[摘要] 一线城市再度频现高价地块,新房、二手房成交量的持续攀升,全国70个大中城市房价环比上涨……2010年即将过去,人们发现,政府已经两度出手调控的楼市依然与预期有差距。在本报与相关权威机构联合进行的调查中显示:有九成网友认为二次调控基本没效果。
（来源：北京商报）一线城市再度频现高价地块,新房、二手房成交量的持续攀升,70个大中城市房价环比上涨……2010年即将过去,人们发现,政府已经两度出手调控的楼市依然与预期有差距。在本报与相关权威机构联合进行的调查中显示:有九成网友认为二次调控基本没效果。
虽然不少人认为楼市调控的当务之急是落实好现有政策,但如果房价短期内出现继续上涨,不排除已经一再表示“调控房价绝不会退缩”的政府出台第三轮调控的可能性。国土部月中有关加强房地产用地管理的通知以及上周末央行的加息,已经让人们提前嗅到了些许信号……
九成网友认为调控效果不大
进入12月,一线城市土地集中出让,仅万科不到一个月就支出逾百亿元;保利地产(600048,股吧)更在年内广州争夺白云新城地块的过程中以楼面地价19632元/平方米、20605元/平方米,连续将广州地王单价纪录推向新的高度;连续大半年“低调”的华润,也斥资在成都拿了一幅119亩的土地;近期很少在土地市场露面的和黄,和长江实业联合在重庆及大连斥资近26亿元拿地后,又以16.2亿元拿下青浦赵巷地王……
不单是在土地市场,在新房、二手房市场,北京、上海、深圳等地的新房、二手房成交量在历经此前的震荡之后,在12月迎来了不同程度的回调……
有相关权威机构进行的“楼市调控效果调查”显示,在参与调查的网友中,九成认为由于执行不到位,二次调控收效甚微;7%的网友认为二次调控具有一定效果,对过快上涨的房价有一定抑制;3%的网友认为十分有效果,楼市遭到前所未有的打压。在已经出台的调控措施中,参与调查的网友认为政府表态推进房产税试点和暂停发放第三套房贷是打击投资投机最有成效的调控措施,首付比例提高、限外令、调整交易环节税费等政策影响甚微。
房价的一涨再涨让63%的网友暂时搁置了购房计划,仅有一成的网友表示出于刚性需求,将马上出手购房,更多的网友则对楼市调控政策的进一步落实以及可能出现的第三轮调控充满期待。
释放第三轮调控信号
正因为上述原因,本月19日深夜国土部再度对外公布相关加强房地产用地管理的通知、央行25日的加息,以及住建部昨日起上调的公积金存贷款利率,被外界解读为新一轮楼市调控的急先锋,国务院总理温家宝昨日做客中央人民广播电台时表示下一步要加大保障房建设力度和抑制投机,也被解读为再度点燃了第三轮楼市调控的信号。
北京中原地产三级市场部研究总监张大伟认为,从4月和9月的两次调控看,各地房价依然维持上涨。特别是9月以来房价连续3个月上涨,使得调控政策的作用再次受到质疑,而总理的表态再次表明了监管层对目前房价的担忧。“目前房价依然超过合理水平。特别是12月19日国土部的通知以及央行上调存贷款利率、公积金存贷款利率随之上调,都已经明确了第三轮调控很可能将再次开始。”
而在本报进行的网络调查中,31%的网友认为信贷政策的变化对自己购房最有影响,税费、限购、保障房等紧随其后,正因如此,在被问及如果相关部门启动第三轮楼市调控政策,最期待哪些措施能够落地时,提高贷款利率或干脆暂停二套房贷成为21%购房者心目中最期待的调控政策,而房产税的出台、增加保障房建设力度以及国土部公布囤地炒地名单分别以20%、19%和16%位列第二、第三、第四名。
开发商担心资本金比例提高
“除了措施落实问题,二次调控没有解决的一个关键是开发商的资金链依然十分充裕,没有降价的动力。”在21世纪不动产集团市场总监林蕾看来,未来调控除了可能出台的房产税以外,针对开发商资金链的调控也应是其中之一。
前日的加息便被业内解读为调控起点,相比于加息,开发商此时最担忧的却是资本金比例的上调。“现在已经是30%到35%了,这里面还有很多是通过其他渠道进来的,如果再提不知道会怎样。”项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例,即自有资金比例。自有资金比例降低后,开发商贷款门槛更低,可以用更少的资金贷到更多的款。
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者,自此前国务院调整固定资产投资项目资本金比例,普通商品住房项目投资的资本金比例从20%调至30%甚至35%以后,开发商利用信贷杠杆进行的扩张收紧了很多。“提高资本金比例就是提高了融资门槛,一个拥有国企背景的开发商,开发一个规模100亿元的项目,前期投入30亿元便可操作,最终流水达到200亿元也不为过,如果提到50%,资金压力几乎是增大了一倍。”
但这位开发商同时指出,从目前加大供应的调控基调来看,由于提高资本金比例直接的影响便是供应量的减少,因此短期内可能难以成行。“但不排除政府有保有压,就是加大保障房层面的建设,通过垫付、补贴的形式将保障房的资本金比例降低,而对于商品房这块,特别是低容积率的项目,将有可能大幅提高。”
调控有望成为常态
