第九届房地产发展年会 构建危机后的中国房地产

房地产门户房天下  2009-02-12 15:07

[摘要] 2009年2月12日，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中指研究院联合主办，房天下国际控股承办的第九届中国房地产发展年会在北京召开。

全世界正用审慎的目光考量中国经济和中国房地产业。

近日，世界经济论坛第三十九届年会在瑞士小镇达沃斯召开，温家宝总理面对来自各方“中国经济能不能继续保持平稳较快发展”的质疑时说，“我们对此充满信心”。在这具有特殊意义的时刻，作为国民经济重要支柱的中国房地产业对中国经济的影响更为牵动全局。

为更好推动房地产全行业稳步发展，2009年2月12日，以“构建危机后的中国房地产”为主题的第九届中国房地产发展年会在中国北京国际饭店举行。如何应对当前全球经济困境、预期国家政策方向、将危机变为转机？作为年后房地产高端论坛，来自政府、学界、金融界、开发企业的激辩将呈现一个陷入反思却更为理性的中国房地产市场。

【更多精彩内容：2009第九届中国房地产发展年会】

▲时 间：2009年2月12日（周四）下午14:00—18:10

▲地 点：北京国际饭店

对此次论坛正在进行现场直播。

【主持人 刘坚】：各位领导，各位嘉宾，朋友们，下午好。欢迎大家出席由国务院发展研究中心企业所、

主持人 房天下COO刘坚

清华大学房地产研究所、中指研究院共同主办的“2009第九届中国房地产发展年会”，本次年会的主题是构建危机后的中国房地产。首先让我向大家介绍出席本次年会的嘉宾，他们是中指研究院院长、房天下控股董事长莫天全。国务院发展研究中心企业所所长陈小洪。清华大学房地产研究所所长刘洪玉。中国房地产业协会会长兼秘书长朱中一。清华经济管理学院教授、清华大学世界与中国经济研究中心主任李稻葵。中国城乡建设经济研究所所长陈淮。中指研究院常务副院长黄瑜。房天下CEO代建功。中房集团理事长孟晓苏。SOHO中国董事局主席潘石屹。国金证券首席经济学家金岩石。房天下控股副总裁、新房集团总经理徐晓晔。香港百骏投资董事长王济武。加拿大LVC国际投资集团董事局主席李辙。星河湾地产控股有限公司副总裁梁上燕。中体奥林匹克花园集团总裁陈顺。远洋集团市场部总经理肖劲。深圳卓越房地产开发有限公司副总经理徐海钧。房天下控股副总裁兼二手房集团总经理张志宏。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强。北京房地产中介行业协会会长陈同顺。信义房屋中国有限公司中国管理处经理周庄云。满堂红中国集团有限公司总裁陈戎。北京链家控股有限公司董事长左晖。台湾住商不动产执行董事林倩。房天下控股副总裁、家居集团总经理张步镇。美标卫浴中国区总经理高进民。老板电器集团副总经理赵继宏。圣象集团执行副总裁郭辉。蓝景丽家总经理尹勃。香河家具城管委会主任陈刚。元洲装饰董事长李泰岩，以及媒体界的朋友们，欢迎大家的光临。本次年会将通过房天下覆盖100多个城市并做直播。首先有请中指研究院院长，房天下控股董事长莫天全为大家致词。

【莫天全】：各位领导，各位来宾，媒体界的朋友，还有

中指研究院院长 房天下控股董事长莫天全

产业界的朋友，大家下午好。欢迎参加我们2009第九届中国房地产发展年会。想到9年以前，我记得当时由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所，还有中指研究院三家单位共同发起，要召开这么个一年一度的发展年会，在年初的时候，为全年的产业发展做探索并提出一些方向。现在我们已经走过9个年头，让我感到非常高兴。大概三个星期以前的达沃斯论坛上，它的主题是构建危机后的世界，所以我们决定今年发展年会的主题顺着达沃斯的讨论，也就提出了构建危机后的中国房地产业。但是有一个很大的不一样，我们说的达沃斯论坛谈的危机是国际金融危机，特别是以美国开始的国际金融危机，或者美国经济的危机，确实出现了危机，经济有可能是负数增长。但是中国的经济，我们不能谈危机，我们应该说中国的经济，中国的金融，还有中国的房地产是受到美国，或者是国际金融危机、国际经济危机比较大的影响，今天来谈危机后的中国房地产，应该从全球角度和中国角度来谈危机后的中国房地产发展。今天到会的有产业界非常知名的专家，也有宏观经济界非常知名的学者，还有产业界的领头羊，由大家来引导今天的论坛。

【莫天全】我们现在回过头来想，我们现在面临的挑战是什么？在房天下每年一度的预算会上，我们感觉的问题来自于我们的可预见性，这次非常不好。实际上对全球经济来说，对中国经济来说，对中国的房地产来说，我们现在面临一个问题，现在很多事情不可预见，到底经济危机，美国的经济危机，或者美国的金融危机，什么时候才是底，对中国的影响，到底最终有多大？我们很多事情出现了很大的不可预见性。这是我们面临的挑战，我希望通过今天的发展年会，能够对这些问题提出一些解决的思路，或者是解决的办法。我预祝本次发展年会圆满成功。谢谢。

【主持人 刘坚】：谢谢莫总的致词，接下来有请国务院发展研究中心企业所所长陈小洪为大家致词。

【陈小洪】：非常高兴参加2009第九届中国房地产发展年会。刚才莫总讲了，89年以前，当时我们几家讨

国务院发展研究中心企业所所长陈小洪

论，要研究中国房地产的问题。那么我们就搞了这么一个活动，每一年，可以说01年以来，每年是热情越来越大，形式越来越好，所以是在这么一个氛围下走过来的。但是今年的情况比较挑战和严峻，所以今年的题目是危机以后，就是全球金融危机以后，我们房地产企业往哪里走。讨论这么一个主题，怎么讨论呢？我们想大家是感兴趣的。大体上我们这次是这么考虑的，实际上企业界的同志，都在关心形势怎么走，我们怎么办？所以我们个要讨论的问题就是我们的环境未来的走向，整个经济的环境，世界的经济，中国经济的环境，我们产业的环境会怎么样。也就是我们企业的环境会怎么样。了解环境，探讨环境的动向，是我们研究下一步怎么走的战略和策略的一个基础，甚至可以说是前提。这是我们这次讨论的题目。

【陈小洪】所以这次来的有很多专家，既有房地产界的专家，也有搞宏观经济的专家，也有金融界的专家。我们要讨论的第二个问题，是我们怎么办？我们每个企业的情况不一样，我们来的有房地产企业，有物业，有材料，各方面的企业都有。在这样的环境下，我们企业的情况也不同，我们的实力也不同，我们怎么办？我们是用讨论和对话来展现大家的思考。

【陈小洪】第三个，我们想研究环境，研究我们的同伴，我们的同行怎么办？寻找借鉴。那么我们的方法应该是开放式的。所以我们这个会议的特点，是既有嘉宾演讲，也有对话，既有我们都比较熟悉的行内的大腕、小腕，小腕未来肯定也是大腕，还有关心我们行业，不是我们行业的宏观经济的，金融界的朋友，这样的话，我们的思想会更开放。这样我们想问题也会更前瞻，可能对我们探讨未来的走向会有好处。非常感谢大家到会，我也希望，也相信我们今天半天的讨论，大家会都有收获，但是也可能留下更多的困惑，需要我们会后进一步的探讨和思考。谢谢。

 

【主持人 刘坚】：接下来有请清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授为我们致词。

【刘洪玉】：尊敬的各位领导，业界同行和朋友，各位嘉宾，大家下午好。首先我代表清华大学房地产研究

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

所对各位莅临2009第九届中国房地产发展年会表示热烈的欢迎和衷心的感谢。在刚刚过去的08年，我们次体验了中国融入世界经济大家庭以后，由美国金融危机带给中国经济的巨大影响和冲击。09年中国经济是不是能够随着中国农历牛年的到来而领先进入新的发展阶段？为世人关注。在中国经济社会中，扮演重要角色的房地产业和房地产市场能否在09年走出低谷，迈向复苏，社会各界更是充满期待。

【刘洪玉】下面我想结合今天的主题，构建危机后的中国房地产和促进中国房地产市场长期持续健康发展的制度环境建设问题，我想讲几点想法。因为欢迎和很会议相关的问题，前面的嘉宾致词都说了。我想谈几点想法，供大家参考。

【刘洪玉】个我想什么是长期的制度环境？那么长期的制度环境，也有人把它叫做长效机制，是指能够促进房地产市场长期稳定发展的制度环境，或者是制度体系，房地产市场它在社会、经济、政治、金融、法律、技术、资源和国际等各种相关因素的影响下，有它自身的长期的发展趋势和短期波动的规律。那么我们说长期的制度环境，应该是引导市场短期波动向长期趋势回归的社会、经济和法律的制度环境。

