[摘要] 对房地产市场的参与者来说，调控与通胀，或许将成为贯穿2011年全年的主线。投资人不得不游走于这对矛盾之间，不得不在“购房还是持
2011楼市在通胀和调控的夹缝中房价走向何处
对房地产市场的参与者来说，调控与通胀，或许将成为贯穿2011年全年的主线。投资人不得不游走于这对矛盾之间，不得不在“购房还是持
币”之间艰难选择，不得不就“何时出手，投资何处”的难题犹豫徘徊。《每日经济新闻》从这个“两难”出发，向左走，向右走，为您分析2011年楼市的走向，以便读者作出投资判断。
2010年4月和9月的楼市调控政策出台，普通购房者的收入相对房价却愈行愈远，导致社会矛盾和舆论压力不断增大，房价在2011年续演2009~2010年普遍性大涨的可能性有多大？
另一方面，尽管此次楼市调控力度之大、决心之强前所未有，但以行政调控的方式使房价大幅下降恐怕难以实现。由于美国QE2引起的通货膨胀压力，资金回流楼市的苗头初现。
第三轮调控呼之欲出房价能涨多少？
今年4月和9月的两次宏观调控政策带来的成交量下跌，仅维持了一两个月。有人问，高房价还能扛多久？
房贷政策仅是货币政策的一种反应。今年10月，上海某房地产研究院发布报告认为，M1（狭义货币供应量）的走势通常领先楼市5个月，M1同比增速于今年9月份回落至20.87%，连续两个月低于22%。M1增速将继续下降，可能明年一季度触底，预期明年二三季度，房价将出现负增长。
货币供应量的收紧，会让银行更坚定地执行央行的房贷政策。
当然,货币政策的收紧，并不一定意味着房价的下跌。因为在货币供应的增量放慢时，市场的新增商品住宅供应也会减少。
为了避免资金链紧张，各家公司大幅减少了购地支出。
与此同时，住房和城乡建设部还在今年出台了加强预售监管的通知，进一步收紧开发商的资金流动性。华远集团总裁任志强、SOHO中国董事长潘石屹等房地产大佬在政策出台之后，均认为这一系列政策将使市场供应量在中远期内进一步缩小。
上海华燕资深分析师说，房价艰难上涨的可能性很高。他相信明年的新增信贷额度依然会达到7.5万亿。如果贷款金额达到这个数字，目前的房价将得到支撑。
通胀泛滥房价能跌多少？
国家统计局公布2011年全年平均CPI已经由今年的3%升至4%。
中房信分析师邢倩说，由于贸易顺差仍处高位，美国QE2加强了国内外高利差的预期，人民币加速，推动热钱流入速度。再加上银根紧缩预期下，银行或提前为明年作准备。通胀压力再加上流动性过剩，都放大了房地产保值功能。
看来能让房价下跌的理由仅剩一个——货币政策的紧缩。历史数据表明，一旦国家收紧货币供应，开发商的资金链将受巨大影响，降价成为主要手段。
目前商品房库存缓慢上行，北京、上海、广州等9个主要大中城市的可销售商品房（新房）面积已接近2009年点。价格调整是去库存的先决条件，因此，本轮调控中房价调整是必然的。
调整并不意味着房价会大跌。根据中信建投证券研究发展部的报告，在劳动力成本、原材料成本、土地价格居高不下，各种税费负担有增无减的背景下，2011年名义房价出现大幅下跌不可能。
楼市周期论：2011将成新一轮起点？
“2011年房地产行业持续调整，房地产企业分化日益明显，顺应市场并提前应对的公司将借助市场调整良机扩大市场份额，而融资不畅导致部分企业摆脱不了被收购的命运。”
当投资者和开发商为2010年创造的有史以来业绩弹冠相庆时，中信建设证券投资发展部的一份报告，给他们泼了一盆冷水。
万科在2010年开创了中国房地产业的千亿时代，但对更多的公司来说，今年有史以来最牛业绩很可能成为“绝唱”。在保障性住房扩增、开发商的资金被收紧的情况下，2011年很可能给开发商的“黄金10年”画上句点，行业的分化和转型似乎成为必然。
2011年，会成为楼市的一个新拐点吗？
中信建投发展部预测，今年开发商的资金状况并不妙。根据他们对40家房地产公司的调查，很多开发商的买地费用同比大幅下降，存货占流动资产的水平却出现了上升，由2009年的65.84%，上升到了2010年三季度末的68.66%，预测2010年存货占流动资产的水平会达到69.44%。
库存的增长将挑战开发商的现金流。截至2010年10月，北京、上海、广州、杭州、南京、福州、宁波、重庆、苏州等9个城市的可售面积共约9515万平方米，接近2009年高峰时的10600万平方米。
正略钧策管理咨询合伙人薛迥文说，因为通胀而产生的加息和存准率提高，不仅增加开发商的财务成本，减少他们的银行贷款金额，也会进一步减少消费者的购买需求，令资金链更加紧张。
令开发商不安的是，限购令还有可能延续。截至目前，已有北京、上海、深圳等16个城市加入到限购的行列中。
这种情况下，楼市的成交将主要由一线和部分二线城市，向其他城市转移。提前布局在上述城市的部分开发商将受益。广发证券报告认为，万科、保利和金地能在今年再创销售额历史新高，和其纵深发展策略有很大关联。
但整个房地产行业把万科列为学习榜样的很少，更多在向星河湾学习。华燕分析师张宏伟认为，开发商做精品住宅已是大势所趋。
地产业的分化也反映在盈利方式上。过去一年，商业地产成为大部分房企的“核武器”，甚至连曾经只专注发展住宅的万科，也成立了商业地产部门。
同时，一些房企开始重新设定自己的行业定位。复地、金地等在年初就设定了金融+地产的定位。
