[摘要] 在今年9、10月上海土地出让公告中，商业用地及商办用地占据了近八成。然而在中心区域商业地产市场相对饱和、远郊人口消费能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影响下，许多区域的商业地产供求比已严重失衡，成为库存“重灾区”。
【观察】
黄金发展期告一段落
一二线城市商业地产进入调整期
“一二线城市中心区域的商业地产黄金期确实已经告一段落。但是对于一些城市的新开发区域来说，现在还处于人口导入期，大量的人口与购买力的注入是需要时间、条件、过程的。”杨子江对记者表示，如何把握好现有常住人口、未来导入人口、过境消费人口等的发展与变化趋势，对于商业地产来说，非常关键。
宋会雍认为，一二线城市的商业地产已经度过了快速膨胀，甚至说接近无序狂奔发展的阶段。现在面临一个调整和梳理的阶段。这种降速跟整个房地产市场步伐放慢息息相关。万达作为行业领军者，正主导着中层主流商业从单纯的消费交易向文化体验层面转型，这一理念相对超前，但也拉开了商业运营与开发模式转变升级的序幕。只能说，传统粗放型商业地产开发的黄金期已经基本结束，新模式商业地产的黄金期正在来临。
“一二线城市的城市中心及核心区域的商业地产仍然有机会，但是，整体上来讲，现在已经面临规模过剩的问题。”张宏伟对记者指出，尤其是城市综合体项目，在二三线城市遍地开花，表面上看现在是商业地产发展的“黄金期”，但是，已经面临市场同质化竞争及市场承载力不足的问题，后期也会面临更多的经营压力。
沙立松总结表示，商业地产的发展成熟是跟区域的消费人群、消费能力密切相关的。一二线城市，尤其是北、上、广、深四大一线城市，在城市高速发展的进程中，大量三四线城市人口的导入为城市住宅、商业地产的发展提供了巨大的消费力支持。但伴随着城市生活成本的提升，三四线城市环境的改善和发展机会的增加，三四线城市向一二线城市人口导入的趋势已经开始减缓。在这样的背景下，城市的消费容量势必将会进入一个瓶颈，对于一二线城市来说，这个瓶颈可能会来得晚些，但这个瓶颈一定会到来，就像商业高度发达的香港、纽约、东京等成熟的国际大都市。对于内地的这些大城市，这个瓶颈还没有到来，因此商业地产的黄金发展期还将继续。
【观点】
杨子江：看好东西商业大轴线
合景泰富地产上海公司营销策划总监 杨子江
上海在不断发展变化当中。目前看来，我比较看好传统市中心区域，以及城市副中心，如：徐家汇、五角场、花木、真如。另一方面，从发展潜力和商业前景来看，从大虹桥板块开始，一直连通到大浦东（陆家嘴、世纪公园、世博板块、迪士尼板块等）这一条东西向的大轴线上的商业地产应该有很大机会。还有就是南北方向，但是这根线索还需要梳理。
当然，一个重要前提是人的因素，这个是关键——人、购买力、消费习惯。近期来说，去化比较多的商业地产项目是国金中心、浦东嘉里城。这两个都做得不错，有一些值得关注和借鉴的地方。另外，外围新区域的一些轨交上盖的商业综合体，也有很多见仁见智的地方，这是今后发展的一大重点。
宋会雍：大虹桥、迪士尼是未来发展重点
上海中原研究咨询部总监 宋会雍
老的品牌商业项目已经证明了它们的成功。对新兴项目而言，我更多地从项目所属的区域来做出点评。个人认为西部虹桥商圈、东部迪士尼项目附属商业会有不错的前景。
其背后的价值主导基于如下认知：，选址不求地段，一定要在城市发展主方向上。东西两侧是目前上海开发的重点，同时也是核心商圈压力过高之下的突围出口。与之对应的发展现状是，南北向发展的商业通道尚未完全打开。第二，要有政府的大力支持，特别是一些、区域级产业项目的核心驱动。具体到项目上来，占据这些价值脉络之后，便进入准确市场定位、项目规划设计方案以及后续运营的高水平操作阶段。商业项目不同于住宅项目可以快速回收资金，所以良好的资金保障和稳定的现金流是必需的；第三要有专业的招商团队、各种专业的顾问团队、专业的商业管理推广机构等。
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