[摘要] 3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆举行。
3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆举行。
以下为文字实录：
马骏 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组核心成员
【马骏】：各位来宾上午好。今天召开的是百强企业企业家峰会，那么呢，我想就企业发展方面谈一点个人看法。那么在座的各位是中国最的房地产企业的负责人，那么我给大家画了一幅画，那么这艘船就是咱们的房地产企业，那么在座的各位就是这个船上的船长，你们在远航的时候，可能会阳光日丽，也可能风雨交加、也可能会碰到鳄鱼，莫总刚才谈到百强企业淘汰率高达78%，重要原因就是因为我们企业不能适应市场的快速变化。今天我想重点谈一下城镇化的问题，未来我们每年城镇化率将提高5%。我想有以下四点：一个是以人为本，重点是两个问题，一个是要实现建设农民的市民化，第二个问题是消除城市内的二元结构。我想这是大家的感受。第二点是集约资源，第三点就是绿色低碳，自然高效的自然利用，还有建设绿色建筑。第四个特点就是持续发展，这个模式的话，过去是取得了效果，但是我们看到这个模式是不可持续的，那么房价持续上涨带来很多问题，比如说房地产泡沫，这个泡沫会带来市场灾难，房价上涨对于年轻一代也是很大的包袱。那么现在大家认识到，这个模式虽然有一定的作用，但是不可持续，那么未来的话，可能要通过土地户籍投融资制创造模式，未来相信也能创造出新的稳健持续的城市化模式。
城镇化虽然我们要走新型的道路，但是只能模式发生改变，趋势不会发生改变，所以未来十年是我们房地产的机遇期，但是我们认为这个结构会优化。如果我们总结未来新型城镇化道路的话，跟过去的区别就是我们更加强调社会价值或者说经济价值与社会价值相统一，我们看到有一些房地产企业，已经在他的发展过程中提出是不是要创造价值，我想今天我们在座的都是中国最的房地产企业，我想除了过去的经济利益之外，还要创造一个伟大的企业。那么我个人认为，创造伟大的房地产企业，就应该造大众买的起，用的起的房子，我们历史上说福特公司是伟大的企业，为什么？因为他造福了人人买的起的汽车，让汽车走到了千家万户。那么怎么做一个伟大的企业？从其他的产业链看，那么我认为，创新是的途径。同时我们也看到，我们新型城镇化道路也需要一个创新，过去几年，我们在做研究的时候，我们发现中国房地产企业创新，而且涌现出了大量勇于创新的典型，这些创新体现在很多方面，比如说生产创新、包括生产的精细化、住宅产业化，比如说产品创新，比如说产业链创新，一切房地产企业向物业服务延伸，再比如说产业如何创新？有些企业将养老和地产相结合，还有一些企业开展创新模式，沈指导产业合资、外包合作等等。
那么最后我想说一句，中国的城镇化和美国的高科技是21世纪影响发展的大事，大家知道美国的高科技产业影响很大，我想中国的城镇化一定会产生中国伟大的公司。那么这些公司可能就需要在座的各位。好，谢谢大家！
刘洪玉 北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长
【刘洪玉】尊敬的各位来宾大家早上好，非常高兴能来召开发布这个研究成果，我今天还是重点就我们百强企业研究过程当中的方法体系演变过程给大家做一个简单的介绍。实际上我们刚才莫总说了从2003年开始研究上市公司，那么所以如果从我们2004年开始扩展到百强企业研究，所以今年是第十次来做这个研究，那么在这个十年发展过程当中，我们实际上一直在对我们的指标体系、评价的方法体系在不断的完善，目的就是要准确的反映房地产行业和百强企业的变化，尽量的要精准一些。
另外实际上希望能够及时的指引行业和百强企业的发展方向。我们十年发展变化，我们一开始就有一个数据，到2003年十亿，但是他要求前三年每年都得是十个亿以上，或者是十万平方米，那么我们这个指标体系的演变，2005年：规模性指标、成长性指标和盈利性指标3个二级指标、14个三级指标，2006年：增加偿债能力指标和社会责任感2个二级指标；2008年：增加运营效率1个二级指标；2009年：将偿债能力指标改为稳健性指标，二级指标增加到6个、三级指标增加到26个；2011年：增加融资能力1个二级指标，二级指标增加到7个、三级指标增加到30个；2012年：二级指标保持7个，三级指标增加到33个。
指标每年都在变，为什么呢？是因为百强企业的目的，与我们的指导原则是密切关联的。我们一是要准确的反映现状，再就是要及时的要对行业的发展做出指引，所以这个2005年的时候，实际上我们就形成了规模性、成长性和盈利性，这三个主要的指标为基础的企业评价的框架。房地产行业发展马副所长说让每个人都买得起房子，这个愿望非常好，但是现实很难达到这一点，但是我们企业实际上也要向这个方向去发展，我们对社会的贡献来改变我们企业经营的社会环境，所以我们增加了两个2006年增加了二级指标，实际上是引导企业提升财务的能力。同时要注重加强社会责任的这方面的履行，从而提升企业的价值，要让企业的口碑、行业的口碑，要不断的改善。2008年我们增加运营效率的指标，这也是和当时的市场环境是相关联的，因为大家都知道，2008年受金融危机的影响，企业的压力非常大，那么所以通过这个指标，我们来揭示企业的运营能力。