[摘要] 上个周末至月底，武汉楼市迎来最大一波上市高潮，30多个楼盘上市或新推房源，总计房源将近万套。这波上市潮既有对价格较为敏感的近郊，也有市中心项目参战。从目前的情况看，市区楼盘价格仍维持高位，郊区项目则有点坐不住了，武汉房价泡沫或开始“下沉”。
【深度观察】武汉二线城市的微观现状扫描
工地城市
如此庞大的城市基建规模的资金需求量巨大，答案是土地出让金。
据今年武汉市人大会议上审议的2010年预算报告中，武汉市2010年土地出让金收入314.9亿元，较2009年增长79.4%。“也只有靠这笔收入投入基础设施建设了。除此之外，市财政真的没多少钱了。”武汉市政府一位不愿具名的公务人员对本报表示。
按上述武汉市2011年预算报告，武汉市计划2011年基金预算中，城乡事务支出再增长48%，达到429亿元，此种包含了383亿元的土地出让金收入。
在此背景之下，武汉市于本月初公布了一份接近10万亩的土地供应计划。“他们可以不断地做新城和新开发区规划，配套基建后进行土地出让，住宅先行，再行引入工业抑或商业项目。所以他们不断地有土地出让冲动，开发商在这里获得巨大规模的土地成为可能。”位于武汉的地产开发商称。
与地方政府大规模建设城市契合，二线城市充足的土地供应为国内大型开发商提供了空间。这些房地产开发商面临转型。他们所在的一线城市，已经不具备使得他们所有人都继续“购地——开发—售卖”的商业模式。
他们的开发模式在新的潮流下得到继续。以万科、保利及中海等国内房地产主要开发商为首，他们开始在大量二线城市购入土地储备，并进而进入三线城市。
万科总裁郁亮早在去年3月便对外界表示，万科已经大量进入二、三线城市。2010年，万科在国内二线城市购入土地储备2466万平米(建筑面积)，占当年新增土地储备总面积的83%。与万科类似，保利地产后进入了福州等12个二、三线城市。“很多二线城市的房地产成交规模非一线城市可比，这些城市的成交量是千万级别的，是广州这样的城市的2-3倍。”保利地产品牌部副总何智涛对本报表示。
2010年，京沪广深四个一线城市商住用地成交量均在300万平米至400万平米之间，且价格昂贵。但在诸多二线城市其商住用地成交量往往在700万平米以上，价格偏低。
大型房地产开发商大规模进入二、三线城市始于2006-2007年，但2010年，开发商则是完全将主战场转移至二、三线城市。
泡沫溯源
仅仅提供土地并非能够吸引开发商的到来，重要的是城市必须维持房价上涨，以保持对开发商的吸引力。
城市引入房地产开发是一项有意思的学问，在大多数时候，不同区域的土地供应节奏乃至于选择不同的开发商均成为学问。2010年，先后在武汉及重庆等地创下房价标杆的瑞安是地方政府重点引进的开发商。
2004至2006年，武汉市曾专赴香港招商，其中重点引进的是房地产投资，此中，和黄、九龙仓及瑞安城市先行投入武汉的批港商。“他们拿的都是的地。”武汉的这位地产开发商对本报表示。在那一轮招商过程当中，和记黄埔最终拿下江汉路临江旧城改造地块，而瑞安则拿下了汉口中心城区永清片区的旧城改造，以期在这里复制上海新天地的模式。
2007年，武汉瑞安天地首次开盘，售价20000元/平米，打破武汉房地产交易单价纪录，此后瑞安天地项目价格一路上涨，如今几乎所有人武汉人都知道瑞安在武汉卖出了4万元的房子。与瑞安类似，较早于新天地进入的和黄的武汉项目则在去年开盘，售价2万元/平米。
