[摘要] 3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆举行。
秦虹 住房和城乡建设部政策研究中心主任
【秦虹】：房地产企业今天是百强企业的一个峰会，所以我就想今天要谈企业发展的问题，虽然我们不是做企业的，但是从做研究的角度来看，企业怎么发展呢？还是要基于中国房地产发展的实际，以及未来的政策判断来决定我们房地产企业下一步未来采取什么样的策略进行发展。那么中国房地产目前发展的状况是什么？我觉得现在应该说我们的房地产供应量目前处于一个比较高的水平，到2012年底的时候，住房竣工面积包括商品房，包括各类住房总竣工面积达到12亿平方米，是一个非常大的量。那么人均住房面积是32.9平方米，我们住房改革就是18平方米，过去十几年，我们的住房建设确实盖了很多套房子，住房改善速度特别快，按照第16次普查数据，城镇家庭户有14%住在新房里，住房改善速度从数量是非常高的，而我们供应能力也是不低的。
那么现在的问题是什么？我们还是不平衡的问题，虽然人均住房32.9平方米，但是不同的家庭，不同的人之间，这个数字差距是非常的大，所以我们现在可以说基于市场发展的前提，我们前提是什么？总体水平不低，这个总体水平既包括我们供应的能力的总体水平，也包括现在城镇家庭的人均住房面积和总量，我们的这个水平，我们都不低，这是个现实。第二个现实就是我们现在不是一个短缺的时代，而是一个不平衡的时代。结构性问题很突出的问题，这就是我们市场的现状。那么下一步我们说在这样的市场线现状的判断下，未来的政策趋势怎么判断呢？我认为能够得到一个大致的推动，也就是说我们今后的住房不是一个简单的增加供给，一定是从供给和需求双向管理的一个政策，不是简单的增加供给也不是简单的管理需求，如果只增加供给，不管理需求的话，那么这增加的供给是否会继续供给有能力更多的占有住房的持有住房资源的家庭呢？结果是会继续拉大不平衡，矛盾会更加突出，简单的增加供给不可能。简单的增加需求是不是可以呢？我管理好是不是可以呢？现在也不可以，是因为我们现在每年的新增需求量还是比较大，我们还要在不足的地方加大供应，所以今后的方向一定是供给和需求双向管理，管理的结果是什么呢？结果我认为政策方向的趋向就是一方面继续对新增的投机进行抑制，行政的、经济的对继续对新增的投资进行抑制，第二满足新型城镇化下的新增住房需求。
在这种情况下，企业的对策是什么？我们不是做企业的，我刚才听了很多企业的发言，他们做了非常精细化的一些策略的安排，都非常有参考价值，那么我从宏观的角度来讲，我觉得有四个方面是需要考虑的，要把握趋势研判的谋略，最终要做的是趋势判断，如果企业在对未来的趋势判断出现了错误，你再高明的技巧、管理手段，再高明的营销技巧，也会使你的企业在市场上可能或者在政策面前磨灭，所以我觉得趋势判断是最重要的，那么我们下一步的趋势判断怎么判断？我们拿80%的房地产市场里面占80%的住宅市场而言，我觉得下一步的趋势判断我有三个整体结论：我觉得我们的空间新增住房需求的空间还是比较大的，第二增速是减缓，第三分化是加剧的。
我们空间还比较大是因为我们的新增量比较大。两个主要原因，就是城镇新增需求量还没有减少，我们新增城市人口超过2100万，起步于1996年，这几年实际上城市新增人口的环没有增长，但是量还比较大，这些人随着城市发展的不平衡，主要进入一二三线城市，量比较多，所以带动了需求量比较大，第二是环境对市场比较有利，第三是新增需求，我们在短期还很难看到他，第二即使已有住房，由于改善速度不平衡，所以导致改善需求量还很大，虽然人均住房32.9，但是在城市里面在32.9以下的占到了20%，第三个新增需求在于家庭小型化，导致了城市人口不增加，由于家庭情况的调整，也会导致对住房的增加。