【刘洪玉】为什么需要完善我们的长期制度环境呢？个原因，我们说房地产业将长期作为国民经济的支柱产业存在，要防止产业剧烈波动给国民经济带来的负面影响，就要给它提供一个长期稳定、透明高效的制度环境。我们说房地产业不仅仅是现阶段，我们国家国民经济的一个重要支柱产业，从长期的角度来看，也应该一直是支柱产业。在发达国家，美国的房地产业对GDP的贡献是16%，日本是11%，比我们国家估计的5%左右要高出许多。相信在中国经济步入中等发达，甚至是发达国家行列以后，那么这个比例应该是向国际的水平去看齐的。那么这里面为什么我们现在比例偏低呢？最重要的就是我们忽视了房地产消费的使用过程，仅仅从投资角度理解房地产业对经济的贡献，对其他相关产业的作用也认识不做。那么对房地产业，在需要其扮演房地支柱产角色的时候，也不能夸大它的作用。

【刘洪玉】第二个，房地产市场是一个周期市场，在提高效率，高效配置资源的作用，必须要有长期的制度安排，并且以此作为市场的有效性。回顾过去，我们国家房地产市场走过的20多年的发展历史，几乎每年我们的房地产市场都处在调控，或者是刺激这种政策的循环当中。但是调控，或者是刺激的这种政策目标是什么？有的时候说房地产投资过热，有的时候说房地产投资现在大幅下滑，过冷，有的时候说房地产价格过高，有的时候担心房价下降过快。那么有的时候还担心供应结构不合理，现在大家又开始关心房屋的空置过高，我们曾经也经历过空置过高，那么我们消化空置的这样一个过程。遗憾的是，我们至今也没有对这些问题给出能够凝聚共识的答案。因为没有判别标准或者是准则，所以政策和舆论常常被市场上的一些表面问题，或者是表面现象所左右。一遇到深层次的问题，就举棋不定。这里面我们国家，拿今天的情况来说，政府实际上采取一系列的政策来干预市场，希望通过促进住房合理消费，完善住房保障制度的建设来促进市场健康发展。

【刘洪玉】目前的政策调整，主要是在逐步接触我们过去房地产市场上升的过程中，不断积累的调控的一些政策、一些措施。但是因为政策调整涉及到各方利益的调整，就会带来很多的是不是该救啊，救谁啊这样一些争论。此外发展中国家的房地产市场，又具有一个普遍特点，就是市场上的波动幅度过大，土地和房屋的价格过高，稳定性就比较差这样一些特点。这是有共识的。我们发现发展中国家的房价甚至超出发达国家，从经济学的角度很难去解释，但是这又是一种市场的现实。

【刘洪玉】那么我们怎么样让市场恢复它应该有的本来面目？我们说也需要长期的制度安排。

【刘洪玉】第三个原因，住房问题，大家都非常熟悉了，它不仅仅是经济问题，也是社会问题和政治问题。住房它具有消费品和资产双重属性。以市场为主，政府为辅的解决问题的框架，现在已经基本确定了，但是实际上我们相关的立法过程还没有完成，对居民的基本住房权利、住房供给，住房获取的渠道，也还没有形成法律上的规定。许多地方政府仍然寄希望于市场能够解决，实在解决不了以后，政府再出现解决这样的一种思路。但是中国作为处于快速的城市化、工业化阶段的发展过程当中，当在公共住房政策领域，我们说政府作用应该更加明确，更加确定，更加主动，这是稳定市场的基础。

【刘洪玉】第四个原因，从提高城市发展质量，提高城市可持续发展的这种能力的角度来说，我们也需要有一个长期的制度安排来规范这个市场的发展。聪明的制度或者政策，应该是强调不仅仅解决当前的问题，还要面向长远，避免预期可能发生的其他问题。我们说是否需要限制特大城市的扩展，甚至蔓延，社会资源、经济资源过分集中在自然资源相对有限的特大城市或者中心城市，那么它的缺点是什么？这些城市发展质量不仅会下降，甚至会导致这些城市过早衰退。另外也会影响到中小型的城市，也就是均衡发展问题。在这样的背景下看，我们许多政策怎么评价？实际上应该有它自然的标准，而不是仅仅是限于一些表面的现象。

【刘洪玉】总之，我们说缺乏长期的制度安排，会带来很多问题。首先我们说它导致缺乏判断市场发展健康与否的基准，不能够有效的区分长期制度安排和短期的干预的政策，不能够妥善处理好长期利益和短期利益的关系，导致企业更愿意选择短期的，投机性强的，高回报的业务，也加剧了市场的波动，降低了市场运行的效率，提高了整个市场运行的成本。

【刘洪玉】我们国家房地产市场，需要有哪些长期的制度安排呢？我们说实际上房地产市场发展，首先受制于整个的社会的一些制度安排，包括社会保障制度、税收制度、市场经济的制度、企业制度等等这些大的环境。在这些基础之上，还应该受到房地产业相关的制度安排的影响，这些长期制度安排，至少包括这么几个方面，一个是房地产产业政策，再就是住房政策，还有就是土地供应政策，再就是城市发展和人口流动政策，再就是地方财政预税收的政策。这些方面的长期制度建设，我们说应该是我们房地产市场能够长期稳定发展的一个很重要的一个基础。

【刘洪玉】各位代表，在国家积极财政政策和货币政策作用下，09年及后一段时间内，中国宏观经济无论是呈现出微型的复苏，还有W型的复苏，都预示着中国经济将从过去30年高速增长阶段，进入适度增长阶段，政府的政策，企业的决策，消费者的行为，都将进行相应的调整，以适应这种变化。衷心希望我们房地产行业能够尽快适应这种调整，更加注重长期政策、长期策略和长期利益，最后祝2009第九届中国房地产发展年会圆满成功。谢谢大家。

【主持人 刘坚】：接下来我们要有请中国房地产业协会兼秘书长朱中一先生为我们做“重塑信心，构建调整期的中国房地产”演讲。

【朱中一】：各位专家，各位朋友大家下午好，刚才主办单位的三位领导分别做了致词，刘所长做了很好的

中国房地产业协会会长兼秘书长朱中一

演讲，我非常赞同。由于房地产业既是我们国家的支柱产业，又是老百姓密切相关的民生行业，而且房地产的产品既具有它的专业性，又具有社会性，它的市场既有区域性，又有它的个性化特点，所以对房地产市场的调控难度很大，对房地产市场的走势也很难预测。这里我仅仅就重塑信心，促进中国房地产业平稳健康发展谈一点个人观点。

【朱中一】：我之所以用健康平稳发展，刚才刘教授讲的，不管09年房地产市场怎么走，不管09年以后怎么走，以后的发展肯定比以前更加平稳健康发展，而且从长远来看，这个目标是肯定没有问题的。但是肯定也不可能像07年那样盲目扩展，那么不理性。我今天主要讲两个方面的问题。点，既要充分认识当前房地产市场存在的问题，又要坚定对中国房地产业平稳健康发展的信心。至于问题方面，我看了一下安排，等一下还有几位同志讲，尤其是黄瑜还要专门讲08、09年。我简要点一下。因为08年的年报已经出来了，我想大家都比较清楚了。

【朱中一】：从08年的年报来看，08年的商品房销售面积下降，从总的来说，完成商品房住宅的销售面积是12000万平方米，商品房的销售额是24071亿元，其中商品住宅的销售是24024亿元，如果以新建商品住宅的销售面积来讲，同比下降20.3%，下降的省区市，由1月的16个，发展到6月的26个，其中北京、福建、江西、江苏、新疆、河南、湖北、广东等城市同比下降幅度在20%以上。这个下降的幅度还是比较大的。其中商品住宅的空置面积是9069万平方米，同比增长23.3%。

【朱中一】：另外房地产的开发投资，土地的购置面积，土地的开发面积和住宅的新开工面积，指标继续在下降。其中1到12月，完成的房地产开发投资同比增长是20.9%，相比1到6、1到7、1到11月的增长是继续回落的。土地的购置面积和土地的开发面积，从9月份开始，由同比增长转为同比下降。土地的购置面积是3.7亿平方米，同比下降8.6%，完成土地的开发面积是2亿6000万平方米，同比下降5.6%。房屋的竣工面积是5.9亿平方米，住宅面积是4.8亿平方米。这个对咱们国家的投资规模，对GDP的增长，相关行业的发展，肯定会带来一定的影响，资金链的问题继续紧张。特别是预售款，个人按揭贷款这块，同比下降的幅度还是比较快的，像预售款由1到2的35%，到1到12月的时候，为负的，12.9%。贷款方面，国内贷款也好，银行贷款也好，国内贷款1到2月份36.9%，到1到12月份是34%。商品房的价格，到12月份的时候，大中城市消费价格同比下降0.4%，环比下降0.5%。50个城市的房价均有下降。

【朱中一】：第二类的问题，大家可能更关注的，目前的房地产市场趋势问题，我自己感觉到就目前来说，仍然比较低迷。那么什么时候回暖？我们前段时间也听一些专家的意见，确实大家的看法、分歧还比较大，目前还很难取得一致意见，有的认为三二季度可以回暖，有的认为今年年底可以回暖。但是总的来说，有一点共识，他们觉得还需要进一步观察一段时间，回暖的时间既跟房地产本身的规律有关，又跟供需关系有关，跟开发商能不能积极促销有关，另外跟国际国内的大形势有关。这个问题可能是个人的看法，也不完全一样的。我们听取专家意见的时候，这方面要统一意见，还比较难统一。但是总的来说，我们觉得从信心来看，不管怎么样，还是应该有信心。为什么要有信心？我想具体有这么几个道理可以阐明：

