房天下讯 央行、住建部、银监会3月30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付下调至4成。同时，针对公积金贷款的购房者，首套房首付低可2成；已拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付可3成。随后，财政部也下发《通知》，将二手住宅交易的营业税免征年限由5年减少到2年。
购房过程中，哪些情况适用“3.30新政”？二套房如何界定？购房首付几成究竟怎么算？本期买房360，武汉房天下记者搜集了部分典型案例进行解答，供购房者参考。
武汉市现行房贷政策一览（截止2015年4月8日）
（来源：房天下房天下综合整理，上表仅供参考，具体房贷政策请以各银行新发布为准）
5大关键词读懂新政
关键词1：自住需求
“3.30”新政适用范围仅限家庭自住房，一般所说的LOFT、SOHO、商铺、商住两用房均与本轮新政无关。
关键词2：二套房
二套房的界定是以家庭为单位，凡是已拥有一套住房、不论该住房是婚前或婚后购买，均算作家庭资产。此后再购买住房，均算作购买二套房。
银行方面，目前武汉市仍严格执行“认房又认贷”原则，即无论购房人现时名下是否有房产，只要之前有过住房贷款的记录，就会被认定为二套房，执行二套房贷款政策。
关键词3：普通住房
新政中提到的普通住房，目前，武汉市对其认定标准是：中心城区容积率1.5以上、140平米（含）以下、总价不超过140万元的住宅；远城区容积率1.0以上、140平米（含）以下、总价不超过90万元的住宅。
关键词4：首付4成
根据央行的要求，二套房首付直接降低到4成，但在实际操作中，到底首付几成是由各地银行自行决定的。也就是说，银行可以根据客户的实际情况，自行确定首付比例和房贷利率。
据武汉本地媒体的新报道，有银行已开始执行“3.30新政”，二套房贷首付可以4成，但要求客户必须是纯商业贷款，且利率上浮10%。各家银行的房贷细则各有差异。
另一方面，公积金首套房贷首付低可2成、二套房公贷首付低可3成，表面上似乎有所放松，但业内人士指出，以一套100万元的房产计算，2成首付后仍需贷款80万元，而武汉市目前公积金贷款高限额为60万元，即使能够全额贷出，所余20万元缺口仍需商贷补齐，利息成本不低。而且在实际操作中，很少有客户能够全额60万元贷出公积金。
关键词5：满2年免营业税
武汉市房地产交易大厅工作人员提醒市民们，二手房营业税的征税时间点是以房产证登记时间为起点计算，满两年后交易才可免税。
新政答疑
问题1：家有一套经适房，房产证已经登记3年了，现在卖可以不交营业税吗？
房天下房天下：按照武汉市的相关规定，经适房登记满5年后才可作为普通住宅入市交易，刚满3年暂时不能买卖。
问题2：婚前男方自己贷款买了一套房，婚后以女方名义买房，算第几套房？首付应该多少？
房天下房天下：首先，以家庭为单位，再购房肯定属于二套房。
如果女方此前未申请过房贷，以女方名义申请贷款，那么要分两种情况：一是申请商业贷款，若套房贷款已结清，可按首套房认定，首付低30%；若套房贷款未结清，再申请房贷首付低为4成。二是申请公积金贷款，若套房贷款已结清，再申请公贷买房（限普通住宅），仍按照二套房认定，首付低3成；若套房贷款未结清，则不能申请公积金贷款。
问题3：名下有一套160平的房子，近期打算再买一套市区的房子方便些，有人说第二套不能申请公积金贷款了？是真的吗？
房天下房天下：公积金贷款仅适用于普通住宅范畴，目前武汉市对于已拥有一套面积140平米以上住房的家庭，实行二套房公积金禁贷政策。
问题4：您好，我有几套汉口北的商铺想出手，想问问新政策出来了，我可以免交营业税吗？
房天下房天下：“3.30新政”仅针对住宅，商铺房源不在适用范围。
问题5：2011年购买了一套还建房，当时签了合同，为了少缴税一直没过户，现在过户，可以不交营业税吗？
房天下房天下：您好，营业税的免征时间点是从该套房源的房产证登记时间算起的，如果到现在该房源的登记时间已 过2年，现在过户可以免征营业税。否则不能避税。
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