲了融资成本本身巨大差异可能会形成，会为未来造成不同总盈利水平的差异的一个最主要原因，这里会形成很奇怪的负反馈，如果融资成本很高，在资本市场就不会看好，这样就会形成一个不太好的一个状况。所以我想就是对房地产企业资金是永远缺的，但是资本市场也是一个很势力的、逐利的市场，只有自己多练内功。
林建晖 中指研究院深圳常务副总经理
林建晖：非常感谢许总的总结，许总的总结还是房地产企业还要加强自身的内功，在资本市场获得更多的利润。通过这样的话，我们通过更低的融资成本，这样的话，在新一轮中，企业才能做的更快、更强。接下来有请富通地产的张总，富通是根植于深圳的，存在机遇和风险的过程，请张总介绍一下富通在这个阶段新的战略，另外在这个过程中，对资本或者融资层面是怎样考虑的？
林 深圳市富通房地产集团有限公司营销总经理
林：很高兴做一个交流，深圳做了十年多地产开发的企业，我觉得深圳富通地产到今天也有接近17个年头，富通地产这几年其实是向较一些其他企业个人感觉是落后了，特别是从2008年开始，总的销售额增长速度是以前的，2008年的金融危机四万亿的钱投下去，房地产企业反而是因祸得福，连续2008、2009年到现在基本是房地产处于高速发展，那么我们为什么在这时候错失了一些好机会，我觉得走了一些弯路，现在来看，我不想提什么黄金十年、白银十年的这种说法，我觉得作为房地产企业，很核心的还是怎么样去更市场化，更有眼光的去选择进入的城市或者是怎么样去安排自己的战略，刚才我们这个主要的话题是讲的资金，那么实际上房地产也讲到最关键是现金流，如果一个房地产公司的现金流始终是属于非常紧的状态下，可能会错失一些机会，我们就属于这种情况，错过这个机会，资金口一旦卡住，机会成本是很高的。那么这个怎样样来讲，我们感觉这几年可能未来几年会更严重，现在虽然新一轮的机遇在于城镇化，这个城镇化怎么理解，其实不要理解成地产化、房产化、不是房地产为主，我这几年也在管土地拓展拿项目，但实际上跑了很多地方，所有的政府都在跟我们讲故事，我们也在给政府讲故事，到底谁最后套住了谁不好说，这块来讲，首先是城市化在这里面，其实作为一个开发商真正去做这个城市化的投资主体，我觉得是不完全合适的，其实政府是应该走在前面的，很多地方的城市化，政府做了非常大的规划，中国有接近两百七十个城市，两万多个城镇，那么接近大部分的城市，上百个城市，都做了新城市中心的搬迁，都有自己的CBD，都有自己的中央商务区，那么都划有相应的地块，都有相应的各种类型的开发区等着你开发商去拿地，但是这些城市化是在政府指引下，但很多时候很多城市、很多地域是不成熟的，靠民间资本去投，你可能去了那个地方，实际上你的投资汇报周期是非常长的，可能会得不偿失，就要选好一个好的城市。
这几年我们总结，实际上还是要深根一线城市或者二线城市，在你熟悉的城市熟悉的行业拿地，保持一个团队非常稳定，而且每一个项目的定位非常准确，这才能够现金流的快速回流，如果去一些陌生城市，被一些招商招去，那有可能是在特殊情况下，有可能会出现一些自己意想不到的情况。另外一个就是我想的话，这个机遇还是在于对一线城市我们来讲，我觉得机遇是在于深圳讲城市更新，很多地方是在讲叫三旧改造，那么这个城市更新其实反而真正是做了多年的，有资力开发商做精品的好机会，虽然北京、上海、广州一线城市房价很高，你可能不需要动太多脑子，你只要按最快的时间投入市场，可能就卖，但是这个东西，我觉得作为一个开发商来讲，如果你真要有追求，这种一线城市的项目，其实可以做更好。那这一线城市做好了，二线城市、三线城市才会到你这来取经，效仿你，自然就带动了，并不是说两百多个城市，你都要去布局，你如果选不好，你不熟悉，你可能真会掉到坑里，保持一个好的现金流，首先你要选对项目，项目选错，那从一开始就错了，就像穿衣服，扣个扣错了，第二、第三、第四全是错的，首先对进百强开发商，我觉得大多数都是从一线城市起家的，我的想法就是建议聚集深根一线城市，找有发展潜力的城市，不要轻易进一些小城市。
