[摘要] 3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆举行。
向松祚 中国农业银行总行总行首席经济学家
【向松祚】：大家下午好。我今天跟大家讲三个问题作为一个农业银行的首席经济学家，天天观察这个问题怎么还不懂呢？也许我确实太蠢，但是我确实不懂，所以我来讲这个话题，个问题，中国到底有多少房子？我们中国房地产住宅的存量是120亿平方米，这是一个数据。第二个数据是220亿平方米，第三个数据是一位年近七十的老经济学家非常严肃的带着批评的口气跟我讲的，说你知不知道中国现在住宅的面积早已 过三百亿平方米了，所以我不懂了。所以为什么我要请教百强的房地产老总，大家对这个问题应该有直接的认识，究竟有多少，我们连这个最基本的家底，我们搞不清楚，如果说我们的房子只有120亿平方米，那这个发展空间至少还有四五十亿上百亿平米，大家还有很多事情可做。如果说我们的房地产已经有220亿平方米大家可盖的房子已经非常少了，如果按照老先生讲的中国的住宅面积，不包括写字楼，已 过三百亿平方米，各位朋友不用再盖房子了。我非常困惑，根据我们住建部前两年发布的数据，说中国的房子已经达到86%，我们要覆盖的保障房人群需要多少呢？需要1.8亿套，我希望你们告诉我，中国到底有多少房子，凡是身边的人，几乎每个人都有两套以上的房子，我们的很多稍微有一点钱的公务员，一问至少是两套、三套房，甚至有的有十几套、几十套，所以我想这是一个非常麻烦的一个问题，今天我们开这个高峰论坛，请这么多企业家朋友来，我想各位朋友能不能给我一个准确答案，中国到底有多少房子？我们的存量超过两百亿平米，甚至三百亿平米，我想这个问题非常麻烦，当然有人讲说，你要考虑到中国的住房只能管三十年，三十年以前，三十年以前盖的房子全部都要倒掉，要重建。有的规定说中国的房子只能管50年。我觉得这是世界上最荒唐的规定，为什么一个房子盖完之后只会管五十年呢？所以有很多城市，我想再过一百年，这个工地也消沉不了，我们湖北武汉老家副市长告诉我，如果有这样的规定，这样的规定很愚蠢，我很难理解，谁能够告诉我，我觉得这是一个问题，因为这个问题决定了未来整个房地产市场的走向，这是个问题，我要提出来，我个人的判断，我判断一些数据，我认为我们现在购房的成量，我的研究是非常不全面的，但是我的感觉上，或者我看到的一些数据，综合起来看，各种进行比对来看，我得出一个基本的看法，不是一个结论，因为这个事情我没有结论，我认为中国住房的成量确实超过了官方公布的数据。这是不是我们中国房地产市场发展未来的一个巨大的隐患呢？我不知道
是220亿还是三百亿，甚至超过三百亿平米，这是个问题，我觉得我们需要回答，如果我们连这么一个最基本的问题，我们都不能回答的，我们的国家总理都是糊涂蛋。当然这也是中国的国情，比如说地方债，地方融资平台到底有多少呢？搞不清楚。我想这是非常困惑的问题，我也希望中指研究院能够给我们一个准确的答案。
第二个问题就是中国房地产市场究竟有没有泡沫？这个问题我相信在座的各位企业家可能可能都是反对的，没有泡沫，有没有泡沫，这几年争议非常厉害。张五常有一篇非常有趣的文章，有时候我们在一起聊天，谈到房地产的泡沫，他写一篇文章，他告诉我一个题目，说中国的房地产泡沫是钢筋水泥做的。这个话很有意思，中国到底有没有泡沫，你可以理解是有泡沫，但是泡沫一时半会破灭不了，但是我们张教授说，房地产的泡沫是钢筋水泥做的，起码一时半会破灭不了，几十以前我就说，中国房地产市场存在非常严重的泡沫，当然今天是各位专家得出的结论。房价的增长的幅度与GDP增长幅度相比，与其他资产价格相比较，第三个指标是所谓的房价与家庭收入的比例，这个大家都知道，你们比我清楚很多，海外一般是六到八倍，中国在我老家的城市，我也做过一些调查，基本都超过20倍，至少在15倍，我们老家人均收入是两万到五万，但是一个房子起码要30按，中国的房价出了问题，房价上涨过快，中央得出这个结论也不是空穴来风，中国的决策人员肯定比我们聪明一万倍，防止房价的过快上涨，我相信他们相信是中国房地产有泡沫，但是泡沫为什么没有破灭呢？什么时候破灭？或者能不能破灭？最近万科的董事长王石接受一个长篇的采访，中国房地产现在存在非常严重的泡沫，迟早要破灭。那么我们想中国房地产的泡沫表现形式是什么？单纯看这个房价快速的上涨，他上涨的幅度超过了GDP增长幅度，甚至超过了财政收入的增长幅度，是不是就是泡沫？有人讲中国的情况不能用西方的指标来看，我也同意。但是另外还有一个非常惊人的数据，在座各位企业家，你们经常到国外考察，我也经常到国外，中国的房子比国外贵，而且不是贵一点，贵很多。中国房价，北上广的城市都比旧金山、纽约贵，这怎么解释？
我个人的观察，中国的房地产市场确实存在着泡沫，五是平均而言存在着泡沫，有些地方的泡沫非常的严重，那么我这个观察对不对？大家可以骂，可以批评，王石就讲了，不能再谈房地产了，说正说负、说左说右都要骂你，骂归骂，但是问题要回答，有没有泡沫？这个泡沫的表现形式是什么？我想中央为什么要出这么严格的措施呢？那么房地产为什么这些年价格会上涨的如此之快？我个人认为有两个理由，与我今天讲的话题是最紧密的关系，有两个最重要的推动力量，我们中国城镇化进程，住房需求、改善需求等等，但是我想有两个理由是重要的，一个是我们从2005年开始人民币的单边的预期，跟我们的房地产有什么关系呢？我个人认为2005年开始形成的人民币单边的预期，不仅改变了货币政策的走向，而且改变了人民对中国资产市场的预期，而且中国的资产市场非常的狭窄，就像周小川先生讲的一样，赤字太小，这个问题时间关系不展开讲。第二个问题就是我们这些年的货币政策过度宽松，作为银行的首席经济学家讲这个话不太合适，但是我们客观的承认，中国过去五六年，尤其2008年以后，我们货币政策的宽松是的。我们银行的信贷资产现在已经突破70万个亿，M2是GDP的200%，这个东西不是表明我们的货币政策过度宽松吗？过度宽松货币政策造成价格全面飞涨，中国所有东西都抄过一遍了，从珠宝黄金首饰，当然房地产更不例外，所以中国的房地产为什么会出现泡沫呢？这个原因在什么？这是符合世界普遍的规律，有人讲说你们这个研究经济学家没有一个明确的结论，东说一套，西说一套，但是我想经济学家也不一定比大家都蠢，经济学家不一定比大家聪明，还有经济学诺贝尔奖，难道就没有一点真知灼见？就是CPI的价格上涨，只能反映通胀的一小部分，更重要的是资本的膨胀，这是一个非常严重的大问题。而且也对中国的经济造成了极大的伤害，现在我们正在吃这个苦头，有人讲中国很多产能过剩，我们房地产有没有产能过剩？又回到个问题，说中国所有的产业都产能过剩，房地产没有产能过剩呢？中国的很多产业就是被货币扩张撑死的，光复的每一个企业都是数十亿、数百亿的规模，不是撑死了吗？我们的钢铁、水泥、电能，所有的产业去看，基本上都是负债极高的，我们银行的日子也不好过，很多人骂银行，比如说银行傻，为什么要贷款？我说不是银行傻，集体疯狂的时候，你不疯狂你才傻呢。所以这个问题就是第二个我们中国房地产的泡沫是怎么形成的？未来货币政策被迫要转向的话，人们的预期会不会改变呢？