【朱中一】：点，去年的中央经济会议，再次强调了房地产业是我们国家重要的支柱产业。这一点作为在中央经济工作会议上提，确实是次。说明什么？从03年以后，一会儿提，一会儿不提，但是在去年的中央经济工作会议上，把这个问题，大家有统一的认识，就说明房地产业确确实实，经过大家几年的看法，有不同看法以后，现在有统一的思想，我认为中央统一思想，这是很重要的一点。

【朱中一】：第二点，经过这几年反复的摸索，从98年开始，从房改开始，市场化的问题，后来又强调民生问题，然后到了去年，应该说各级政府对住房保障和房地产市场的协调发展问题，我觉得统一了思想，而且不管统一思想，而且行动上也统一了。这两个一定要协调发展，住房保障这块，前几年不是很重视，现在也重视了。人人都有担心，人人住房保障大了以后，是不是影响市场？大家觉得这个不会有太大影响，因为什么？只要把住房保障界定清楚，不要像过去那样，面积也很大，那可能市场就影响了，把面积界定清楚，因为这些本来买不起房的，应该由政府办的事情由政府来办，对市场不会有影响。比如说收购一些中小套型的房子，用来解决作为经济适用房的房源，对市场从某种意义上具有一定的好处。这个关键是由地方政府怎么来协调好。我觉得不少地方把这个关系处理得很好，相对来说，只要认识统一了，关系就比较好统一。

【朱中一】：第三点，目前的政策环境比较好。应该说国务院的文件，它是立足于对于市场的，对行业的持续健康发展，不像过去的文件，是调整结构的。而且政策比较宽。另外一个问题，这个里面的显著特点，跟以前不一样的，过去文件都是要求地方人民政府怎么坚决贯彻执行，这次的文件完全体现了中央政府给地方政府适当的决策权，而且鼓励地方政府在中央统一指导下，结合当地的实际来制订政策，来把这个行业扶持起来。所以我觉得中央这个思想清楚以后，我想对行业的健康发展是有好处的。

【朱中一】：第四点，咱们城镇化健康发展，到07年底是45%，如果每年按照增长1%这么一个速度来算，到2020年也就是58%，而发达国家一般都是70%。那么我们的城镇化还远，即使按照1%，起码也有1300万的人员进城，按照三口之家，每家90平米，你就可以算一下了。

【朱中一】：另外由于消费结构的升级和改造，改善需求，这个量也很大，因为07年底本的时候，按照流动人口来算，人均面积28平米，如果按照常住人口算，还不到25平方米。而发达国家一般的人均住房面积是40平米。要达到一个比较殷实的小康，这个居住面积肯定要改变。另外就是80后出生的人很多，他们也有住房的需求。另外就是旧房改造，包括解放前的那些房子，这些量很大。整个房子应该说需求量是很大的。09年至于哪一个月复苏，咱们现在很难判断。可能09年底以前，可能在二三季度。总归目前出现的问题，这是咱们长期发展当中的一个短期波动，所以我们从稍微长远一点看，它肯定是要长远发展的。而且我们经过06、07年，特别是经历07年以后，大家都理性了，理性了以后，一定能够平稳健康发展。这个信心大家一定要树立起来。

【朱中一】：第二点，我想讲一下房地产企业一定要顺应形势，主动调整与转型，为平稳发展奠定必要的基础。目前的形势是摆在那个地方，我们怎么样一个审时度势，适应形势的问题，即使到了以后，我们也要看到，我们以后的发展肯定不是07年的发展，咱们在梦想要回到07年、06年那个市场上去，已经不可能了。这是不可能的。也不是一个科学发展。咱们现在都在学科学发展观，科学发展，实际上就是怎么样更加科学的，更加理性一点，所以我觉得只要用科学发展观的思想来指导，认真总结以前的经验教训，我们就能够平稳发展，这个指导思想一定要非常明确。重要的就是研究规律，把握规律，提高对市场的判断能力和把握能力。一个要理清城镇化进程跟市场的关系，要把握城镇化的进程，城镇化也是要平稳健康发展，它不是无限制的。我在一些场合也讲过，比如说像东莞，还有深圳，为什么从07年四家度，房价就开始掉了，其中一个很重要的原因，深圳也好，东莞也好，流动人口量很大，房价上到一定高度的时候，那些刘总人口就受不住了，走了以后，就没有人买房子了，没有人买房子，房价就掉了。这里面有一个房地产规律，有一个城镇化进程规律，这是联在一起的。还有一个就是房地产市场和住房保障协调发展的问题。当然这个问题更有赖于城市人民政府把握，但是我们在分析的时候，也要把握。

【朱中一】：第三个要分析新建租房市场，二手房的市场和租赁房市场的问题。每个城市的城镇化进度不一样，城市化推进快一点的地方，新增的量会逐步减少，二手房市场和租赁市场会逐步发育。美国的房地产主要是经济很发达，它大量搞二手房市场，但是这个思想一定要有，一定要把新建住房市场、租赁市场、二手房市场一定要协调发展。这里面有一个合理的投资规模问题，当然我们也要建议政府看看怎么样把这些问题认真研究一下。我觉得各位也要考虑一下，投资规模不可能像以前那样，盘子越来越大，那不可能，咱们要把三个市场关系处理好。

【朱中一】：作为我们来说，我们为什么对前景比较乐观，房地产市场的不均匀性，为我们房地产发展提供了空间，有一些城市不行了，你到二三线城市，你还可以到新农村去，城乡统筹的地区，有的开发公司就搞新农村建设，包括农村的危旧房改造。还有就是机会型的，因为今年的5月18号到23号，我们协会承办了一个不动产年会，那个是世界各国比较的房地产的头头和房地产商聚集在一起，给大家提供一个合作的一个论坛。

【朱中一】：还有一个想跟企业提的要求，市场的调整期，也就是企业的一个转型期，在扩张的时候，它不会想到怎么去转型的，只要到一定程度以后，才想到转型。重要的不管怎么样，要加强内部管理，稳定队伍，苦练内功，夯实基础。包括家行财务，加强资金现金流的管理。在这次调整当中，有一些企业面临兼并和重组的问题。通过兼并重组，有关企业和项目进一步把企业做强做大，当然资金困难的企业，可以通过项目转让、合作开发，来寻求自己下一步怎么发展的问题。

【朱中一】：还有一个问题，作为咱们这个行业来说，诚信品牌、社会责任这个，作为行业建设是一个主题，作为企业，它是企业的立足和发展根本。像一些国际知名企业，提出一个口号，用品牌战略应对金融危机。我觉得很好。他们这个市场打的都是他们的品牌战，他们就是用品牌战略还应对金融危机的，我们靠什么？我们也要靠品牌。当然我们讲的是诚信品牌，社会责任是一个统一的，是一个整体的。我们的企业，我们的项目有我们的特点，我们的企业有社会责任，目前的社会责任重要的，一定要以合理的价格促销，要把这个问题提到社会责任来看，这样可能给购房者就容易形成共识，这样在促销的时候好办一点。在目前资金比较紧张的情况下，很有可能在这方面违纪违规，我们希望这方面注意一下。到困难的时候，企业的问题会暴露，一暴露以后，就很难办了。不管兼并也好，怎么样也好，都是很好办的事情。

【朱中一】：另外作为国家来说，一直在强调经济发展方式的转变，结构调整和产业升级问题，作为我们这个行业来说，怎么样继续贯彻建设资源节约型，环境友好型社会的方针，大力发展环保型的建筑，积极推进住宅产业化，提高住宅的开发建设能力，我希望企业也作为一件大事。特别是民用建筑节能条例里面规定的，开发企业一定要达到节能的标准要求，如果没有达到的话，也要受到相应的处罚的。这一条一定要做大事来抓好。

【朱中一】：当然要认真引领行业平稳健康发展，主导权，政府是最主要的责任者。我觉得这一届政府对住房问题是相当重视的。建设部改为住房和城乡建设部，而且国家确确实实从国际层面也好，从地方政府也好，对这项工作都很重视。作为我们来说，我们也觉得政府肯定会进一步加强这方面，加强和改善宏观调控，进一步完善政策法规，作为政策法规，将来房地产的政策法规怎么完善？就政策来说，它有三个层次，一个是住房保障的政策，还有房地产是一个支柱产业，一定要有一个产业政策。另外它跟宏观经济关系密切，它老要调控，所以要有一个跟形势比较吻合的宏观调控政策，当然宏观调控政策要涉及的超前。作为政策，这方面肯定也在更加提高宏观调控的能力方面在前进。当然作为协会，肯定继续发挥好企业和政府之间的桥梁作用，反映企业的诉求，使我们的行业能够朝着更加平稳健康发展方面前进。谢谢大家。