薛迥文认为，与其说是新的行业周期开始，倒不如说是行业周期进入了一个拐点。他预言，下一个10年将是中国房地产业兼并重组的10年，行业集中度将更高。中小房地产企业要么被大公司吞并；要么在细分的市场中发展；要么发展成为房地产基金。
2011专家论市：影响涨跌趋势的四大关键词
楼市调控政策不断的2010年，却意外地成为了继2009年后，中国楼市有史以来第二个好年景。《每日经济新闻》特邀4位房地产行业专家，总结了2010年和2011年楼市关注的几个房地产关键词，调控、房产税、保障房、限购令……
下一步的调控政策如何？早闻其声、不见其形的房产税何时开征，税基、税率如何，短期以及长期将对房地产市场有何影响？2010年保障房建设规模如何，对商品房市场有何影响？如果楼市继续火爆，下一步，可能出台哪些调控政策？
房产税未必能显著抑制房价
上海某房地产研究院综合研究部部长
今年以来，在林林总总的房地产政策中，房产税堪称最为诡谲。
3月份开始，有关重庆市和上海市试点开征房产税的消息出炉，版本较多，概念也不统一，不过实质都是对住房的持有环节征税。4月出台的“国十条”中提出：财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中更直接：逐步推进房产税改革。财政部和国税总局在9月30日答记者问时表示：对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，但考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点。在10月中央关于制定“十二五”规划的建议中，再次明确提出：研究推进房地产税改革。
各种信息表明，上海和重庆必定是批试点城市，而且准备工作基本就绪，就等中央批准。
从政府和行业角度考量，房产税必须开征。我国房地产税负已经偏重，然而结构不合理，主要集中在开发和交易环节，持有环节名义上有城镇土地使用税和房产税，实际上在住宅领域却是空白。
另外，房产税开征后，确实能在一定程度上抑制投资投机性购房需求。
为什么说只是“一定程度”有作用？因为依笔者看，房产税开征后短期内影响显著，若长期而论，这一利空将被市场消化、吸收，终归像国外一样，成为正常税收制度的一部分，难以成为抑制房价的“灵丹妙药”。
至于具体的税基和税率，在试点开征阶段，不会太大和太高，主要是要避免造成太大的阻力。重庆方案明确向高档住房开征，上海只向增量房开征，而且或将规定人均70平方米以下面积免征。若实行单一税率，按0.4％～0.8%征收的可能性较大。
什么时候会推出房产税试点？若12月房价环比增幅继续扩大，则短期内出台的可能性很大，2011年“两会”之前是一个重要的时间窗口。房产税由试点城市扩展到，预期将会经历多年。在此期间，大家不要奢望房产税抑制房价的效果会有多么显著。
楼市可持续发展 需加强法制管理
住房和城乡建设部政策研究中心副主任 王珏林
当下房地产市场出现过热、住房价格涨幅过快是多种因素所致，不仅有房地产市场本身问题，如法律制度的完善问题、市场管理不规范问题、房屋结构不合理问题等；还有房地产市场发展外部环境的变化，如基础设施投资比例过大、社会流动资金过于集中、家庭消费过于集中等。阶段性地采用一些政策调节市场属于正常行为，但房地产市场要实现可持续健康发展，就必须有管理措施、手段的参与，即法制管理。
房地产市场目前存在的问题不是房地产税就能解决的，房地产税只能在条件成熟后分批推进，成熟一个，批准一个，归根结底房地产市场要加快法制建设和管理。
此外，虽然信贷政策是调整消费最有力的办法，但要仅靠信贷解决目前房地产市场的问题和调整房价，还有一定的难度。现在来看，提高银行储备金率，减少贷款指标，会使房地产开发企业遇到两大困难，一是融资相对难了一些；二是加大了融资和还贷成本。房地产开发企业应当有迎接各方面困难的准备，要通过合理开发、快速周转资金、提高品质来赢得市场的份额。
这轮宏观调控已经取得了阶段性效果，但距建设健康稳定的房地产市场还有很大的差距，市场中存在的突出问题正逐步加以解决，城市供求矛盾已经引起了重视。
近两年我国保障性住房建设才以较快速度发展，解决历史遗留下的问题，不可能一蹴而就，需要长期坚持下去。另外需要通过制度上的完善、多种形式、多种渠道来解决低收入家庭的住房问题。今年我国580万套保障性住房计划完成没有什么问题，明年还会有更大发展。
看来对房地产市场调控需要更长的时间，需要从法治、制度上规范解决用政策调控的办法。
经济向好或致楼市调控趋严
世联地产市场研究部总监、首席市场分析师 王海斌
11月经济数据显示，投资、出口、消费等均大幅增长，经济复苏强劲，这将给楼市调控带来很大的腾挪空间和灵活性。楼市在史上最强调控高压下，部分城市的11月楼市成交量出现反弹。在经济向好和楼市反弹的双重影响下，未来楼市调控或趋严格化、常态化。
目前楼市又呈现反弹的迹象，笔者认为，政府依然会继续加强对楼市的调控。目的不仅仅在于楼市本身，而且对于遏制通货膨胀来讲，也是非常必要的，因为只有资产价格上涨被控制住了，通货膨胀的控制才有可能。
首先，短时间内，对房地产市场的调控政策不会放松，一方面是因为市场的力量在不断积聚，变得越来越强，政策松动或退出一定会导致市场报复性上涨。另一方面，11月份CPI冲破了5%的警戒线，房地产市场的调控会因为通货膨胀的持续上升而被更严厉调控。若这次反弹持续，不排除未来会继续提高首付比例和提高按揭利率水平。
