[摘要] 在经过2013年的楼市“大丰收”之后，今年房地产企业的日子似乎变得不好过了。春节之后，房地产市场不断传出利空消息，从部分三四线城市库存积压严重，到一二线城市部分项目降价，再到浙江、广西部分房企资金链断裂。
楼市库存压力继续加大
造成部分房企资金链紧张的“罪魁祸首”，很大程度上在于不断积压的库存。根据国家统计局数据，截至今年2月末，商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米。按照当前的销售进度，足够10个月消化。
兰德咨询机构总裁宋延庆指出，性数据和一概而论式观点只能反映大致趋势，但市场整体库存不断增加却是事实。其中，一些结构性的库存情况颇为值得关注。
首先，不同城市库存及待售面积进一步加剧分化。一线和部分二线城市供应相对不足，甚至出现库存告急，而温州、常州、营口、鄂尔多斯等许多三四线城市则增长较快，空置率较高，甚至出现了大量“鬼城”。
其次，不同类型的商品房呈现加速分化，中小套型的刚需和首改型住宅去库存速度较快，而总价高、性价比低的豪宅和零售型商业的存货增加较快。特别是商业地产，据兰德咨询的一项调查数据显示，我国上市房企中含有商业地产业务的，相对于资产值，租金收入仅占1.5%左右，而净大都为负。因为供应量依然有增无减，可以预见今后持有资产评估增值和租金水平仍会继续走低，库存量和空置率会进一步上升。这是商业地产不得不面临的窘境。
第三，不同企业的存货情况更是在加速分化。在截至3月11日发布年报的22家上市房企中，13家企业存货出现增长。其中，三家企业增长30%以上，大名城(600094,股吧)增长66%，中航地产增长39%，陆家嘴增长36%。数据还显示，截至2013年末，万科存货3311亿元，同比增长29.79%，比2012年末提高7.3个百分点。
宋延庆表示，许多三四线城市的商品房空置率非常高。即便是一线城市，所谓热销也只是个别项目，许多项目已陷入销售不畅的窘境。2014年下半年或进入新一轮高存货期，很有可能敲响行业及开发商的资金警钟。
野村证券认为，中国房地产行业的过度供给问题会持续恶化，系统性风险也会进一步增加。供给过剩、库存持续增加、劳动力回流等问题均会加大房地产行业面临的风险，且风险主要集中于三四线城市。2014年房地产行业分化或更明显，过度供给问题也会更加突出。
在库存不断增加的同时，市场销售始终不见起色。以北京为例，根据北京市住建委的数据，截至3月16日，今年以来北京新建住宅签约8588套，二手房住宅签约18156套，同比分别下降57.5%和66%。从成交额看，北京商品住宅合计签约818.8亿元，同比下降58%。
分析人士认为，三四线城市销售迟缓，主要由于供大于求所致；而一二线城市楼市未回暖，则由于高房价背离了市场购买力，迫使价格下调。
值得注意的是，信贷政策的意外紧缩也是影响销售的重要原因。2013年的首套房贷款利率85折优惠如今已经绝迹，在当前的房地产按揭贷款中，基准利率已成主流，部分银行甚至已经出现了上浮5%的贷款利率。这在很大程度上提高了购房者的实际成本。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，在自住商品房、信贷、预期等多方因素冲击下，市场观望情绪有所增多，今年3月的楼市注定难以维持去年同期成交高位。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