另外实际上当时还有一个就是怎么去引导企业控制成本，我们说房地产企业最关键是创造价值，创造价值创造出来了，大家往往忽略成本，但实际上在2008年比较复杂的市场环境下，大家发现成本控制，当你挣得到钱的时候，成本压力就非常现实。那么到2009年，我们把偿债能力改为稳健性指标，因为偿债能力只是一个稳健性指标的体现，所以我们更加重视企业稳健和发展潜力的评价，突出企业效益，大家都觉得销售，不希望通过价格的调整来促进销售，那个时候实际上我们也是有这样的一个。那么2010年是当时我们这个行业最复杂的一个时候，当时社会上的说法各种地王，2010年我们以理性成长为主导，不盲目追求高档的原则。到2011年的时候，我们实际上就开始强调融资能力，2012年我们又开始增加了对持有物业指标的考察，那么这个实际上，主要是从企业长期可持续的发展的角度来看这件事。因为实际上就说，单一的销售类的产品，实际上受到市场的周期变化的影响，尤其是我们的政策调控的影响很大，那么这时候企业要慢慢的，尤其是到企业做成一定规模的时候，要有一部分投资，可能要投到持有的物业当中去，然后能够获得稳定的受益。
在早期我们说这个观点的时候，很难接受，开发销售的模式的机会，我用大量的钱全垫到那个地方做长期投资，比较低，大家都不愿意做。但实际上从2011、2012年开始，大家就开始重视这个问题，很多企业在这方面做了一些调整，所以我们今年在评价的过程当中，对于指标体系的这种设计，仍然遵从了我们之前的规模和效益，成长的潜力和稳健性要相互结合。然后盈利能力和社会责任要相互结合，同时我们这个融资能力和我们最终综合实力评价的结果相结合，实际上我们发现这个企业资金的管理的这种能力，在很多时候决定了这个企业的成败，所以我们也把融资能力作为一个非常重要的指标。所以我们在今年的评价方法的改进，实际上我们把今年的指标体系调整是以优化经营稳步进取作为主要的主旨，通过指标适当的调整，进一步的引领企业长期稳健的发展，所以我们对稳健性评价的一些指标，对盈利性评价的指标，我们又重新把成本指标也引进来，引导企业在新的形势下，构筑低成本发展模式，探寻可持续发展道路。所以我们最后形成今年的评价指标体系是由七个二级指标，33个三级指标构成的，我们的数据来源也经过复合和确认。
我们回顾十年的发展，在很多策略的运用上面都是非常成功的，包括多元融资的策略、深入市场的策略，还有在量的下，怎么通过价格的调整，然后促进交易量的增加的策略，还有加速周转，要现金为王的这样一种思想或者叫策略，现在没有哪个企业不重视周转，但是过去大家觉得我这个房子会涨价，大家等的心态比较多，但是现在不是了，提高周转的效率，对我们来说是的选择。另外成本控制的策略，包括一些企业成功的利用了绿色低碳的从技术、产品创新的策略。
那么事实上所有的策略，我们也都针对这些策略做一些相关的研究，比如说我们最近做关于量和价这个问题，或者说开发商的投资的决策，实际上开发商买地，买地之后尽快的开工，开工以后快速建设还是慢慢的建，另外可以销售的时候，我是快销售还是慢销售，实际上都和市场希望周期，按照当前的销售速度，多长时间可以卖光？可以出新，这个指标作为很多企业来决策的一个很重要指标。比如说我生产的吸纳周期，低于多少个月了，我觉得市场需求就来的，我就要赶紧买地，就可以买地了，如果这个市场消化的周期非常长，可能我就要减缓买地的过程，基本上大家是这么一个决策的思路。那么在实际上，我们就做了一个定量的研究，就发现我们国家40个主要城市的平均吸纳周期，就是均衡的吸纳周期就是11到13个月，但是在不同的城市里面也不一样，所以在北京的10个月或者12个月，低于12个月我就可以考虑买地了，但是你要到了上海，可能就不是这个样，上海就是九个月、十个月，就不同的城市是有差异的。这里面是什么呢？基于什么样的前提看这个问题？我的投资到的任何一个市场，我都希望有这个相当的投资回报的水平，所以在不同的城市里面，的水平是一致的，那么这个时候，就是市场的大环境决定了这个城市到均衡的，或者说我们这里边的图上叫条形水平，就是吸纳周期的条形水平是多少？应该是的，不是每个城市都一样的。
另外我们说刚刚马总也讲了，我们面临很多新的市场环境，那么前边我们已经成功的运用了很多的策略，而且通过我们后边理论的研究，成为我们行业规则性的东西，但实际上面临新的环境，我们觉得还非常需要结合企业本身的特点不断的完善。比如说现在房价的快速上涨带来的问题矛盾，和社会各界重视的程度，很难说到底会采取一种什么政策，这个时候我们企业如果就是看销售，房子的价格不断的涨，我觉得房价涨了，地价也在涨，这个时候怎么办呢？行业的风险越来越大，很多企业就在琢磨，我到底是专干这个事，还是要去多元的策略，通过产品和商业模式的创新来抵消或者来应对这个隐忧，这是也是企业面临的风险。
另外就是来自市场竞争和行业发展的这种需要，那么实际上我们企业能够去，比如在拓展区域的时候，没有把纳到一个统一的组合或者是风险管理的大框架下，还是根据感觉，怎么慢慢的对于每个企业形成这样一个投资的感觉策略，综合的风险管理的策略，这个是需要不断努力的方面。第二是可持续发展的要求，城镇化我感觉还是基于土地开发的，但同时要有利于实现我们说的四个化，我们需要寻找综合性的解决方案，所以马所长提到创新，沿着产业链，还是跟其他的产业协同，这个就是给我们更多的挑战，我想我们百强企业肯定有这样的一个能力，不断的应对挑战，做出更加辉煌的业绩。谢谢。
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