张教授将的是钢筋水泥做成的，钢筋水泥也有很多倒塌的。第二个问题中国房地产有没有泡沫，泡沫严不严重。
第三个问题房地产的调控到底是应该遏制需求还是应该调节供给？我非常坦率的讲，国五条这个事出来，也没有想清楚，但是我们这个问题是不是想清楚？你理解经济学家你就看供给和需求，我们过去房地产这几年调控，我认为大体上都是在遏制需求，从遏制需求这个角度出手，这个宏观调控的政策，我不能说没有效果，但是这个效果是极其有限。而且往往适得其反，所以我们现在的问题，当然我们需要遏制，需要调解，但是作为国家的调控政策遏制为主还是调节供给为主？如果还需要的话，增加增量，还是我们遏制需求和增加供给二者并重？当然我们理论上讲二者并重，但是我判断应该我认为应该以调控供给为主，我认为我们这几年的调控政策是需要进行调整，我们的住建部长已经发了毒誓了，今年的房价必降，剩下的三分之一的投放是不是也要必降，我看有点悬。调控供给有两条非常重要，一条政策就是确实我们应该研究扩大房产税的试点，不能把那个房子攥在手里面，这是社会资源的巨大浪费。老百姓愿意买房储蓄，无可厚非，这是他的需求。我记得我参加很多这样的政策研讨会，我说你这个东西，比如房地产有需求，你要打击他，房地产的投资和投机，二者之间有什么区别吗？没有什么区别，我可以有无数中的方式。从理论上很难去反对投机需求，但是今天我想如果回到个问题，如果中国的房地产的存量确实已经相当大，至少存在结构性供需不平衡的时候，应该着重转向调节供给，让大家把房子都拿出来，不要继续等着。比如说我们的房姐、房妹几十套房子空在这，我都住了十几年了，好多房子空在这，没人住，这是事实摆在那。这个东西很麻烦，中国这样的现象有多少呢？这不是资源的浪费吗？一个人把所有的房子都买了，空在这，不让大家住，他成为世界巨富有什么意义呢？所以我们的房地产政策是需要改变，所以个政策是必须要坚持房地产税扩大的试点。
第二个政策就是与我们信贷政策有关，差别化的信贷政策应该成为一个长期的政策，客观来讲，在房地产狂欢的时代，我们非常愿意给房地产贷款的，房地产贷款不良率是很低的，这几年大家都讨论银行不良贷款说要大幅度上升，要麻烦、完蛋，我写了一个报告，装模装样，我写了一个模型，通过我这个模型证明，我说中国银行的不良贷款主要来自于产业，目前为止我这个结论是对的，目前为止，房地产并没有出现大麻烦，地方融资平台也没有出现大麻烦，都是产业出了大麻烦，但是不能因为我们愿意或者喜欢跟房地产贷款，我们就要大规模的向房地产贷款，所以信贷的差别化的政策，我的理解中央也是这个意思，差别化的政策有多种形式，除了我们以前讲的首套房利率有优惠，首付可以低一点，第二套原则上不能优惠。对于房地产商的贷款现在继续收紧，所以差别化的信贷政策是一个长期的政策。所以我想这三个问题，我今天提出这三个问题我的答案可能是全错，但也可能对一点点，我衷心的希望我们峰会的各位企业家，我认为这三个问题是我们整个房地产面对最基本的问题，如果最基本的问题都没有明确的回答，我们所有的政策，不是要打偏就可能完全失去方向，所以我衷心的希望各位峰会企业家朋友，你们教我真相，我们共同期待。谢谢各位。
黄瑜 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任
【黄瑜】：今天上午对我们过去十年做的业绩做了一个表彰，今天上午马所长也好，杨锐都提到了世界的著名经济学家都在讲，未来有两大机会，一是美国的高科技，二是中国的城镇化。我们今天下午安排的个大话题来讨论城镇化。那么我们请到了肖所长介绍什么是城镇化，因为他也是我们国家研究城镇化的一个老专家，那么在中国的城镇化里面，他到底从国家的角度，他的目标是什么？他的战略布局是什么？然后以及未来可能酝酿的机会也是需要大家去体会。刚才我们这些企业家又从企业实际的角度上，然后对这个新型城镇化一个理解和判断，也在思考未来面临的一些机会。通过这个有一个感觉，确确实实，无论城镇化现在来提这个题，大家都很关注，因为关系到我们未来，关系到未来我们是否能把握这个机会，同时通过大家探讨这个过程，我又发现，确实很多东西大家都是比较模糊，也希望我们今天下午的规模稍小一点的，但是又能够让大家冷静一点的会场，让他们的观点给大家一些启发。
下面我就想用一些数字看看我们数来十年的市场机会和以及所面临的风险的分析。那么这是我们跟研究中心十年以前做了一个中长期动态模型，获得了华夏科学技术奖，用这个模型对过去的房地产市场进行了系统总结，同时对未来的房地产进行一个预判。每年的时候都会用年初对来年的市场进行预判，2013年的市场肯定会好于2012年的市场，可能大家实际的感受也是这样的，我们用这个模型，同时也对未来十年房地产市场的市场空间和总量也进行了一个预测。那么通过我们这个模型，我们认为2020年末我们住宅的销售面积会达到13亿平方米，开发投资额会达到10.7万亿，新开工面积约17.2亿平方米，从需求的分解上，城镇的人口大概有50亿平方米，那么改善性需求会是50亿平方米，还有一个就是房屋的自然折旧，又要拆迁，又要重新在建，大概有60亿平方米，这个总量应该是未来十年的测算是160亿平方米，商品住房是120亿平方米，未来几年平均的增速我们销售的面积的增速在未来十年间是5%左右，这个相对以我们2010年之前的5%增速是大幅下降。因为有了市场需求的总量，我们同时也对现有的市场供应的情况也进行了系统的数量的总结，那么我们把过去三年间，2010到2012年国土资源部加大了土地供应，相当于2005年到2009年均值增长80%，新开面积有13.6亿平米，较2000到2009年增长1.4倍，明显高于同期竣工面积，每年约有六亿平米以上未竣工，至2012年未累计超过30亿平米。另据国土资源部公布，目前已供应但未开工的住宅用地约10.5万公顷。
这个数字我们算完之后，按目前的在建的或者一定供地的全部建成，不考虑未来新推土地，总建筑面积将达到54.5亿平方米，与之前两年竣工面积合计，考虑城镇人口增加，人均住房面积增加约9.2平米，而在2010年未已有30.3平米，则潜在的人均住房面积已接近40平米，与日本、法国等发达国家城镇化率70%左右的水平接近，预计2015年中国城镇化率为56%，超前消费的现象较为明显。今天因为我跟几位做经济的，然后有做一个交流，包括今天农行的首席经济学家也在说这个问题，其实人的发展，就是说可能没住大房子的时候特想住大房子，住上大房子了也会做一些回归。所以从面积的现象来看的话，大家可能觉得人均40平米也不够，所以那样的话，按照面积和城镇化率的对比来分析，我们确实存在超前消费的现象。