第二，在税收方面，的可能就是房产税的出台，目前盛传的是重庆和上海将试点，虽然传闻未经证实，但最终出台房产税的结果是难以改变的。另外，目前土地增值税针对个人而言是免征，但是未来这一优惠是否会取消亦存在一定变数。
第三，限购令扩大化。目前有16个城市先后实施楼市限购政策，但是成交量却依然有反弹迹象，因此限购令在未来还存在扩大化的可能。
第四，保障房建设提速。目前保障房建设已经由2010年的580万套提高到2011年的1000万套，可谓大幅增长。相信未来保障房的建设力度将会越来越大，从而逐步分流商品房市场的购房需求。
总之，楼市调控趋严在短期来看将是可以预见的。同时，2011年春节将近，明年的两会亦随后而至，受调控政策趋严的影响，或会在明年初迎来这一轮楼市成交量的第二次触底。
保障房需补位 双轨制才是调控王道
房地产经理人联盟研究院副院长 陈宝存
明年中国拟投资1.4万亿建设1000万套保障房，笔者认为，需要做好以下关键的几点工作：，公共租赁房将占主要部分；第二，2011年的1000万套保障房投资将达1.4万亿元，将达到房地产投资总额的近1/5；第三，尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制；第四，保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内；第五，公积金闲置资金支持保障性住房建设。
如果以上五点工作得以顺利实施，我们便可从中看到2011年的房地产市场大趋势。
首先，保障房建设提速，要辅以住房观念的改变。租赁房成为保障房建设的主体，而棚户区以及所有旧城改造的拆迁安置，也成为保障收入人群住房改善的主要形式。
其次，由于成本因素，特别是开发成本中占据比重的土地价格较难控制，而且时下商品房配建保障房的方式日渐增多，此举只会加大商品房建设成本，因此商品房价格上涨仍是趋势。
第三，虽然保障房中公租房建设在提速，但鉴于建设速度，明年公租房上市量不会很大，因此明年市场化出租房仍是租赁市场的主角，鉴于此，由于供不应求以及通胀的影响，明年房租上涨的趋势很难避免。
第四，2009年与2010年销售的火爆，使房企手中已积累了大量现金流。即使明年货币政策转为稳健，一二三线城市的房企资金链也不会紧绷。此外，房企应对市场的手段多样，即使资金链发生问题，房企也可通过缩减新的投资来达到新的资金链平衡。
第五，商品房与保障房分开管理、并行发展的双轨制是市场选择的必然。
笔者建议正视现实，完善市场中商品房开发的综合管理，鼓励建设商品房的同时，也大力推动保障房建设，但是这种推动一定是鼓励房企和社会资金进入保障房建设与管理，而不是相反。
2011三大城市调查样本：居民眼中的楼市图谱
每经记者 叶书利 发自北京
2010年的中国楼市堪称调控年。但在调控年年末，各地楼市再次噪动。展望2011年，房价会降吗？热议中的房产税会否成行？如果成行，会对坚挺的房价带来怎样的影响？在理不清、论不断的房价走势争论下，明年你是否会买房？
近日，《每日经济新闻》联合房天下进行的“2011年房价走势调查”结果显示，多数人认为，2011年调控仍将继续，但效果仍值得怀疑。
仅37.9%受访者认为房价会跌
调查结果显示，43.90%的受访者认为，2011年，热议中的房产税将落地试点，但40.10%的人认为，房产税将会被转移给买方，从而助推房价上涨；49.4%的人认为房产税对房价影响不大，只有20.50%的人认为房产税将促使房价下降。
针对调控的另一利剑——货币紧缩，如存款准备金率上调和可能的加息，57%的受访者认为此举对房企资金链无影响，因为房企不缺钱；即使有影响，房企仍可通过其他融资方式解决资金问题。但也有43%的人认为，货币紧缩将对房企资金链造成冲击，并最终促使房企降价促销，以回收现金流。
总体而言，对于明年可能开启的第三波调控的效果，多数人持怀疑态度。对于历次调控难见效的原因，51%的认为根源在于地方政府对土地财政的依赖；19.90%的人将其归因于中国城镇化发展带来的刚性需求；还有29.1%的人认为主要原因是民间资本投资领域过窄、全球化的热钱涌动与人民币预期、中国各地区之间经济发展差距巨大，以及房产持有环节税收制度缺失等。
调查中，对于目前的高房价，94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但由于不太看好明年的调控政策，47.80%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14.20%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降。
38.30%的受访者明年会选择买房，不会买房的人占比为29.70%，其余选择 “再看看”。至于购买原因，40.90%的人认为在通胀压力下买房可保值，有31.50%的人是因为结婚、添小孩等刚性需求，另有19.90%与7.70%的人分别选择预期房价上涨和租金上涨。至于投资房产的品种，高达67.40%的人选择普通住宅，只有14.20%的人选择商铺，其余18.4%优先选择高端住宅、写字楼或其他房产品种。
绝大部分认为房价稳中有升
