第九届房地产发展年会 构建危机后的中国房地产

房地产门户房天下  2009-02-12 15:07

[摘要] 2009年2月12日，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中指研究院联合主办，房天下国际控股承办的第九届中国房地产发展年会在北京召开。

【主持人 刘坚】：接下来我们要有请中国房地产业协会兼秘书长朱中一先生为我们做“重塑信心，构建调整期的中国房地产”演讲。

【朱中一】：各位专家，各位朋友大家下午好，刚才主办单位的三位领导分别做了致词，刘所长做了很好的

中国房地产业协会会长兼秘书长朱中一

演讲，我非常赞同。由于房地产业既是我们国家的支柱产业，又是老百姓密切相关的民生行业，而且房地产的产品既具有它的专业性，又具有社会性，它的市场既有区域性，又有它的个性化特点，所以对房地产市场的调控难度很大，对房地产市场的走势也很难预测。这里我仅仅就重塑信心，促进中国房地产业平稳健康发展谈一点个人观点。

【朱中一】：我之所以用健康平稳发展，刚才刘教授讲的，不管09年房地产市场怎么走，不管09年以后怎么走，以后的发展肯定比以前更加平稳健康发展，而且从长远来看，这个目标是肯定没有问题的。但是肯定也不可能像07年那样盲目扩展，那么不理性。我今天主要讲两个方面的问题。点，既要充分认识当前房地产市场存在的问题，又要坚定对中国房地产业平稳健康发展的信心。至于问题方面，我看了一下安排，等一下还有几位同志讲，尤其是黄瑜还要专门讲08、09年。我简要点一下。因为08年的年报已经出来了，我想大家都比较清楚了。

【朱中一】：从08年的年报来看，08年的商品房销售面积下降，从总的来说，完成商品房住宅的销售面积是12000万平方米，商品房的销售额是24071亿元，其中商品住宅的销售是24024亿元，如果以新建商品住宅的销售面积来讲，同比下降20.3%，下降的省区市，由1月的16个，发展到6月的26个，其中北京、福建、江西、江苏、新疆、河南、湖北、广东等城市同比下降幅度在20%以上。这个下降的幅度还是比较大的。其中商品住宅的空置面积是9069万平方米，同比增长23.3%。

【朱中一】：另外房地产的开发投资，土地的购置面积，土地的开发面积和住宅的新开工面积，指标继续在下降。其中1到12月，完成的房地产开发投资同比增长是20.9%，相比1到6、1到7、1到11月的增长是继续回落的。土地的购置面积和土地的开发面积，从9月份开始，由同比增长转为同比下降。土地的购置面积是3.7亿平方米，同比下降8.6%，完成土地的开发面积是2亿6000万平方米，同比下降5.6%。房屋的竣工面积是5.9亿平方米，住宅面积是4.8亿平方米。这个对咱们国家的投资规模，对GDP的增长，相关行业的发展，肯定会带来一定的影响，资金链的问题继续紧张。特别是预售款，个人按揭贷款这块，同比下降的幅度还是比较快的，像预售款由1到2的35%，到1到12月的时候，为负的，12.9%。贷款方面，国内贷款也好，银行贷款也好，国内贷款1到2月份36.9%，到1到12月份是34%。商品房的价格，到12月份的时候，大中城市消费价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。50个城市的房价均有下降。

【朱中一】：第二类的问题，大家可能更关注的，目前的房地产市场趋势问题，我自己感觉到就目前来说，仍然比较低迷。那么什么时候回暖？我们前段时间也听一些专家的意见，确实大家的看法、分歧还比较大，目前还很难取得一致意见，有的认为三二季度可以回暖，有的认为今年年底可以回暖。但是总的来说，有一点共识，他们觉得还需要进一步观察一段时间，回暖的时间既跟房地产本身的规律有关，又跟供需关系有关，跟开发商能不能积极促销有关，另外跟国际国内的大形势有关。这个问题可能是个人的看法，也不完全一样的。我们听取专家意见的时候，这方面要统一意见，还比较难统一。但是总的来说，我们觉得从信心来看，不管怎么样，还是应该有信心。为什么要有信心？我想具体有这么几个道理可以阐明：