【主持人】：谢谢会长。下面有请清华经济管理学院教授，世界与经济研究中心主任李稻葵教授，他给大家演讲的主题是“达沃斯启示录—全球经济危机下的中国宏观走势。

【李稻葵】：非常高兴参加2009第九届中国房地产发展年会。在房地产领域各种舆论宣传方面，都是领先

清华经济管理学院教授 世界与经济研究中心主任李稻葵

者，我们不仅是一个信息的聚集的平台，也是一个观点形成的平台。而房地产中国经济里面，毫无疑问是一个非常非常关键的一个行业，所以我今天非常高兴有这个机会来跟各位交流，刚刚也听了咱们几位领导的精彩发言，收获很多。我自己是从事经济学研究的，我今天想从两个方面跟各位交流一下我对当前经济形势看法。首先谈一下对于未来一年国际金融形势可能的走向，我想跟各位分享一下我个人的想法和观点。有的想法来自于刚刚参加的达沃斯世界经济年会的观看。第二个从国际形势出发，看看中国经济目前处在什么状态，未来半年到一年会有什么样的走势。至于说中国经济里的房地产走势，我想各位领导，各位嘉宾都有自己的观点。首先谈一下对于未来一年或者是下半年国际经济金融形势的走向的基本的判断。

【李稻葵】：刚刚莫总讲的很好，我们这个时代是一个可预测性非常差的一个时代，我想正是因为可预测性非常差，所以各位才来到这个会场，听听各方专家的看法，在这里我抛砖引玉，提出我个人对国家经济形势的六个判断。未来一年的六个基本的判断。希望跟各位进行交流。

【李稻葵】：个判断，我想很简单。狭义的金融危机已经结束了，不要滥用金融危机还在继续的说法。至少我个人到处讲这个观点。这个观点，实际上我在去年9月份，我就开始讲这个观点了，我说狭义的金融危机，它的标志就是两条，一条是大规模的金融机构的破产，向雷曼兄弟机构的倒闭，还有后来的NIG资金短缺，以及有此带来的信贷市场的崩溃，这两件事情构成金融风暴的核心，这两件事情基本上过去了，我坚信一条，在未来一两年，不可能再出现第二个雷曼兄弟公司了，各国公司已经充分意识到金融机构破产，对整个金融经济带来的破坏性，也不遗余力在印钞票，在发行债券也好，在注资他们的金融机构。换句话来说，这种系统性的金融崩溃的风险已经过去了。这次金融风暴发源地不是俄罗斯，不是泰国，不是韩国，而是国际货币，国际信用的发行国，美国、英国，美国人印美元，英国人可以印英镑，英国人可以在金融危机高潮的时候大规模举债，所以说这种狭义的金融风暴已经基本上过去，但是并不等于说这场金融风暴的带来的后果已经见底，金融风暴带来的后果，现在强没有完成见底，主要体现在两个方面，一个是金融市场的借贷，借贷的正常交易量没有恢复，很多企业还是不能够借钱，很多企业不能正常上市，发行债券，很多机构很难借钱，很难融资。第二个，很多实体企业碰到困难，最典型的是美国的三家汽车生产厂。下一步着力营造的产业是两个，一个是要金融银行，商业银行借贷的恢复，要想方设法帮助商业银行恢复他们的借贷意愿，同时要想想方设法帮助一些实体经济走出经营困境。这是个判断。政府信用已经完全动员起来在营救金融行业。

【李稻葵】：第二个判断，发达国家，或者是以美国为首的发达经济体，最有可能未来一年左右会走出当前衰退，但是由衰退会进入一个滞胀阶段，就是低俗增长，不是负增长，不是衰退，衰退年底会走出，但是走出衰退之后，会是一个低俗增长，同时是通货膨胀率比较高的时代，这个时代会存在五年，甚至于更长的时间。为什么这么讲？为什么它会比较快的走出衰退？当前的金融危机主要根源，来自于投资银行、商业银行，银行界的金融体系自己运转不灵，说的非常简单就是帐面的亏损所带来银行借贷的动力下降，各个银行都想保住自己的资产负债表，谁也不愿意贷款，这个情况下，注意到金融危机发生是发达国家，所以政府从本质上讲，政府的营救的原则，营救的方向很简单，就是想方设法给这些企业注资，就是印钞票。所以美国人现在正在走向这条道路，美联储的资产负债表从以前的五六千亿美元规模，现在上升到3万亿美元，而且美联储市场，他们内部的讨论会的主要话题是“是否在近期内动用印钞票的权力”，所以金融危机营救方很简单，就是印钞票，动用国家信用，用尚未破产的，而且是如日中天国家信用，国家信用做担保去借钱，然后注资金融体系。这种营救方式，效果应该是比很多人想象的来的快的。这是一个纸上运作，所以它能够比较快的走出衰退。

【李稻葵】：另外现在的奥巴马总统上台之后，他的经济政策的取向，在我看来很简单，很清楚，我称之为新左派，我们都听过萨默斯的课，他是最典型的新左派代表任务，这个不通过以前的小布什的右派，他们认为市场运作有缺欠，那某新左派不同于老左派，新左派认为他们可以通过积极的对市场的干预，能够弥补这个市场的不足，他们看的比市场还远，他们运作比市场还要更深刻，更精细，他们的运作能够恢复市场的效率。所以在这个新左派思维领导下，我坚信美国政府一定会对三大车厂进行援助，但是援助的方式不是简单给钱，是由政府做中介，来把工会，把管理层，把投资者，甚至于把上下游的供货商举在一起，各自让步，然后把三大车厂重组，然后让它尽快恢复正常。他们通过各种各样的财政刺激方案，都共同提到要对它的基础设施，对电网，对高科技的行业提供政府投资，所以通过一系列的运作，我相信它会比较快的，到年底走出衰退，但是到年底的话，这个衰退已经进行两年了，也是战后最长的衰退了。滞胀是金融危机之后的重要特点，会持续很长时间。通货膨胀，是因为钞票发多了，各种维加很快会起来。

【李稻葵】：第三个预测，可能未来三个月内会经历一场小小的危机，美元去年年底兑英镑已经开始贬值了，在美国新经济政策出台之后，他们会发现美元的长久的支撑力是不足的。所以未来半年之内，我相信美元兑主要的货币会有一个贬值的过程，这个贬值过程会引发一系列的政府的运作。比如说美元如果贬值了，那英国很紧张，英国不希望自己的英镑，英国货币当局肯定会反过来追加货币发行，同样欧洲中央银行也会追加货币发行。所以下一轮通货膨胀的趋势，会像火轮子一样烧向各个国家。

【李稻葵】：第四个判断，这场国际经济的恢复，可能是一个阶梯型的，恢复的是中国，中国是轮恢复的国家。第二轮跟中国贸易度相关度比较高的，像澳大利亚、南非、巴西的，这种资源出口型的国家。现在投资的机会就是澳大利亚。第二轮的复苏，可能是南非，可能是澳大利亚这些国家，资源出口型国家，中国经济带动的。

【李稻葵】：第三轮复苏可能是美国和英国，这些国家经济政策动手比较快，比较准，用我们的话来讲比较狠，比较准，可能有比较早的复苏。最后一轮可能是日本，日本长期以来内需不足，它自己的经济问题，即便不是经济危机，问题也很严重了。

【李稻葵】：第五个预测，如果三年以后，咱们算总帐的话，或者是五年以后算总帐，谁是经济危机的大赢家？美国政府、英国政府、欧洲政府恐怕是这场金融危机的大赢家，因为他们在股票大跌之后，动用自己的发债能力，动用国家的信用来发债，在发债过程中，发债价格拼命上升，收入率很低，获得现金之后，注资于这些金融机构，随时可以转换成普通股，所以算总帐，这些金融机构的股票价格，平均来说，肯定会上升的。相反，它发行债务的价格会下降。再比如说通货膨胀来了以后，这些价物的实际水平更会下降。所以美国政府、英国政府，很可能是的赢家，这一点为什么重要？我们并不是给美国人算帐，给英国人算帐，我希望我们不要成为金融援助的输家，有赢家往往有输家，我们的政策一定要认清形势，一定要看到美国、英国人救助的本质。