除普通购房者外，《每日经济新闻》记者还对市场研究机构、房产商和地产媒体等近20位房地产业内人士进行了问卷调查。
基本上所有人都认为，目前房价总体而言存在泡沫。
对于明年的房价趋势，绝大部分认为会稳中有升，少数人认为会下降。至于房产税试点工作，大部分人都认为明年会落地，只有极少数人认为房产税将促使房价下跌，如广州盈正副总裁陈以胜就认为，目前房价泡沫很高，房产税将挤破这个泡沫。
与许多民众打算明年买房不同，业内人士多数选择不买房。如果要买，多数会优先选择商铺，而不是普通住宅。
SOHO中国一位不愿透露姓名的内部人士告诉记者，目前普通住宅的泡沫很高。如果要投资房产，商铺，因为相较于普通住宅，目前商铺价格被低估，投资空间更大，还可以预防普通住宅泡沫破灭带来的冲击。
北京
楼市年末躁动房价再抬头
每经记者 叶书利 发自北京
临近年底，北京楼市十分“躁动”：CPI高企之下，购房者跃跃欲试；面对成交量反弹，开发商不惜捂盘；楼市再次反弹，第三波调控政策已经上膛，随时准备扣动板机。
在货币超发的背景下，或以房产税为主的第三波调控能否在2011年对抗通胀压力？
保值压力下抢房再现
李明（化名）原本打算于10月初在燕郊购买自己的套房，但在付了定金后，燕郊楼市开始实施限贷，李明被迫将目光转回北京。
近日在北京海淀区某楼盘现场，正在找房的李明告诉记者，燕郊买房计划落空后，他等了近2个半月后再次走上选房道路。谈起此时再入市的时机，他说：“原因有二个，一是二次调控未见效果，房价正大幅反弹；其次，通货膨胀越来越严重，手中的钱越来越不值钱。”
姚华（化名）是一位在北京工作的小白领。国庆期间已在老家江西南昌购买了自己的套房，全款支付。目前，他正在北京寻找40平方米左右的一居室，以作投资。“手头现金不多，但现在没有其他更好的保值方式。”可找了一圈，他发现，在北京买小户型，完全靠抢。
他介绍说，他于上月底看中了北京顺义区的一个楼盘，主打户型为50~60平方米的一居和70~80平方米二居。在他犹豫了二三天后再致电售楼处时，已被告知中小户型全部卖完。之后一个多月，他看中过几套房，但皆因自己下手太慢而被人抢购。
捂盘惜售频现
接近年底，北京楼市再次反弹。北京市房地产交易管理网的数据显示：截至18日，12月北京41个已取得预售证的项目预售均价达到了26599元/平方米，环比上涨12.6%，与10月相比，上涨了近22.9%。
由于看好楼市前景，目前北京不少项目竟对抗“拿到预售证后三天内开盘”的政策规定，赤裸裸地捂盘惜售。
以上半月为例，北京共有30个入市住宅项目，竟有15个项目莫名零成交。
某大型房地产商的一楼盘于12月11日拿到预售证，上市房源量为492套。按规定，该楼盘需在14日前开盘，但该楼盘售楼处的一位工作人员告诉《每日经济新闻》记者，目前楼盘可能会在月底开盘，预计开盘价为2.2万~2.3万元/平方米左右。
此外，记者以购房者身份调查后发现，目前米拉家园、融科钧廷、K2·清水湾等楼盘皆已过了“三天内开盘”的时间大限。
对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，在目前的环境下，开发商在领证后拖延开盘时间，可能依然有利于开发商。
房产税或助涨房价
购房者跃跃入市，开发商捂盘惜售，整个北京楼市躁动不已，这可能会导致政府第三波调控的出台，而政策的核心或是房产税。
但房产税还未现世，已引起一片质疑。
华远地产董事长任志强说，对于房产税他主要有三个观点：首先，房产税的初衷是为地方政府寻找一个可持续的税源，出发点就不是为了调控房价；其次，按照目前上海版与重庆版的房产税征收来看，覆盖面过低，征收后几乎等同于没征收；第三点，房产税征收后，最终会被转移给买方，进一步推动房价上涨。因此，综合起来，他得出的结论是，房产税将助推房价上涨，而不是调控房价。
而记者在与多位业内人士沟通中，他们皆认为，房产税开征后，短期内将使房价向下调整，但中长期对房价影响不大。
北京中原三级市场研究总监张大伟的观点或许颇具代表性。他认为，只要货币仍然超发，CPI继续高企，2011年北京房价上涨压力仍然巨大，明年北京房价将稳中有升。
上海
通胀猛于房产税 购房者很纠结
每经记者 杨羚强 发自上海
“购房者现在非常纠结。”上海一家豪宅开发商的销售策划告诉 《每日经济新闻》记者，那些能够一次性支付千万甚至上亿元买豪宅的购房者，远没有想象中那样豪气万丈，他们是盘算再盘算后才作出的选择。很多人最后还是觉得通胀的风险大于调控，房价上涨的概率大于下跌，最后选择买房。
这样的心态具有普遍性。上海21世纪不动产的区域门店经理王轶说，既然价格上涨是必然的，那么宏观调控新政只会加重购房成本，购房者因此希望抢在新政策出台前买房。
不过，持这些观点的大多是那些有能力买房，或者急需买房的刚性需求购房者。而对购买力已经脱离了现在房价的购房者来说，他们现在能做的只有等房价下跌。
多数人不担心房产税
记者针对上海30位准购房者、销售经理、中介门店经理、行业分析师的调查显示，大多数人认为未来房价会上涨。
这一结果和《每日经济新闻》与房天下上海站的同题调查结果相同。该调查显示，有近六成的购房者认为明年房价会涨。值得一提的是，44.6%的人相信，房产税一旦实施，将被转嫁给购房者，从而提高购房成本。
