[摘要] 一线城市再度频现高价地块,新房、二手房成交量的持续攀升,全国70个大中城市房价环比上涨……2010年即将过去,人们发现,政府已经两度出手调控的楼市依然与预期有差距。在本报与相关权威机构联合进行的调查中显示:有九成网友认为二次调控基本没效果。
（来源：北京商报）一线城市再度频现高价地块,新房、二手房成交量的持续攀升,70个大中城市房价环比上涨……2010年即将过去,人们发现,政府已经两度出手调控的楼市依然与预期有差距。在本报与相关权威机构联合进行的调查中显示:有九成网友认为二次调控基本没效果。
虽然不少人认为楼市调控的当务之急是落实好现有政策,但如果房价短期内出现继续上涨,不排除已经一再表示“调控房价绝不会退缩”的政府出台第三轮调控的可能性。国土部月中有关加强房地产用地管理的通知以及上周末央行的加息,已经让人们提前嗅到了些许信号……
九成网友认为调控效果不大
进入12月,一线城市土地集中出让,仅万科不到一个月就支出逾百亿元;保利地产(600048,股吧)更在年内广州争夺白云新城地块的过程中以楼面地价19632元/平方米、20605元/平方米,连续将广州地王单价纪录推向新的高度;连续大半年“低调”的华润,也斥资在成都拿了一幅119亩的土地;近期很少在土地市场露面的和黄,和长江实业联合在重庆及大连斥资近26亿元拿地后,又以16.2亿元拿下青浦赵巷地王……
不单是在土地市场,在新房、二手房市场,北京、上海、深圳等地的新房、二手房成交量在历经此前的震荡之后,在12月迎来了不同程度的回调……
有相关权威机构进行的“楼市调控效果调查”显示,在参与调查的网友中,九成认为由于执行不到位,二次调控收效甚微;7%的网友认为二次调控具有一定效果,对过快上涨的房价有一定抑制;3%的网友认为十分有效果,楼市遭到前所未有的打压。在已经出台的调控措施中,参与调查的网友认为政府表态推进房产税试点和暂停发放第三套房贷是打击投资投机最有成效的调控措施,首付比例提高、限外令、调整交易环节税费等政策影响甚微。
房价的一涨再涨让63%的网友暂时搁置了购房计划,仅有一成的网友表示出于刚性需求,将马上出手购房,更多的网友则对楼市调控政策的进一步落实以及可能出现的第三轮调控充满期待。
释放第三轮调控信号
正因为上述原因,本月19日深夜国土部再度对外公布相关加强房地产用地管理的通知、央行25日的加息,以及住建部昨日起上调的公积金存贷款利率,被外界解读为新一轮楼市调控的急先锋,国务院总理温家宝昨日做客中央人民广播电台时表示下一步要加大保障房建设力度和抑制投机,也被解读为再度点燃了第三轮楼市调控的信号。
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为,从4月和9月的两次调控看,各地房价依然维持上涨。特别是9月以来房价连续3个月上涨,使得调控政策的作用再次受到质疑,而总理的表态再次表明了监管层对目前房价的担忧。“目前房价依然超过合理水平。特别是12月19日国土部的通知以及央行上调存贷款利率、公积金存贷款利率随之上调,都已经明确了第三轮调控很可能将再次开始。”
而在本报进行的网络调查中,31%的网友认为信贷政策的变化对自己购房最有影响,税费、限购、保障房等紧随其后,正因如此,在被问及如果相关部门启动第三轮楼市调控政策,最期待哪些措施能够落地时,提高贷款利率或干脆暂停二套房贷成为21%购房者心目中最期待的调控政策,而房产税的出台、增加保障房建设力度以及国土部公布囤地炒地名单分别以20%、19%和16%位列第二、第三、第四名。
开发商担心资本金比例提高
“除了措施落实问题,二次调控没有解决的一个关键是开发商的资金链依然十分充裕,没有降价的动力。”在21世纪不动产集团市场总监林蕾看来,未来调控除了可能出台的房产税以外,针对开发商资金链的调控也应是其中之一。
前日的加息便被业内解读为调控起点,相比于加息,开发商此时最担忧的却是资本金比例的上调。“现在已经是30%到35%了,这里面还有很多是通过其他渠道进来的,如果再提不知道会怎样。”项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例,即自有资金比例。自有资金比例降低后,开发商贷款门槛更低,可以用更少的资金贷到更多的款。
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者,自此前国务院调整固定资产投资项目资本金比例,普通商品住房项目投资的资本金比例从20%调至30%甚至35%以后,开发商利用信贷杠杆进行的扩张收紧了很多。“提高资本金比例就是提高了融资门槛,一个拥有国企背景的开发商,开发一个规模100亿元的项目,前期投入30亿元便可操作,最终流水达到200亿元也不为过,如果提到50%,资金压力几乎是增大了一倍。”
但这位开发商同时指出,从目前加大供应的调控基调来看,由于提高资本金比例直接的影响便是供应量的减少,因此短期内可能难以成行。“但不排除政府有保有压,就是加大保障房层面的建设,通过垫付、补贴的形式将保障房的资本金比例降低,而对于商品房这块,特别是低容积率的项目,将有可能大幅提高。”
调控有望成为常态
“已经出台的楼市调控措施实际上已经非常严厉了,只要能够落实到位,效果应该是值得期待的,但并不排除在万不得已的情况下,政府抛出新的储备政策。”相关地产人士杨红旭认为,“现在的问题是有一些政策没有执行到位,特别是在地方,限购与信贷政策方面,地方政府包括商业银行可能还没有落实到位。例如有些城市出了限购措施,但细则一直未出台,限购有政策但没有落到实处。”
中原集团研究董事程澐则指出,我国房地产市场所面临的根本性矛盾,即市场化过度而保障房缺失短期内无法缓解之时,调控将成为常态,从而为缓解市场的供求矛盾争取时间和空间。因此,2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。“近年楼市调控的效果明显受到银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的程度这三大要素的左右。在"增供应,遏需求"的调控指向被再次明确之下,2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力。”
在杨红旭看来,房价上涨一旦难以抑制,短期之内可能会推出房产税试点,通过房产税,可能会起到短期抑制投资需求和稳定房价的作用。
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