[摘要] 杭州楼盘大幅降价引发关注，媒体指背后原因在于杭州楼市库存达22万套，其中新房12万套，远超北上广深这些一线城市，二手房库存也有约10万套。
杭州楼盘大幅降价引发关注，媒体指背后原因在于杭州楼市库存达22万套，其中新房12万套，远超北上广深这些一线城市，二手房库存也有约10万套。
天量库存之下，开发商“压力山大”，而杭州楼市成交量自去年下半年来也是持续低迷，“以价换量”成为开发商的选择。
业内人士普遍认为，杭州盘降价有其城市特殊性，并不会引起国内大范围跟随。不过如果杭州降价的楼盘形成一定风潮，有可能会对上海以及长三角地区产生影响。
马年伊始，杭州两个楼盘大幅降价的消息引爆楼市。短短几天时间，杭州楼市吸引了外界广泛关注。价格战是否会蔓延整个楼市，成为业界当下关心的焦点。
与此同时，一份杭城降价名单在网上流传开来，万科、保利这样的房产大鳄赫然在列。
在楼盘降价大背景下，是杭州的楼市的超高库存。
有报道称，目前，杭州楼市库存达22万套，其中新房12万套，远超北上广深这些一线城市；二手房库存10万套。按照之前两年的去化能力，消化这些存量房源需要近3年时间。
杭州楼市迎来马年降
据报道，2月18日，杭州城北项目—德信北海公园公布了清盘均价—15800元/平米，祭出了近4000元/平方米的降幅，此举被业界视为“杭州楼市马年降”。而紧随其后，2月19日，同区域的天鸿香榭里在原先售价17200元/平米的基础上，以起价11800元/平米、均价13800元/平米入市，引发战火。
资料显示，德信北海公园的开发商德信地产是成立于1993年的以房地产开发为主的企业，总部位于杭州。而开发天鸿·香榭里的是一家叫浙江广鸿房地产开发有限公司的房企，后者隶属于浙江天鸿集团。
对于跟进降价，浙江天鸿房地产开发有限公司董事长梁鸿眉解释称，其所在的杭州北部软件园房源库存并不大，但相邻的余杭北区块库存不少，继北海公园、滨江·万家名城等项目价格调整后，迫于销售压力，同时为了回笼资金以及公司计划在杭州再拿土地，公司决定跟进降价。
分析认为，从地理位置来看，上述降价楼盘属于杭州楼市炙手可热的“城北板块”，因为万达广场入驻，去年该区域成为杭州楼市实时热门销的板块。杭州在这个区域集中了8家在售楼盘，还有多个待售楼盘，而此区域又靠近杭州余杭区，余杭也有不少在售和待售楼盘，因此竞争压力着实不小。
之前，李嘉诚从内地多个地产项目抽身、王石在微博中称“楼市非常不妙”，再加上市场上关于银行将要收紧房地产信贷的种种传言……在这样一系列的背景下，这一次杭州两个楼盘降价的行为，似乎都被被赋予了更深层次的意义。
对此，业内人士表示，杭州楼盘降价只是普通的销售行为，只是在社会对高房价的无奈之下被额外赋予了意义。银行业人士也称当地房地产贷款政策没有变化。
《每日经济新闻》今日报道援引滨江集团(002244，SZ)董秘李渊对两楼盘降价的观点，他表示，上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时，降价区域位于杭州近郊，主城区未出现明显降价。
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降价将波及更多楼盘？
在多家媒体的报道中，不少地产界人士都认为，两家楼盘降价的行为被放大，因此才受到了舆论高度的关注。
房地产专家、双赢置业营销机构总经理章惠芳表示，杭州在降价的楼盘其实不止德信和天鸿两家，只是这两个楼盘比较高调，其他一些楼盘比较低调而已，比如价格上有商量的余地。德信和天鸿如此高调，就是为了突出降价效应。
而这次大张旗鼓地降价，区块联动的效应比较明显，一些原本只是观望的楼盘可能会跟进，价格差不多但地段更差的楼盘，肯定要做价格上的调整。
据杭州房管局旗下的杭州透明售房网实时统计数据显示，位于杭州主城区的裕丰青鸟·香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均价在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源户型在130-139平方米，价格260万元起，优惠幅度较大。同时，位于滨江区的天阳·半岛国际和保利·梧桐语也趁机推出特价房。楼盘降价的“蝴蝶效应”正在显现。