事实上，在记者实地采访中也发现，多数购房者不相信房产税能降低房价。一位已经购置了两套房子的房地产分析师计划近期再买入一套房子。他说，看看新加坡和我国香港地区就知道了，房产税出台会令房价跌吗？这些两个地方的保障房数量不少了吧，可是对商品房的价格有多大冲击呢？
虽然还是有很多购房者担心房产税可能产生巨大威力，但在这些购房者眼里，通货膨胀显然更为可怕。
在上海一家房地产集团任职的王诚说，即使是普通购房者现在也着急买房，这不是因为他们手上有多少钱需要避通胀的风险，只是他们希望能尽早解决房价上涨的风险。
此前，华远总裁任志强在上海推广新书《任你评说》时也说，“买房是解决问题的办法”。很多人相信，一向说真话的任志强说的是大实话，不买房的风险会比买房高得多。
《每日经济新闻》和房天下的联合调查显示，有31.3%的网友说，在通胀下让资产保值是他们买房的主要原因。
通缩成为隐藏风险？
大多数受访者认为，房产税不会令房价下跌，并不代表房价没有下跌风险。央行年内6次提高准备金率和重启加息的做法，已经让很多购房者感觉到明年有可能会出现一系列货币政策收缩调整的可能。
调查显示，有超过七成的网友相信，明年货币紧缩可能令开发商的资金链较今年更紧张，其中接近三成的受调查者表示，开发商会降价卖房。
上海中原新江湾城板块区域经理张卓成说，货币收紧政策会令开发商的资金更加紧张，并且逼使行业出现大规模的合并浪潮，这可以保证上半年的房价平稳。而到了下半年，开发商在完成合并之后，就有了上调房价的资源，到时房价可能会再次上涨。
不过，也有人担心，如果货币紧缩过度，会出现通货紧缩。
上述房地产分析师也称，他也预料到可能会发生通缩。但是，他仍然认为现在买房值得一搏。自从2005年首次调控以来，房地产几乎在每次调控后的一年内都出现报复性的疯狂反弹，形成了“越调越高”的怪象。而明年同样有可能会出现房价大幅反弹。
令他放心的还有购房者的态度。调查显示，47.3%的购房者属于刚性需求。张卓成说，刚性需求购房者根本不关心房价未来的趋势，只关心房子是否合适，价格是否可以接受。符合这些条件，他们就会考虑购买。
只是，上述观点并不代表目前的房价有继续上涨的潜力。不少人认为，如果开发商继续大幅上调房价，面临滞销几乎是必然的。
广州
观望氛围中量跌价升 调控下楼市预期见涨
每经记者 朱玲 发自广州
12月16日，保利地产分别以24亿元和11亿元夺得广州白云新城两幅地块，楼盘价分别高达19632元/平方米和20605元/平方米，刷新地王纪录；同日晚间，广州11月官方楼市数据公布，再次环比小幅上扬，整体市场均价高达1.3万元/平方米。
最“给力”的楼市调控，依然遏制不住楼市走牛的趋势。在《每日经济新闻》联合房天下进行的“2011年房价走势”广州区域调查问卷中，200个受访者中约46.7%认为明年房价总体走势将呈现稳中走升的局面。记者近期实地走访广州楼盘也发现，尽管当前市场观望气氛浓厚，但预期房价还要涨价的置业者不在少数。
量跌价升
“现在市场不好，成交一单好难呀！”在广州番禺区祈福新村这个超十万人规模的大盘附近，某中介公司经纪小陈对记者无奈表示。据他介绍，上周有个客户购买了一个60多平方米的两房，总价70多万元，但已到签合同了，购房者居然以一个阳台装修问题反悔了。
“这肯定不是他的真实理由，装修的问题都可以协商解决的。”小陈表示，主要还是由于现在房价涨得厉害，购房者觉得比他朋友早期购买的价格高出十几万，太亏了。“11月份这个小区以9000多元/平方米都可以拿下68平方米的两房，但到12月份，不下1万元/平方米是拿不下来的。”
这样的情况不仅出现在二手房交易中，当地的租金也是闻风涨价。
“上周看中了一个两房单位，中介给我的报价是每月1600元，谁知道当天约业主看房，报价涨到了每月1900元，一分不少。”年底欲重新租房的张小姐表示，由于房价没降下来，业主都在趁机涨价。
广州国土资源和房屋管理局（以下简称广州市房管局）11月的官方数据显示，11月广州新建商品住宅网上签约面积43.68万平方米，环比减少72.1%；其中市场均价达13847元/平方米，环比上升4.5%。
值得注意的是，广州市中心区域某街道楼盘均价居然突破了5万元/平方米。广州市房管局解释称，这是由于该地区域14个价格较高的楼盘成交导致。
对于依然小幅上扬的楼市均价，广州市国土局解释，受到成交结构变动的影响，以及广州亚运会对城市建设的提速，城市环境得到明显改善，对房价产生支撑作用。此外，由于市场刚性需求和改善性需求仍然存在，也对房价形成了支撑。
预期仍见涨
在《每日经济新闻》联合房天下进行的“2011年房价走势”广州区域问卷调查中，46.7%的受访者认为明年的房价总体走势是稳中有升，认为房价会报复性反弹的受访者占比20%，仅有16.7%的人认为房价会大幅下降，16.7%的人认为房价会稳中趋降。
针对房产税是否征收，42.9%的受访者认为，如果房产税实施，将会促使房价转移给买方，从而助推房价上涨。46.4%的受访者认为当下楼市泡沫较高。
面对预期依然见涨的房价，19日晚间，国土资源部发令直指房价调控核心，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地、炒地和闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨的趋势。
国土部表示，对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，将上报上级相关部门备案。
