[摘要] 在今年9、10月上海土地出让公告中，商业用地及商办用地占据了近八成。然而在中心区域商业地产市场相对饱和、远郊人口消费能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影响下，许多区域的商业地产供求比已严重失衡，成为库存“重灾区”。
浦东陆家嘴、惠南 惜售引发高库存
中原研究咨询部提供的数据还显示，浦东区的陆家嘴滨江板块，目前板块内一手商铺和办公项目存量达到76.95万平方米，按照近一年的平均去化速度计算，消化这些存量需要10年。浦东惠南板块一手商铺和办公项目存量为47.46万平方米，按照近一年的平均去化速度计算，消化这些存量更达到惊人的12年。
“未来预期对库存滞留起着极大的支撑作用。”宋会雍认为，浦东新区的陆家嘴滨江板块商业市场已经基本趋于成熟和饱和，交易活跃度减弱。
但作为金融贸易活动集中的重要商业圈，这里云集了大量的金融企业，正由于对于未来板块规划升级的预期，刺激物业持有方宁愿待价而沽，故而影响了销售的进行。
目前上海商业地产存在着成熟商业板块和新兴商业板块的格局明显不平衡的现象。一些老牌的市级商业中心期待升级但缺乏空间；而新兴区域虽升级就位却缺乏市场支撑。相比之下，成熟区域的项目更能够保值，刚刚开始发展的新商业板块更着眼于增值。特别是外围的一些新兴片区在发展中存在着明显的交通不完善、产业形态缺乏等瓶颈，若无突破，区域商业地产可能长期陷入沉寂。
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商办用地扎堆上市价值走低
据21世纪不动产数据显示，截至8月21日，上海新建的商业项目累计成交1360套、共计19.07万平方米，较去年同期分别下降34.36%和41.72%。成交均价约为1.68万元/平方米。供应方面，8月期间，约有11.9万平方米商业项目入市，较上月同期猛降42.58%。今年1-8月，全市新建商业地产项目累计成交1.31万套、160.09万平方米，较去年同期分别下降37.48%和38.51%，跌幅近四成。目前，上海商业地产的存量已超千万平方米，按今年的月平均成交量20万平方米左右计算，需要4年多才能消耗。
“目前上海主要的商业办公用地供应除了虹桥商务区、世博板块之外，大量其他板块的商办用地价值都要大打折扣。”沙立松认为，短期内，商办用地受调控影响一窝蜂式集中上市成交，对未来的商业地产市场无疑将带来巨大的冲击。在全球宏观经济前景不明朗的情况下，中国的商业地产未来几年内大热的可能性极低，因此，对于商办用地的成交还是持谨慎态度。
宋会雍表示，商业地块的集中上市肯定会对局部地区的商业地产供求格局带来很大的影响。从目前数据上来看，很多上市商业地块都集中在外围新城区，这些区域普遍都面临着商业积淀薄弱、培育能量即人口导入相对缓慢的问题。在这种背景下，更多地要看新上市地块的具体区位。如果邻近区域内导入人群增长快速，则近期消费力会得到活跃的补充。另一方面，一些商业物业开发已经进入饱和的新兴区域，继续追加商业用地，则很大可能在未来一段时间内加剧供大于求的状况。从城市发展角度来说，外围商业存在投资成本低廉，同时借助人口外溢东风，在长期投资客群的支撑与培育下，会有效引导消费力外移或外部消费力就地集中。
“到了2015年之后，情况会逐步明朗。”杨子江对远景仍看好。他认为，短期内，集中上市的商业地块确实会影响供需和运营的格局。从目前情况推算，2013-2015年将是集中上市且胶着的状态，竞争较为激烈，“要为前几年的高投入买单”。
“尽管对于开发商来讲，可以通过可售型物业来回笼资金，平衡资金，对于持有型物业，一旦经营不善可以通过资产打包出让，整体上开发商不会亏，但是，后续这些项目的经营性问题留给了接盘者甚至整个社会，会形成更多的烂尾楼。”张宏伟认为，一些不善于经营的项目将在未来3-5年内大规模转让。一般而言，3-5年是一个商业地产项目正常的市场培育期，过了这个培育期还没有实现盈利，那么企业财务压力将会变大，这些开发企业也将被洗牌，逐渐退出市场，未来市场集中度将会越来越高。
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