我们假定过去十年城镇没有增加这么多人，仅仅是家庭结构的变化，产生了接近10%的需求是在家庭结构变化产生的，所以要看到。比如日本为例来看，他从战后确保到满足家庭，大概经历了二十年的时间。户籍一套房到1989年又过了二十年的时间，它的家庭和住房的套数是1：1.3，也就是说，中国新增需求新建住房的供应，到什么时候才开始萎缩减少呢？就是到城镇的住房套数比家庭户数多20%以上的时候，才能减少。所以空间还是比较大，我们说房地产企业应该还有信心，这个行业我们认为还是有信心的。
第二个就是增速减缓，增速减缓是指过去十年相比，所以我们要有充分的准备。举两个例子，过去十年我们改革红利释放了大量的需求，未来我们不但释放红利，相反我们要建立保障性住房。第二2012年之前，我们所有的调控政策没有对投资投机的需求采取控制措施，我相信未来政府会不断的采取措施。如果大量存在的话，增长有多快，你是很难预计的，当市场上投资和投机需求都被控制住的话，没有不可能，更多的控制住的话，所以对企业来说，谨慎的策略是最重要的。
第三个就是分化加剧，有两个分化，是城市分化。第二是企业分化，对城市分化来说，选择就是最重要的，对企业分化来说，专业化能力是关键。趋势判断最重要，怎么做好趋势判断？我认为是一个选择，对我们来说，下一步的企业投资开发选择最重要，选择选什么？什么样的业态，什么地方投资，选择何时投资，这都是我们下一步需要认真考虑的地方，总而言之从的区域角度来说，希望大家关注网络化城市发展，是我们企业需要关注和注意到的一些投资选择的地域。
除了我们要做好趋势的研判和把握谨慎的投资策略之外，第三个就是要实施多元化的战略，一定要多元化，太单一对企业风险比较大。中国的特点是什么？重要的特点就是大，大就是发展不平衡，多元化利用中国发展的不平衡，我觉得才有利于企业防范风险，我觉得这个多元化应该全方位的理解，应该按照企业不同的实力选择不同的多元化，比如说你是一个足够大的企业，像前十企业，你的多元化选择就很多，我们业态的多元化，城市的多元化等等，如果企业没有那么大的话，地区性的企业也要尽量的多元化。你就是一个很小的企业，就能做单一的项目，我认为在他的项目开发上也要多元化，就是开发住宅，大户型、小户型，刚性需求的都要做一点，通过利用这个市场需求的多元化，利用中国发展的不平衡，以及市场规模巨大的特点来防范我们未来的风险是非常重要的。特别是在住宅市场上有两种需求，是我们十分关注的两个需求，谁最需要房子，第二谁最有能力购房。这两个需求在房地产市场低迷的时候，对房地产支撑是最有利的。
最后对开发企业来说需要储备融资的能力。特别是我们的间接融资取得也比较容易，也对我们开发企业的发展带来很大的支撑，那么未来我们大致可以判断下一步无论是从金融创新改革来讲，还是从未来房地产发展的角度来讲，实际融资一定是我们面临的新课题，也许对很多企业来讲，是一个新的机会，而且直接融资在改革过程中，我们也会面临一些新的局面和形势，房地产企业本来就不应该完全靠直接融资，直接融资对企业来说，会储备这样的一些技能，队伍人才或者我们的一些这方面的合作，对企业未来的发展会占到一个主动的地位。以上我就借这个机会和我们的企业谈谈我们这些大致的看法。仅供大家参考，谢谢大家！
肖金成 国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所所长