针对广州位于白云新城的楼面地价突破2万元/平方米，参加第二天广州万达广场开业的万达董事长王健林对当地媒体表示，“估计土地成本不降下来，房价也不会下来。地价达2万元有点超出我的预期。”
在上周末，合生创展位于佛山的某楼盘开盘，200套房销售一空，价格近1万元/平方米。该公司相关人士表示，购房者有不少是因限购到佛山买房的。12月初，万科位于广东清远的某楼盘，以3000~4000元/平方米的低价入市，总价低至22万元一套，当时推出千套即销售一空。
有业内人士表示，到清远买房的依然有不少广州人，由于该区域不限购、价格低，面对通货膨胀，以保值为目的买房的人不在少数。
“预计12月份楼市将会量价齐涨。”广州地产专家谢逸枫认为，广州楼市成交尽管下降了一些，但其实是被相关部门限制网签造成的。在地王频出、土地稀少，以及市场供应小的情况下，房价还得上涨。
“地王出现恐导致房价报复性反弹。”谢逸枫认为，日前多个城市纷纷出现新地王，新一轮调控并未让市场心态发生变化，反而让买家对市场预期见涨。特别是在通胀预期和供给不足的大背景下，明年限购、限贷等房地产调控政策放松的可能性非常小。
2011买房实战篇：矛盾市道中购房如何跑赢CPI
每经记者 朱玲 发自广州
在严密的政策调控下，国家统计局数据显示11月楼市依然量价齐升，环比上扬0.3%，这是自9月后连续3个月呈现环比上涨的态势，且涨幅较高的大多集中于二三线城市。
据中国社科院发布的住房发展报告分析，由于“限购”、“信贷紧缩”等高压政策迫使购买力外移，在政策盲区的二三线城市顿时成为开发商、投资客的必争之地。
二三线城市房价频频破万
今年以来，楼价持续走牛是一个不争的事实。然而在多番的政策打压下，二三线城市却成了市场成交的主力军。
据中国房地产指数 （以下简称中房指）系统监测的百城价格指数显示，11月100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，超过八成的城市价格环比上涨。被调查的百城中，诸如青岛、湛江、昆明等二三线城市环比的价格指数涨幅跻身前十。
“受限购政策影响，导致购买力外移，带动一线城市或经济带城市周边区域房价涨幅较大。”广州地产经济学家邓浩志表示。
日前，记者在广州周边区域佛山踩盘时发现，尽管当地只算二线城市，但佛山部分区域房价已飙升至2万元/平方米，其二手房价也都已在万元以上，且还是毛坯房交楼。
“广州限购、佛山不限购导致不少的广州人到佛山来看房。”满堂红佛山店一经纪顾问告诉 《每日经济新闻》记者，特别是靠近广州区域的南海、顺德等区域，一手房价没有在万元以下的。
在中房指统计的数据中，11月百城住宅价格的10个城市中，杭州、温州、宁波、福州、南京等城市排在前列。
根据福房网监控当地楼市数据显示，福州7个区域的市场均价均超过万元。记者注意到，7个区域中的市中心区市场均价达1.9万元/平方米，的地方也达到1.09万元/平方米。然而在去年11月期间，最贵的区域价格也仅为1.1万元/平方米，意味着一年时间楼盘价格上涨了63%。
然而，当地人均工资收入增长远远跟不上房价的涨幅。中国社会科学院公布住宅发展报告显示，福州、杭州、青岛等城市楼价泡沫成本占实际价格比例50%。其中福州高达70.3%，杭州达66.9%。
地产巨头二三线销售占比过半
记者注意到，除了福州这样的二线城市外，像成都、重庆这类经济发展较快的二线城市市区房价早已过万。
11月楼价环比的上扬让后续出台政策的预期加强，限购令延期的可能性也逐步加大。“进入12月，压抑的需求被逐步释放，市场成交量有放大的趋势。”邓浩志表示，此次限购政策可以说是助涨二线城市房价，加速炒房资金进入二三线城市。
“在新增土地储备的10个城市中，大部分是非调控重点地区。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前开发商为规避政策风险，早已作出准备向二三线城市扩展。据合富辉煌抽样调查显示，今年1～9月十大品牌开发商新增项目36%位于二线城市，在三四线城市占比则超过一半，仅9%位于一线城市。
在调控之下，万科集团前11月业绩冲破千亿，创造了中国房地产销售之最。保利达到近600亿元的销售业绩，而恒大也在10月就提前超额完成了全年销售目标，逼近500亿元。
对这些提前超额完成业绩的地产公司而言，其二三线城市贡献占比超过半数。根据万科公开的消息显示，今年新进入的昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊等市场基本都属于二三线城市。该公司高层表示，新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市已开始出现市场升温的迹象。
“现在处于通胀和流动性充裕的时期，房屋的保值特性诱发的投资行为更是支撑了房价。”黎文江认为，政策调控之下，目前成交量下去了，价格如果没能压下去的话，后期将会涨得更厉害。他表示，二线城市也会有泡沫，比如开发商会先开出一个比较高的价格，再根据市场接受程度来决定最终定价；假设市场没有成交，开发商也会采取高开低走的策略。
商业地产抬头：不受调控 通胀驱使热钱涌入
每经记者 朱玲 发自广州
