[摘要] 随着开发商推盘、促销力度加大，多个热点城市楼市正初步显现一波“红五月”行情。最新数据显示，五月上旬全国54个大中城市的总成交量较上月同期上升44%。刚刚过去的一周，北京等多个热点城市成交量同比、环比均呈明显上涨态势。
（来源：经济参考报）随着开发商推盘、促销力度加大，多个热点城市楼市正初步显现一波“红五月”行情。数据显示，五月上旬54个大中城市的总成交量较上月同期上升44%。刚刚过去的一周，北京等多个热点城市成交量同比、环比均呈明显上涨态势。
接受《经济参考报》采访的专家表示，成交上扬主要得益于市场回暖，但目前开发商的降价依然带有很强的试探性，成交量也会在各方博弈中反复波动，二季度房价可能仍将继续下跌。楼市整体胶着之下，市场各方分化程度加深，购房者尤其是刚需购房者逐渐入市，而少数开发商则已暗自运力土地市场并着手抄底拿地。
多个热点城市成交明显回升
中指研究院5月14日公布的数据显示，上周(5月7日至5月13日，下同)监测的40个城市中，6成城市楼市成交周均同比均有上升，且苏州、厦门、温州、兰州、海口同比增幅都在100%以上。重点城市中，仅深圳、上海成交周均同比下跌，其余城市均上涨，其中南京涨幅，达82.20%。其余城市除天津、武汉外，涨幅都超过20%。
再往之前看一周，五月周(4月30日至5月6日)，重点城市中除深圳、上海、武汉成交同比下跌外，其余城市均上涨，其中南京涨幅，达80.66%，杭州、重庆涨幅超过20%。另据中原监测，从5月份前10天的交易数据来看，主要城市新房市场的成交回升较为明显，54个大中城市的总成交量较上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有约2成的增长。
环比来看，多个热点城市成交回升态势明显。在北京，根据北京住建委的网签数据统计，上周北京全市新建商品住宅网签总量为2403套，环比 前 一 周 的 网签总量大幅上涨了63.8%。类似的情形也发生在上海，德佑地产市场中心监测数据显示，上周整个上海市商品房成交面积为26.18万平方米，环比前周上涨38 .4%，成交套数2742套，环比上涨43.0%。“与今年前几次成交高峰依赖少数项目拉动不同，上周的成交上扬主要得益于整体市场的回暖。”德佑地产研究主任陆骑麟告诉《经济参考报》的记者。
北京中原市场研究部总监张大伟认为，除部分项目新增开盘等因素外，出现成交量上涨的原因还包括，市场逐渐平稳，在调控政策基本见底的情况下，购房者逐渐开始入市，特别是一些性价比不错的项目购房者入市积极性明显增加。
不过，中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时提醒说，整体来看，楼市还是处于胶着状态，市场各方对后续走势的看法尚存较大分歧，成交量也会在各方博弈中反复震荡。
陆骑麟也持类似观点，在他看来，由于开发商降价力度的减弱，4月楼市成交迅速下滑，在这种情况下，部分开发商不得不再度举起降价大旗。以上海来说，上周相当一部分排名靠前的楼盘都对价格做出了一定的下调，帮助楼市回暖。“但是，目前开发商的降价依然带有很强的试探性，一旦市场回暖或者回笼资金的目的达到，很可能又会减小降价幅度，造成成交量的回落，这样的循环可能会在未来几个月反复出现。”
"红五月"武汉楼市不红 多楼盘开盘销售率不足三成
抄底：部分房企蓄势拿地
在楼市成交波动回升的过程中，开发商面临的资金压力也有逐渐缓解迹象，少数房企已着手在土地市场抄底。中原集团研究中心一份统计数据显示，从标杆房企今年前4个月的销售数据来看，十大标杆房企的总合约销售金额为1649亿元。其中，4月份十大标杆房企总销售面积约492万平方米，环比微涨5%，同比依然大幅增加51%。中海的销售最为理想，销售业绩为96亿元。保利以91亿元的业绩排在十大标杆房企的第二位，也是自2011年以来保利单月销售金额首次超过万科。恒大4月份的销售业绩也出现大幅攀升，环比和同比分别增加104%和33%。