不同的城市我们再来看看这个数字，我们还是用2010年国家统计局数，人均30平方米计算。三线城市人均大概是36平方，我们按刚才已经测算的九点几平方，我们分到一二三线城市，做一个累计，到2015年的时候，我们到一二三线分别是36平米、44平米、49平米。我们把重点的城市做一个罗列，鄂尔多斯人均会达到60多平方，江苏的南通57平米，呼和浩特50平米，这也是市场中的潜在供应量的状况。我们再看一下商业地产，我们这一次为了适应整个房地产发展的需要，我们做商业地产的可能看到，刚才的亿丰等都是做的不错的，还有做产业园区的一些企业，在行业里做的风生水起，像长虹置业等等。按商业地产的测算，我们大概算了一下，2000年的时候，竣工面积大概9.8亿，最终2010年到2012年三年的年均的平均水平相对之前也是增长了80%，同气新开工面积由此前年均9200万平米上升至2.51亿平米，增长1.7倍，与住宅市场类似，今年大批项目新开工，累积优7亿平米未竣工。若转为实际供应，不考虑拆迁，我国人均商业地产面积将接近2.5平米，与国际水平接近，若近规模以上零售商业1到1.2平米，考虑中小规模商业和办公约为2到3平米。
到2010年的时候是一二三线商业地产面积分别为1.3、0.9、1.1平米，到2015年的时候，我们的商业面积主要城市一线城市大概能到3.4平均水平，二线城市平均到4.9，三线城市5.6，这是非常可怕的。鄂尔多斯的话，能够人均到15.8，这里面累计了一些办公楼的数字，这个数字你要计算的话，过剩的现象比我们住宅，特别在有些城市住宅现象更为明显。我刚才用简单数字分析了一下市场空间存在，那么我们确确实实风险也存在，并不是说哪都有机会，只要是我去做，就能够赚钱。
但是事实我们要承认，确实城镇化会给我们带来巨大的机会，从过去的十几年发展中大家都已经切身的体会到，我们到2012年我们的住宅商品房到6.4万亿，那么相当于我们之前1998年的时候增长了24.6倍，投资额也有所增长。那么钱呢，说实在的，有一点是不可否认的，我们的房地产包括最近做的模型，对过去的房地产市场总结过程当中我们发现，2009年大量的发货币，对我们推高房价发挥了重要的作用，如果说有时候我们在分析各类因素的影响之后，你会发现的原因是在货币，那么这种货币增量和我们储蓄的图你会发现，货币发挥了及其重要的作用。我们在同货币的时候发现，人有钱了就要买东西，购买力就提升了。我们也做了房价收入比的测算，我们这些年间，由于花的钱多，实际上我们的房价收入比是在下降的，那么我们的这个下降从2000年到2012年的时间，从国家统计局的数字来算，那时候是9.3，这个过程是下降大概到了6.6，如果我们按2015年来，我们按储蓄的额度计算，目前储蓄的存款与销售额的比值，然后在这些年间，大概是六到十倍，2012年的时候是7倍，储蓄与按揭贷款比值在4到8倍，2012年为5倍，目前我国居民负债低，现金支付及潜在购房能力较强。
我们也分层次做了计算，确确实实一线城市，我们是在2004年到2010年间房价收入比从10.7提升到18.3，这是用成交均价做自测算，那么2012年的时候是16.6，相当于整个过程中就是2012年相对2010年还是下降的，二三线城市也是有所下降，对老百姓来说他有钱，他干什么？他可能还要买房子，因为中国确确实实不用说投资渠道太缺乏，房地产投资是一个很重要的投资方式。刚才说调供给、调需求，我们当年831实行的时候，肯定就是一个重大的调供给的举措，那么其实是使得房地产大量的供给减少了，后来之后，我们现在就说从另外一个角度，用房产税的方式使得挤压出来，你看供给和需求还是一个市场行为，从购房者的意愿和消费者的意愿，毕竟还是有一个自己的市场取向。然后我就说购房者还有这种趋向，我们说我们的企业怎么去做这个选择，因为未来的机会在，但是风险也存在，怎么做选择？这是跟我们在做城镇化课题中，我们把中国的大城市和美国的大城市做了一个对比分析，那么从这个对比分析，我们发现中国的城市集中度还是不够高，比方说像从人口在整个的占比，上海和北京目前在人口的占比大概只有1.6，这比纽约，纽约像美国人口少，但是比纽约低了1个百分点，从GDP贡献来说，北京、上海广州在GDP的比重就是的13.9，的2.5，纽约是8.9、洛杉矶是5.1%，芝加哥是3.7。于美国各城市相比，不同城市的房价差异将继续扩大，如旧金山独栋别墅成交价为76.62万美金，比美国水平近4倍，而在中国，房价的上海均价为2.8万/平方米，为百城均值2.8倍，随着市场机制进一步发挥作用，所以还有大量的机会。
我们再说一线城市，机会可能会聚集在一线城市以及一线城市周边，我们对一线城市进行一个扩散性的分析，那么把这种扩散性的分析，你会发现多中心结构会逐渐形成，人口向近郊聚集，中低端住宅需求量大。当然我们也看到了，确实高端市场也是非常好的，也是向好的，今天也是跟保利聊天，他在蓟门桥开一个项目，也是六万以上的，是什么程度，就说大城市他的房价，最近也做过一些测算，你像北京去年高端项目的价差和平均价差的话，大概有两倍甚至是三倍以上，所以这里面说明什么？而且在大城市里面，他的高端上我认为是在高于城市的平均水平两倍以上的价格的高端上，所占的比重，在这市场中，比二三线城市都要高。那么这个是说一线城市的机会，城市近郊以及刚性需求，我觉得是巨大的机会，同时中高端市场也是有一些比较好的机会。那么我们还要说的是二线城市，我们的经济群，特别是成渝经济圈，我们做对比来说，无论从人均GDP、可支配收入，明显高于广深地区，差距也在缩小，后发优势巨大。三四线城市，有待区域中心发展成熟后的带动，潜在供应过剩风险需关注。
总结，我觉得我们企业在把握这一轮的城镇化机会的时候，我们可能要注意几个方面，一线城市我们应该还是有大量的机会，我们可能成为区域中心的城市，现在正在形成新的经济圈，他们的后发优势也会越加明显，三四线城市靠近经济圈的三四线城市是有机会的，但是要注意供应过剩的风险。这个也是我们评价城市的一套指标体系，也是供大家参考。最后我用简短的时间把这个机会、风险、数字，希望能给大家一些启发，谢谢大家。
刘 平 保利房地产（集团）股份有限公司副总经理
【刘平】：各位朋友上午好，首先感谢国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院一直以来对房地产行业的关注和研究，你们的努力推动了房地产行业的健康和持续的发展。今天是中国房地产百强企业研究的第十个年头，十年来房地产行业经历了市场的跌宕起伏，也在一次次的磨炼中得以持续发展，2012年保利地产有幸成为国内第二家销售额超过千亿的企业。保利一直定位成长性的企业，以主流产品为主，这个战略也决定了未来二十年的发展。产品结构是以钢需为主，其中34个城市形成的项目销售，有16个城市市场份额超过了5%。面对充满不确定性的今年，我们认为其中国新型城镇化的推荐和持续稳健的政策，我们坚定的看好房地产中长期的发展，保利地产的企业战略跟新一届政府的政策是契合的，城市空间的变化，城市人口的变化等等，未来保利集团大有作为，我们在座的同行里面，一定会做好。