【李稻葵】：第六个判断，贸易保护主义。美国人要求首先买美国货，法国人更赤裸裸，说本国厂不能关，国外厂关掉。还有一个就是金融保护主义，什么意思？要求一些被国有化的，或者是部分国有化的银行，首先要给本国企业贷款，在本国的外资企业不要贷款。这也是一种非常明显的金融保护主义。这种格局，这种趋势必须引起我们的高度关注。中国经济的复苏，寄希望于我们的内需，光靠扩大出口，这是很困难的。你很难指望靠扩大国外市场方式来应对经济危机。国内经济当前是怎样一个态势呢？我的观点非常简单，我的观点是中国经济现在正在处于一个加速回声的进程，这个比之前，至少我自己的想象快一点，之前相对而言我比较乐观。经过过完春节的1月底、二月初的阶段，我觉得这个进程比我想象的快了。这场金融风暴对中国经济主要影响，来源于几个去早，无非就是两个渠道，就是进出口，我们的出口订单下降，出口企业碰到很多困难。第二个更重要的渠道，实际上是信息和信心的冲击。去年9月17号，中央二台搞华尔街风暴实况直播节目以来，每天5个，搞了101天，我跟很多开发商朋友，我说你们卖房子卖的怎么样，为什么不行呢？他们那些客户并不是没有钱，而是想看一看，等一等，这样一下子把消费压下去了。对于这个信心的冲击，实际上是的冲击。所以说到了去年12月底，中央二台不搞华尔街直播了，汽车消费上去了。有人说汽车消费来源于1.6排量汽车的购置税的下降，不能这么讲。我的解释很简单，我说金融风暴，就像打篮球一样，20秒钟短暂停，给消费计划搞了一个暂停，短暂的一个信号，停一停，看一看，很快就恢复了，所以12月份汽车销量很高了，1月份超过美国了，75万，2月份也很高，非常高。我的判断是，主要的影响来自于信心的渠道，而信心渠道，只要美国人不出新的新闻，不搞直播，很快就恢复了。老百姓自身的需求在增加。

【李稻葵】：那么进出口这个渠道的影响，相对而言，我的判断比很多人想象的要低，为什么？因为进出口对中国经济的影响，主要体现在出口附加值，或者说进，就是贸易顺差的影响，你看一下我们的进出口，我们的结构很有意思，进口里面大量是原材料，原材料价格下降，所以一月份进口额下降40%，其中很大一部分跟去年1月份相比，是原材料价格下降了，是这些因素带来的。出口，50%是加工型出口，剩下的才是一般出口。它的下降同时也带来进口的下降，它的下降带来中国经济附加值的下降相当有限。这一部分的加工出口，主要集中在高端产品，那一部分是我们自己的一般贸易出口，那一部分是比较低端的产品，像纺织品。今年整个走势是出口下降，进口也下降，但是贸易顺差的下降，比很多人想象的要小很多。不能光看中国GDP里面35%是出口，光看这个数字是有误导性的。

【李稻葵】：这是关于金融风暴对中国经济影响的两个渠道。为什么中国经济目前在加速反弹呢？我有几个证据，是消费量增加比较快，去年整个一年，零售的增长额是21%，远远超过GDP增长速度，即便考虑5.9%的物价上涨水平，也是高过GDP的。所以我们处在消费上升的趋势，这个趋势今年1月份仍然保持，今年1月份的销售额比去年同期上涨10%以上。

【李稻葵】：第二个汽车，不重复了。汽车销量很快。这里面有大部分是首次购车，75%以上是首次购车。

【李稻葵】：第三个重要指标，是我们的贷款升的非常快，今年1月份达到1万亿人民币，去年12月底启动了，去年12月份是8000多亿。

【李稻葵】：还有一个重要指标，采购经理指标，这是一个先进性的指标。它的指标，明显上升，从47%的指数上升到50%左右，完全逆转了过去下降的局面。

【李稻葵】：再就是股票市场，小牛市正在启动之中，这也是一个领先指标。种种迹象表明，我们的经济，我觉得正在处在一个加速反弹的进程中。但是这个加速反弹的进程缺了一个主角，是谁呢？股市有了，股市在参与这个反弹，汽车消费在参与这个反弹，还缺一把火，在座的各位有责任，房地产这个行业如果不反弹的话，我们的宏观经济的恢复是不完美的，我们宏观经济恢复是没有根底的，所以我期待着在座各位，还有政策界共同努力，共同协商，来寻找一个房地产的销量，迅速恢复，只有当房地产市场充分反弹，充分恢复的话，我们的经济增长才能够维系，我们增长的质量才能提高。总的来说，我一点不担心中国今年的宏观形势，我担心的是什么？我担心的是经济反弹的质量。我担心的是我们这一轮反弹会不会在明年年中带来新一轮投资过热和资源消耗，这是我最担心的。还有今年的大学生就业，我想能够发挥重要作用的是房地产这个行业，让我们一起共同努力，让中国经济的恢复，让中国经济增长能够建立在更加坚实的基础上，我相信各位的智慧，相信各位的努力，我想明年再开这个会的时候，我相信在座的各位一定更加乐观，更加积极。谢谢各位。

【主持人】：接下来开始个互动环节，有请中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，中房集团理事长孟晓苏先生。清华经济管理学院教授李稻葵先生，SOHO中国董事局主席潘石屹先生，国金证券首席经济学家金岩石先生。有请房天下CEO代建功先生担任本场主持。

互动论坛“构建危机后的中国房地产”现场

【主持人 代建功】：尊敬的各位来宾，大家下午好，非常荣幸请到产业界，以及在经济学界非常知名的人

主持人 房天下CEO代建功

士来参加我们场对话。我们想来探讨，我们楼市，我们的房地产有一些什么地方值得反思的？因为今天请到的嘉宾，有我们产业界的知名人士，我们的大腕们，还有致力于房地产政策，对房地产政策研究很有见解的陈主任，还有著名的经济学家，今天先从反思开始，看看大家对我们整个房地产市场，现在面临的这么一种状况，我们觉得在什么地方是值得我们去反思的？首先请我们孟总，孟总作为房地产开发商，先来谈谈您的观点。

【孟晓苏】：过了节一上班，就来谈论房地产问题，看来房地产是一个人民关心的热点。老百姓是不是这么关心房地产，我看老百姓最关心两点，有一个对联，上联是“除夕夜捧红小沈阳”，下联是“元宵节火烧大裤衩”，还有一个横披叫央视不差钱。老百姓关心这个。今天既然来了让反思，反思这些年的房地产市场和政策，最近将近10年住房市场当中，忽略了住房体系。政府要加强住房保障体系建设，前年8月份，国务院已经通过了这样一个议案，中级收入家庭住房问题，解决他们困难，作为政府公共服务的一项重要职责。

【孟晓苏】：但是在大力推进廉租房建设和经济适用房建设，2008年确实因为房地产衰落了，地方政府收不上土地出让金，所以廉租房和经济适用房建设落空了，因为它需要钱，因为地方政府钱紧，它不是不差钱，它是差钱。想一想春晚的小品，再想想现在的住房政策中的问题，还真是非常相近。这个小品演的是赵大爷带着孙女来到苏格兰调情，菜单上全都是鲍鱼、龙虾，吃不起。就像我们前些年的住房政策和房地产市场，商品房是两三万块钱一平米，老百姓买不起，他们能买的起是经济适用房，但是我们这里生产太少。而且不光是点这两个菜，经济适用房还需要补贴一个菜，这就是经济适用房政策里面的不收土地出让金，只受七项基本费来控制房价。但是这样还买不起怎么办？加一腕不要钱的卤和白开水，赵大爷有一句经典，那是我没有来，如果我来了，这个规矩早改了。我看这个话像我们说的。

【孟晓苏】：不是说在一个菜馆里卖各种菜，有的要卖家常菜，再就是政府也应该在这里设立免费的菜馆，

中房集团理事长孟晓苏

这就是北京市有一个普济寺，你可以到那里免费喝粥，这才是我们的社会住房政策。前些年我们没有推进，有些人设想用市场机制来解决住房保障体系问题，靠开发商解决。不是分灶吃饭，市场怎么解决？不是说四斤龙虾没有，我换一斤的，有没有？还有一个包括叫鲍鱼切小，这就是小户型政策。那么鲍鱼切小还是鲍鱼，为什么不能提供老百姓需要的廉价菜肴？除了这些，都是打压房价，是想把商品房打压成经济适用房。都是什么政策？一个政策叫火上浇油，再有一个就是釜底抽薪。现在国务院已经出台了政策，9000亿投资住房保障体系，我们盼望着它成功。但是在他没有成功之前，人们还是迷茫，很多专家和媒体，他们仍然在盼望着通过市场，通过现有的商品房来解决住房保障体系问题，所以他们就希望把房价降下来，最近有一种说法叫收入房价比，就是说把的房价除以人均收入，在这种住房保障体系健全的国家和地区，他们都是不同层次的百姓，享受着不同层次的住房政策，你要拿不同的钱去买，这个统算房价收入比，这个不能学。

【孟晓苏】：中国目前贫富差距大，由于这样片面的来计算，试图用市场来解决住房保障体系问题，所以就产生了打压房价的误区，这和去年年初抑房价，抑通胀的想法是同出一辙，把购房预期给打乱了，这样不利于经济发展，不利于相关产业发展。我认为住房，不像买电器，电器不管什么收入水平的人都要花同样的钱，但是不住房两种产品，既有商品性，还有居住保障性。不是所有的人都买同样的房子，同样地段的房子，甚至同样品位的房子，不同的收入水平，可以用不同的政策，用不同的价格来买。所以现在不应该再闹笑话，通过进一步推动房地产开发，提供更多的商品房来拉动经济，通过完善住房保障体系，提供廉租房和经济适用房来构建和谐社会，我讲完了。谢谢大家。