【肖金成】：各位媒体、各位来宾，大家下午好。非常高兴和大家交流城镇化的问题，因为城镇化是大家关注的角度，我是15年前开始研究城镇化，那么也有一些体会。所以我想把我的想法跟大家交流一下，各位都是房地产业界的精英人物，我想对城镇化也有很多的理解。那么现在媒体的报道，各个地方政府也在跃跃欲试，那么也会给我们房地产的机会，时间关系，我就讲一些认识问题。这样有助于大家在对房地产的认识，我们国家在新的世纪，那么也应该有一个牵动经济社会发展的主要抓手，通过这个抓手，能够使我们经济社会上一个大台阶，那么谈到城镇化战略，那么如何表述才能够比较准确？我们经过很常时间的研究，得出来一个理念，就是要走有中国特色的城镇化道路，以农民公为主体，以城市群为主要载体，大中小城市和小城镇协调发展，积极稳妥推进城镇化。因为城镇化战略看着简单，实际上我觉得内涵非常的丰富，那么简单的表述，就是这几句。因为有中国特色，一定要抓住有中国特色，所以我们说这几句呢，不知道概括的准确不准确。
那么为什么这几句就是有中国特色的城市化道路？首先我们要认识一下什么是城镇化？城镇化的定义也不是我个人，也不是我们所提出来的，这是从外国传过来的，专利权不属于中国。那么从全世界，这个城镇化，这个概念应该是一致的。那么简单来说，就是农民从农村向城镇转移的过程，所以本质就是农民进城，所以我们很多理解过去认为是土地城镇化，认为把一块地搞了几条路弄几条管道就是城镇化，这个认识不准确。当然城镇化和城市建设有关系，跟我们房地产也有关系，但是仅仅是房地产，仅仅是城市建设，它不是城镇化。咱们看看后边怎么个概念就清楚了。有一点我也跟大家声明一下，城镇化就等于城市化。有一些学者和城镇化和城市化对接起来，认为城镇化就是建设小城镇，有些认为城市化就是建设大城市，这都不准确，都不全面。这两个是相等的关系，就是一回事，只不过是表述不同，所以我说在这里很多学者也发表谈话，发表文章，现在城镇化和城市化不一样，城镇化现在要搞小城镇，这样可以治理大城市病，实际上这些都很偏颇。
那么谈到城镇化，我们就知道城镇化率和城镇化水平，这个大家应该都清楚，我在这里重复一下。实际上这个城镇化率怎么计算？就是城市和城镇人口占总人口的比重就是城镇化率。这个城镇化率就是城镇化水平，所以说我们城市规模的扩大，并不表明我们城市化水平的提高，因为我们没有城市人口增加，那么你规模搞的再大，也不能提高。所以说城镇化就是人的城镇化，不是别的城镇化。那么为什么我们对城镇化这么重视？为什么这么简单的一个指标世界银行的报告，每年都会对每个国家的城镇化都有一个统计，我们国家统计局对每个省、每个市也都有统计，什么原因？这个指标到底有什么意义？实际上我就这一句，城镇化水平是现代化的标志。因为城镇化水平越高，城镇化率越高，表明你现代化水平越高，咱们世界两百个国家，那么发达国家的城镇化水平都很高，而落后国家的城镇化水平都很低，所以我们说用这个指标可以对国与国之间进行比较，对区域和区域之间、对于地区和地区之间是可以进行横向比较的，其他指标很难比较。那么我们国家为什么要推进城镇化？它有什么意义呢？在这里呢，我说三条，实际上不止这一条，时间关系我可以拿出七八条，但是从现实来讲，这三表是对我们现实来讲，确实有重大的意义。
个是有利于统筹城乡发展，我们说中国城乡差距过大，根本原因是什么？根本原因就是农村人口过大，所以这个差距不可能不大，那么减少了农村人口，就有利用缩小城乡的差距。
第二条有利于促进区域的协调发展，那么我们说东部、中部、西部，三大地带区域差距很大，沿海地区比较发达，西部地区比较落后，尽管我们进行了十年的西部大开发，我们说区域的差距在缩小，我们说扩大的幅度在缩小，那么这个差距还是很大，那么什么原因？实际上我们分析来分析去，就在中西部地区，有很多人生活在不适宜人类居住的地方，尽管我们采取了很多的扶贫措施，我们中央政府做了很大的投入，但是在那些地方是很难摆脱贫困的，他们只有走出大山，走出这些不适宜人类居住的地方，到适宜人类居住的地方，这个区域差异才能够缩小，他们才能够彻底的根本的解决贫困。所以说城镇化，他出来到哪去呢？走出大山，走到哪去？走到城市去，这就有利于缩小区域的差距。