行业竞争越来越多，价格也越来越高，我们要向管理要价值，这几年保利地产做了很多事情，其中最重要的是内控的提升和管理，持续加强流通化、标准化、信息化，修炼内功，不断深化城市群、城市圈以北上广为核心，打造32个城市群，在环渤海、长三角、珠三角构建了三百亿级的城市群，在以成都、重庆的中部构建两个两百亿级的城市群，奠定业绩增长的雄厚基础。在产业战略，保利地产很早就开始培育商业地产，2012年的商业地产就达到了140个亿。养老和旅游地产都将是保利地产未来发展的新的增长，我们相信伴随中国城镇化及产业化的发展，伴随着中国居民收入倍增的计划，保利地产能够持续保持20%的增长，在2020年前再实行下一个十年，我们也希望和同行一起推动行业的发展，提高居民的生活品质，为实现中国老百姓的安居、宜居、美居共同努力。再次感谢主办方。谢谢。
傅林江 绿城房地产集团执行总经理
【傅林江】：各位领导、各位同仁、媒体朋友们：大家上午好！我是绿城房产集团执行总经理傅林江，今天非常荣幸有机会与各位进行工作交流。
去年，党的十八大首次提出“建设美丽中国”，以此大力推动中国的城镇化健康发展。今年3月，新一届中央政府工作报告明确指出，在未来城镇化进程的推进中，要采取措施大力实施保障性安居工程。“十二五”期间，计划新建保障性住房3600万套，约为过去10年建设规模的两倍；至“十二五”末，城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上。在这种大好背景下，作为有责任感的品牌房企，在推动城镇化建设这一宏伟事业中应该担任什么样的角色，应该担当起什么样的责任，应该如何去履行我们的一份使命，值得我们共同去探索和实践。
绿城，历经19年发展，拥有100多家成员企业和三万多名员工，开发足迹遍及80余个城市，参与建设300多个美丽家园。绿城，不仅仅是高品质商品物业的营造者，也是政府保障房建设的重要参与者。我们早在2005年就已积极投身推进保障房品质建设中，截至目前，开发签约保障房项目73个，总建筑面积达1461万㎡，其中已交付项目总建筑面积139万㎡。
参与政府代建和保障房建设这八年来，绿城集团始终秉承“真诚、善意、精致、完美”的价值理念，努力践行对政府、对社会的承诺与责任，并取得了一定成效。下面，和大家一起分享绿城集团在保障房建设中的一些体会。
我的报告分三个部分：一是绿城集团对保障房的两个定位，二是绿城集团保障房品质建设四种模式，三是绿城集团保障房品质建设六项把控。
两个定位：保障房事业——公司定位为社会公德事业。保障房事业——公司定位为社会公德事业。保障房品质——必须等于大于商品房。
下面介绍四个模式，纯费率代建模式、限价开发模式、配建开发模式、委托开发模式。
纯费率代建模式是指政府机构以契约形式， 委托绿城负责实施项目的建设管理，实现契约约定的质量、进度、安全和投资预算控制等目标，并在项目竣工验收后交付给使用单位。该模式是现阶段绿城采用的最为常见的一种政府代建模式。绿城代表项目：杭州彭埠云河家园项目、杭州红五月嘉苑、杭州兴隆项目、杭州望江门项目、成都龙泉驿安置房项目等。
第二个模式限价开发模式，是指企业与政府通过前期沟通，确定定向供地方式及政策，政府对项目采取“限地价、限房价、限销售对象”等限制条件，给予企业相应的优惠政策，企业负责对项目投资建设以及后续的物业管理。
绿城代表项目：杭州紫薇公寓。
第三个模式配建开发模式是指政府在供应土地时，硬性要求配建一定比例的保障房，配建的保障房在建成之后，无偿移交给政府，由政府进行再次分配。绿城代表项目：青岛理想之城。
第四个模式委托开发模式是指政府管理平台在完成征地拆迁后将项目立项、各项证件移交委建公司，委建公司进行项目的全面运作；政府管理平台负责项目开发的主要资金筹措，委建公司作为开发主体需承担部分的建设资金；政府管理平台在过程中平衡、拨付、监控资金，制定标准、监督管理。该模式是绿城与南京市政府合作过程中的一种新尝试。绿城代表项目：南京岱山保障房。
绿城集团保障房品质建设六项把控：组织保障、专业配合、标准建立、品质把控、成本管理、客户导向。
把控一：组建保障房建设公司，专业承接保障房业务。为有效展开保障房建设项目，绿城从2005年起就专门设立保障房建设公司，按不同城市、不同类别承建不同的保障房业务。
2005年6月成立杭州绿城东部建设有限公司（主要承接大中城市保障房建设）
2009年10月成立绿城房产建设管理有限公司（主要承接各类代建业务特别是政府代建及保障房项目）
2011年12月成立浙江绿城佳园建设工程管理有限公司（主要承接美丽乡镇建设）
把控二：组建各类专业公司，合力推进保障房建设。经过三年的摸索，为更有效地整合绿城集团内外部各类优质资源，合力推进保障房品质建设，绿城从2008年起着手组建规划设计、景观、非毛坯、成本管控等22家专业公司，对保障房品质建设起到了卓有成效的保障作用。
建筑设计公司（七家）、建筑设计管理公司（两家）
景观设计公司（一家）、景观管理公司（两家）、景观工程公司（两家）
装饰公司（六家）、建筑科技公司（一家）、造价咨询公司（一家）
把控三：开展专题研究，明确绿城保障房建设标准。2006年至今，为推进保障房品质建设，绿城进行了《“理想之城”新型城市建设研究》、《保障房“精品战略”专题研究》、《绿城保障房建设标准》、《绿城第二代保障房标准研究》等专题研究，逐步建立了80项建设标准。
把控四：以工程营造为基石，强化保障房建设品质把控。绿城集团为保证保障房品质，要求在规划设计、产品定位、功能配置、服务配套、成本管控、营造管控、交付标准等关键环节必须严格按照集团商品房建设统一标准执行，其中在工程营造方面应重点抓好以下四个要点：质量标准、过程管控、交底学习、制度保障。
把控四：以工程营造为基石，强化保障房建设品质把控。
把控五：实施精细化管理，深入保障房成本动态管理。保障房建设中成本和品质之间的协调与平衡，是众多企业所关注的问题。低投入并不意味着低品质！在成本管理方面，绿城在设计、招标、施工、竣工等各环节层层把控，做好目标成本管理和成本过程管理两个方面的成本动态管理，努力提升项目成本管理的专业化、精细化水准。要求全员、全过程、项目开发投入的全部资源，施工图版目标成本与方案版目标成本差控制±3%内。方案由项目公司内部评审后，报集团公司审批。编制动态成本月报，对照目标成本、检查目标成本执行情况。
设计阶段：前置成本管理，从设计源头把控成本，做好《方案设计控制性成本指标》。
招标阶段：严把招标文件编制及合同签订，关键是合理确定招标控制价。
施工阶段：由监理公司、项目公司、集团公司、过程审计单位等对项目成本管理工作层层把控。
竣工阶段：做好结算的同时完成项目后评估，形成成本闭环管理，促进成本管理持续改进。
把控六：密切关注居民需求，引导和谐生活方式。绿城在保障房建设过程中，切实遵循客户导向原则，密切关注居民需求，通过前期需求调研、组建居民质量监督小组、交付后回访等一系列方式，营造既尊重居住者原有生活习性又融合现代城市文明的高品质保障房。期望借此加快促进居住者城市化的过程，并以此影响或改善园区居民下一代的综合素养和良好习性，引导和谐生活方式。