另外一个就是城市化，或者说是城市化过程中，房地产公司的融资，作为上市企业，或者是在香港也好，在A版上市也好，不同点就不在这里说了，但其实现在也有一种融资渠道，国外银行也有分支机构，如果是你公司的品牌，或者你公司的资产规模够大，那么在香港，或者是海外可以做到在国外的，把国内的一些项目可以放到，在国外注册公司以后，把国外的一些项目注资到国外的公司，再通过国内有分支机构的银行通过外往内贷的做法还是能进来一部分钱。现在国外的钱还是比较多的，贷款利率比国内要低的多，这种情况也是一种做法，要建立在你这个企业有一定的资产规模。如果资产规模不够，可能还是需要有几个坎要过，融资这一块，可能不同企业有不同的做法，短期的可能还是可以做一些信托，不能够长期依靠依托来融资。
葛海峰 中指研究院指数研究中心总经理
葛海峰：谢谢张总，张总给我们很多提醒，我们也看到在这轮城市化当中，并不是所有城市都好，选对城市对我们很关键，对于融资的角度来讲，确实就像刚才张总最后讲的，不可能全做信托，合理的这种结构会带来很大的支持，首先也很感谢张总，张总也很辛苦，听说今天从深圳过来非常的辛苦，感谢张总。荣盛应该也是从河北走出的上市公司，应该说这么多年，一直走的很稳健，和我们的百强的情况来看，表现非常优异。我想请荣盛集团的陈总给我们谈一谈荣盛这几年作为一个上市企业，作为一个很稳健的企业，给我们谈一谈您的一些看法。
陈金海 荣盛房地产发展股份有限公司副总经理
陈金海：好，谢谢大家。我是荣盛发展的副总监，今天这个话题，我觉得是感受很多，因为我的主要工作是跟资本市场做交流，荣盛是在纽约所上市，上市五年多，我们取得一个比较好的发展，我们是2007年的8月份融资9个亿。我们通过市值的增加，应该排在第六位，有260亿的市值，为提供提升了很大的空间，过去五年，我们对资本市场的使用是比较充分的，通过对资本的使用，我们2006年做说明书的时候，在这里排名是73位，六年之求，我们到了20位，过去几年我们整个的规模增长非常快，到去年年底的话，我们的总资产是405个亿，这几年的成长性非常好。郑总是专门做行业研究的，这块比较精准。我觉得没有资本市场的支持不可能有荣盛这么快的发展。那么从2009年上市，我们从8月18号之后，对A股的大门就关上了，我认为对我们来说，是一个损失，对于整个资本市场来说是一个损失。地产行业不能拿到钱，不能给一个更好的回报，对整个房地产行业也是一个损失，只有让这些大的优势的地产公司拿到钱，让他们增加土地供应，咱们知道房地产是一个市场，市场只有通过供求关系解决市场的问题，比如像万科比较大的企业，能拿到钱，通过面积的增加能够提供更好的产品，所以这几年房地产利用资本市场道路也是非常坎坷。
