[摘要] 在今年9、10月上海土地出让公告中，商业用地及商办用地占据了近八成。然而在中心区域商业地产市场相对饱和、远郊人口消费能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影响下，许多区域的商业地产供求比已严重失衡，成为库存“重灾区”。
在今年9、10月上海土地出让公告中，商业用地及商办用地占据了将近八成。然而在中心区域商业地产市场相对饱和、远郊人口消费能力尚未成型以及存量巨大等因素共同影响下，许多区域的商业地产供求比已严重失衡，成为库存“重灾区”。
“记者从上海土地规划局网站了解到，今年的9、10月上海土地出让的112至129号公告中，商业用地及商办用地占据了近八成，且大多位于嘉定、奉贤等远郊区域。那些商业物业开发已经进入饱和的新兴区域，如果继续追加商业用地，很大可能在未来一段时间内加剧供大于求。‘事实上，上海部分板块已经出现了商业过剩的情况，其中浦东惠南(社区网论坛商铺)板块的商业地产存量消化期甚至达到了12年。’上海中原研究咨询部总监宋会雍对记者表示。”
位于闵行七宝板块的一家商业广场的“旺铺”变“空城”的消息，近期被媒体传得沸沸扬扬。这家商场曾在2009年末因为其产权式可售商铺的稀缺性而创下销售奇迹，但遭遇了推迟开张、招商无力等一系列事件后，如今的场面是小业主低价抛售，大客户生意寥寥。
“七宝这家广场是典型的区域商业地产过剩的受害者，项目周边汇聚了众多实力强劲的商业地产开发商，包括巴黎春天(小区网论坛)、凯德嘉茂、万象城、星钻城等，商业密集度过高势必会淘汰一些规模较小的商业综合体。”一位业内专家对记者表示。
锦和投资集团的品牌总监沙立松分析指出，作为上海楼市发展最成熟的区域，闵行区是上海人口导入最彻底的城区，虽然地处外环之外，但人口密度却一点不逊色于外环内的部分中心城区。多年来该地区的商业地产发展始终不紧不慢地伴随着住宅产业的发展并且逐步成熟。但近两年来，伴随着虹桥商务区、莘庄(社区网论坛商铺)商务区、七宝商务区以及浦江镇(社区网论坛商铺)的建设，在住宅供地捉襟见肘的情况下，闵行区商办用地却惊人地集中上市，一年多时间内，集中供应315.78万平方米。虽然虹桥商务区巨大的商业规划令人憧憬，闵行七宝、莘庄商业成熟度也远远高于外环外的其他区域，但即便如此，在区域原有商业办公的基础上，板块是否能支撑如此巨大的商办体量还是令人担忧。
合景泰富地产上海公司的营销策划总监杨子江则认为，一些中外环乃至外郊环的部分区域，存在一定程度的商业供求不均衡情况，随着人口的逐渐导入，配套的完善，市政交通设施的到位，会逐步调整改善。打个比方，目前这些区域的成熟度也许只有30%～40%，今后每年推进6-8个百分点的话，再过5年左右，有望达到60%～70%的成熟度，那么就会改善目前的商业地产过剩情况。
嘉定主城区 供求比失衡严重
上海中原研究咨询部提供的数据显示，嘉定主城区板块一手商铺和办公项目存量为49.83万平方米，按照近一年的平均去化速度计算，消化这些存量则需要6年。
宋会雍对记者表示，嘉定主城区板块，目前已有大量的商业项目入驻，像绿地商业广场、永润星辰休闲广场、上海文化信息产业园，而人口导入远没有达到支撑商业运营的状态，但基于新城的概念，开发者仍乐于及早布局，并着眼于未来。
同策咨询研究中心数据显示，2012年以来，嘉定区一手办公类产权物业月度供求比在3-6之间，个别月份高达8.9。而去年的一整年，除12月份外，整个市场供求比基本在1-3之间。很明显，今年嘉定区办公类产权物业严重供过于求。从整个嘉定区市场存量来说，截至7月11日，嘉定区办公类产品存量53.4万平方米，占到整个上海市办公类产权物业存量的11%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于区域内办公类用地供应较大，在这样的一个非传统的办公区域，开发企业为了实现项目资金的快速回笼，以“公寓式办公楼”方式进行开发销售，以此来规避区域内办公类产权物业短期内供求比过大、市场去化难度增加的问题。