各位领导、各位同仁、媒体朋友们：绿城自2005年首次介入保障房项目以来，在保障房建设方面已从探索中得到了实践。在中国推进新一轮城市化进程的历史机遇面前，在各级政府的支持和推动下，作为一个有责任担当的企业，绿城集团致力于将商品房营造中的经验运用到城镇化建设中去，为中国的城市和乡村建设贡献更大的力量。我们真诚欢迎各位同仁一起来积极讨论和交流保障房品质建设管理，希望能带动更多的房地产企业、更多的正能量加入到保障房、新城镇、新农村建设中来，提升中国更多城市、区域的居住品质，提升更多居民的生活品质，为更多的人造更多的好房子，为共同创造城市的美丽而努力。我的发言完了，谢谢。
闵远松 新城控股集团有限公司执行董事副总裁
【闵远松】：各位同行朋友大家上午好，分享一下新城控股在过去十几年面关于产品标准化以及产品线方面的一些成果。首先介绍一下新城控股，在2011年公司在上海上市，成为江苏省个上市的企业，那么在2002年开始，进行长三江的区域布局，在2007年的时候，我们成立自己的技术研究院，在2008年开始公司着手研究商业地产的开发。2009年公司将总部迁往上海，进一步深化长三江的发展。那么在讲产品线、标准化这两块，讲一下背景，整个行业在过去的十几年里面能够快速发展，归功于整个国家的发展阶段，也基于诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨断言，21世纪对世界影响有两件事：一是美国高科技产业，二是中国的城市化。在前十年的话，主要经济发展的驱动力来源于国际化和工业化，那么在1995年以后，1993年尤其是中国的住房体制改革以后，整个中国的经济发展非常大一个驱动力，来于城市化，以及城市化带来规范的发展。那么中国目前的城市化的发展一个阶段，到2012年整个城市化率已经达到53%，现在离发达国家的城市化水平还有很大的差距，还有十到二十年的发展的空间。
由于城市化处于不同的阶段，我们国家的一个城市化，表现不平衡的特征，这个不同城市处于不同城市化发展阶段，对于我们发展企业来说的话，意味着不同的发展机遇和发展机会。那么住宅的一个城市的城市化是从住宅发展开始的，由于住宅的发展带动整个社区的消费房地产，带动整个行业的发展，所以城市化高速的增长带来城市人口的增加，刚性居住需求的增加，随着经济的增长，人均可支配收入也增加。随着家庭的消费结构的升级，我们的消费也不断的升级，有保障性的消费到保障性的消费到奢侈型的消费，对于我们商业，对于我们的房地产开发商来说，创造了不同的一种商业地产的发展机会。对于商业地产来说的话，在城市化发展上的一个阶段是同步发展的，那么一个城市的发展，首先行业发展是从住宅的一些商业配套到一些超市到百货，那么整个城市的城市化也有城市的初级阶段到中级阶段到高级阶段，我们对应的城市不同的发展阶段，给我们提供了不同的住宅以及商业的发展机遇，这是以上讲了新城的产品线规划的背景。
那么新城产品的标准化，实际上来源于客户，住宅标准化的来源于住者的需求，那么商业这一块的标准化的体系立足点是来源于消费者的核心需求，中午对于住宅标准化这一块，我们在项目的选址到产品研发以及整个社会施工过程到服务和运营都会围绕着以客户和消费者为核心开展我们的标准化的规范。这个是我们新城控股集团在过去的一个十八年里面的产品线的结构。那么我们的整个公司的业务板块一个是住宅业务，一个是商业运营开发和运行。那么我们的商业地产的一个开发主体是新城控股，我们有四条住宅的产品线，反别对应不同的发展阶段以及居住需求的家庭。我们住宅的产品线有起房等，对应着不同的家庭需求。对于商业的一个综合体的运营开发，我们根据商业地段的特征，也开发了三条商业综合体的产品线。
这是我们整个新城控股的一个产品系列的模型，就是新城公司的一个理念是核心就是客户的价值，我们最关注的是消费者在我们的商业空间里面的消费体验。所以我们的住宅的开发的核心里面是幸福，怎么让我们的业主买了房子，买了适合他家庭需要的房子，怎么样让他们在我们的房子里面能够得到幸福的居住体验和感受，这是我们在整个住宅开发过程中，自始至终贯穿的基本思想。对于商业这一块的话，我们运营的核心里面是悦空间•悦生活。
我们的住宅核心理念是让幸福变得简单。新城在住宅的研发上面就建立的研究院，新城建筑研究中心位于常州市新北区，占地5.51公顷，包括建筑技术及产品研发基地、品牌及客户体验基地、建筑技术培训中心三大核心功能模块。研究中心包括：综合研发中心-主要承担住宅文化展示、住宅物品展示、整体家居解决体验、科技住宅体验、技术培训等功能。住宅产品试验楼：以住宅产品实景体验、产品工艺展示、研发产品检验为主
园艺景观展示区：展示造景园艺、园艺工法等。研究成果旨在提高运营效率、降低成本，已广泛应用于我们95%的项目建设。
在2011年成立了金坛百年住宅研究中心，具有有前瞻性，其宗旨为通过国际领先技术实现打造百年住宅的目标。研究中心包括首栋全预制混凝土试验楼已于近期开工，建筑面积1,285平方米，按照33层楼高实体化设计，实际建造3层（典型层）。试验楼主体结构采用全预制混凝土结构，装配率高达80％，应用50多项国家专利。试验楼以日本百年建筑支撑体住宅、可变空间体系技术为理论基础进行空间规划，力争通过结构支撑体和填充体完全分离方法施工，从而创造可供客户居住一百年的“长寿命、高集成、绿色、健康”住宅。首批“中国百年住宅示范项目”计划于常州新城公馆项目批量实施，设计阶段现已初步完成。
商业产品线核心理念：悦空间、悦生活。以中国城市中产阶级为目标受众，涵盖新城控股旗下国际、城市、生活广场三大产品线，以购物中心为主体，以写字楼、公寓为外沿，被延伸应用至全业态城市综合体的商业地产产品品牌。国际广场是时尚奢华城市光长是东砍潮流的，生活广场是家庭生活的。我们在2011年进入了长沙和武汉，我们的产品线将会在五个长三江以及中部地区进一步的深化和落实。从传统的住宅—幸福的“居住之家”
到商业城市综合体—愉悦的“家外之家”。新城一直致力于为城市、社区和个人创造持续的价值。我的演讲就到这。谢谢大家。
朱晨 越秀地产股份有限公司副总经理
【朱晨】：尊敬的各位来宾朋友大家好，非常荣幸的跟大家分享在现在的情况下，我们房地产能够做些什么，怎么去改变，怎么去调整。这个题目起的有点大，我想一会儿跟大家分享和交流的时候，更多的解决我们自身企业的特点，能够谈一些具体的事情。
