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  楼市各种专业统计数据如数字迷雾,各说各话;中央的层出不穷的调控政策频繁多变,总是让人雾里看花,无所适从,更看不清楚其中的深意与影响。“我们现在能出手买房了吗?”,“这个政策会打击到楼市吗?”,“未来房子好卖吗?”……为业内人士解惑,为普通购房者答疑,《楼事一刻钟》应运而生。
   《楼事一刻钟》是武汉房天下大资讯推出的一档谈话类栏目,由主持人亚麻与武汉地产界专家、开发商等精英代表,一起针对当下楼市热门事件进行研究,并各抒己见。栏目风格将营造日常聊天的形态、谈笑风生的气氛,力求轻松愉快又通俗易懂的楼市购房指南。
第二期:放开落户是变相救市吗?

  数据显示,包括温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月,也就是说,这些城市的新建商品住宅要卖至少20个月才能卖完。存销比超过16个月的城市数量则达到20个。
  尽管官方并未终敲定“限购松绑”,但在房价涨势放缓、楼市库存高企、去化压力陡增的形势下,很多城市表示已经扛不住了!
  松绑限购救市的传闻层出不穷,似乎还有愈演愈烈之势。从2013年下半年以来,已有安徽、浙江、江苏等8个省份16个城市进行了相关政策的微调或松绑。其中,长三角、地区密集,具体城市包括天津、南宁、铜陵、郑州、常州、无锡等。
  在武汉,虽未有大规模放开限购传闻,但7月开始实施的高校毕业生落户新政已引发市场热议,甚至不少人将其理解为武汉政府为了救市,变相放松限购。
  武汉真的需要救市吗?武汉会放开限购吗?现在是抄底的时机吗?本期主题:政府应该救市吗(下)?【文字实录】

湖北中体投资管理有限公司市场总监
周波
武汉房天下高级分析师
亚麻
湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院华中分院市场研究总监 李国政

武汉楼市外地人"撑腰" 放开落户变相救市

亚麻:各位网友大家好,欢迎收看房天下全新视频栏目楼市一刻钟,更权威的资讯,更全面的解读,更贴心的服务,尽在一刻钟,我们今天讨论的话题是政府应该救市吗,参与本次话题讨论的两位嘉宾是,湖北房地产经济协会常务理事、中国指数研究院华中分院分析总监李国政先生和湖北中体投资管理有限公司市场总监周波先生。

什么在支撑武汉上半年楼市?

亚麻:作为购房者来看的话,今年的市场大家因为不懂可能觉得要观望,但是其实从成交数据来看的话,它没怎么降,那是什么在支撑着武汉楼市这个成交?

李国政:虽然说年初以后大家都在观望,但是我们数据统计那一块也可以看出来,每个月平均大概也还有1.2万套的销量。就是说武汉住宅这一块,平均每天400套——简单的就是300多人每天在掏钱买房。我们说的观望可能是总体上来,但是实际上成交量还是不错的,所以这就是我们说武汉为什么,没有像很多城市说是价格也好、销量也好,大幅度下降,

这个背后原因首先是武汉比较大,市场供应量比较大。如果想买房总有一款合适你,所以不管是刚需、改善还是投资,他觉得这个地方房子多,另外一块过去两年我们必须讲武汉房价上涨幅度比较慢,我们经常讲合理的房价什么意思?就是这个价格得跟你收入相匹配,那你可以这样讲,房价没怎么涨,你家庭收入增加了,两年前我没敢买,两年后我一看这个房价跟两年前没有什么差别,那我可能现在有需求就买了。

周波:现在看到的一些数据大多数来自网间数据,或者有数据的预售阶段的备案数据。但是实质上我们从开发商的角度来说,我的正式的回款节点并不是拿到预售证的时候,起码要提前一到三个月。

蓄水、认筹、卖卡、入籍开始的时候,至少就是已经在首付的前提上,一两成是可以回来的,到预售的时候是前三成到五成回来的。所以现在分析到的数据是三个月前的。而到网签的那个阶段,实际上那是滞后的数据了。

另外,老百姓购房力怎么样,重要的是消费动机啊——我把你房子拆了,我再给你两百万,你说你干吗,那就去买房吧。另外还告诉你轨道交通通到到哪了,以前一环内、二环内我卖不起,现在告诉你,我现在轨道交通已经通过了,你到三环外也才10来,那你房子多便宜啊,我给你两百万的拆迁款,把你房子拆了,你还指着你花一百万买房子,你还能留一百万呢,那老百姓你这两好对不对,那开发商也乐意了,那政府也开心了。

周波:现在政府土地收储的这个节点也是随着轨道交通的发展而发展的,那这个时候那这个滞后效应,我的地是先卖的,我到发改委批的轨道交通我是先批的,等于说我拿了几张纸,我就换来了土地金的钱,政府也是很开心的对不对,我们不能说政府就拿土地财政就一定不好。

现在通过一个数据的合理性、规律性的变动,就说环比、同比怎么样了,我认为现在还没到救市这个阶段,更何况我们认为政府也不会救,他只是更好地去稳定它、促进它健康成长。

亚麻:虽然咱们的数据现在很好,而且它有一定的滞后性,但是实际上整个武汉的市场它还是比较稳的,而且相比于其他的市场它还是很健康的,可以这么理解吗?