“嘉定板块，虽然今年以来累计仅成交了4幅商办地块，但2011年至今嘉定板块累计成交商办地块达到18幅，且成交地块规划总建筑面积达到了74.87万平方米，仅次于浦东新区的88.52万平方米。这一体量对于板块成熟度、人口导入程度远远落后于其他板块的嘉定区而言，无疑其未来所面临的市场风险将更大。板块的商业地产前景不容乐观。”沙立松表示。
浦东陆家嘴、惠南 惜售引发高库存
中原研究咨询部提供的数据还显示，浦东区的陆家嘴滨江板块，目前板块内一手商铺和办公项目存量达到76.95万平方米，按照近一年的平均去化速度计算，消化这些存量需要10年。浦东惠南板块一手商铺和办公项目存量为47.46万平方米，按照近一年的平均去化速度计算，消化这些存量更达到惊人的12年。
“未来预期对库存滞留起着极大的支撑作用。”宋会雍认为，浦东新区的陆家嘴滨江板块商业市场已经基本趋于成熟和饱和，交易活跃度减弱。
但作为金融贸易活动集中的重要商业圈，这里云集了大量的金融企业，正由于对于未来板块规划升级的预期，刺激物业持有方宁愿待价而沽，故而影响了销售的进行。
目前上海商业地产存在着成熟商业板块和新兴商业板块的格局明显不平衡的现象。一些老牌的市级商业中心期待升级但缺乏空间；而新兴区域虽升级就位却缺乏市场支撑。相比之下，成熟区域的项目更能够保值，刚刚开始发展的新商业板块更着眼于增值。特别是外围的一些新兴片区在发展中存在着明显的交通不完善、产业形态缺乏等瓶颈，若无突破，区域商业地产可能长期陷入沉寂。
【链接】
商办用地扎堆上市价值走低
据21世纪不动产数据显示，截至8月21日，上海新建的商业项目累计成交1360套、共计19.07万平方米，较去年同期分别下降34.36%和41.72%。成交均价约为1.68万元/平方米。供应方面，8月期间，约有11.9万平方米商业项目入市，较上月同期猛降42.58%。今年1-8月，全市新建商业地产项目累计成交1.31万套、160.09万平方米，较去年同期分别下降37.48%和38.51%，跌幅近四成。目前，上海商业地产的存量已超千万平方米，按今年的月平均成交量20万平方米左右计算，需要4年多才能消耗。
“目前上海主要的商业办公用地供应除了虹桥商务区、世博板块之外，大量其他板块的商办用地价值都要大打折扣。”沙立松认为，短期内，商办用地受调控影响一窝蜂式集中上市成交，对未来的商业地产市场无疑将带来巨大的冲击。在全球宏观经济前景不明朗的情况下，中国的商业地产未来几年内大热的可能性极低，因此，对于商办用地的成交还是持谨慎态度。
宋会雍表示，商业地块的集中上市肯定会对局部地区的商业地产供求格局带来很大的影响。从目前数据上来看，很多上市商业地块都集中在外围新城区，这些区域普遍都面临着商业积淀薄弱、培育能量即人口导入相对缓慢的问题。在这种背景下，更多地要看新上市地块的具体区位。如果邻近区域内导入人群增长快速，则近期消费力会得到活跃的补充。另一方面，一些商业物业开发已经进入饱和的新兴区域，继续追加商业用地，则很大可能在未来一段时间内加剧供大于求的状况。从城市发展角度来说，外围商业存在投资成本低廉，同时借助人口外溢东风，在长期投资客群的支撑与培育下，会有效引导消费力外移或外部消费力就地集中。
“到了2015年之后，情况会逐步明朗。”杨子江对远景仍看好。他认为，短期内，集中上市的商业地块确实会影响供需和运营的格局。从目前情况推算，2013-2015年将是集中上市且胶着的状态，竞争较为激烈，“要为前几年的高投入买单”。
“尽管对于开发商来讲，可以通过可售型物业来回笼资金，平衡资金，对于持有型物业，一旦经营不善可以通过资产打包出让，整体上开发商不会亏，但是，后续这些项目的经营性问题留给了接盘者甚至整个社会，会形成更多的烂尾楼。”张宏伟认为，一些不善于经营的项目将在未来3-5年内大规模转让。一般而言，3-5年是一个商业地产项目正常的市场培育期，过了这个培育期还没有实现盈利，那么企业财务压力将会变大，这些开发企业也将被洗牌，逐渐退出市场，未来市场集中度将会越来越高。
“两条腿”走路规避投资风险
商业地产开发商密集转型
目前的商业地产的领域，被行业广泛认可的商业地产模式主要有SOHO中国此前坚持的现金为王的散售模式；万达的半持有半散售，做大产业半径的城市综合体开发模式；恒隆的完全持有、只做商业的资产运营模式以及嘉德置地的资本运作模式等，此外，还有中粮的大悦城模式、华润的购物中心模式、华侨城的旅游地产模式等类型。