“已经出台的楼市调控措施实际上已经非常严厉了,只要能够落实到位,效果应该是值得期待的,但并不排除在万不得已的情况下,政府抛出新的储备政策。”相关地产人士杨红旭认为,“现在的问题是有一些政策没有执行到位,特别是在地方,限购与信贷政策方面,地方政府包括商业银行可能还没有落实到位。例如有些城市出了限购措施,但细则一直未出台,限购有政策但没有落到实处。”
中原集团研究董事程澐则指出,我国房地产市场所面临的根本性矛盾,即市场化过度而保障房缺失短期内无法缓解之时,调控将成为常态,从而为缓解市场的供求矛盾争取时间和空间。因此,2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。“近年楼市调控的效果明显受到银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的程度这三大要素的左右。在"增供应,遏需求"的调控指向被再次明确之下,2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力。”
在杨红旭看来,房价上涨一旦难以抑制,短期之内可能会推出房产税试点,通过房产税,可能会起到短期抑制投资需求和稳定房价的作用。
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房企融资呈多元化趋势 调控难压“赌涨”预期
“房企融资呈多元化趋势，由于‘赌涨’未来预期，未来调控压力仍然巨大，需要继续加码落实调控政策。”有专家表示。
如今的土地市场，正上演着年末的“疯狂”。不仅京、深、穗等一线城市的“地王”纪录再度被刷新，而且这种趋势更是蔓延到了二三线城市。这不禁让人产生疑问，为何持续数月的楼市调控，房企仍然不差钱，频频大手笔拿地？房价是否会再次陷入越调越涨的怪圈？
事实上，今年的楼市调控中，“收紧房企银根、力促有效供给”成为一条主线。一方面通过执行差别化信贷政策来抑制投资投机性需求；另一方面，提高土地出让保证金比例、叫停上市融资以及监管预售金等措施，则意在逼迫供给方加大促销力度。
“房企融资呈多元化趋势，由于‘赌涨’未来预期，未来调控压力仍然巨大，需要继续加码落实调控政策。”有专家表示。
步步紧逼扼“银根”
身处“史上最严”的调控中，房地产业今年的资金情况到底如何，或可从国家统计局的数据中窥见端倪。
数据显示，今年1-11月，房地产开发企业本年资金来源6.322万亿元，同比增长31.2%，但这也是自4月份出台“新国十条”以来，连续第七个月呈同比增幅下滑。在总量放缓的同时，各项资金的来源结构也出现显著变化，国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款的增幅和占比逐月在下降，企业自筹资金以及外资的比例则上升。
房地产业资金上的种种变化，与监管层渐次出台的调控措施不无关系。
在今年1月份出台的“国十一条”中，明确提出抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷首付比例不得低于40%，同时还强调要收紧房地产开发贷款。
此后，国内贷款和个人按揭贷款更是日益趋严和细化。“新国十条”中就要求，首套90平方米以上的自住房贷款比例不得低于30%；二套房首付款比例不得低于50%，贷款利率上浮10%。及至9月29日出台的“国五条”：首套房首付比例提高至30%，三套房完全停贷。
与此同时，市场上的货币流动性也在进一步紧缩。12月20日，央行再度上调存款准备金率0.5个百分点，这已是年内第六次的上调，至此存款准备金率达到了18.5%，创历史。与此同时，10月20日，时隔34个月央行首次加息0.25个百分点。“目前房地产市场需求过旺，而房价的不断上涨与流动性过剩密切相关，上调准备金率和加息能对冲流动性，间接上有助于房地产供求关系的平衡以及对房地产市场的总体调控。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出。
除了来自银行部门的直接融资收紧外，开发商的其他间接融资途径也在遭遇“围堵”。
早在今年3月，证监会就表示，正联合国土部拟订上市公司募集资金管理新政，旨在确定更为明确、细致严格的审核标准，严把房地产企业融资关，致使上市房企的千亿融资遭遇搁浅。而随着近日银监会颁布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。这也意味着，目前较为活跃的房地产信托融资，也开始进入监管层的调控范围。
事实上，紧扼房企“银根”已经在部委间形成合力。国土部提高土地出让金保证金比例至20%，同时要求在一个月内缴清成交额50%的首付款；国家税务总局要求加强土地税收缴纳清查工作，其中包括严格清算土地增值税。
而住建部门则出台将开发商的预售账款存入专门账户的有关办法，进行监管实行“专款专用”，北京已经在12月开始正式实施。同时，住建部还与外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，防止热钱进入内地楼市。