【主持人 代建功】：谢谢孟总。孟总刚才以脱口秀的方式，表达了他对房地产业的反思。我想我们先从发展商开始，我们先把发展商反思讲完，之后由专家来点评，点评我们发展商的观点。有请潘总反思一下这个行业。

【潘石屹】：怎么反思？春节联欢晚会没有看，所以不太会反思。我就先说说李稻葵的观点，总的来说，他

SOHO中国董事局主席潘石屹

太乐观了。可能我们在线，没有李稻葵这样乐观。我也是昨天晚上又看中央二台，（瑞成刚音）没有休息，又出来了，在达沃斯采访了几个人，问了世界经济形势怎么样？因为在今天，房地产跟中国经济仅仅联在一起，中国经济和全世界联在一起，几个专家一边采访，一边说，在这次金融危机中，凡是乐观判断的，去抄底的，都没有抄上底，美国出了问题，全世界的经济中心会转到中国，所以英国皇家银行抄美国底，但是没有抄成。抄完以后，日本三联银行又去抄美国的底，抄了摩根斯坦利的20%的股份，又亏到里面了，所以都没有抄到底。最后欧盟有一个官员，就说全世界经济在下滑，跟李稻葵说的复苏了，昨天晚上在瑞成刚说不是，说下滑是什么样的方式下滑呢？是自由落体的加速度的下滑。自由落体这个加速度是挺快的，所以我觉得在反思过程中，我们的一个反思，不能够盲目的乐观。李稻葵在清华大学，在哈佛大学乐观一点没有损失，可是开发商谁要乐观了，就是英国皇家银行，就是日本的三联银行，会出问题的，会付出一个很大的代价的。因为我刚刚问了主任，你看过春节联欢晚会吗？他们也没有看过，我想我们都没有看过，跟着孟总也没有办法反思，所以这个形势还是要看一看的。

【潘石屹】：顺便说一句，反思的过程中，有几点需要反思，点就是无论怎么样，任何一个厂家生产的质量一定要好。我在中国参加了很多次会几乎没有一次麦克风吵的，你们可能参加的会比较多，有没有一次在开会的时候，麦克风没有影响，不出故障的，很少。就跟前些年的抽水马桶一样，每一个马桶都是漏水的，开发商的建筑质量确实特别重要的。

【潘石屹】：第二个，就是我们看，我们在反思过程中，这个行业是不是做了一些最基本的事情？给这个社会有贡献的事情？如果一个行业老往奶粉里面加三聚氰氨，这个行业就要出问题。因为人们现在确实是，你说房子也有了，不像20年前、30年前，吃的也有了，穿的也有，车也有了，基本的东西都有了，市场上面都不缺，可是缺一样东西，缺安全，缺诚实。今天哪个奶粉又出现问题了，我们办公室的几个女吓了一跳，说我们的小孩天天吃这个奶粉，我说估计你们的小孩以后生不出小孩了。安全问题是社会中最缺的东西。还有就是我们这个行业能不能少迎合一些，不是低级趣味，在06年下半年到07年，多少开发商，在不能建房子的地方圈地，把地方政府高度的不得了，去问我，说我们这个城市难道有这么大的吸引力？我就问他，他可能在你们这个地方建吗？他说不太可能，因为没有人去住，离的太远了。这样的话，耽误农民种庄稼，第二个也没有办法开发。我们这个发展基础是不牢固的，对我们来说的话，这样的反弹，与其说这样的反弹，还不如把这些问题，把我们发展基础上的问题都暴露出来更好一些。开发商的反思有很多了，所有犯的错误，希望能够在低潮了时候，都把它得到一个修正。

【潘石屹】：政府的政策，我们商人嘛，房地产开发商，盼望的就是一致性，不要来回波动。尤其最近几个月，前一段时间，在9月15号之间是打压，出了很多政策，都是六条、八条，叫国六条、国八条，9月16号以后的政策都是十条十条的出，都是自己的政策，很好。每一次我看了之后都是心潮澎湃，觉得很好。结果一到下面执行的时候，无论是第二套房，贷款的利率要不要打七折，还是要不要退个人所得税，有没有户口，一系列的，你看这个过程，不是说我们认定一个目标，坚定的往前走，正好相反，我总结了一下在所有的政策里面，中央和各个部门的政策，总的来说，三步一回头，两步一招手，就是东北扭秧歌，扭秧歌的时候是三步一回头，两步一招手，因为这个行业太敏感了，还要看一看。我希望政府的政策要稳定下来，只有政府的政策稳定下来，房地产的价格成交量才能稳定下来。房地产市场如果稳定下来，借用奥巴马的一句话说，美国的经济如果能起来，一定是房地产价格稳定下来了。中国也是同样的道理。

【主持人 代建功】：谢谢潘总的精彩观点，刚才说国十条，十条十条的出，形象的比喻成解放军，也比喻成政府给我们发了，所以我们想请陈主任给我们谈一谈，我们在政策方面有什么反思，以及未来有什么举措能够推动整个产业的发展。

【陈淮】：老生常谈一句话，我和政府没有关系，代表不了政府。我所在的单位是一个研究单位，是一个事

中国城乡建设经济研究所所长陈淮

业单位，属于赵本山先生所说的，人还没死，钱没了。没有皇粮可吃，所以今后谁再说我是建设部官员，建设部什么的，我跟他急。希望那些有意、无意的人，请你们不要再这么说，我来之前，有人叮嘱我四个不要说，个代表政府的话肯定不能说，第二个敏感的话不要说，第三个得罪人的话不要说，第四个，理论太深，人家听不懂的话不要说。

【陈淮】：刚才一说反思，数据都上朱教授说完了，理论都让李教授说完了，市场建设都让孟总说完了，我不知道该说什么了。我想恐怕有一条我们值得反思，是不是我们对政府的期望太大了？什么事都觉得政府应该管，政府也觉得自己无所不能，自己应该管。我同意刚才潘总说的，其实潘总反思的很深刻，为什么？因为我也对危机后，这个后字打问号。09年，世界经济可能未必如人们估计的那么乐观。比如李教授刚才说危机没有发生在俄罗斯，09年就俄罗斯，因为在普京手里，俄罗斯持续增长是靠卖石油、天然气，他在油价很高的时候退位了。今年和明年，俄罗斯还有一个本事，国内出了问题，到国外去找。

【陈淮】：第二个世界经济危机，刚才人们也说到美国是信用发行国，问题出在信用发行国，但是要止于有信用的国家。假如说他有足够钱，你欠我的钱还不上，我也不至于追求。现在中国就扮演这样的问题，美国人买房子的时候，100万买一个房子，七成按揭，三成首付，欠银行70万美金，房价涨了以后，业主会找银行商量，你看我这个房价涨了，你怎么借我70万美金呢？你应该借我105万美金。银行行长觉得对啊。现在美国透支从哪儿来？包括两防这些投资公司，投资机构，在市场上发行债券，借钱来实现。那谁借给他钱？持有两防债券的，包括中资银行在内的全世界的金融危机。现在是美国人花钱花多了，是因为跟中国人借钱借多了。温总理到欧洲访问的时候，批评美国一些声音说倒打一耙，你们不透支，我们能有信用危机嘛，没有信用危机，能有金融危机吗？就是因为你们中国人省钱，借钱给我们借的。现在中国能不能承受两防债券这样一个金融资产，在被套的情况下，我们不需要通过赎回没美国国债来充斥自己的流动性。中国现在是这个问题。

【陈淮】：第三个问题，现在的所谓金融危机，实际上是货币危机，全世界的金融危机过程中，和海啸、地震都不一样，没有因此倒一部分房子，没有因此死一个人，除了自杀的老板。那么什么地方危机了？衡量房子值多少钱的货币本身发生了剧烈的波动。房子的层高、位置、面积、功能、质量，任何物理特性都没有发生变化，钱发生变化了，而不是房子不值钱了，而是货币本身在涨水。我们所面对的人民币升点值，国际货币之间的比值关系，股票市场暴跌，以及中国和美国之间，同样的资产价格比，都是全世界的货币体系崩溃了，钱值多少钱这件事，绝不可能在09年一年中找准。石油一桶多少钱？中国股票的市场中指定位应该怎么样？以及CPI，居民消费价格，它本来的问题在于衡量这些东西的货币本身这个尺度失灵了。所有的度量单位，你熟悉的度量单位，都是可以用物理概念严格定义的，比如说一天多长，地球围绕着太阳，这些都是可以知道的。唯独5块钱是多少钱没有办法衡量。

【陈淮】：最后就是贸易保护主义，这个对中国影响也是非常大的。我同意潘总的判断，危机后的问题，还需要作为2010年的话题来说，还比较恰当。2009年首先是如何应对危机的问题。谢谢。

