第九届房地产发展年会 构建危机后的中国房地产

房地产门户房天下  2009-02-12 15:07

[摘要] 2009年2月12日，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中指研究院联合主办，房天下国际控股承办的第九届中国房地产发展年会在北京召开。

 

【主持人 刘坚】：接下来有请清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授为我们致词。

【刘洪玉】：尊敬的各位领导，业界同行和朋友，各位嘉宾，大家下午好。首先我代表清华大学房地产研究

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

所对各位莅临2009第九届中国房地产发展年会表示热烈的欢迎和衷心的感谢。在刚刚过去的08年，我们次体验了中国融入世界经济大家庭以后，由美国金融危机带给中国经济的巨大影响和冲击。09年中国经济是不是能够随着中国农历牛年的到来而领先进入新的发展阶段？为世人关注。在中国经济社会中，扮演重要角色的房地产业和房地产市场能否在09年走出低谷，迈向复苏，社会各界更是充满期待。

【刘洪玉】下面我想结合今天的主题，构建危机后的中国房地产和促进中国房地产市场长期持续健康发展的制度环境建设问题，我想讲几点想法。因为欢迎和很会议相关的问题，前面的嘉宾致词都说了。我想谈几点想法，供大家参考。

【刘洪玉】个我想什么是长期的制度环境？那么长期的制度环境，也有人把它叫做长效机制，是指能够促进房地产市场长期稳定发展的制度环境，或者是制度体系，房地产市场它在社会、经济、政治、金融、法律、技术、资源和国际等各种相关因素的影响下，有它自身的长期的发展趋势和短期波动的规律。那么我们说长期的制度环境，应该是引导市场短期波动向长期趋势回归的社会、经济和法律的制度环境。

【刘洪玉】为什么需要完善我们的长期制度环境呢？个原因，我们说房地产业将长期作为国民经济的支柱产业存在，要防止产业剧烈波动给国民经济带来的负面影响，就要给它提供一个长期稳定、透明高效的制度环境。我们说房地产业不仅仅是现阶段，我们国家国民经济的一个重要支柱产业，从长期的角度来看，也应该一直是支柱产业。在发达国家，美国的房地产业对GDP的贡献是16%，日本是11%，比我们国家估计的5%左右要高出许多。相信在中国经济步入中等发达，甚至是发达国家行列以后，那么这个比例应该是向国际的水平去看齐的。那么这里面为什么我们现在比例偏低呢？最重要的就是我们忽视了房地产消费的使用过程，仅仅从投资角度理解房地产业对经济的贡献，对其他相关产业的作用也认识不做。那么对房地产业，在需要其扮演房地支柱产角色的时候，也不能夸大它的作用。

【刘洪玉】第二个，房地产市场是一个周期市场，在提高效率，高效配置资源的作用，必须要有长期的制度安排，并且以此作为市场的有效性。回顾过去，我们国家房地产市场走过的20多年的发展历史，几乎每年我们的房地产市场都处在调控，或者是刺激这种政策的循环当中。但是调控，或者是刺激的这种政策目标是什么？有的时候说房地产投资过热，有的时候说房地产投资现在大幅下滑，过冷，有的时候说房地产价格过高，有的时候担心房价下降过快。那么有的时候还担心供应结构不合理，现在大家又开始关心房屋的空置过高，我们曾经也经历过空置过高，那么我们消化空置的这样一个过程。遗憾的是，我们至今也没有对这些问题给出能够凝聚共识的答案。因为没有判别标准或者是准则，所以政策和舆论常常被市场上的一些表面问题，或者是表面现象所左右。一遇到深层次的问题，就举棋不定。这里面我们国家，拿今天的情况来说，政府实际上采取一系列的政策来干预市场，希望通过促进住房合理消费，完善住房保障制度的建设来促进市场健康发展。

【刘洪玉】目前的政策调整，主要是在逐步接触我们过去房地产市场上升的过程中，不断积累的调控的一些政策、一些措施。但是因为政策调整涉及到各方利益的调整，就会带来很多的是不是该救啊，救谁啊这样一些争论。此外发展中国家的房地产市场，又具有一个普遍特点，就是市场上的波动幅度过大，土地和房屋的价格过高，稳定性就比较差这样一些特点。这是有共识的。我们发现发展中国家的房价甚至超出发达国家，从经济学的角度很难去解释，但是这又是一种市场的现实。

【刘洪玉】那么我们怎么样让市场恢复它应该有的本来面目？我们说也需要长期的制度安排。

【刘洪玉】第三个原因，住房问题，大家都非常熟悉了，它不仅仅是经济问题，也是社会问题和政治问题。住房它具有消费品和资产双重属性。以市场为主，政府为辅的解决问题的框架，现在已经基本确定了，但是实际上我们相关的立法过程还没有完成，对居民的基本住房权利、住房供给，住房获取的渠道，也还没有形成法律上的规定。许多地方政府仍然寄希望于市场能够解决，实在解决不了以后，政府再出现解决这样的一种思路。但是中国作为处于快速的城市化、工业化阶段的发展过程当中，当在公共住房政策领域，我们说政府作用应该更加明确，更加确定，更加主动，这是稳定市场的基础。

【刘洪玉】第四个原因，从提高城市发展质量，提高城市可持续发展的这种能力的角度来说，我们也需要有一个长期的制度安排来规范这个市场的发展。聪明的制度或者政策，应该是强调不仅仅解决当前的问题，还要面向长远，避免预期可能发生的其他问题。我们说是否需要限制特大城市的扩展，甚至蔓延，社会资源、经济资源过分集中在自然资源相对有限的特大城市或者中心城市，那么它的缺点是什么？这些城市发展质量不仅会下降，甚至会导致这些城市过早衰退。另外也会影响到中小型的城市，也就是均衡发展问题。在这样的背景下看，我们许多政策怎么评价？实际上应该有它自然的标准，而不是仅仅是限于一些表面的现象。

【刘洪玉】总之，我们说缺乏长期的制度安排，会带来很多问题。首先我们说它导致缺乏判断市场发展健康与否的基准，不能够有效的区分长期制度安排和短期的干预的政策，不能够妥善处理好长期利益和短期利益的关系，导致企业更愿意选择短期的，投机性强的，高回报的业务，也加剧了市场的波动，降低了市场运行的效率，提高了整个市场运行的成本。

【刘洪玉】我们国家房地产市场，需要有哪些长期的制度安排呢？我们说实际上房地产市场发展，首先受制于整个的社会的一些制度安排，包括社会保障制度、税收制度、市场经济的制度、企业制度等等这些大的环境。在这些基础之上，还应该受到房地产业相关的制度安排的影响，这些长期制度安排，至少包括这么几个方面，一个是房地产产业政策，再就是住房政策，还有就是土地供应政策，再就是城市发展和人口流动政策，再就是地方财政预税收的政策。这些方面的长期制度建设，我们说应该是我们房地产市场能够长期稳定发展的一个很重要的一个基础。

【刘洪玉】各位代表，在国家积极财政政策和货币政策作用下，09年及后一段时间内，中国宏观经济无论是呈现出微型的复苏，还有W型的复苏，都预示着中国经济将从过去30年高速增长阶段，进入适度增长阶段，政府的政策，企业的决策，消费者的行为，都将进行相应的调整，以适应这种变化。衷心希望我们房地产行业能够尽快适应这种调整，更加注重长期政策、长期策略和长期利益，最后祝2009第九届中国房地产发展年会圆满成功。谢谢大家。