第三个有利于建立扩大消费需求的长效机制。我们说我们真正的经济增长要扩大消费需求，因为三驾马车，投资、出口、消费，投资实际上长期以来都是靠投资这一驾马车，但是这个投资可能导致产能过剩，市场经济不怕短缺，就怕过剩。这几年出口受到了美国金融危机、受到了欧债危机，将有半数的农村人口消费上不来，不仅它的收入水平，而且消费结构和城市有很大的差异。我们要想扩大消费，要想建立消费的长效机制就是要减少人口，减少农村人口，增加城市人口，说到这里大家就很担忧，那么农村人口到城市就能扩大消费吗？那么城里人能承担的起吗？我们可能划很多个问号，我给大家一个数据，大家可能会有所理解。这是2010年的数据，看看我们的产业与人口结构，农业占GDP比重是10.1%，就是实际上四分之一多一点，我们农业的GDP，但是农业的劳动力是多少呢？是36.7%，也就是说，我们用了，36.7%的劳动者创造了十分之一的社会财富，那么这个十分之一多少人来分配呢？是50.32%，当然我们2012年我们的城镇化率已经到了52.57%，我这个是2010年的数据，我还没有修改，那么将近半数人口分享着十分之一的GDP，我们农民能进入小康呢？能走向富裕吗？那么我们能扩大社会需求吗？所以很显然不能，所以我们要想推进经济社会的发展，要想扩大消费需求，让全中国人都过上好日子，那就得让他们增加城市人口，减少农村人口，因为农业不可能在养活这么多人，或者不能让这些人富裕起来，这就是结论。
所以我们十八大报告也是对这个提出了新兴工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，实行四化同步的举措，也就是说我们现在还是不同步的。如果同步了，我们报告里不用写这么多了，因为我们不同步，所以我们要同步，贯彻落实十八大报告就要同步，现在是城镇化严重的滞后于工业化，城镇化是52.57%，仅仅和世界的平均水平在一条线上，大家知道我们的工业化水平应该是比较高的，我们已经可以为全世界制造工业品，我们的产品销到了全世界，但是我们的城镇化水平基本上和世界平均水平来看，很显然不符合工业制造国家的标准。同时2012年中国和欧盟签署了城镇化伙伴关系的宣言，那么提出了我们的城镇化蕴含着极大的发展空间和市场潜力，同时也面临着巨大的挑战。那么在中央经济工作会议上，那么提出了新型城镇化的问题，什么是新型城镇化？实际上，大家认识不一致，所以很多学者也给新型城镇化招了很多东西，所以新型城镇化，怎么叫新型？实际上认识也不是很一致。中央经济工作会议上有这么八个字，叫集约、智能、绿色、低碳，我看不像是新型城镇化，但是不管怎么说，我们未来的城市建设要走集约的、智能的、绿色的、低碳的，这样一个城市建设的一个趋向。所以集约为什么放在最前面，那就说明我们现在不太集约，我感觉到很粗放。大家都学美国，所以我们很多城市有点像美国，但要知道，美国的学者对于美国的城市建设是暂时的，所以他们提出来精英增长，为什么提出精英增长？那就意味着以前的增长是傻增长，人家认为很傻，我们去学，粗放不仅浪费土地，而且是不低碳的，把城市搞的空空荡荡，所以美国是建在汽车轮子上的城市，没有汽车很多活动搞不了，美国人还是有条件的，中国没有这个条件，中国人如果建成美国那个样子，我们的汽车恐怕还要涨价。不仅要涨价，恐怕有很多车是开不了的，因为没有那么多油可供你烧，所以我们一定要集约、低碳，这个问题就留给我们在座的，我是外行。