12月17日，广州万达广商业综合体正式揭开面纱，其中包括酒店、写字楼在内的商业项目在不到一年的时间内全部销售一空。
商业地产逆势走俏这样的情况不仅出现在广州这样的一线城市，近期重庆、合肥等市场均有临街商铺被抢购的一幕。
“住宅市场政策多变，其租金涨幅又跟不上房价涨幅，年明显低于商铺租金。”广州恒海地产经纪白杨告诉记者，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低、快，转手就可大赚，出来以后基本都能销售一空，非常受欢迎。
有业内人士指出，住宅市场的持续调控导致商业地产成为房地产商、投资客避险的洼地，在通胀的宏观背景下，其中虽有泡沫但远未到临界点，具有相对较大的空间，在政策等利好支持下，商业地产仍有望继续抬头。
投资客一次性扫货30套
“现在住宅市场一个月都很难成交一单，我们都改推商铺给客户。”白杨告诉《每日经济新闻》记者，现在住宅市场受政策影响较大，业主惜售心理很强，市场房源少不说，即使放盘的业主也总是反反复复，情况不好的时候两个月都成不了一单。
“现在反倒是商铺很旺，特别是临街商铺，基本上进入市场就可以在当天转手交易。”白杨表示，“9月份我的一个老客户一口气扫下广州老区某楼盘一层30余套临街商铺，由于和开发商有交情，以低价2.8万元/平方米入货，11月份的时候就以3万多元/平方米出手，现在就剩下3~4套。”
“这些人置业似乎根本不受政策限制，他们手上资金极其充裕，为了保值增值，哪种产品投资高，就会投资哪种。”白杨表示，由于住宅租金的涨幅跟不上房价的上浮，因此整个12月份以来，商铺的成交要高很多，这主要是因为它有着相对稳定的。相比之下，一套价格100万元、月租3000元/月的住宅，一年的租金收入也就3.6万元，租金仅为3.6%。“但目前商铺的回报一般来说都有5个百分点以上，且每年非常有规律地递增大约5%，特别是那些门面宽的临街商铺，一出来基本都能当天转手。比如在广州员村地段，62平方米的商铺报价10万元/平方米，价值约为620万元，月租可到3万元/月，一年收入可达36万元，达到了5.8%。”
白杨透露，去年年底有客户以1800万元购置广州市区一商铺，目前该商铺已到2500万元，客户一年的租金收入都可以达到100万元。此外，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低，快，转手几乎可以。
据相关数据显示，11月广州商铺新货约13万平方米。第三季度，广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米，环比上升六成，同比激增204%；其中一手商铺成交量相比第二季度上升48%，广州中心区域环比上升超过五成，同比飙升116%。
房企逐鹿商业地产
一边是投资客热炒商铺，另一边地产大鳄也看到了商业地产的甜头。12月17日，记者走访广州万达广场时获悉，其总建筑面积达50万平方米的商业综合体项目中，公寓写字楼等项目早已销售一空。万达集团董事长王建林更是放言，明年将有17个万达广场在开花落地。
在商业地产领域游刃有余的万达集团迫不及待地在跑马圈地，是因为受到了巨大的压力所致。目前，像万科、保利、合生、富力、龙湖这类以住宅为主业的地产大鳄已经纷纷开始涉足商业地产，且不少企业都将商业地产作为未来新的盈利增长点。
随着楼市调控的逐渐深入，商业地产势头锐不可当。12月14日，万科取得的东莞第三高楼项目正式举行奠基仪式；同日又以2000元/平方米、总价5.48亿价格进一步增加珠海商业用地；此前在9日，该公司还曾在深圳盐田斥资近30亿元夺得6幅地，欲打造城市综合体。
积极开拓商业地产，这或许也验证了万科总裁郁亮在去年年底所透露的未来3年将开发20%的持有型物业的说法。
无独有偶，本月12日，花样年控股集团有限公司宣布以2.8亿元成功投得南京市的一块商业用地；而在11月份，合生创展仅在商业地产圈地上就斥资80多亿元。
“在行业面临深度调控之下，开发商不得不寻求房地产行业的多元化发展。今年以来一系列的调控政策均针对住宅市场，不少开发商加大商业地产、旅游地产等持有型、经营类物业的投资比例，既规避风险，又可为企业带来稳定的投资回报。”合富辉煌首席市场分析师黎文江对记者表示，今年调控政策频繁，但大开发商基本提前一个月完成全年任务，但预计2011年在中央实施稳健货币政策的调控下，开发商对销售回款的依赖程度会提高。
“若成交持续回落，预计明年下半年开发商资金链将会紧张，开辟商业地产也成为对住宅调控政策避险的办法之一。”
通胀之下保值功能被看好
“商铺投资受当前政策的干扰较小，目前为止都是贷款五成，税费相对稳定。”房产经纪白杨认为，一些投资客长期有闲钱，资金随时都可以周转，在通胀环境下既能达到保值的目的，同时又实现了资产。
据国家商务部数据显示，2010年11月，国内实际利用外资出现大幅增长。其中在房地产领域，外资投入持续增高，1月~11月中实际利用外资达201亿美元，同比增长48%。国家相关部门负责人也对媒体表示，外资对商业地产的需求，特别是中心城市商业地产的需求增加，这一现象是客观存在的。
不少机构就此分析认为，外资热钱涌入商业地产，将在很大程度上滋生泡沫。“近期商铺成交确实非常活跃。”中原地产三级市场发展中心总监刘广浩认为，主要问题还是在于很多有闲钱的人没有投资渠道，由于股市动荡，楼市遭遇政策持续调控，投资的资金只能瞄向了商业地产这一块。