【主持人 代建功】：谢谢潘主任，我们先请两位经济学家，对我们刚才三位嘉宾的观点，进行一个评述。先请金岩石博士。

【金岩石】：我觉得有两个事来反思，一个是好不容易挣了一个名分，叫支柱产业，你的柱子搁在长城脚下，还是放在CBD了？第二个事，股市、房市都联在一起的，你们也要反思，我们跌的那么惨败，你们也不表示一点同情？这两个问题，大家可能更关心了。孟总，我一看典型的孟晓冬之后，典型的帅哥，李稻葵是典型的梅兰芳，我把我们三个人的名字给大家解解。我是石头，潘石屹也是石头，陈淮也是石头，金融和地差就是山和水的关系，但是光有山，没有水富不了，光有水，没有山也富不了，为什么潘石屹富了，因为他那个潘字。这个关系明白了一个概念，我们不论用房子，还是股票，还是任何其他东西，你要讲财富这个字，这个财富里面有多少是山？有多少是水？你的财富总量有多少是资产溢价涨出来的？有多少是资产是卖房子卖出来的？我告诉你，80%是溢价溢的，溢出来的东西，你也别心疼，我们帮助你把20%弄成了，这就是金融和地产之间的关系，为什么发生这种关系？流动性。原来我们做银行，银行的流动性是货币，现在我们做证券，证券的流动性是资产的变现。那么地产金融就是把资产变现和货币流动性两个勾在一起，于是就形成了从70年代之后，房价螺旋，形成了一个规律。在群体当中，工资价格螺旋，在高收入群体当中，股价、房价螺旋，这两个螺旋，决定了我们大部分人的生活方式。在这样一种生活方式当中，我们再来看房地产，如何在整个国民经济这栋房子里面，它是这栋房子的支柱，金融我们是这个房子的窗户和玻璃，工农业是地，商业是门。所以这个房子如果没有住的，没有窗户它一定不亮。

【金岩石】：我们再来看为什么中国人直到今天才接受了股市和房市，混到今天，中国人才能够把房地产业

国金证券首席经济学家金岩石

当做支柱产业，你们可以想想中国传统房子有柱子没有？中国的传统房子里面又没有柱子，又没有窗子，过去有梁没有柱，有梁无柱，那是中国房子的标志。所以支柱产业这句话，意味着中国经济开始从官本位过渡到了它成了这个行业的支柱产业，所以这个行业的地位直线上升。大家都关心，连我们外行，每年必须写两到三篇关于房地产的文章，一写就捱骂。但是这个问题，说明一个问题，我们如果反思这个概念，柱子一倒，个碎一定是玻璃，所以房地产还没有开始晃悠，我们那边已经稀里哗啦了，这就出现了一个从周期角度看，70年代后，在统计上可以验证的结果是，股市的周期超前三到六个月，走在房市周期之前。但是由于股市的波动性强，因为股市的流动性强，就是一个房产周期，通常要带着两到三个股市是周期。如果你看到股市大幅度下跌，进入熊市的时候，滞后反映一定会传递到房子，时间是在三到六个月，像我们传递速度比较慢，就是六到九个月。我们都是在经营一个东西，叫资产价格。而资产价格是通过货币转化为证券形成的。那么这个金融业，我们如果看一看我们每一个人出差拉的拉杆箱就明白了，传统金融，我们是拎着箱子跑，有了银行可以拉杆，但是为什么拉杆箱一拉拉几层，拉的层次越过，说明杠杆越高。如果把两级金融，银行金融和证券金融分成两级，银行金融的杠杆的极限是10倍，证券金融的极限是30倍，所以我们把杠杆率提高了。一个杠杆证券化让一个房子放很少的钱就撬动了。美国这次金融危机，为什么发生了问题呢？是混业经营把10倍的钱放到证券，于是10×30就是300倍。这个概念是金融业按照自身本性，挑战期限，跳高的跟撑杆的比不了，但是如果某一次断了，你还笑话他，你还不如我。但是这个杆子断了，短期内恢复不了，因为货币就是那个杆子。证券业用这个杆子把资产从流动中放大，整个社会就像当年发动动力革命一样，一个杠杆原理一样，使我们人类文明改变了，这个方向，别看今天发生了海啸，下次比这个还大。10年一次，这次我们赶了一个边，下次我们就是那根杆了。不管你如何乐观，我们必须面对一个铁的事实，我想这次大家都知道，就是经济周期是不可抗拒的规律，当任何一个国家的政府试图通过任何一种行动，想熨平经济周期，结果都是使经济周期更加猛烈，这就是我们面对的现实。

【金岩石】：在这样一个经济体当中，房地产作为支柱，这个历史的定位，我觉得整个你们这个行业要认真反思。如果给了你这个身份了，你还偏偏不干，就跟丫鬟已经当了二奶了，还天天打扫厕所，这不行。我就反思到这儿。

【主持人 代建功】：谢谢金老师，还是请我们李教授，最后做总的点评。还是先请我们开发商我讲讲应对我们反思之后，我们有什么举措推动。

【孟晓苏】：反思以后，我看国务院对于拉动经济一系列的重要措施，特别是在过十条拉动经济里面，条加快建设保障性安居工程，特别提到了加快建设廉租房，还有加快棚户区改造。我看这里面谈了两件事，都是需要我们做。一个是廉租房，不是说政府行为吗？但是我们社会，我们企业能不能参与呢？因为现在廉租房落课10年了，我们要补10年课，哪有这么多钱呢？我在05年提出引进中国的瑞茨，从前面开始，把这个瑞茨发行的重一点，首先用瑞斯来持有廉租房。在美国还有把监狱给瑞斯的，监狱是不能再廉租的廉租房了，是谁来交租金？不是犯人，是政府来交租金的。我们的廉租房总比监狱强，我们的廉租房也不低，达到6%到7%的率，现在来看完全可以。如果廉租房能够通过瑞斯的杠杆，就可以获得源源不断的资金，因为现在有不少人，国务院提出来推进试点，包括证券公司都想推出商业瑞斯，我看难。因为免税问题解决不了，廉租房要免税，那就天经地义，如果不免税，政府就要多补贴，穷困老百姓要多交房租，我们盼望着廉租房在瑞斯上突破。

【孟晓苏】：第二项，就是棚户区改造。中房今年有计划，中房在80年代就建了80多个棚户区，它形成了800多个住宅区。这些小区20多年下来，已经破旧了。但是这些破旧的小区，它本身有很好的资源条件，地理位置都在市中心，而且容积率比较低，过去都是四层、五层、六层，甚至没有取暖，再一个车位普遍没有，老百姓住起来很木方便，比如说呼和浩特就有这样的小区，团结小区。怎么办？整体改造。30万平方米拆掉，救济金1：1.2，老百姓比较满意。把容积率提高到3.9。这样的话，商品化就可以运行了。这样的住宅区，都在中房手里。这么大规模的录用开需，我们也缺钱，差不少钱，这些就需要金融杠杆。的就是股权基金，如果我们能够找到这样的资金，就会加快开发160多个小区，这样既有利于当地老百姓改善住房条件，又可以更好的使用土地，还可以拉动经济和就业。最近我们要做的，主要是两件事，除了这个房地产要做的两件事。我还兼着保险公司的董事长，那么今年保险资金能不能够投资不动产，这要取决于人大两次审议以后的最后一次审议，如果能够通过，经过一些规范意见以后，有可能推出保险资金来参与不动产，这个将会给中国保险业找到一个长远增值的坚实的基础，同时保险资金的进入，也会有效的增强房地产行业的投资能力，由此再造就一批新的房地产大企业。我讲完了。

【主持人 代建功】：下面请潘总给我们讲讲，您认为能够推动下一步中国房地产发展的举措或者是建议。

【潘石屹】：下一步发展的建议，我还没有想好，先让李稻葵讲吧。

【李稻葵】：潘总总是要讲最后一句话，最后一句话最重要，我留给你这个荣誉。特别值得反思的是我们房

清华经济管理学院教授李稻葵

地产界的领袖人物，为什么不能跟13亿人民同喜同乐，大年除夕，大家都看晚会，你不去看。这的值得反思。你的思维为什么跟老百姓不一样？当然这个开玩笑了。一年以前，去年的1月20号我发表一篇文章，题目是未来两年之内会爆发全球性的金融危机。你可以查《新财富》。我当时的预测，可能还不够悲观，我说未来两年，如果说未来10个月就更牛了。

【李稻葵】：现在我的看法并不是说乐观，不能简单用乐观总结我刚刚的六点的预测，我觉得我们的思维必须要改变，这场金融危机带来的不光是一个简单的经济周期的变化，可能更大程度上讲，是一个经济运行的基本规律的变化，它的周期性，它的不可测性，都变得更强了。我个人总的判断，这场金融危机爆发之后，我们全球的经济周期的速度会加快，频率会加快。从通缩到通胀，从资产价格泡沫到泡沫的破灭，从泡沫一吹起来，这个周期我的判断，比我们很多的或者主流的学者们的判断，可能要快，今天上午参加一个会，这个会上有一个同行，有一个领导说了，他说这场危机需要70年才能消化，我觉得不敢苟同。这次可能相反，这次周期变化速度可能比以前更快，原因很简单。这场危机的核心是货币的危机，是流动性的危机，流动性从非常充裕的阶段突然紧缩，现在政府反过来拼命通过各种措施直接印钞票，以前我们历史上从来没有想到的，教科书在课堂上都不敢讲的例子，给老百姓撒钱，这是课堂上的笑话，现在实际上就是这么做的。美国人就这么干的，英国人就这么干的。根本区别是什么？根本区别是美国不是津巴布韦，大部分老百姓现在还相信美元，它印钞票之后，这是真正的财富上升，这是重大区别，所以我呼吁我们应该有逆向思维，要有新的思维，不能用过去老的经济规律来预测未来的发展。另外也不能只看地产这一个行业，要看汽车，要看钢铁，要看水泥，这些都在迅速往回升，还有资本市场。