李国政:武汉确实2009年以后大规模城中村改造,我们2012年卖了900多亿的地价款,2013年700多亿,今年上半年确实惨一点,到现在200亿多一点。

我刚才为什么讲中央现在不干这种一刀切的事呢,因为那个城市差距之间太大了!有的地方没有这么整改,它就是房子太多了,卖不动了,人口也呈现外流趋势。而武汉,或者北京这样每年常住人口增加个十万几十万的,像北京去年常住人口就增加了45万,每年都在增加人口。所以我们经常说武汉本地人好像都不缺房子,但是为什么还有这么多人买房呢?这个背后的原因是武汉这两年经济发展,很多企业,比如说世界500强为代表的都来了,来了之后高新的职位它就多了,对人才的吸引力它也加强了,所以大家愿意留下来了,留下来了这些外地人,他留下来他想发展了,他必须得买房。所以外来人口的推动力肯定是不能小视的。

现在很多城市在政府救市这块,在户籍这块做文章。如果是武汉城市的户口了,那买房子就不受限制了,另外一块我也可以符合国家的号召——国务院发文件说了说鼓励大中城市有条件放开落户,地方政府这既是响应国家号召,顺便把市给救了,我觉得这挺好的。

如何看待远城区楼市发展?

亚麻:网友经常问,我们虽然看到武汉整体的成交虽然不错,但看到远城区的房子很多都是空着,就是是什么原因造成的呢。

周波:首先,现在我们所谓的远城区,新的定义叫新城区。三年前的远城区,现在已经不远了。以前我们到江夏,叫武昌县,随着现在交通工具,轨道交通、环线建设已经完全不算远了!现在的这种时间成本的结语武汉市是做得不错,我们还是比较感谢政府,环线建设、轨道交通的发展,逐步在把远城区在拉近。

其二,远城区也在适时地调整产品结构,不全是90平-110平这样刚需很旺求的这种产品。而都是首改、二改,或者说是这种强化改善性的产品。而且现在它的产品很灵活,不限购、不限贷。另外就是周边地区的发展,武汉市现在提出就是8+1,8+1城市圈意味着你不再是你一千万城市人口了,你还有8个一圈在里头的这种发展,人口都在扩大化。

李国政:周总刚才说的1+8——我们之前开玩笑说,武汉要救市,那空间太大了,我出个命令1+8都可以来买房,那得了吗?肯定不敢这么干,另外一块周总刚才没好意思说,其实我们观察了这么多年,一方面我们说新城区,或者远城区也好呢,它之前房子确实多一点,虽然价格低,为什么说空的多,或者卖得不怎么样呢,确实没有办法住,比如说盘龙城黄陂这些地方,07年、08年房子就卖了很多了,但是我们说现在很多买房人是刚需,刚需就讲究个孩子读书、看病,你什么都没有。

有的就说黑心开发商什么都不搞,都顾赚钱!但是我们认为这个板子不能都打在开发商身上,那个开发商也有委屈,他说这个拿地时已经把该交的配套费都交了!政府当年承诺,这条路能通,那个有个小学、医院,结果我的房子都差不多了,什么都没看到,买房人都来找我了!这些年来这种远城区的情况还比较多。所以这个背后为什么远城区,很多人说空置率高一些,或者说住得不方便,我相信这个情况现在改变,但是确实可能还需要一段时间。

现在买房合适吗?

李国政:首先来说说经济适用房。武汉市今年6月份是后一批经济适用房,为什么?经济适用房首先没有那么多地,要不然有地也是比较偏远的地方,这是一个问题,就是说你买了可能住进去也不方便。另一方面,如果真正按照符合经济适用房购房标准的,那家庭收入很低,它也买不起来,虽然说便宜,三千块钱,一套也得十几万,银行也不愿意给它贷款。因此以后政府这一块有产权的房子——对不起,没有了。只有公租房——就是你愿意租,你可以来租。

确实整体来说,房地产肯定有泡沫,只不过有的地方比较大,有的地方比较小。这几个月半年一调整我们可以看出来,武汉还好,有的城市有的开发商,欠了一屁股债,注册资金几千万,欠了十几亿的债,我们说这种洗牌是正常的。

买房人后怕,万一我要买到那种房子怎么办,或者房价跌了怎么办?怎么说呢?有房的人,赶上武汉发展的大好时机了,房子在不停的涨价。对于没房的人来说呢,可能觉得未必是个好消息,你涨,也要等我房子买完之后。但地铁通了,大桥通了,这个都是助推房价上涨的一个因素。

如果是外来的人口,确实需要在武汉安家落地,无论什么时候都是一个好的时机。但对于投资的人来说呢,说我能不能指望抄个底?三年或者两年我翻一番,或者涨个50%,那我的建议就是说得了吧,你找别的渠道去!

亚麻:就是作为刚需,你在武汉买房你还是买房,但是作为投资你就不要抱很小幻想了对不对。

周波:投资型产品就是越来越规范。

亚麻:不管怎么样,这个阶段政府还是在规范这个市场,所以未来这个规范的东西,尽管现在可能条件还不具备,但是未来的走势肯定是要在规范,规范这个游戏规则。

李国政:你不要抱着像过去两三年就涨一倍,迅速套利的那种,这种可能性越来越小了,并且没等过两年不动产统一登记,房产税一收,这个到时候你的房子想卖都难了。中央现在严格说了,打击投资投机!以前你房子空在那,不要紧,没费用,物业费都可以不交,那以后可能还要交房产税,虽然说现在还没有落实,但是中央一直在说,我这个东西一定要弄,不是2006年,就是2007,反正你自己看着办吧。

另外,调控导致的楼市洗牌,使混水捞鱼的都洗出去了。为什么万科、保利这么多年在武汉收购合作了很多项目?这个以前都拿不到的,为什么?现在小企业紧张了,做不下去了,就只能卖给大企业了。另外,对买房人我觉得也是一件好事。大家都是品牌企业,你这么大的摊子,不可能说这个房子卖给我,出问题你就跑了吧!不可能的,你在武汉这么多项目,可能做个五年、八年、十年,还是在这,你跑不掉的。所以我觉得不管对于老百姓来说,还是对于这个行业,调控未必是坏事。

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2014年7月
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