与此同时，一份杭城降价名单在网上流传开来，不只是上述两家开发商，就连万科、保利这样的房产大鳄也赫然在列。
这份名单涉及的楼盘项目共计有8个。其中，德信·北海公园项目，均价从每平方米19000元降至15800元，天鸿·香榭里均价从17200元降至13800元，保利·梧桐雨从16200元降至12800元，万科·北宸之光从16800元降至13000元……
对于万科降价的说法，记者联系到万科·北宸之光的一位杨姓销售人员称，“万科·北宸之光二期计划3月开盘，目前价格还没有最终确定，大概要13000多元，比一期要便宜。而且房源要好。”他表示，“一期靠近高架，二期比较靠里。”
事实上，万科这一项目降价去年就已开始。
2013年6月，万科·北宸之光一期开盘均价为14800元/平方米，而在开盘之前，万科对外报出的均价一直维持在1.6-1.8万元/平方米。
但海通证券(行情，问诊)的实时调研显示，杭州的降价的主要集中在城北板块，有比较明显的降价，不过主动降价的楼盘只有2个，大部分楼盘仍然处于观望状态。
杭州楼市高压：库存量22万套
在“杭州楼市马年降”的背后，是高企的楼市库存和低迷的楼市成交量。
杭州房管局旗下的杭州透明售房网统计数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套，这不仅是2007年以来的存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。
此后，这一数字一直维持在12万套左右。截止2月19日，杭州商品房库存量为11.97万套，与去年同期的8.23万套相比，存量增加3.73万套，同比涨幅达到45%。
而且杭州楼市的库存已远远超过北上广深一线城市，截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.37万套，广州为5.62万套，深圳为4.18万套。
《21世纪经济报道》更指出，在二手房方面，根据一些中介机构对杭州二手房挂牌房源量的摸底统计，截至目前，杭州可售二手房源同样创纪录的突破10万套。与新房库存相加，两数字之和已经超过22万套。
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度，而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起，给市场传达的信号就是，供应巨大，而需求有限。
桑豫峰称，不排除还会有其他楼盘随后跟着降价，尤其是库存比较大、无法承受市场观望期的企业。如果杭州降价的楼盘形成一定风潮，有可能会对上海以及长三角地区产生影响，甚至传递到北京等城市。这种趋势一旦形成，就会对购房者的预期产生巨大影响。
在成交数量方面，2012年杭州成交商品房83690套；2013年这一数字小幅攀升至85823套，按照前两年的去化能力乐观估计，消化这些存量房源需要近3年时间。但杭州楼市自去年下半年以来就十分低迷。
统计数据显示，2013年11月杭州主城区商品房成交3236套，位列近五年来倒数第二，同比2012年同期更是下降20.2%。
进入2014年，杭州商品房成交业绩也毫无意外，1月份仅成交2631套，比2013年1月的4635套下跌了43%，环比2013年12月，下滑了24.8%。
综上所述可以看出，天量库存之下，开发商“压力山大”，而杭州楼市成交量又持续低迷，“以价换量”成为开发商的选择。那么价格战又是否会蔓延整个楼市？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受媒体采访时表示，杭州楼市已出现阶段性饱和，其库存量较大，且高端楼盘居多，在高端消费群体不足的背景下，必然会带来滞销、滞涨。不过他也指出，杭州楼盘降价有其城市特殊性，并不会引起国内大范围跟随。
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