[摘要] 随着开发商推盘、促销力度加大，多个热点城市楼市正初步显现一波“红五月”行情。最新数据显示，五月上旬全国54个大中城市的总成交量较上月同期上升44%。刚刚过去的一周，北京等多个热点城市成交量同比、环比均呈明显上涨态势。
（来源：长江商报）从当前来看，房地产企业眼明心亮，当然不会看不到风向。
“打击投资需求”的限令显然岿然难动，但对于“刚需”，政策已经显示出了明确的支持态度，未来政策如果出现弹性调整，仍然会体现在“刚需”身上。
“刚需型”楼盘5月集中开场
据武汉市房地产开发协会初步统计，本月该市将有49个楼盘上市或推出新房源，且分布多集中在汉口后湖、汉阳南部、洪山、光谷等区域。而值得注意的是，这些楼盘中“刚需盘”主导了市场，且户型上则主打40-100平方米之间的实用紧凑型。
就在“五一小长假”中，不少楼盘就以“刚需”房源作为了主打产品。如汉阳片金地澜菲西岸，推出多层12、37号楼，高层2号楼，洋房均价11000元/平方米，高层7400元/平方米，2号楼125平米房源折后起价6900元/平方米。沌口片中冶枫树湾为新盘开盘，房源面积为81-139平方米，起价4600元/平方米，均价5600元/平方米。
位于青山的百胜青城一品，推出4、9号楼共134套房源，88-120平方米，起价7686元/平方米，均价8100元/平方米，共134套房源，开盘当天享受99折，再一万抵三万，五一期间交纳定金再优惠5000元。武昌另一项目中南国际城二期，加推A3单元48-88平方米准现房，均价13000元/平方米……
除去以上小长假开盘的楼盘外，大多楼盘推出了各自不同的促销以及认筹活动，例如福星的内购会，和汉阳人信项目的认筹等，开发商均一致选择在五一期间进行“暖场”活动，为即将在五月开盘的项目做足“功课”。
定位呈现“刚需化”
除开各个楼盘降价的幅度不同外，调控前的产品定位和调控后市场需求的错位，也显示出“刚需化”的结构性特征。
据武房指数统计数据显示，今年1-3月，90平方米以下的房源销售达到10421套，市场占比达到45％左右，这其中九成系首次置业。
“现在买的的确确是我们常规意义上讲的刚需客户。而且几乎所有的开发商，如果现在新开项目，或者是新产品定位，都想往刚需的方向调整自己的产品。”一位地产公司营销总监说，“现在我们的客户群基本上就是首置型的客户。这个需求对于他来讲就是非常刚性的。”而他认为，这部分市场也是市场需求基数的。
“90平米以内的舒适两房及110平米以内的小三房是市场的刚需产品。在限购环境下，该类产品销售，预计今年这类产品会继续唱主角，而不少开发商已经主动调整产品结构以适应市场需求。”武昌某楼盘的策划经理告诉记者，已经打算在5月开盘，而之前就是在做户型上的调整。
而与此同时，“刚需”的需要首先导致开发商的设计倾向于把户型格局和功能化。据记者了解，之前90平方米的一般都是两居室，现在可能是多出半间。而原来60平方米、70平方米可能就是一居室了，现在开发商可能会倾向于六七十平方米尽可能做成两居室。
“靓女先嫁”提高性价比
而更值得注意的是，原来部分开发商为造成“降价”迹象，总是“丑女先行”，把不好的“降价”先卖出去，但到了今年五月，开发商先卖好的产品，“靓女先嫁”，认为现在出货比抓在手里更好。
刚需需求对价格敏感度高，对于首置客户来讲，性价比的重要性更为凸显。“首次置业的这批客户，需求是刚性的，在自己购房的挑选上是相对比较苛刻的，毕竟自己的支付能力有限，他会去比一下市场上几乎所有项目。”相关人士说。
“对于中、低端项目来讲，尽可能地去降低成本，降低售价，同时适当地做一下加法，就是提供更多的价值，让售价不变，这样的话可以让客户感觉到性价比提高了。”这是一楼盘老总对于自己即将推出房源的核心卖点的阐述。
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