【朱中一】：点，去年的中央经济会议，再次强调了房地产业是我们国家重要的支柱产业。这一点作为在中央经济工作会议上提，确实是次。说明什么？从03年以后，一会儿提，一会儿不提，但是在去年的中央经济工作会议上，把这个问题，大家有统一的认识，就说明房地产业确确实实，经过大家几年的看法，有不同看法以后，现在有统一的思想，我认为中央统一思想，这是很重要的一点。

【朱中一】：第二点，经过这几年反复的摸索，从98年开始，从房改开始，市场化的问题，后来又强调民生问题，然后到了去年，应该说各级政府对住房保障和房地产市场的协调发展问题，我觉得统一了思想，而且不管统一思想，而且行动上也统一了。这两个一定要协调发展，住房保障这块，前几年不是很重视，现在也重视了。人人都有担心，人人住房保障大了以后，是不是影响市场？大家觉得这个不会有太大影响，因为什么？只要把住房保障界定清楚，不要像过去那样，面积也很大，那可能市场就影响了，把面积界定清楚，因为这些本来买不起房的，应该由政府办的事情由政府来办，对市场不会有影响。比如说收购一些中小套型的房子，用来解决作为经济适用房的房源，对市场从某种意义上具有一定的好处。这个关键是由地方政府怎么来协调好。我觉得不少地方把这个关系处理得很好，相对来说，只要认识统一了，关系就比较好统一。

【朱中一】：第三点，目前的政策环境比较好。应该说国务院的文件，它是立足于对于市场的，对行业的持续健康发展，不像过去的文件，是调整结构的。而且政策比较宽。另外一个问题，这个里面的显著特点，跟以前不一样的，过去文件都是要求地方人民政府怎么坚决贯彻执行，这次的文件完全体现了中央政府给地方政府适当的决策权，而且鼓励地方政府在中央统一指导下，结合当地的实际来制订政策，来把这个行业扶持起来。所以我觉得中央这个思想清楚以后，我想对行业的健康发展是有好处的。

【朱中一】：第四点，咱们城镇化健康发展，到07年底是45%，如果每年按照增长1%这么一个速度来算，到2020年也就是58%，而发达国家一般都是70%。那么我们的城镇化还远，即使按照1%，起码也有1300万的人员进城，按照三口之家，每家90平米，你就可以算一下了。

【朱中一】：另外由于消费结构的升级和改造，改善需求，这个量也很大，因为07年底本的时候，按照流动人口来算，人均面积28平米，如果按照常住人口算，还不到25平方米。而发达国家一般的人均住房面积是40平米。要达到一个比较殷实的小康，这个居住面积肯定要改变。另外就是80后出生的人很多，他们也有住房的需求。另外就是旧房改造，包括解放前的那些房子，这些量很大。整个房子应该说需求量是很大的。09年至于哪一个月复苏，咱们现在很难判断。可能09年底以前，可能在二三季度。总归目前出现的问题，这是咱们长期发展当中的一个短期波动，所以我们从稍微长远一点看，它肯定是要长远发展的。而且我们经过06、07年，特别是经历07年以后，大家都理性了，理性了以后，一定能够平稳健康发展。这个信心大家一定要树立起来。

【朱中一】：第二点，我想讲一下房地产企业一定要顺应形势，主动调整与转型，为平稳发展奠定必要的基础。目前的形势是摆在那个地方，我们怎么样一个审时度势，适应形势的问题，即使到了以后，我们也要看到，我们以后的发展肯定不是07年的发展，咱们在梦想要回到07年、06年那个市场上去，已经不可能了。这是不可能的。也不是一个科学发展。咱们现在都在学科学发展观，科学发展，实际上就是怎么样更加科学的，更加理性一点，所以我觉得只要用科学发展观的思想来指导，认真总结以前的经验教训，我们就能够平稳发展，这个指导思想一定要非常明确。重要的就是研究规律，把握规律，提高对市场的判断能力和把握能力。一个要理清城镇化进程跟市场的关系，要把握城镇化的进程，城镇化也是要平稳健康发展，它不是无限制的。我在一些场合也讲过，比如说像东莞，还有深圳，为什么从07年四家度，房价就开始掉了，其中一个很重要的原因，深圳也好，东莞也好，流动人口量很大，房价上到一定高度的时候，那些刘总人口就受不住了，走了以后，就没有人买房子了，没有人买房子，房价就掉了。这里面有一个房地产规律，有一个城镇化进程规律，这是联在一起的。还有一个就是房地产市场和住房保障协调发展的问题。当然这个问题更有赖于城市人民政府把握，但是我们在分析的时候，也要把握。

