[摘要] 去年12月底，各地的气温降至入冬来的最低。而房地产市场的温度则更冷。12月28日,北京链家地产发布了二手房年度报告,预计2011年全国6万家二手房经纪门店的总亏损额将达到30亿元,平均每家店面年亏损额为5万元。
广州
弃住宅转商业 中原地产谋取高
在“一母同胞”的深圳中原大面积关店时，广州中原地产的日子却好过得多，仅是停止开店，而不用大面积关店。不过，全行业的低迷，使得当地的中介也已经开始提早转型，收入更高的商业地产，成为转型的主要方向。
据中原地产华南某负责人透露，其在深圳已经关闭了60家店铺，关闭的60家门店每月至少可为公司节约成本900万元。
与深圳相比，中原在广州的情况则出现了较大反差，据其透露，目前尚无裁员或者关店的计划，但已经停止开店。中原在广州的“过冬”策略则是在业务方面作出调整，更多地实行一二手联动或者代理商业项目，尽管如此，中原也坦言此举并非长久之计，业内普遍认为，无论采取何种应对策略，“保生存”已经成为当务之急。
广州停止开店
“中原目前在广州的策略是保持现状，停止开店，但并没有裁员或者关店”，在问及中原在广州遭遇的情况是否与深圳类似之时，中原（广州）项目部总经理黄韬向《每日经济新闻》记者透露。
根据《每日经济新闻》此前的报道，中原在深圳预计将关闭60家门店，裁员1000人。按照相关统计，此前被深圳媒体称为地产中介行业“老大”的中原在深圳拥有380家门店。日前，记者从中原地产华南董事总经理李耀智处了解到了情况。据李证实，目前中原在深圳确实已经关闭了60家门店，其中包括一些暂停营业的店铺，目前尚在营业的店铺数量在300多家，他还表示，如果成交量进一步萎缩，年后可能还会有“调整”。
同样属于华南区域的一线城市，中原却在广州和深圳遭遇了不同的情况。
“主要是深圳的成交量萎缩得太厉害了”，李耀智表示。
据其透露的数据，按照正常水平，深圳二手房每月应该成交6000~8000单左右，但2011年第四季度以来，已经急速下滑至每月2500单，下滑幅度已经超过50%。
搜房网统计显示，2011年11月份，深圳二手房市场依然冷清，共成交3027套，虽然环比10月微涨4.49%，但同比2010年11月却大降66.07%。
按照中原自己的统计，在其关注的6大城市中，有5个城市的二手住宅成交面积较峰值水平回落超过50%以上，其中就包括深圳。
而广州市官方统计则显示，前11月，广州二手住宅的交易登记面积为567.16万平方米，同比仅减少24.7%。
转向商业项目
在深圳中原大举关店之时，广州似乎没多大动静，李耀智表示，“广州的一二手联动和商业项目做得不错，业绩也比较好”。
黄韬也向《每日经济新闻》记者透露了这一情况，他表示，不到迫不得已，在广州不会关店。
据悉，中原目前的调整主要是在商铺方面，高力国际董事陈厚桥对此表示，代理商铺的普遍要比代理二手住宅“高很多”，这些项目对目前的房产中介的吸引力还是比较大的。
据了解，目前商业项目的出售比例正在逐步上升，但出租市场上租金的上涨幅度并不大。据陈厚桥透露，平均来说，目前商业项目的售价同比涨幅已经达到了15%。
但这也许仅是针对广州市场而言，在业内人士看来，由于一直以来广州市场的自用需求占据着相当大的比例，导致商业项目方面投资需求一直受到“挤压”，而在售价上涨较快的情况下，一部分投资需求也得以释放。
既然如此，中原为何不在深圳也采取与广州相类似的措施？
“如果说广州市场上投资与自用需求的比例为3：7，那深圳的这一比例则要达到7：3”，陈厚桥表示，与广州市场相比，深圳一直存在着相当高比例的投资需求，在商业项目出售方面，近年来并没有出现较大幅度的变化，所以代理商业项目无助于房产中介应对目前的低迷局势。
“求生存”是当务之急