紧随和黄及瑞安的第二批次是万科及保利这样的快消型公司。客户群体偏于大众。像武汉光谷等区域是此类开发商争夺的重点，保利在武汉布局主要集中在武昌东湖及南湖区域，其面对的主要消费群体是高校教师以及光谷的白领。
在替代原有房改房这样的住房类型的情况下，万科和保利的进入是一次产品更新，其价格高于同区域普通产品。
“保利和万科的选择性更大，因为政府供应的这一类的土地规模更大。”武汉市一位不愿具名的开发商称，不同区域选择进行不同规模的土地供应，吸引不同层次的发展商，核心目的是保证房价向上。乃至于在大规模供应的情况之下，不会出现市场波动。
自2006年以来，武汉市保持着每年6%-8%的房价上涨幅度，政府实现了大规模的供应土地的同时保证土地价格和住房价格的增长。“所以开发商都愿意来，地多，挣钱，谁不愿意来？”上述不愿意具名的武汉房地产开发商称。
事实上，在供地游戏保证下的房价上涨，投资者和投机者开始涌入武汉这样的城市。这位人士称：“福建人在武汉大规模地收购写字楼，甚至是整栋整栋地收购，在开发资金层面，很多私募和民间资金在背后支持一些中小开发商，并且挟持这些中小开发商将定价拉高，获取回报。”
基础性冲击
武汉的样本只是诸多城市房地产热潮的一幕。“以前一线城市听到的很多故事现在在武汉这样的城市重演。”武汉当地一房地产开发商对本报说，“但是一线城市有强大的第三产业支撑吸引外来人口，而武汉这样的城市却没有。”
房地产在这些城市的蓬勃，直接将中间层消灭了。一位长期关注重庆房地产市场的观察者称，重庆市城市精英在大量流出。“目前市委市政府注重轻工及电子制造业的引进力度，引进劳动力多为刚毕业的大学生，抑或农民工，但这些不足以支撑目前重庆市这些新建设的商品房的消费力，哪怕是租也不行。”
福建汇龙集团营销部经理吴永辉则对当前二、三线城市缺乏中产阶层感到烦恼。“城市白领对我们这些开发商而言，才是最优质的客户群体。他们懂房子，也懂投资。”吴永辉说。
吴永辉所在的福建汇龙集团位于福建泉州市。泉州的房价在去年年底涨至9000元/平米，该市在整个福建省是GDP规模的城市，甚至超过福州和厦门。“泉州没有这些我们认为好的客户群体。”吴永辉说。
武汉和长沙的情况并不较泉州乐观，位于武汉东湖高科技开发区内的光谷是武汉新形成的商业中心区，这里依托武汉的高校优势，集中了武汉最重要的高科技企业，富士康近期已进驻光谷。“实际上光谷的主要购买群体还是高校教职工。光谷部分企业的一些中高层管理人员也有。另一部分就是外来人口。”上述武汉的开发商称，如果只是这些人买房，且价格上涨的话，难免有一天真没人买房了。
像因为房价抛弃武汉的李一样，这种结构已有造成严重问题的迹象。
几乎所有的可操作的空间都被压缩了，实际的中产阶层无法形成，但是，大量的房子却空置在那里。“按目前的情况，武汉市今年积压的库存可能会达到15万套。”戴德梁行武汉公司策略发展顾问部高级经理彭博说。
并非仅仅是武汉，其他城市也面临同样的困境，随着房地产市场准入资格的提高以及金融系统针对房地产行业的紧缩政策，多个二线城市出现了成交下滑的局面。
按照国务院的初衷，所有的措施都指向切实解决城镇居民住房问题。在中国住房保障体系成熟之前，这样的局面走向了调控的反面。没有成交意味着住宅分配的问题在加剧，这更将破坏社会结构。“国家鼓励我们不要呆在一线城市，要到二线城市去找机会，但是如果我们工作几年同样买不起房的话，我们又何必到二线城市来，这里的工作机会不及一线城市，工资也没法和一线城市相比。”李说。
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