关于宏观背景，前面各位专家已经分享了很多，分析非常透彻，时间关系我就不罗嗦了。更关注的是在这样的一个市场环境，我们的房地产企业面临的一些什么样的困难？什么样的挑战，我们怎么办？我相信绝大部分的房地产企业，包括我们自己，都面临着这样一些困难。首先是资源，现在这个市场上面，资金成本越来越高，融资越来越困难，拿地价廉物美的优质资源越来越缺，优质的人才怎么都不够，在这个过程当中，管理幅度越来越大，一百亿的企业有一百亿企业碰到的问题，一千亿的企业有一千亿企业碰到的问题，可能对于在座的很多企业，可能这并不是一个太大的挑战，但越秀地产对于国营企业来说，充分市场化的机制是一个非常重要的事情。第三随着市场发展大现在，应该说大家的产品越来越同质化，大家所去的地方总是在这几个热点的城市里面，大家不停的在打架，商业模式也越来越像这种情况下，我们怎么去突破，怎么去创新，我相信这是绝大部分面临的一些困难和挑战。
那么对于越秀和越秀地产来讲，我们能够做些什么事情？跟大家简单做一些分享。越秀地产的母公司是越秀集团，越秀集团是在广州的一个多元化的一个基本企业，那在过去的三年多时间里面，越秀集团其实做了非常多的事情，来调整自己的结构，来从新配置自己的资源，我们的资源有限，是不够的，怎么办？只有选择不做什么，选择不做什么，比选择做什么难度更大，作为越秀集团先后退出了像酒店、金茂等等传统的业务，聚焦在房地产、金融等这些生命力比较强的这些产业当中，退出了超市、餐饮等等产同行业，聚焦在房地产，同时剥离和处置了大量的低质资产，来聚集我们有限的资源。此外在土地的获取上面，从最开始的拿地方面越来越向战略导向方向来拿地，拿住宅、拿商业什么样的组合，是拿短期的项目、长期的项目，这个土地上面适合盖什么住宅，对指引会越来越强。对资金是越来越多的向境外去融资，境外的成本会比较低一些。同时想方设法打通境内境外的资金，使境外的资金能够源源不绝的支撑我们在国内的业务发展。
在这个人力资源人员紧缺方面，企业做的事情是开始战略导向的人力资源的规划，来指导整个企业，我在什么时间点，我在今天，在未来到底需要多少，我需要这些人需要什么能力，应该存在什么样的结构上面，把这些人力资源规划做到的来指引整个企业，培养自己的人才，通过这个方式来进一步优化和整合有限的资源。在管控方面，越秀地产强调的是专业化经营这个模式，把总部做起来，把整个地产的总部做起来，同时充分授权，这强调了我们各个经营单位，各个项目公司责任主题的定位，使得整个集团的授权能够随着企业不同的发展阶段不停的优化。
另外对于一个国企来说，刚才说市场化的机制难度非常大，在这边举个例子就是职业经理人，我相信在座很多就是职业经理人，对市场化非常充分的情况来说，职业经理人不是很难，但是对于国企，职业经理人非常难，整个越秀集团从2009年开始陆陆续续同市场上面引进了一批职业经理人，专业能力非常强，非常市场化的人尽量，在整个系统内担任高管，这个在对国企来说是一个非常有突破、非常有冲击的动作，这个做下来，经过这三年多的改变，带来了非常多的变化，取得非常理想的效果，但这只是职业经理人的一部分。对国企来说，他有更多的国营体系内管理层，这些受制于若干年的国企文化，这些人的管理方法是比较僵化的，能力是没有激活的，所以从去年开始，整个越秀系统内就开始推行职业经理人的制度，这个制度的目的就是把传统的国企下的管理层把他们扭转成职业经理人，使得这些人有危机感，使得他们能够耗光，使真正有德、有才的人坐到那个位置上。通过这些方式使得我们体制和机制优化，最关键还是解决人的问题，尤其是国企，是解决人的问题。
第三个商业模式，商业模式越秀系统内可以有两个层面，更多关注是产业和金融的产业，我们是比较独特的商业模式是开发加运营加金融，我们内部称之为开运金这种模式，给大家简单介绍一下。对整个越秀集团来说，在过去的几年当中，非常强调产业经营和资本经营的互动，国企说实话，只关注做产业，资本市场关注度非常之高，越秀地产是在1993年就在香港上市，但是一直到2010年才进行了上市以来的首次的配套融资，这是突破。在2013年的1月份越秀地产在境外发行了8.5亿美元的债券，而且这个债券利率非常低，这也是一个融资上的突破。另外就是越秀在境外有好几个上市平台，融的资本要想方设法打通境内外的渠道，为国内的业务发展，在过去几年中累计了大约150亿港元的资金，来支持业务的发展。另外汇率优势也是境外资金的独特地方。
对于越秀地产而言，除了刚才说的产融结合，我们一直在思考，到底越秀地产，我们做房地产做了三十年，到底有什么东西，能够做的跟市场不一样，我们做什么东西能够让我们培养出自己的核心竞争力，经过这几年反复的研究，我们在2005年的时候，我们在香港上市的叫越秀房地产新和基金这样的上市平台，所以从前年开始，从2011年开始就研究越秀地产和越秀房波，不同的开发一些优质的项目，把这些优质经营的比较好，管理的比较好的商业项目，选择好的时机注入，实现这个项目的二次证券化去融资。同时通过越秀房产基金的优化物业组合来使得这个物业进入市场，同时还持有越秀将近40%的股份，所以会有大量的现金流，随着这个物业的增值，可以进一步分享，来进一步通过资金促进越秀地产进一步的发展。开运金这个模式在2011年形成的思路之后，就花了一年多的时间来推行这个模式，一直到去年，去年10月8号，把这个模式正式落地和做起来，越秀地产在过去的六七年当中，开发了广州和金融中心一个非常高端的五年，那在去年10月8号一跃成为前十大的上市基金。所以通过这几年这些方面的优化和调整，应该说整个越秀地产和越秀集团基本上取得了一些成果。
当然客观的讲，这只是一个阶段性的里程碑，后面还有很多的功课要多，要持续的寻找能源怎么做匹配到最优，在这个过程中，肯定有非常多的地方要向在座的各位和大家交流，希望以后有更多的机会和大家做进一步的学习。谢谢大家！
田明 朗诗集团股份有限公司董事长
【田明】：大家下午好，好多人认为房地产没有泡沫，所以我就认为是有泡沫的。教授的观点一般都会比较鲜明，如果说正确了就一举成名了，说错了反而大家就忘了，但是企业家如果分析错了，代价就非常大。我是从2001年底开始做房地产的，整个企业的发展很顺利，跟中国的房地产的黄金十年完全重叠，我觉得从2003年就开始调控，到2005年又调控，到2008再次调控，到2010年再次调控，我做房地产的历程就是中国房地产在调控房地产的历程，房价越来越高，房地产越来越红火。但是我觉得为什么房价会越调越高？根据的原因不在房地产本身，也不在房地产的企业家身上没有道德的准入，而是在于两个国家的宏观经济政策，一个是货币政策，货币发了很多的钱没地去，你可以理解成是房价涨，也可以理解成是我们的货币对于房屋资产贬值。第二个根本的原因在于我们的财税制度，我们财税政策中央政府拿的多，地方政府拿的少，而地方政府要干很多的事，钱不够，所以高度的依赖土地财政，正是这两条原因，让我们的房价越调越高。
