[摘要] “限购限贷政策取消刺激了武汉楼市成交量出现回暖，然而，由于武汉楼市存量高企、新增供应偏大、政策消化时间等问题，成交价格却出现小幅度下滑。”在戴德梁行昨日举办的2014年第三季度新闻发布会上，戴德梁行武汉及长沙公司总经理的黄广平介绍。
房天下讯 “限购限贷政策取消刺激了武汉楼市成交量出现回暖，然而，由于武汉楼市存量高企、新增供应偏大、政策消化时间等问题，成交价格却出现小幅度下滑。”在戴德梁行昨日举办的2014年第三季度新闻发布会上，戴德梁行武汉及长沙公司总经理的黄广平介绍。
土地市场量价齐跌 底价成交成常态
截止2014年第三季度，武汉市土地市场累计成交面积为555万平方米，同比下降31.9%。土地累计成交金额为330亿元，同比减少61.6%。从当季情况来看，本季度土地成交面积为239.04万平方米，同比下降5%，汉阳、东湖高新和青山为成交主力区域。由于受大环境低迷影响，开发商对于地块选择更加谨慎，中心区及次中心区成交量出现小幅上涨，而远城区成交量有所下滑。
从成交情况来看，本季度武汉总共推出55宗地块，底价成交地块占比74%，同比增加25%，底价成交已成为武汉土地市场新常态。另外，本季度全市平均楼面地价为1,951元，与去年全年相比下降9.6%，但是随着下半年银丰片、台北路等“地王”的成交，全年平均楼面地价有望被拉高。
住宅销量回暖 速去库存成关键
自7月19日起，多项利好政策连续出台，武汉市住宅限购政策全面取消，限贷政策也于本季度最后一天开始松绑。政策利好短时间内将释放大量刚需和改善型需求，开发商也纷纷抓住时机入市或加快推盘节奏。
从成交量来看，武汉楼市正在逐步回暖，本季度武汉市主城区住宅总共成交1.95万套，环比增长10.8%，然而成交价格方面却没有因为多重利好而出现上涨迹象。截止2014年9月底，武汉市新建商品住宅存量已达到1,470万平方米（约16.3万套），这个数字甚至超过了四大一线城市的库存量。与此同时，大量新增供应正不断入市，短期内供应过剩已成为武汉楼市不争的事实。
对于开发商而言，由于激烈的市场竞争和仍然趋紧的融资环境，使得资金链吃紧，当下“以价换量”迅速缓解资金压力及抢占市场份额才是关键，因此短期内，武汉房价很难因为双重政策利好而大幅走高。
传统写字楼“老龄化”问题严重
传统写字楼由于设施老化、可供扩租面积有限，以及部分写字楼空间回收自用等问题，促使一些优质租户选择搬迁至新建的甲级写字楼，因此，本季度主要租赁驱动因素为搬迁与扩租。
传统商务区建设大道金融街由于大量银行总部聚集以及综合配套完善，依然受到大多数金融、担保及专业服务类企业的青睐。然而，由于该区目前可供租赁的优质写字楼空间有限而市场需求旺盛，使得空置率下降及租金上涨，从而拉动全市甲级写字楼租金小幅上扬。
本季度，武汉写字楼整体租金为118.9元，环比上涨 1.3%。另外，由于没有新增供应，市场继续消化现有存量。整体空置率环比下降了3.9个百分点至13.9%。五大核心商务区总吸纳量达到36,442平方米，其中建设大道金融街占比为52.1%。
未来5年武汉甲级写字楼供应将出现井喷，然而武汉作为华中区域中心城市，随着第三产业迅速发展而带来的城市吸引力和服务功能的不断加强，正是甲级写字楼需求增加的主要驱动力。
“三座大山”下传统零售业压力重重
所谓传统零售市场的“三座大山”指的是电商冲击、同质化及未来供应井喷压力。近年来， 随着网络用户的不断攀升为电子商务提供了良好的发展基础，电商凭借其空间、时间、成本及便利等优势，正高速发展，同时传统零售业正面对巨大竞争压力。
另外，由于千篇一律的商业布局、单调的商业业态 及匮乏的品牌资源使同质化问题日趋严重，传统零售商在面对同行业竞争时，也同样缺乏有效的竞争力。就武汉而言，由于受住宅市场整体下行趋势的影响，传统住宅地产开发商正寻求跨界合作，转战商业地产，未来两年武汉将有270万平方米商业体将陆续入市，庞大的未来供应无疑会使传统零售市场的生存环境雪上加霜。
然而，虽然问题重重，但实体购物依然拥有强大的潜在优势，随着体验式购物及O2O模式等先进理念的不断发展，传统零售业将会迸发出新的生机。事实上，本季度武汉部分商家已开始抢占先机，先变先赢，SOGO百货已正式开始闭店转型，王府井百货和新世界中心店据称亦将相继进行设施全面配套的升级装修，由此看出武汉商铺市场已整体进入大升级阶段。
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