按照李耀智透露的情况，单店每月的成本在15万~18万元，因此，中原关闭的60家门店每月至少可为公司节约成本900万元，长期来看，这也是一笔不小的数目。
反观目前的产出情况，按照目前2.5%的计算，每月至少有3单成交额在200万元以上的 “业务”才能基本保本，但现实情况是，深圳每月仅2500单的成交，却要遭遇几千家的中介店铺“瓜分”，多数店铺出现亏损不可避免。
按照黄韬的解释，目前中介关店主要是考虑3方面的因素，一是是否出现亏损，二是所在区域是否具备较大的发展空间，此外，还得视公司层面的策略而定。
接受《每日经济新闻》记者采访的几位业内人士均持上述观点，李耀智表示，一般重复的店铺都会关闭，因为在交易活跃的时候会选择在同一区域多开几家门店，但在目前成交回落的情况下，重复开店已经显得不切实际。
此外，投资客集中的区域的门店也会选择关掉，李透露。
黄韬则指出，如果出于公司层面的考虑，一些暂时亏损的门店由于具备长期的发展潜力，所以一般不会关闭或者暂停关闭。
但他同时强调，无论采取何种策略，“止亏”是首要目的，而对于转向一二手联动和商业项目的做法，他坦言，由于商业项目存在着较大的不稳定性，所以也并非长久之计，还要视市场情况考虑是否作出调整。
业内观点
卓越总裁李晓平：以住宅的眼光做商业会有问题
对于商业地产领域一哄而上式的开发热潮和市场前景，有人欢呼，也有人对潜在的风险保持警惕。
近日，在卓越集团绿色商务战略发布会以及卓越世纪中心1号楼获得LEED金级认证授牌仪式上，卓越集团总裁李晓平接受《每日经济新闻》记者采访时表示，尽管第三产业发展带来商业写字楼市场需求增加，但第三产业增速远远不及写字楼发展增速，如果过度开发，就会引发市场问题。
李晓平点评位于东莞的华南MALL城，称其规划不合理，至今也未发展起来。
进军商业地产已成行业潮流。对于开发商一哄而上式地挤入市场，卓越集团总裁李晓平一向持谨慎态度，他认为业界对于商业地产过于乐观。
李晓平认为：“以住宅的眼光去做商业地产是有问题的，商业不是你随便在哪个地方就可以做购物中心。”
在他看来，一个位于东莞万江的商业地产项目华南MALL城，即是失败的例子。
资料显示，华南城MALL是由北大资源集团成员机构东莞三元盈晖投资发展有限公司投资的全球超大型商业地产项目，也是中国集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，主要面向珠三角地区市场。
据悉，华南城MALL其商业面积40多万平方米，总投资超过了25亿元。华南城MALL试图将家具、餐饮、大型游乐、电器等众多业态糅合在一起。
“那个位置不错，但不适合这么大的体量。”李晓平认为，现在都还没有做起来，主要是因为规划不合理。
在去年博鳌房地产论坛上，李晓平接受其他媒体采访时就曾表示，如果开发商以住宅开发的模式去开发商业的话，也会有一些不适应，商业项目烂尾的风险通常也要比住宅大。对于商业地产方面，李晓平担忧可能会出现开发过剩的情况。
自从2004年以来，卓越集团便在深圳福田中心区核心位置开发了卓越大厦、卓越时代广场、卓越世纪中心、怡景中心城等多个商务综合体项目，而被称为深圳的“CBD”之王。
据李晓平透露，目前卓越集团发展的战略是住宅和商业同时进步，住宅和商业的发展比例为6:4。
在商业地产方面，卓越集团市场运营总监邬风柏称：“未来五年，我们在的商务物业的开发量近300万平方米，目前正在建设的有上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及我们与金地合作的岗厦项目等。”
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