前不久，SOHO中国宣布转型，告别散售，旗下150万平方米的办公楼全部自持，项目遍布北京、上海。
分析人士称，“转型”是摆在商业地产开发商面前的严峻问题。
SOHO中国转型需市场检验
“SOHO中国的战略转型可谓是在对的时间点做了对的事，既是顺势而为也是企业多年孜孜以求的结果。”锦和投资集团品牌总监沙立松对记者表示，前十年，是中国住宅市场发展的黄金十年，企业选择住宅作为主要开发对象是必然。通过住宅市场的十年发展，开发企业完成了资本的原始积累，城市商圈也得以形成，地段价值得到大幅提升，商业地产的历史机遇也就顺势而成了。
SOHO中国的战略转型给市场传达的正是这点，大的开发企业包括龙湖、万科等也都在纷纷增加商业地产开发的份额，增加持有物业的比例。现在的大型房地产开发企业如果仍然坚持住宅领域开发，不尝试转型商业地产或其他产业地产，企业的发展之路必然越走越窄。SOHO中国的战略转型也再次验证了持有物业将来必然是商业地产领域发展的主要方向，这是被市场反复验证的。
“不过商业地产的成功，并不是单纯由租售比来决定的，租售比指标实际上是在为项目的整体运营服务。每一个项目所面对的客群不同，所设定的租售比也必然不同。”上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，SOHO中国从散售转向持有，既有迫于目前的市场形势，企业净利下滑以及地方政府压力的影响，也有对企业自身发展的考虑，写字楼和商业物业的持有和经营将实现公司利益的化。如果是散售，涉及的土地增值税、企业所得税等税收很高， SOHO中国一年利润的一半几乎都是在交税。如果是自持，SOHO中国可通过物业的和稳定的长期租金收入来获得更大的利润。
此外，SOHO中国已经具备了转型的条件，例如有足够的资金支持，且3年前SOHO中国成立了自己的物业管理公司。在已经建成的250万平方米的物业中，超过半数由自己的物业公司管理或出租，在这方面SOHO中国有足够的经验。但在商业管理运营方面，SOHO中国的情况并不是那么乐观。目前来看这种转型有一定的合理性，成功与否还要时间来检验。
同策咨询研究中心总监张宏伟分析，以城市综合体为例，“租售比”一般在五五分或者六四分，这样可售型物业如住宅、酒店式公寓等基本上可以回笼项目的开发成本，酒店、部分办公楼等将作为持有经营，这样基本上才可以实现现金流的平衡。
张宏伟分析，持有物业的开发商应该具备两个基本要求：，拥有比较充裕的现金流支持持有物业，并且不会因此而增加在财务上的风险；第二，持有物业经营管理经验比较丰富，能够在一定时期内产生经营性物业的现金回报，否则，即使持有也不会产生，反而增加公司财务成本。
万达模式值得借鉴
“对于商业地产开发企业而言，对人员、体系、资金、资源的要求极高，万达虽俨然已经成为国内商业地产运作最成功的企业，但近年的高歌猛进，对于企业的人员、体系、资金、资源的要求显然需要更强大的配套资源。”沙立松认为，尤其是部分持有、部分出售的商业地产模式决定了达到一定规模后，即便再低廉的土地成本，加上巨大的开发成本、日趋紧张的人才储备、商业体系完整度以及对于商业资源的挖掘都成为企业发展必须面临的问题。
不过，宋会雍认为，在商业地产领域，万达的经营模式就很值得借鉴。万达对于商业项目的培养和后续经营比其他开发商更加灵活。将只对市场销售居住、办公物业及独立底商，出售部分保证了项目初期资金回流；其余部分将由万达全部自己持有，用于出租经营，获取长期。对购房者来说，万达所持有经营部分，恰恰成了其城市综合体中居住物业的配套。
空间仍在转型不晚
“对于那些准备充分的住宅开发企业而言，现在转型还并不太晚，商业地产领域的细分市场还有很大的成长空间，还有很大市场机会，抓住这个时机，才可能将在未来中长期的战略博弈中取得优势地位。”沙立松对记者表示。
此外，张宏伟认为，对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产或地产企业转投医药、铁矿石等行业的情况，决策者要充分考虑公司如何将住宅业务板块与其他板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式能规避不同板块业务的投资风险。