我谈谈城镇化的目标，我们经过反复的测算，经过很多次的讨论，那么这个基本上也达成了共识，那么中国的城镇化水平到2030年有可能超过70%，现在是52%多，还有到2030年十八点，每年一个点，每年要增加一个点，增加一个点意味着什么呢？意味每年要增加城市人口一千四百万，那么到那个时候，中国的人口超过十亿，十亿和现在比较，就要转移农村人口三亿以上，所以大家注意三亿以上，这三个亿比美国一个国家的人口都多，我们在不到二十年的时间里，要把一个相当于美国的人口转移掉，我想这个对中国政府是一个严峻的挑战。咱们知道自己搬一家一户很不容易，搬房子还不如买房子，买房子更费劲。三亿一户三口，就算一亿户，一亿套房子，不到二十年的时间建起来，进城总得有房子住，这是少不了的。所以我说你要在未来不到二十年的时间建这么多的房子，这是个大问题。但是我说了，这是给中国巨大的机遇，我们未来有事干。我在德国的一个论坛上讲过，在国际论坛上我也讲过，我说美国，欧洲很多国家，包括日本，的问题是没有事干，所以很多国家在没事找事，有一个成语叫无事生非，我们中国人有很多事干，所以这就是我们的前提所在，这就是给中国的机遇，我们不要发愁，因为我们要建很多房子，修很多的路，我们的城市规模确实在扩大，你不扩大不行，不扩大人住哪去？当然与城镇化有关的问题很多，这些问题解决了，我们的城镇化才能推进，我们的城市建设才能够顺利的或者健康的向前发展，所以这四个问题，是中央领导考虑问题，是各地地方政策在考虑的问题。也就是说钱从哪里来，人往哪里去，耕地怎么保，城市怎么建。
有一次我跟金融界的人说，钱从哪里来，实际上过去要是上世纪80年代，这个缺少困扰中国的大问题，现在我认为不是问题，我们在座的有很丰富的经验，仅仅金融界还不行，在座的，我觉得在这方面经过了二十多年的打拼，这方面应该很丰富，我觉得不成问题。第二人往哪里去？这是我的单位长期研究的问题，从1996年开始，我个人也在研究这个问题，我在此之前研究钱从哪里来，因为我在1997年以前，我在搞投资业务，我是财政金融投资，后15年我一直研究人往哪里去，三亿人往哪里去，这确实值得研究。第三个耕地怎么保？城市规模要扩大，肯定要占用耕地，而且耕地占用的不少，那么我们的十八亿的红线能不能扛住？现在都想突破这个红线，我们的粮食有没有保障，这确实是一个战略问题，我们13亿人，将来我有15亿人，那么吃饭问题，这不是个小问题，所以城市规模扩大的同时，一定要减少农村的建设用地，从我们的领域来看，因为在农村的建设用地，人均建设用地远远超过城市人口的人均建设用地，所以如果说，农村建设用地减少，我们就可以保证的耕地不减少，关键是采取什么样的政策。第四城市怎么建，我们不能走美国的路。
十二大报告已经写的很明白，就是以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展，我们将来的城市建设是要大中小城市和小城镇的协调发展，经过我们的研究，这个在城市群里是可以实现大中小城市和小城镇的协调发展的。那么本来还有一个问题，我就给大家过一下，有一个概念就行了。就是我们的城市群，现在已经成为城镇化的主要载体，比如说我们现在已经形成了十大城市群，可能有唐三角、珠三角、关东等等十大城市群，现在存在了三分之一的人口，他们用十分之一的土地面积创造了三分之二的GDP，这就是十大城市群。未来我们还会形成新的城市群，我们将有六个城市群会逐步形成。个是以长株潭为中心的湘东城市群，以合肥为中心的江淮城市群，以长春、吉林为中心的吉中城市群，以哈尔滨为中心的黑南部城市群，以男青为衷心的北部湾城市群，以乌鲁木齐为中心的北山城市群。
所以我们的远景展望，我们不仅形成16大城市群，我们在未来还会形成五个城市群，比如说泛长三角、泛珠三角、中部和东北，泛渤海，他们有可能成为的城市群，这就是我们一个未来城镇化推进过程中，我们新的城市的形态。好，时间关系，我就讲到这里，谢谢大家。
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