报告认为，现阶段即期供应量和价格策略依然是影响开发商销售表现的主要原因。若政策面环境没有实质性的松动，大型房地产开发商以价换量的策略将始终贯穿全年。
随着资金回笼步伐加快，一些销售良好和财务稳健的房企已开始或酝酿适时抄底拿地，平淡的土地市场中也逐渐出现溢价项目。陈国强告诉《经济参考报》记者，在市场活跃程度比较低迷的情况下，的确多数企业会选择谨慎拿地，但也有企业会选择在土地市场有所动作。
公开资料显示，保利地产年初以来便斥资38亿分别在石家庄、佛山拿地。万科更是4月内一举拿下青岛、唐山、南充等多个项目，雅居乐、恒大地产等在近期也在土地市场纷纷出手。另据媒体披露，金地集团今年将拿出超百亿资金购买土地，而去年其在土地市场上的花销仅为23亿元。
与此同时，北京、上海等地的土地市场也出现了久违的溢价成交地块，部分热点城市宅地价格4月环比上涨。中原集团研究中心14日发布的研究报告披露，4月一线城市居住用地的平均地价约为8631元/平方米，环比上涨150%。二线发达城市居住用地的平均地价约为4457元/平方米，环比上涨139%。具体来看，北京、广州、南京、杭州等发达城市4月均有中心高价区域地块成交，同时成交价格普遍高于同区域前期出让价格。4月实质性降价地块比重缩减至50%，较2、3月明显下滑。中心区域及大型规划发展区域地价上涨显著。
虽然，整体来看土地市场尤其是宅地市场成交依然冷清，远郊区域及近郊地价过高区域仍有实质性降价，多数房企购地意愿也明显低迷，仍以去库存为当务之急，但在“大家都悲观的时候，有些企业是准备抄底的”，陈国强说。
趋势：刚需及升级需求渐成市场主流
国家统计局11日公布2012年4月主要经济数据，房地产业除投资增幅显著回落外，商品房成交、新开工等同比继续呈现出不同程度下滑。数据显示，4月房地产投资额为4908亿元，增幅从20%左右大幅回落至个位区间，环比也下降11%。而住宅新开工面积出现-14 .6%的负增长，商品房、商品住宅销售面积和销售额继续环比出现下降。
业内人士告诉《经济参考报》记者，4月房地产开发景气指数为95.62，较3月再回落近1.3个百分点，继续在不景气区间下滑，创下三年来历史新低。“这凸显出在持续严厉的调控下，房地产行业整体回落、继续筑底下行。”
尽管中央多次重申房地产调控的总基调不会放松，但从近期部分城市首套房利率下调等现象来看，房地产调控在总基调不变的基础上正在进行局部的微调，特别是地方政府的微调意愿更为强烈。
据不完全统计，4月以来武汉、郑州、南昌、呼和浩特、信阳、蚌埠、克拉玛依等多个二三线城市纷纷上调公积金贷款额上限，并重申首套90平方米以下住房公积金贷款可为两成，大大降低了首次置业者的购房门槛。沈阳还缩短公积金缴存时间以鼓励年轻职工首次购房需求。扬州甚至还出台了购买精装修房的奖励政策。
北京丽兹行房地产投资顾问有限公司郑海燕分析认为，在限购政策不变的前提下，高端不动产市场的投资需求将继续受到抑制，刚需及升级需求将在较长时间内成为市场主流。根据丽兹行市场研究中心统计，4月份北 京 市 高 端 住 宅 的 总 成 交 面 积 为27358.19平方米，远低于去年同期水平，为近两年以来的次低点。
北京中原市场研究部分析认为，目前市场已经逐渐出现底部特征“降价项目在目前的价格段已经换来成交量，再降价的可能性不大。而其他未降价项目为了销售量必然会跟进降价。在政策底部已经出现的情况下，部分刚需盘已经出现了相对的性价比。”
