[摘要] 在今年9、10月上海土地出让公告中，商业用地及商办用地占据了近八成。然而在中心区域商业地产市场相对饱和、远郊人口消费能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影响下，许多区域的商业地产供求比已严重失衡，成为库存“重灾区”。
“两条腿”走路规避投资风险
商业地产开发商密集转型
目前的商业地产的领域，被行业广泛认可的商业地产模式主要有SOHO中国此前坚持的现金为王的散售模式；万达的半持有半散售，做大产业半径的城市综合体开发模式；恒隆的完全持有、只做商业的资产运营模式以及嘉德置地的资本运作模式等，此外，还有中粮的大悦城模式、华润的购物中心模式、华侨城的旅游地产模式等类型。
前不久，SOHO中国宣布转型，告别散售，旗下150万平方米的办公楼全部自持，项目遍布北京、上海。
分析人士称，“转型”是摆在商业地产开发商面前的严峻问题。
SOHO中国转型需市场检验
“SOHO中国的战略转型可谓是在对的时间点做了对的事，既是顺势而为也是企业多年孜孜以求的结果。”锦和投资集团品牌总监沙立松对记者表示，前十年，是中国住宅市场发展的黄金十年，企业选择住宅作为主要开发对象是必然。通过住宅市场的十年发展，开发企业完成了资本的原始积累，城市商圈也得以形成，地段价值得到大幅提升，商业地产的历史机遇也就顺势而成了。
SOHO中国的战略转型给市场传达的正是这点，大的开发企业包括龙湖、万科等也都在纷纷增加商业地产开发的份额，增加持有物业的比例。现在的大型房地产开发企业如果仍然坚持住宅领域开发，不尝试转型商业地产或其他产业地产，企业的发展之路必然越走越窄。SOHO中国的战略转型也再次验证了持有物业将来必然是商业地产领域发展的主要方向，这是被市场反复验证的。
“不过商业地产的成功，并不是单纯由租售比来决定的，租售比指标实际上是在为项目的整体运营服务。每一个项目所面对的客群不同，所设定的租售比也必然不同。”上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，SOHO中国从散售转向持有，既有迫于目前的市场形势，企业净利下滑以及地方政府压力的影响，也有对企业自身发展的考虑，写字楼和商业物业的持有和经营将实现公司利益的化。如果是散售，涉及的土地增值税、企业所得税等税收很高， SOHO中国一年利润的一半几乎都是在交税。如果是自持，SOHO中国可通过物业的和稳定的长期租金收入来获得更大的利润。
此外，SOHO中国已经具备了转型的条件，例如有足够的资金支持，且3年前SOHO中国成立了自己的物业管理公司。在已经建成的250万平方米的物业中，超过半数由自己的物业公司管理或出租，在这方面SOHO中国有足够的经验。但在商业管理运营方面，SOHO中国的情况并不是那么乐观。目前来看这种转型有一定的合理性，成功与否还要时间来检验。
同策咨询研究中心总监张宏伟分析，以城市综合体为例，“租售比”一般在五五分或者六四分，这样可售型物业如住宅、酒店式公寓等基本上可以回笼项目的开发成本，酒店、部分办公楼等将作为持有经营，这样基本上才可以实现现金流的平衡。
张宏伟分析，持有物业的开发商应该具备两个基本要求：，拥有比较充裕的现金流支持持有物业，并且不会因此而增加在财务上的风险；第二，持有物业经营管理经验比较丰富，能够在一定时期内产生经营性物业的现金回报，否则，即使持有也不会产生，反而增加公司财务成本。
万达模式值得借鉴
“对于商业地产开发企业而言，对人员、体系、资金、资源的要求极高，万达虽俨然已经成为国内商业地产运作最成功的企业，但近年的高歌猛进，对于企业的人员、体系、资金、资源的要求显然需要更强大的配套资源。”沙立松认为，尤其是部分持有、部分出售的商业地产模式决定了达到一定规模后，即便再低廉的土地成本，加上巨大的开发成本、日趋紧张的人才储备、商业体系完整度以及对于商业资源的挖掘都成为企业发展必须面临的问题。
不过，宋会雍认为，在商业地产领域，万达的经营模式就很值得借鉴。万达对于商业项目的培养和后续经营比其他开发商更加灵活。将只对市场销售居住、办公物业及独立底商，出售部分保证了项目初期资金回流；其余部分将由万达全部自己持有，用于出租经营，获取长期。对购房者来说，万达所持有经营部分，恰恰成了其城市综合体中居住物业的配套。
空间仍在转型不晚
“对于那些准备充分的住宅开发企业而言，现在转型还并不太晚，商业地产领域的细分市场还有很大的成长空间，还有很大市场机会，抓住这个时机，才可能将在未来中长期的战略博弈中取得优势地位。”沙立松对记者表示。
此外，张宏伟认为，对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产或地产企业转投医药、铁矿石等行业的情况，决策者要充分考虑公司如何将住宅业务板块与其他板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式能规避不同板块业务的投资风险。
事实上，对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良性互补，将成为投资者降低市场风险和实现可持续资金流的重要保证。
张宏伟表示，对于正处在转型阵痛过程中的房企来来说，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另外一方面应当积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩了。
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