事实上，对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良性互补，将成为投资者降低市场风险和实现可持续资金流的重要保证。
张宏伟表示，对于正处在转型阵痛过程中的房企来来说，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另外一方面应当积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩了。
【观察】
黄金发展期告一段落
一二线城市商业地产进入调整期
“一二线城市中心区域的商业地产黄金期确实已经告一段落。但是对于一些城市的新开发区域来说，现在还处于人口导入期，大量的人口与购买力的注入是需要时间、条件、过程的。”杨子江对记者表示，如何把握好现有常住人口、未来导入人口、过境消费人口等的发展与变化趋势，对于商业地产来说，非常关键。
宋会雍认为，一二线城市的商业地产已经度过了快速膨胀，甚至说接近无序狂奔发展的阶段。现在面临一个调整和梳理的阶段。这种降速跟整个房地产市场步伐放慢息息相关。万达作为行业领军者，正主导着中层主流商业从单纯的消费交易向文化体验层面转型，这一理念相对超前，但也拉开了商业运营与开发模式转变升级的序幕。只能说，传统粗放型商业地产开发的黄金期已经基本结束，新模式商业地产的黄金期正在来临。
“一二线城市的城市中心及核心区域的商业地产仍然有机会，但是，整体上来讲，现在已经面临规模过剩的问题。”张宏伟对记者指出，尤其是城市综合体项目，在二三线城市遍地开花，表面上看现在是商业地产发展的“黄金期”，但是，已经面临市场同质化竞争及市场承载力不足的问题，后期也会面临更多的经营压力。
沙立松总结表示，商业地产的发展成熟是跟区域的消费人群、消费能力密切相关的。一二线城市，尤其是北、上、广、深四大一线城市，在城市高速发展的进程中，大量三四线城市人口的导入为城市住宅、商业地产的发展提供了巨大的消费力支持。但伴随着城市生活成本的提升，三四线城市环境的改善和发展机会的增加，三四线城市向一二线城市人口导入的趋势已经开始减缓。在这样的背景下，城市的消费容量势必将会进入一个瓶颈，对于一二线城市来说，这个瓶颈可能会来得晚些，但这个瓶颈一定会到来，就像商业高度发达的香港、纽约、东京等成熟的国际大都市。对于内地的这些大城市，这个瓶颈还没有到来，因此商业地产的黄金发展期还将继续。
【观点】
杨子江：看好东西商业大轴线
合景泰富地产上海公司营销策划总监 杨子江
上海在不断发展变化当中。目前看来，我比较看好传统市中心区域，以及城市副中心，如：徐家汇、五角场、花木、真如。另一方面，从发展潜力和商业前景来看，从大虹桥板块开始，一直连通到大浦东（陆家嘴、世纪公园、世博板块、迪士尼板块等）这一条东西向的大轴线上的商业地产应该有很大机会。还有就是南北方向，但是这根线索还需要梳理。
当然，一个重要前提是人的因素，这个是关键——人、购买力、消费习惯。近期来说，去化比较多的商业地产项目是国金中心、浦东嘉里城。这两个都做得不错，有一些值得关注和借鉴的地方。另外，外围新区域的一些轨交上盖的商业综合体，也有很多见仁见智的地方，这是今后发展的一大重点。
宋会雍：大虹桥、迪士尼是未来发展重点
上海中原研究咨询部总监 宋会雍
老的品牌商业项目已经证明了它们的成功。对新兴项目而言，我更多地从项目所属的区域来做出点评。个人认为西部虹桥商圈、东部迪士尼项目附属商业会有不错的前景。
其背后的价值主导基于如下认知：，选址不求地段，一定要在城市发展主方向上。东西两侧是目前上海开发的重点，同时也是核心商圈压力过高之下的突围出口。与之对应的发展现状是，南北向发展的商业通道尚未完全打开。第二，要有政府的大力支持，特别是一些、区域级产业项目的核心驱动。具体到项目上来，占据这些价值脉络之后，便进入准确市场定位、项目规划设计方案以及后续运营的高水平操作阶段。商业项目不同于住宅项目可以快速回收资金，所以良好的资金保障和稳定的现金流是必需的；第三要有专业的招商团队、各种专业的顾问团队、专业的商业管理推广机构等。
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