第二个观点是国五条，我认为国五条是一个在政府换届过程中，正好遇到了市场的反弹，采取了一个应急措施，不是李克强总理的应急政策，这个措施议论纷纷，我认为将会被长期的经济政策取代。长期的经济政策我认为个人感觉应该是抑制投机性需求和过度的投资需求的，对保障房或者叫居住性的需求，给予经济上的需求，在抑制过度的投资和投机方面，刚才向老师说到这一点，说他是一个投资品很正常，但是房地产是有双重属性的，它既是一个有投资属性，也有居住属性，如果一个国家的房地产市场里过多的居住投资的属性，将会影响这个房屋的价格，将会对很多的人承受太高的成本。未来对中国的房地产可能会采取一些这样的政策，比如在持有环节上会增大你的税收成本，会根据你持有房屋的多少征收不同的物业税和房地产税，你持有的套数越多，税越高。第二就是在你转让套现环节上增收个人所得税，国五条里面就是有，但是这个政策推行的太仓促了，可能还没想透，以后肯定是这个方向。第三你投资的过程中，会降低你的贷款利率，这些政策出台以后，我估计会在两年以内，这些政策会全面的推翻，到那时候就不需要限购、限贷、限价的手段了。
第三点是我们自己的研究中国以住宅为主的房地产，大致上还能够有十年左右的发展时期。我们的上半场过去了，前面黄金的十年，下面还有十年，这个十年里面可能会有一些特征，一个是行业的集中度会越来越高，我们指数研究院的分析表明了这一点，前一百强、前五十强，逐年在提升，而且在加速。第二是这个行业的利润在逐步的下降，变得跟其他的各行各业利润开始趋平，第三点是这个行业逐步逐步的规范，走向专业化，水平开始提高。预计在未来的十年里面，房地产行业会显现这样的三个特点。为什么我说房地产还有大致上十年呢？我是从三个基本面上去分析研究的，个是中国的人口结构及其演变的趋势，时间关系就不展开了。第二点是从中国城市化的进程已经达到的阶段，以及后面还有什么样的发展趋势，第三点是从中国的经济的增长速度，以及人民的收入的增长速度，人民的收入增长速度和GDP的增长速度都会逐渐的降下来，从这三个基本面来分析，我大致上是未来十年还可以发展，增长的速度越来越慢，不是说十年以后，中国的房地产就没事干了，或者这个行业就不行了，不是，像美国、日本这些国家早就走过了中国的这个阶段，但是他们依然有存量很大的房地产市场。以后也还要留在房地产里面继续的坚守下去，成为行业里面的坚守者。
但是在那样的一个成熟的不再有增长的市场里，想获得进一步的发展，从哪里来？你可以在行业里面变得更强大，把别人挤掉，但是留下来的对手都是很强大的，挤谁都不容易，那么如果一个企业，进入了那样的一个市场，还需要继续发展的话，我想我们的企业家要去思考十年后可能会面临的问题，而且早点采取措施。我分享一下我们朗诗大概做的事。
在百强里面，朗诗规模、销售收入都排不到前面，但是绿色、科技、能力是可以排在里面的，朗诗一直是一个非主流的房地产公司，我们从2004年公司刚刚创业没两年就开始走上了绿色科技的发展道路，我们开发的绿色科技的低碳的住宅小区，其中有13个获得了国家建设部的等级的绿色三星的认证，这个数字在去年是在口径数字的24%，这一轮宏观调控让朗诗也尝到了苦口，因为我们的产品太单一，只有针对高端客户的，采用比较先进的技术，成本投入比较大的一款产品，所以当政府的宏观政策打压了高端客户，打压了改善性需求的时候，朗诗遇到了一些问题，所以我们还是要顺应市场，以很快的快速，花了一到两年的时间，丰富了我们的产品线，从首次置业到首次改善到多次改善到高端置业到养老，基本上覆盖了从客户的次买房到最后一次买房全生命周期，而且因地制宜投放技术，也帮助我们很好的度过了房地产调控的阶段。
第二点朗诗着眼于未来老年人口的不断增长，迎发朝阳经济，从2010年到2050年40年的时间里面，中国的老人人口总量值和老年人口在总人口当中的比例是双增长，这是一个巨大的市场，朗诗在这方面已经做了两年多的工作，在有关的项目上已经进行了养老住宅、养老社区等方面的尝试，以后将成为朗诗拓展新业务的主要方向。
第三点在这么多年朗诗的发展过程中，由于我们专注于绿色科技，所以我们在产品技术上，形成了自己的一些能力，朗诗目前有三百多人的团队，在绿色技术的开发和应用上，所以我们要把这样的能力把过去只为朗诗的项目服务到向能够社会的包括地产商、酒店、医院、养老院或者写字楼这些公建项目提供我们的服务，做轻资产的服务，这些都是朗诗未来的新的增长点。我的分享就到这。谢谢。
梁环宇 北京联东投资（集团）有限公司副总裁
【梁环宇】：各位嘉宾、各位朋友，下午好。首先很荣幸参加今天百强的大会，预祝大会取得圆满成功。在此机会向举办单位表示深深的感谢，产业园区跟传统的产业还是有区别的，所以我的主题是产业园区可持续发展。我有两个方面，个是联东的发展态度，第二分析一下联东为什么能够持续发展的背后市场的原因和逻辑的所在。
首先介绍一下联东的情况，联东U谷从2003年开始做了十年的产业园区的投资和经验的积累，目前秉承快速、高品质、可复制的持续发展，已在北京、上海、广州、天津等等城市投资二十多个项目。已完成土地储备面积达2.8万亩，奠定了领先地位。我们从总部商务、科技研发、生产制作及配套服务的产品开发与建设，提供整体开发运营的解决方案。目前我们推出三大产品线，根据不同区域分分为：叫总部综合体，第二是科技研发综合体，第三产业综合体。这一种业态结合不同的城市，不同的区位进行量身订作。目前我们的项目已经布局到了的重点城市，下面简单汇报一下布局的情况。
在北京有两大项目，一是亦庄的项目，第二通州的永乐产业园，在顺义的新国展旁边规划项目30万平米，是办公为主的。在上海也有两大项目。在天津我们目前在津南区有一个项目，规划面积700亩，这是以总部办公和研发设计为主题的综合体，在天津北城区有一个将近1900亩的项目，这是产业综合体。同时在重庆也进入两个新区，在南京江宁有一个项目，在苏州的泰山港，在无锡的中心区，我们做的一个综合体项目。在无锡的锡山区有一个产业综合体，在青岛的国家开发区、生态园做了一个1500亩的项目。在济南我们位于济南的经济开发区和大学城旁边。在烟台的烟台高新区，在长沙占地一千亩。在合肥滨河新区安徽的中心占地1600亩，在唐山凤凰CBD非常近，规划面积一百万平方米。我跟大家介绍的项目比较多，跟大家讲讲布局的情况，在形成了以环渤海、长三角、珠三角，和东西部的布局，项目的化、招商的联动化。我们也得到了社会各界的关注，国家领导人都对我们项目参观和指导，应该说联东发展速度非常快，在业界大家都有目共睹。
联东的产业园区持续发展的逻辑和背景是什么？方面市场的需求，需求来自什么？首先政府是最强烈的，是土地的集约，原来我们谈工业土地存在一种现象，一方面高度浪费，一方面高度紧张。尤其在大城市、省会城市的边远区要发展工业，必须要分散。第二产业发展，对产品的空间需要发生了变化。第三种小企业的需求，中国的企业99%是中小企业，中小企业找政府拿土地非常难。第四个方面产城融合的需求。第五个市场机制主导，基于这么一些方面，市场有强烈的需求。另外一方面我们做了一些准备，满足客户的需求，我们知道中小企业客户要什么，客户的需求非常理性，第二成功经验的积累，第三规范合法的运作，第四创新发展理念，第五持续升级优化。同时对资源放的整合，包括我们的污水排放等等一方面，企业分散需求，联东并发效率比较低。另外就是企业的退出机制，所以对政府来说，尤其是对一二线城市是非常有吸引力的。另外一个模式的发展比较。企业自建，第二联东U谷的模式，在选址方面，一般企业谈判周期长，不可控，而联东是现成土地、产品供选址。第二建设周期一般2.5年到3年，联东是1.5年，第三个建设成本一般企业招聘专业人员，协调社会关系，成本不可孔，分散精力，而联东约定价格，规范交付。第四配套设施，一般企业分散自建，投入高使用率低，难上档次，而联东统一配套，社会化运作，按需使用。这也给大家解读了为什么联东在一二线城市发展的那么快。