【朱中一】：第三个要分析新建租房市场，二手房的市场和租赁房市场的问题。每个城市的城镇化进度不一样，城市化推进快一点的地方，新增的量会逐步减少，二手房市场和租赁市场会逐步发育。美国的房地产主要是经济很发达，它大量搞二手房市场，但是这个思想一定要有，一定要把新建住房市场、租赁市场、二手房市场一定要协调发展。这里面有一个合理的投资规模问题，当然我们也要建议政府看看怎么样把这些问题认真研究一下。我觉得各位也要考虑一下，投资规模不可能像以前那样，盘子越来越大，那不可能，咱们要把三个市场关系处理好。

【朱中一】：作为我们来说，我们为什么对前景比较乐观，房地产市场的不均匀性，为我们房地产发展提供了空间，有一些城市不行了，你到二三线城市，你还可以到新农村去，城乡统筹的地区，有的开发公司就搞新农村建设，包括农村的危旧房改造。还有就是机会型的，因为今年的5月18号到23号，我们协会承办了一个不动产年会，那个是世界各国比较的房地产的头头和房地产商聚集在一起，给大家提供一个合作的一个论坛。

【朱中一】：还有一个想跟企业提的要求，市场的调整期，也就是企业的一个转型期，在扩张的时候，它不会想到怎么去转型的，只要到一定程度以后，才想到转型。重要的不管怎么样，要加强内部管理，稳定队伍，苦练内功，夯实基础。包括家行财务，加强资金现金流的管理。在这次调整当中，有一些企业面临兼并和重组的问题。通过兼并重组，有关企业和项目进一步把企业做强做大，当然资金困难的企业，可以通过项目转让、合作开发，来寻求自己下一步怎么发展的问题。

【朱中一】：还有一个问题，作为咱们这个行业来说，诚信品牌、社会责任这个，作为行业建设是一个主题，作为企业，它是企业的立足和发展根本。像一些国际知名企业，提出一个口号，用品牌战略应对金融危机。我觉得很好。他们这个市场打的都是他们的品牌战，他们就是用品牌战略还应对金融危机的，我们靠什么？我们也要靠品牌。当然我们讲的是诚信品牌，社会责任是一个统一的，是一个整体的。我们的企业，我们的项目有我们的特点，我们的企业有社会责任，目前的社会责任重要的，一定要以合理的价格促销，要把这个问题提到社会责任来看，这样可能给购房者就容易形成共识，这样在促销的时候好办一点。在目前资金比较紧张的情况下，很有可能在这方面违纪违规，我们希望这方面注意一下。到困难的时候，企业的问题会暴露，一暴露以后，就很难办了。不管兼并也好，怎么样也好，都是很好办的事情。

【朱中一】：另外作为国家来说，一直在强调经济发展方式的转变，结构调整和产业升级问题，作为我们这个行业来说，怎么样继续贯彻建设资源节约型，环境友好型社会的方针，大力发展环保型的建筑，积极推进住宅产业化，提高住宅的开发建设能力，我希望企业也作为一件大事。特别是民用建筑节能条例里面规定的，开发企业一定要达到节能的标准要求，如果没有达到的话，也要受到相应的处罚的。这一条一定要做大事来抓好。

【朱中一】：当然要认真引领行业平稳健康发展，主导权，政府是最主要的责任者。我觉得这一届政府对住房问题是相当重视的。建设部改为住房和城乡建设部，而且国家确确实实从国际层面也好，从地方政府也好，对这项工作都很重视。作为我们来说，我们也觉得政府肯定会进一步加强这方面，加强和改善宏观调控，进一步完善政策法规，作为政策法规，将来房地产的政策法规怎么完善？就政策来说，它有三个层次，一个是住房保障的政策，还有房地产是一个支柱产业，一定要有一个产业政策。另外它跟宏观经济关系密切，它老要调控，所以要有一个跟形势比较吻合的宏观调控政策，当然宏观调控政策要涉及的超前。作为政策，这方面肯定也在更加提高宏观调控的能力方面在前进。当然作为协会，肯定继续发挥好企业和政府之间的桥梁作用，反映企业的诉求，使我们的行业能够朝着更加平稳健康发展方面前进。谢谢大家。