“房价会继续下跌，但跌幅将很快于未来几个月内完成筑底”。业内人士分析称，“从70个大中城市房价指数自2010年4月同比增幅触顶后，持续下滑至今，并在今年3月首次出现同比下跌。另外从环比来看，去年10月出现下跌拐点后，至今仍在继续下跌。估计房价将于三季度前后出现环比止跌，四季度可能出现小涨。”
（来源：长江商报）从当前来看，房地产企业眼明心亮，当然不会看不到风向。
“打击投资需求”的限令显然岿然难动，但对于“刚需”，政策已经显示出了明确的支持态度，未来政策如果出现弹性调整，仍然会体现在“刚需”身上。
“刚需型”楼盘5月集中开场
据武汉市房地产开发协会初步统计，本月该市将有49个楼盘上市或推出新房源，且分布多集中在汉口后湖、汉阳南部、洪山、光谷等区域。而值得注意的是，这些楼盘中“刚需盘”主导了市场，且户型上则主打40-100平方米之间的实用紧凑型。
就在“五一小长假”中，不少楼盘就以“刚需”房源作为了主打产品。如汉阳片金地澜菲西岸，推出多层12、37号楼，高层2号楼，洋房均价11000元/平方米，高层7400元/平方米，2号楼125平米房源折后起价6900元/平方米。沌口片中冶枫树湾为新盘开盘，房源面积为81-139平方米，起价4600元/平方米，均价5600元/平方米。
位于青山的百胜青城一品，推出4、9号楼共134套房源，88-120平方米，起价7686元/平方米，均价8100元/平方米，共134套房源，开盘当天享受99折，再一万抵三万，五一期间交纳定金再优惠5000元。武昌另一项目中南国际城二期，加推A3单元48-88平方米准现房，均价13000元/平方米……
除去以上小长假开盘的楼盘外，大多楼盘推出了各自不同的促销以及认筹活动，例如福星的内购会，和汉阳人信项目的认筹等，开发商均一致选择在五一期间进行“暖场”活动，为即将在五月开盘的项目做足“功课”。
定位呈现“刚需化”
除开各个楼盘降价的幅度不同外，调控前的产品定位和调控后市场需求的错位，也显示出“刚需化”的结构性特征。
据武房指数统计数据显示，今年1-3月，90平方米以下的房源销售达到10421套，市场占比达到45％左右，这其中九成系首次置业。
“现在买的的确确是我们常规意义上讲的刚需客户。而且几乎所有的开发商，如果现在新开项目，或者是新产品定位，都想往刚需的方向调整自己的产品。”一位地产公司营销总监说，“现在我们的客户群基本上就是首置型的客户。这个需求对于他来讲就是非常刚性的。”而他认为，这部分市场也是市场需求基数的。
“90平米以内的舒适两房及110平米以内的小三房是市场的刚需产品。在限购环境下，该类产品销售，预计今年这类产品会继续唱主角，而不少开发商已经主动调整产品结构以适应市场需求。”武昌某楼盘的策划经理告诉记者，已经打算在5月开盘，而之前就是在做户型上的调整。
而与此同时，“刚需”的需要首先导致开发商的设计倾向于把户型格局和功能化。据记者了解，之前90平方米的一般都是两居室，现在可能是多出半间。而原来60平方米、70平方米可能就是一居室了，现在开发商可能会倾向于六七十平方米尽可能做成两居室。
“靓女先嫁”提高性价比
而更值得注意的是，原来部分开发商为造成“降价”迹象，总是“丑女先行”，把不好的“降价”先卖出去，但到了今年五月，开发商先卖好的产品，“靓女先嫁”，认为现在出货比抓在手里更好。
刚需需求对价格敏感度高，对于首置客户来讲，性价比的重要性更为凸显。“首次置业的这批客户，需求是刚性的，在自己购房的挑选上是相对比较苛刻的，毕竟自己的支付能力有限，他会去比一下市场上几乎所有项目。”相关人士说。
“对于中、低端项目来讲，尽可能地去降低成本，降低售价，同时适当地做一下加法，就是提供更多的价值，让售价不变，这样的话可以让客户感觉到性价比提高了。”这是一楼盘老总对于自己即将推出房源的核心卖点的阐述。
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