一直以来，商业地产资金沉淀量大，回报周期长，导致开发商开发成本高，资金周转率低。一旦遇到经济环境恶化，例如2008年的经济危机，类似写字楼这样的商业地产市场租金会一直萎靡不振。
不过刘广浩认为，目前在通胀日益加剧的大环境之下，就目前的投资渠道而言，商用物业无疑回报更稳定、抗跌性更好。“每种投资都是有风险的，尽管如此，相比住宅市场而言，商业地产的泡沫可以说还远没有达到破裂的临界点，广州一段时间内仍会出现商住倒挂的现象。”刘广浩表示，仅从不动产的角度考虑，相比住宅而言，长远投资商用物业的价值优势更为明显，但需慎重考虑商用物业的产权状况、地段位置、业态分布以及物业运营团队等因素。
豪宅是否会成下一波热钱追逐中心？
每经记者 朱玲 发自广州
在楼市调控频出重拳之下，豪宅市场曾一度冷静下来。然而随着时间的推移，进入12月以后，北上广深各地豪宅市场又开始活跃起来。
11月，北京别墅市场入市项目激增13个；12月第二周上海豪宅逆势热销，成交逾万平方米，赶超“金九银十”；而在广州市场上，11月份中心区域成交均价突破2万元/平方米，某些街道的成交均价更是达到5万元/平方米。
今年以来，金地、雅居乐等大牌房企公开表示将加强豪宅建设。预计在通胀压力加大背景下，豪宅市场有望成为下一轮资本逐利的焦点。
一线城市豪宅热销
进入11月和12月以来，各地楼市成交量有逐渐放大的趋势。值得注意是，在这轮交易量放大的背景下，不少区域豪宅交投异常活跃，拉动整体市场均价出现上扬。
日前，广州市国土资源和房屋管理局发布的11月数据显示，受到成交结构影响，11月广州楼市商品住宅签约均价出现反弹，均价仍维持在13847元/平方米，环比小幅上扬4.5%，同比则大涨17%。
值得注意的是，在抽样调查的区域中，广州CBD区域某街房价猛涨，首次冲破5万元大关，整体广州市中心区域楼价超过2万元/平方米，楼市调控形势再趋严峻。
记者查阅房管局相关资料显示，带动整体均价突破2万元/平方米的主要原因主要是受中心区域某两个豪宅楼盘成交价格高昂的影响。据悉，其中一豪宅楼盘均价在4万~6万元/平方米之间，而最贵的甚至达到11万元/平方米。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，日前广州两宗住宅用地拍出高价，依照其2万元/平方米的楼面价来说，只有做豪宅项目才有得赚。
无独有偶，在北京、上海、深圳等一线城市，豪宅的交投也开始呈现局部活跃。据上海中原研究咨询部监测数据显示，上海豪宅市场近来连续三周成交面积逾万平方米，交易热度比“金九银十”期间还要火爆。而在豪宅价格上，比如上海徐汇滨江板块某楼盘，受周边地理环境因素影响，价格原本一直徘徊不前，一直在6万元/平方米上下波动，但目前成交价格已开始呈现逐步上升态势，高层景观房源单价已突破9万元/平方米。
通胀预期推高高档物业价格
广州地产专家谢逸枫认为，有能力购买豪宅的人士往往会一次性付款，因此受信贷政策影响不大。在通胀日益严峻的形势下，北京、上海及深圳的豪宅价格依然上涨凶猛，成交相对活跃。
从10月最后一周开始，北京豪宅市场整体成交开始活跃，单价超过5万元/平方米的豪宅成交量环比前一周翻了一番。第三季度，北京豪宅市场签约均价创下5.7万元/平方米的纪录，环比上一季度上涨7.1%，同比涨幅更达到57%。
在深圳市场上，限购令、提高首付及停止第三套住房贷款等政策持续影响楼市，造成观望气氛浓厚，置业门槛提高及预期房价回调，首次置业者纷纷推迟购房计划。然而来自戴德梁行的数据仍显示，在11月成交当中，部分豪宅的成交价仍支撑着市场价格。
黎文江认为，目前高端市场销售多主要还是因限购令出台后，让不少客户选择“一步到位”，出手即挑选了大户型；其次就是因为通胀的因素，可以借此实现增值和保值。
谢逸枫认为，一线城市的市中心土地资源日趋稀少，中心区豪宅稀缺性提高，因而保值及抗风险能力都相对更强。
地产投资风险小于实体投资
2008年以来，全球金融风暴的影响一直未能消除，因实体经济回暖周期较长，部分产业需求大幅萎缩，不少民营经济投资人对加大产业投入仍比较谨慎，大量闲置资金急需寻找出路。基于此，避险资金进入高端地产市场的趋势日趋明显。
黎文江认为，今年不少非房企都开始涉足地产，比如玖龙纸业联合其他买家一起在北京CBD拿地都能反映这一趋势。现在做实体风险太大，在没有太多投资渠道的情况下，房地产还算是比较能够保值的。
谢逸枫表示，在通胀压力下，各项成本都在增加，而不动产是最保值的。由于流动资金充裕，通胀压力巨大，购买豪宅将成为一股投资潮流。“现在普通住宅市场开始出现价格调整，未来豪宅市场也会受到一定影响。但是由于资源的稀缺性，豪宅价格下调的幅度不会大于普通商品房。”他指出，由于豪宅产品品质较高，对调控政策相对并不敏感，其客户都具有较强购买力，虽然会观望，但仍会选择合适的时机出手。
经纬行研究中心主任曾英杰认为，豪宅成交目前还处在一个缓慢上升阶段，并没有急升，也没有急跌。2011年，防通胀将会是一个重点，因此通胀的水平相比今年应该会有所下跌，所以保值防通胀的需求也会有一定比例的下调。但是一旦政策放开，受今年限购限贷政策压抑的这一群体明年可能会是交投的主力之一。
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