大家都知道房地产行业是一个资金密集的产业，需要从资本上拿到成本比较低的资金，从这个角度来说，房地产是需要资本市场。目前来说，过去几年房地产行业有一个非常好的发展，他能够给资本带来一个很好的回报，从这个角度来说，资本是需要房地产行业。我觉得我最近跟好多机构在聊，只要A股的地产公司能够开，你的股值你能再上30%，这是能够产生更好的回报，资本追求回报，资金永远流向回报更高的区域。那么长期关闭这个资本市场的渠道，我觉得后果还是比较严重，首先不能实现资本市场的资源配置的功能，他们有好多是用不出来，没法用，超出了十几个亿，不能用，只能放在银行里面涨利息。我认为造成优质资源的流失，我们都知道，就不说了。有好多大的房地产上市公司，A股的地产，已经在寻找海外的平台，收购的目的是需要把这个做起来，这会导致什么呢？资金要进来，就要把资源流出去，一些优质的项目资源会流出去，我觉得对中国的投资来说是一个损失，因为现在市场毕竟是分割的。所以从这个角度来说，是一个互利的关系，目前来说，我们还看不到A股能够获得资本市场的机会，所以我们希望能够回到资本市场的本源，让市场选择方向，我相信在一个市场化的过程里面，向荣盛以秉承高周转、成本控制和中东部地区管理比较规范和房地产开发企业，能够在城镇化的大背景下，同时希望在这个过程中间能够得到资本支持，能够为中国的城镇化，为中国的购房人群带来更多的回报。谢谢大家。
林建晖 中指研究院深圳常务副总经理
林建晖：谢谢陈总的发言，从开发商的角度做了一个阐述。荣盛本来是上市公司，从资本层面也提到开发企业如何充分利用这个平台获得资本的一些支持。今天我们实际上也来了策划代理的一些企业，下面有请北京金融街房地产顾问有限公司的副总洪炜洁女士给大家分享一下您的看法。
洪炜洁 北京金融街房地产顾问有限公司 副总
洪炜洁：刚才各位专家都讲得非常好了，所以我觉得我是从市场角度考虑这个问题，我们大家可以换一个角度去思考，首先来讲我觉得前面专家也讲了资本是需要回报的，然后在过去的市场里面，房企主要资金市场层面都是由最直接、最原始、最简单的销售市场支持的，就是由最终的用户和投资者的用户共同把这个市场做起来，只要我们营销的条件充分，消费回款正常，企业的产业链是健康的，在严控的市场环境里面，我觉得就是在住宅市场，目前二套首付到了六七成，利率也上调了，所以在投资的环境里面，很多的消费行为是无法释放出来的。我们也在看到一个就是许多的在市场里面的个人投资者民间的资金慢慢在这个阶段也逐渐转向了商业地产，因为商业地产现在目前首付也还是五成，利率也差不多，所以在市场的营销层面，商业地产的获利的故事，我觉得还是可以继续的讲下去。作为房地产开发企业除了公司层面的安排以外，我觉得我们更多的要考虑怎么去重新服务这一类客群，以及相关的配套建设，我觉得前面的专家讲了很多，包括信托、基金等等，多个产品、多渠道的结合，但是我觉得在开发企业里面，我觉得迈出去才是硬道理，才能有一定的回报。谢谢。
林建晖：谢谢洪总的发言，下面有请杜总分享一下您的观点。
杜宏鹏 沈阳联祥地产营销策划有限公司董事总经理
杜宏鹏：各位同仁、媒体朋友大家辛苦，开了一天会，我是最后一个发言的嘉宾，也是最后一个论坛，这个话题是大家最感兴趣的，但是也有点泛，允许我两自我介绍，然后我讲从什么角度跟大家聊聊这个话题。每个人来到这个社会都有使命，土木工程，我的姓氏中有木有土，从北京到上海、到佛山到长沙，直到2003年到了东北沈阳，东北当时是三线城市，我感觉到东北的发展契机，我一直在沈阳耕耘，我姓杜，土木工程，今天在沈阳有一千多人，几乎和沈阳大的企业都在做合作，包括荣盛等等，今天我也是沈阳联祥地产营销策划有限公司董事总经理，我们做了沈阳的猎头公司，现在目前自己也在做一个私募基金，我们也在尝试进入到金融行业，开发一直比较谨慎，我们觉得做金融是坐车的，做实体是拉车的，去年在沈阳布局开发。