市场加速整合分化
政策层面对房企“银根”的紧逼，是否会传导到房价的变化上？开发商迫于资金压力进而降价促销？
但国家统计局的数据显示，9月至11月房价呈反弹之势，已经连续3个月环比上涨。本报在此前系列报道中就指出，调控数月房价并未有实质性降价，仅在部分区域出现较小的降幅以及优惠折扣。
据SOHO中国董事长潘石屹透露，新政出台后，他们通过今年上市公司的年报统计发现，70%以上的上市房企现金在100亿元以上。“如果保持目前的开发速度，这些企业可以撑两三年的时间。”
事实上，今年5月6日，恒大地产率先发布项目八五折优惠的消息，但在10天后随即结束。这也被业内人士认为开发商在试探市场，仍在死扛房价。
“我们是3月份开盘的，现在还剩十多套，房价没有变化，除了一次性付款可以打九九折外，也没有其他优惠活动。”北京通州某楼盘的销售人员近日对记者表示。
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开发商资金链松紧成谜的同时，尽管今年中央的调控政策日益趋严，但地方执行层面则直接影响到调控的效果。
“比如对于二套房贷款的政策，如何认定二套房，模糊的标准很难让政策真正得到落实。”中国社科院财贸所高广春对本报记者表示。
记者同时也注意到，购房差别化信贷此前也遭遇到“见招拆招”的尴尬境地。“新国十条”出台两个月后，部分城市开始出现了房贷松动的迹象，不仅优惠贷款仍然存在，甚至还有消费贷、房屋装修贷的贷款形式曲线变身房贷，资金也再次流入楼市。直到8月份银监会等三部委再次重申严格执行差别化信贷政策。
“今年信贷收紧，再加上由于限购令导致销售收入的减少，中小开发商面临很大的资金压力，房地产业有可能将重新洗牌。”全经联研究院副院长陈宝存表示。
事实上，由于担心地产业务成为公司的累赘，一些此前热衷以房地产经营作为副业的上市公司，纷纷将旗下的房地产业务进行剥离。太原刚玉、金种子酒等公司都不约而同地转让了旗下的房地产业，全面撤离房地产市场。
同时，房地产的并购也开始出现。清科集团研究中心报告称，第三季度中国并购市场共完成并购案例118宗，同比增长76.1%。报告分析称：“4月份以来，国家出台了一系列严厉的房地产调控措施，在银行贷款收紧、楼市成交量下跌、潜在购买者处于观望的压力下，一些规模较小的房地产企业出现成交量骤降，回笼资金困难，成为其他企业的扩张对象，资金链方面的压力促使房地产行业开始洗牌，行业并购整合加速。”
“赌涨”预期未来调控压力大
“2010年房地产开发商资金情况并不如外界预期的如此紧张，临近岁末，房价并未达到公众预想的调控结果，而是主要靠着各种行政措施的高压，呈现暂时被抑制的脆弱状态。”建银精瑞董事长李晓东表示。
在这样的情况下，明年房地产业的资金情况又将如何呢？
从刚刚结束的中央经济工作会议来看，“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示，要实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门。央行货币政策委员会委员夏斌近日也表示，预计明年新增信贷7.1万亿元，明年的贷款增速将回归常态，信贷目标的增长率大约在15%左右。
中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，明年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20%的下滑。
中国社科院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。
但记者也注意到，尽管今年的楼市调控力度空前，但开发商的销售收入却创下新高。
目前，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。“很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好，销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显。”有业内人士分析。
而国家统计局数据也显示，1-11月，商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年4.4万亿元的销售水平。根据历史数据并结合目前销售形势推算，今年商品房销售额有望突破5万亿元，可能达5.3万亿元。
与此同时，近日商务部也表示，11月房地产领域利用外资增幅明显较大，将继续加强对外资，尤其是房地产领域外资利用的监管。
“从近期各地出现的‘地王’来看，开发商的资金仍然充裕，最主要的是‘赌涨’未来房价预期。”高广春表示，必须加大楼市调控的落实力度，将房地产业进行战略性的重新定位，重点解决民生社会问题，并且最终形成法律制度予以固化。见习记者石俊
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