[摘要] 对房地产市场的参与者来说，调控与通胀，或许将成为贯穿2011年全年的主线。投资人不得不游走于这对矛盾之间，不得不在“购房还是持
保障房需补位 双轨制才是调控王道
房地产经理人联盟研究院副院长 陈宝存
明年中国拟投资1.4万亿建设1000万套保障房，笔者认为，需要做好以下关键的几点工作：，公共租赁房将占主要部分；第二，2011年的1000万套保障房投资将达1.4万亿元，将达到房地产投资总额的近1/5；第三，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制；第四，保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内；第五，公积金闲置资金支持保障性住房建设。
如果以上五点工作得以顺利实施，我们便可从中看到2011年的房地产市场大趋势。
首先，保障房建设提速，要辅以住房观念的改变。租赁房成为保障房建设的主体，而棚户区以及所有旧城改造的拆迁安置，也成为保障收入人群住房改善的主要形式。
其次，由于成本因素，特别是开发成本中占据比重的土地价格较难控制，而且时下商品房配建保障房的方式日渐增多，此举只会加大商品房建设成本，因此商品房价格上涨仍是趋势。
第三，虽然保障房中公租房建设在提速，但鉴于建设速度，明年公租房上市量不会很大，因此明年市场化出租房仍是租赁市场的主角，鉴于此，由于供不应求以及通胀的影响，明年房租上涨的趋势很难避免。
第四，2009年与2010年销售的火爆，使房企手中已积累了大量现金流。即使明年货币政策转为稳健，一二三线城市的房企资金链也不会紧绷。此外，房企应对市场的手段多样，即使资金链发生问题，房企也可通过缩减新的投资来达到新的资金链平衡。
第五，商品房与保障房分开管理、并行发展的双轨制是市场选择的必然。
笔者建议正视现实，完善市场中商品房开发的综合管理，鼓励建设商品房的同时，也大力推动保障房建设，但是这种推动一定是鼓励房企和社会资金进入保障房建设与管理，而不是相反。
2011三大城市调查样本：居民眼中的楼市图谱
每经记者 叶书利 发自北京
2010年的中国楼市堪称调控年。但在调控年年末，各地楼市再次噪动。展望2011年，房价会降吗？热议中的房产税会否成行？如果成行，会对坚挺的房价带来怎样的影响？在理不清、论不断的房价走势争论下，明年你是否会买房？
近日，《每日经济新闻》联合房天下进行的“2011年房价走势调查”结果显示，多数人认为，2011年调控仍将继续，但效果仍值得怀疑。
仅37.9%受访者认为房价会跌
调查结果显示，43.90%的受访者认为，2011年，热议中的房产税将落地试点，但40.10%的人认为，房产税将会被转移给买方，从而助推房价上涨；49.4%的人认为房产税对房价影响不大，只有20.50%的人认为房产税将促使房价下降。
针对调控的另一利剑——货币紧缩，如存款准备金率上调和可能的加息，57%的受访者认为此举对房企资金链无影响，因为房企不缺钱；即使有影响，房企仍可通过其他融资方式解决资金问题。但也有43%的人认为，货币紧缩将对房企资金链造成冲击，并最终促使房企降价促销，以回收现金流。
总体而言，对于明年可能开启的第三波调控的效果，多数人持怀疑态度。对于历次调控难见效的原因，51%的认为根源在于地方政府对土地财政的依赖；19.90%的人将其归因于中国城镇化发展带来的刚性需求；还有29.1%的人认为主要原因是民间资本投资领域过窄、全球化的热钱涌动与人民币预期、中国各地区之间经济发展差距巨大，以及房产持有环节税收制度缺失等。
调查中，对于目前的高房价，94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但由于不太看好明年的调控政策，47.80%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14.20%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降。
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