为此我们围绕客户的需求，做了专业化运营体系，产品的精准化，第二招商的联动化，第三就是服务的升级化。未来我预判一下我们产业园区的发展方向，客户质量，这是政府非常关心的，能不能提供客户的质量，那就要求聚焦优质行业，集聚优质企业。第二配套的功能进一步完善，提升园区品质和环境。第三就是服务的升级，整个园区的管理进一步优化，提升软实力，第四就是专业的运营，要开发出一套适合产业园区发展的管理体系和管控体系。这是未来园区细分行业发展的方向。为此联东今年重点打造这么几个方面来有效提升发展：联动招商，整合线上和线下资源，开发电商平台和客户数据系统，进行化联动招商。第二提升配套品质，园区以先行，提升园区品质，坚定不移走高附加值道路。第三完善服务体系，组建专业运营服务公司，整合社会资源，外包客户的非核心业务需求，第四就是实行多项目的管控体系，形成项目科学决策，高效执行的运营体系实现项目迅速开盘和入市。我们还会继续关注投入一线城市，同时加大二线城市投入，只有这些城市才会有好的客户，才会有发展，联东发展很快，也有很多不足，我们也在持续的改进，我们希望带领我们的行业健康前行，希望大家多提宝贵意见。谢谢大家。
何亚东 杭州老板电器股份有限公司董事兼副总经理
【何亚东】：大家下午好。我跟前面的演讲内容都不一样，是给房地产企业做配套的，主要是非毛坯做配套。简单介绍一下，我们是当前中国厨房电器的一家企业，我们从事厨房电器35年，35年当中，应该说引导着我们整个中国的厨房电器在发展，我们取得了15年的销售量名，2010年的11月份公司上市，简单介绍一下。我今天的主题是民族品牌创新之道，说实在话，昨天晚上我们跟绿城的傅总一起吃饭，聊了很长时间，我们大概聊了两个多，就是聊我们为中国的房地产在做非毛坯的过程中，该如何进行不平常的选择，如果让非毛坯所有的购买到的产品，能够满足消费者的需求，谈了很多。这是今天演讲的本意，也是希望通过这个场合，当然今天地产商可能有一半是媒体，当然希望媒体朋友们，也呼吁一下。
另外一个是因为我们夫人，用的也是国货，广州产的。我今天主题大概内容就是这样，以民族品牌作为主题来跟大家沟通一下。厨房电器我们可以说两大类市场，当前两大类市场，一大类市场是非毛坯市场，一大类是零售市场，当然由于中国的非毛坯的进展比较晚，以零售市场为主导，这是厨房电器当前的特征。中国厨房电器行业在这两大类市场当中，有很大的不同，PPT上面，我们看到左边是非毛坯市场的特征，右边是零售市场的特征，什么意思呢？在非毛坯市场，一般都用非民族品牌，第二非民族品牌价格一般不高，第三往往非毛坯的业主对于厨房产品的满意度比较低，这是非毛坯市场的特征。
那么零售市场为主导的特征是什么呢？多用民族品牌，就是类似品牌。第二在零售市场里面，民族品牌的价格比外资品牌的价格高，这一点很多人不知道，你到了卖场，国美、苏宁的一些卖场你去看，就知道民族品牌的价格高于外资品牌的价格，也许冰箱、空调不是这样，但是中国的厨房电器市场是这么个情况。并且在零售市场里面，外资品牌占的销售只有整个内资品牌的15%左右，85%都是内资品牌，并且类似品牌的价格还比外资品牌的价格高。第三个是用户对厨房满意度比较高。
为什么在零售市场是这样？一是因为中国的烹饪文化决定了以内资品牌为主，第二有一批不仅仅是老板，我们有一批浙江也好，广东也好，有一批坚持做最棒的产品及服务的企业在。第三有一批坚持做产品附加值的企业在，第四消费者更加理性，对于产品的本身更加看中。这就是我们形成了零售市场的结果。那么为什么15%的非毛坯市场里边，是以外资品牌为主呢？好，这里面我们也有这三个原因。非民族品牌，就是外资品牌在非毛坯里面导入比较早，第二是开发商的购买体系的习惯性思维，第三开发商购买的不是产品，而是品牌的溢价。特别是在高端市场，这是20%非毛坯和80%的零售的分歧就在这里面。应该说我们跟中指院合作十年时间，我们有一半的时间在合作，并且每一次讲的主题，我都是这个主题，我在这里已经讲过三次都没有变过，就是这个主题。这个主题我认为收到了很大的成效，我们很多媒体在关注，开发商也在关注，在非毛坯市场里边，内资品牌的占比每一年的增长速度都非常快，远高于外资品牌在非毛坯增长率，是它的3到4倍，我想应该和我们这个行业天天讲、处处讲有关系，希望大家给我点掌声，给我们这个行业点掌声。谢谢各位。
那么我想我们无论是作为开发商还是制造商，他们的目标是一致的，是什么？就是提供给最棒的产品和服务给我们的客户，满足客户的利益，所以有了这个共同点，我想我们应该能够接下来的过程当中，我们把这个比例会进一步的调整好，因为我们的利益是一致的。在厨房电器里边，我们除了烹饪文化以外，有三个特征造成了中国厨房电器的现状，一使用频率高，第二使用环境恶劣，第三烹饪要求特殊。我想未来无论是高端定位还是大中市场，没有任何一家外资品牌在厨房电器方面完全占据这个市场的主流。
接下来我们看一下PPT，我们的左手边科目里面有技术、设备、工艺、设计、品牌溢价、服务、品质、信任度、可持续度、规模和成本，这13项要素，我们将民族品牌和非民族品牌进行对比，对于国产品牌前三甲的品牌，老板也好，另外的两家也好，我们都充分相信在这13个要素里面，技术肯定优于外资品牌，设备，特别老板在2009年采用大量的先进设备以后，我们整个同行都发生了很大变化，所以设备也比外资好。第三工艺，第四设计，这几个方面，我多的不说，我主要表达的意思是什么呢？因为厨房电器产品不能够有产品可以进口，第二外资的品牌的工程师无法研究中国市场，所以只能请中国的设计师来做，找的都是二流的，一流的不可能给。所以二流的工程师到了外资品牌里面研究出来的产品，不会超乎你预期的一流产品。所以在这里面，工艺设计品牌溢价服务、品质各个方面，我们都能分析出来，但是大家最关心的就是品牌溢价，刚才我已经谈到过，我们零售市场里面的价格是高于外资品牌的价格的，这个溢价已经在，无非是谁认这个问题，是我们的一部分不买的品牌的人还是买了不用的人来认可一个溢价？并且这个零售市场是85%的份额，绝大多数的市场已经认可了这个品牌溢价。
主要内容都已经跟大家讲过，最后说一下我们自己的PPT给大家看一下，这是我们创新产业园落成。也就是对于刚才13项要素的做一下印证，我们在这几方面做的努力。由于时间关系，这些我就不再多讲了，欢迎大家到杭州去体验。希望我们一起做好民族品牌，才能真正的实现中国梦，所以实现中国梦，必须凝聚中国人的力量，谢谢各位。
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