今天我们的话题什么概念？我刚才认同金融街女士的观点，其实今天聊到金融，聊到房地产，我特别觉得终止这个活动特别重要，中国房地产个问题，为什么许多经济学家和开发商预测都不准确？就是没有在规范化的前提下，没有量化的数据，这就是为什么今天会有争论，2008年我们统计过，160亿，当时统计数据是国家有官方公布，但是大家各个口径不一样。由于这种数据统一口径的问题，导致我们的判断会出现一些偏颇，所以中国房地产需要量化数据，这样才能对行业做分析。
第二个跟工业企业相似，生产、加工、销售、售后服务。房地产开发商业的洗牌，上海洗的更厉害，工程管理慢慢进行规范化，那么房地产企业生存最重要的是什么？金融，第二营销，营销说白了也就是现金流，这两点都说的是资金问题，所以我特别认同荣盛，我们解读这两个企业非常不一样，经过几年的时间，荣盛企业可以进入百强企业，我们发现荣盛的拿地策略非常明显，重点是二三线城市，边远化的土地运转效率非常高，所以我觉得这是营销，是解决融资渠道的个核心重要的环节，因为所有的融资都要还的，出来借钱就要还的。如何打开金融渠道，银行不是不可以贷，银行四三二要硬性条件，很多中小企业做不到，第二点银行还有关系，因为我们也看到很多类似于阶段性的外保内贷，银行建议不缺的时候，还是要做好储备，因为银行不会雪中送炭，只会锦上添花。我们接触的企业非常多，我理解的我们合作的企业，个叫化品牌，像万科。第二叫央企，像中粮，第三区域品牌，第四本土品牌，不同的企业融资的方式渠道应该侧重不同，或者花的精力不同。境外的钱比国内要低很多，最近强两天万科又发一笔债权，月息是九里多，所以境外的话，目前我们也经常跟境外基金沟通，包括摩根通等等，从宏观上来说，他是看空楼市还是看透楼市，只是只增不减，外资有一个心态，只看一二线城市，三四线城市觉得有风险，不会介入。第二商业地产，我感觉最近外资兴趣不高，二线城市的商业地产兴趣不大，主要是租售比的问题，外资大量撤出韩国的市场，低于8%，不动产的可以达到8%，8是一个杠杆是一个结点，如果是8一下，商业地产不好谈。
我就简单说几句国内的信托，信托已经口头叫停了，但最近又重新打开一种趋势，如果是本土企业，我建议大家多关注一下不良资产管理公司，不良资产管理公司进入地产以后，他们是低于信托的，而且他们资金的实力也好，额度也好，这是建议大家广泛关注，既然做一个行业，一定要关注金融的杠杆，这是未来生存的核心。中国21世纪的个十年是房地产的十年，再倒退一个十年是制造业的十年，但下一个十年一定是金融的十年。所以在未来的十年中，不管你是做房地产行业，你肯定需要资本杠杆，或者你做完这个行业拥有了更多资金，你可以去研究金融。抓住未来的趋势，更让我们赢得未来发展的空间，我只是从第三方的角度聊聊我对金融方面的看法。谢谢大家。
葛海峰：谢谢杜总，在会议之前，我们跟银行做了内部的一个交流和沟通，银行也不像大家想象的那么好过，所以我觉得对开发商来讲，我觉得归根到底还是如郑总所说的，要做到高周转，加强流动性，现在品牌企业不断的追求规模，不断的追求快速消化的通道，通过这种方式，获得自身更好的流动性，让资本市场更会亲睐于你，你的融资成本还会下降，利润就会提高，整体就会进入良性的发展阶段，这也是对我们开发企业来讲，可能下一步到底怎么去做，大家心里也都是有自己的算盘，也感谢今天各位嘉宾精彩的演讲，我们这场论坛就到此结束。谢谢大家。
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