【李稻葵】：关于房地产行业的反思，对于保障性的住房的重视不够，在很长的历史阶段，在过去我们依赖市场的办法来解决绝大部分民众基本的住房需求，这个需要反思，我完全同意。但是我补充一点，即便在商品房领域，可能我们也有一个误区，我们把商品房的定位更多的，可能不是主观上，客观上就是如此，更多的放在一个投资产品的定位上了，我们把住房，把房地产和证券市场，客观上混在一起了。而忘记了房地产的基本的消费的功能，提供住房的功能，所以我们看到大量的消费者，或者投资者，买了一两套房子，干吗呢？空置，不出租，指望这个房子要。当然这个事情，一方面是政府的政策需要改善，需要反思，同时也有一个宏观经济大背景，中国经济两个大特点，个储蓄率高，大量储蓄集中在银行体系。第二个投资渠道很少，证券市场的健康情况也不敢恭维，尽管价格在往上升，相应的监管质量我认为还需要努力，包括现金分红的比例。所以我们的投资渠道很有限，同时储蓄率很高，在这个情况下，加上我们传统中国文化理念，认为土地是实在的，房子是实在的的，这样的情况下，大量促使消费者投资房地产，一旦把房地产变成投资工具的话，它就容易产生泡沫。而这个泡沫产生，比资本市场更可怕，为什么？因为调整周期慢，资本市场快的很，如果价格上去之后，就搞IPO，发行新的股票，但是这个房子的供给量速度是比较慢的。这一点上，我觉得需要我们政策层面，我们的企业界共同努力。

【李稻葵】：为了房地产行业长期发展，可能需要出台一些特殊的政策来提升房地产产品的住宅性、消费性，从长远来看，抑制它的投资功能，把投资功能让位于证券市场，把投机功能从证券赶到赌博市场上。这样我们证券市场能够健康发展，这样房地产市场才能健康发展，这是我个人的基本观点。谢谢。

【主持人 代建功】：谢谢李老师做的精彩发言。最后请潘总总结。

【潘石屹】：谢谢。代建功让我总结，可能让我谈一点乐观的，我觉得中国的经济和房地产，最乐观的就是中国现在底子特别低，多少年没有增长，所以这个爆发出来的机会是非常强大的机会。另外一个我们看中国的各行各业，所有的家庭，都渴望有一个好房子，这些是我们看到的基本面。我顺着李稻葵乐观说一说，在我认为刚刚说的两点，是房地产和中国经济能够形成一个真正的原动力，这次金融危机靠什么办法走出来？李稻葵说政府印一点钱就走出来了，从古到今，从国外到国内，任何一个政府没有创造一分钱的税收，都是个人和企业交的税，也没有给社会创造一份钱的财富，英国是这样，美国也是这样的。这个东西就是社会财富，再印多少，4万亿也好，7万亿也好，社会财富没有增加，这是一个基本的点。所以政府拿出钱来，拆东墙补西墙，一定是有后遗症的，碰到最后的问题是什么？就是它能够起到的作用，就是政府把钱拿出来，这个社会的财富没有增加，它的作用是创可贴的作用。就像流了血，先把血擦一擦，再把这个创可贴贴上去。子弹打了一枪，到底打坏了什么，他没有管，先拿创可贴贴上去，这个东西治标不治本，根本问题没有解决。在经济上升的时候，健康发展的时候，先要把病根找出来，而这个花钱就靠过去的信誉，带来的最起码我们能够看到的，当然我没有到清华读书，如果我能够看到大量的印钱的话，带来的恶果就是通货膨胀，所以我们要看经济的上升，房地产走出去的真正原动力是什么？我们能不能把这个问题的病根给找着，来把这个病给看好，而不是得了病就贴上一身的创科贴，那么这个病治不了。

【主持人 代建功】：这场论坛到此结束，感谢五位嘉宾的精彩言论。谢谢。

【主持人 刘坚】：感谢刚才以上五位嘉宾的精彩演讲。接下来让我们回到我们的主题演讲，刚才我们给陈所长一个突然袭击，接下来我们希望陈所长给我们系统性的总结一下，解析一下09年中国房地产形势。有请中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。

【陈淮】：大家刚才说的都很好，金融、政府能够创造财富，就剩下房地产不创造财富了。我在想这个问题，究竟什么是财富？实实在在的房子是资产，金融和政府都是为让人类社会更多的获取，包括房子在内的这种资产和消费资料，而服务的附属品。一个美女活着，穿衣服，是为了让她更美，而不是她为了让这件衣服更美而活着。

【陈淮】：为什么盖房子？为了更多、更好、更快的盖房子。人们为什么抄股？仅仅为了获取钞票本身，这叫异化。

【陈淮】：第二个共同政策是靠消耗全社会生产财富的人提供的积累而存在的，绝不可能有国家养活人民这件事，只有纳税人养活政府这件事，谢谢。

【陈淮】：最后09年该干什么，我们准备干四件事，根据这次金融危机的经验和教训，建立起中国在房地产业发展过程中的合理的风险配置体系，我们所说的开发商资金链断裂，老百姓成房奴等诸多问题，实际上就是风险客观存在的东西没有合理分担在整个产业、生产、交易、持有，以及需要注意的，在其中起作用的金融系统过程中。断裂的问题，就是因为风险不合理的集中于某一个缓解了，导致这个环节断裂了。风险是不能被消灭的，只能够合理的配置在不同的环节上，合理的配置这个产业发展过程中的各种风险，而不要让它从过去一段时间，或者集中于银行，所以开发商和银行激烈讨论，咱俩谁先死？或者不合理的，被银行转嫁给消费者，这样一个不合理的风险配置体系，是我们重大的问题。我们要长治久安，就是做这样的事。

【陈淮】：第二件事，我们建立一个房地产发展过程中的金融融资体系。刚才孟总说瑞斯，他唯独没有说这些很好的品种最后的风险谁担？美国出事就出在这个上面，张三跟李四借钱，说没有关系，我给你资产担保。结果他的资产缩水了，所以那些实业领域的公司就资不抵债了。还有人说没有关系，保险公司给你保险，结果保险公司担不起了，最后就需要救助了。现在最后借钱给美国人的中资机构在承担很大的风险。我们现在需要解决的问题，在前期主要集中于银行的间接融资方式，把它逐步的调整为由投资者、购房人、市场参与者，以及各种各样的金融品种，包括次级债在内的，把它合理的分配在各个环节中。房地产金融融资体系，包括我们说了多年的直接融资，包括国务院十条扩大内需的政策说到的振兴债市，扩大债市规模，企业发企业债，上市公司发上市公司债等等诸多。

【陈淮】：第三条，要建立一个资源节约的约束体系，不是大家想住什么样的房子，希望住上来样的房子，社会就应当供应什么样的房子，开发商就努力建什么样的房子？还要服从我们这个社会的长远利益，最后要进一步完善这个社会的住房保障体系，这个住房保障体系，完全不按照市场配置资源的原则来分配资源的一种分配体系。市场经济分配资源，首先是通过等价交换，不给钱不给，一手钱一手货，第二个是竞争，优胜劣汰。社会保障体系首先因为你没有钱，给你提供房子住，第二因为你比谁跑的慢，所以给你房子住。这就叫保障。完善这个保障体系，不完全像孟总说的我们停滞了10年，98年亚洲金融危机之后，我们才开始建立起社会住房保障体系的。那么在保障吃穿之后，要进一步保住房，这10年我们走过不断的路，按照国务院07年24号文件，规定到08年末，县级以上城市都要建立起应保、尽保这样一个基本机制，我们在这样一条路上，已经走过不短的路，但是还不完善。有一点购房能力，但是不足的人也应当有享受社会和公共资源配置体系提供的保障，也包括买的起房子，能不能经得住下岗失业，天灾人祸，通胀通缩，以及城市经济兴旺还是衰退，等诸多风险变化，大家都知道这个资源配置，有两个层次，个是企业生产过程中发工资，给政府交税，这叫次分配。还有通过政府税收的杀富济贫，还包括通胀和通缩实现的资源第三次分配。我们怎么样帮助中国刚刚有资产的老百姓规避这些风险，也是社会保障体系中的一种范围。

【陈淮】：最后大家说到中国老百姓，把房子认为是财富，这其实并不错了。因为我们在20年前，30年前，中国都是无产阶级，那时候谁认为谁有房子，有地，是这个社会的敌人，越穷越光荣，越穷越革命，你是有产者，是这个社会打倒的对象。现在当越来越多人们认为，我们有房子，成为中产阶级的时候，这个社会才能实现全面小康，这是社会价值观一个非常重大进步。谢谢。