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  楼市各种专业统计数据如数字迷雾,各说各话;中央的层出不穷的调控政策频繁多变,总是让人雾里看花,无所适从,更看不清楚其中的深意与影响。“我们现在能出手买房了吗?”,“这个政策会打击到楼市吗?”,“未来房子好卖吗?”……为业内人士解惑,为普通购房者答疑,《楼事一刻钟》应运而生。
   《楼事一刻钟》是武汉房天下大资讯推出的一档谈话类栏目,由主持人亚麻与武汉地产界专家、开发商等精英代表,一起针对当下楼市热门事件进行研究,并各抒己见。栏目风格将营造日常聊天的形态、谈笑风生的气氛,力求轻松愉快又通俗易懂的楼市购房指南。
期:武汉需要救市吗?

  数据显示,包括温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月,也就是说,这些城市的新建商品住宅要卖至少20个月才能卖完。存销比超过16个月的城市数量则达到20个。
  尽管官方并未终敲定“限购松绑”,但在房价涨势放缓、楼市库存高企、去化压力陡增的形势下,很多城市表示已经扛不住了!
  松绑限购救市的传闻层出不穷,似乎还有愈演愈烈之势。从2013年下半年以来,已有安徽、浙江、江苏等8个省份16个城市进行了相关政策的微调或松绑。其中,长三角、地区密集,具体城市包括天津、南宁、铜陵、郑州、常州、无锡等。
  在武汉,虽未有大规模放开限购传闻,但7月开始实施的高校毕业生落户新政已引发市场热议,甚至不少人将其理解为武汉政府为了救市,变相放松限购。
  武汉真的需要救市吗?武汉会放开限购吗?现在是抄底的时机吗?本期主题:政府应该救市吗?【文字实录】

湖北中体投资管理有限公司市场总监
周波
武汉房天下高级分析师
亚麻
湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院华中分院市场研究总监 李国政

武汉需要救市吗?业内:市长不做市场的事

亚麻:各位网友大家好,欢迎收看房天下全新视频栏目楼市一刻钟,更权威的资讯,更全面的解读,更贴心的服务,尽在一刻钟,我们今天讨论的话题是政府应该救市吗,参与本次话题讨论的两位嘉宾是,湖北房地产经济协会常务理事、中国指数研究院华中分院分析总监李国政先生和湖北中体投资管理有限公司市场总监周波先生。

政府应该救市吗?

周波:我觉得新一届的中央政府他们的执政理念非常清晰,就是市长不做市场的事。然后再也不会像以往一样中国一剂药治百病、一刀切,是不同的地区、不同的物业类型、不同的产品需求,有针对性的宏观调控政策,我觉得这个就逐步地是在规范化、健康化的发展。

我个人从我们从业角度来看,政府救市更好地去理解应该是政府在稳市,因为市场谁也救不了,也不需要救,它是有规律性的发展,就是从我们这个角度来看待问题,那么资源的配置,再就是调控政策的整理,我们已经不出以前的国几条、中几条、央几条。

周波:一些区域性的政策性的扶持只是一个健全的过程——是很有必要的,但是没有像个别的利益集团的危机论。崩盘、入冬等等这种是过山车式的跌落,我觉得大可不要有这种惊慌,而且我们目前从数据上来看也远没有这样的房价变化。

那是不是要到政府的层面,用拯救、挽救去说,我觉得这个仁者能仁、智者见智了。但是新一届的政府执政理念我觉得还是很钦佩的,他们确实有这种非常清晰的量化目标,而他的执政措施手段。

刚才亚麻说到的针对武汉近期,预计是下一个月高校落户政策的开放,我觉得这个是区域性的地区政府,它是非常开明之举,我们是非常拥护这样的,但是不能完全理解为是救市的一种措施和手段。因为我觉得政府在新阶段时间节点提出这样的政策,我觉得是非常英明,而且非常识时务的。

李国政:刚才周总说了,我听了一个意思就是感觉反正中央说咱们不一刀切,主动权交给政府了。实际上我认为从3月份以来大家其实都在救市,当然这个救市我们有的时候功夫在诗外。

房地产这块出问题了,有的地方政府不是说大家可以随便买,限购了,解除了那种,而是曲线救国。有的地方说,你想买房,我们也就可以落户,我门槛降低了,有的地方说我给你减点税,补点契税,还有的像武汉这种也是一种途径,就是我降低人才落户的门槛。

现在大家知道一个城市的房价它有没有潜力,其实主要的关键一是经济发展,还有一个就是人口:你对外来人口的这种吸引力。如果你这个人口每年都是负增长,可想而知,这个地方房地产时间一长了,我们简单来说没人买房了。而武汉这种,针对本科以上,当然这还是一个小众的,它会惠及一部分人,可能是一小部分,但是我们说这个东西,它是逐渐的一个过程,所以我认为包括武汉其他一些城市,在户口、人才引进、契税,甚至直接说限购解除这些方面,其实我认为都是一种救市的表现。

放松大学生落户是救市吗?

亚麻:据我了解,有8个省16个市的政府已经出台放松调控的措施,在武汉近期也有一个政策出台,高校毕业生落户武汉的条件有所放松,这是武汉政府释放一个放松调控的信号吗?政府是不是正在救市,它为什么要救市?这是否意味着武汉政府在做一些放松调控的措施呢?

周波:湖北乃至武汉,武汉乃至湖北我们作为一个教育资源的大省。我们本地生源没有超过20%,这是历年的数据,80%都是武汉市外、湖北省内,以及中南各省的。

这样的群体刚刚具备有一定的在长辈、父母的帮助下,有一定的支付能力,通过现在社会的金融杠杆有首付的条件以后,他们可能因为不是地缘性的这种客源,所以对这个用地性质——商业或住宅,不管是70年的产权还是40年的产权——抗性不是太大。

武汉现在逐步在提升我们商服金融配套的比例,也不完全是商业。以前如果是商住比九一,顶多是个底商、群商,后来到二八,现在三七、四六的都已经出现大把了。大量的商业,不可能完全做写字楼,而自持这种去化的效益都不高。那开发商——地主家也没有余粮啊——他得何考虑如去化变现的问题,正好现在政府就把这一部分的“不限购、不限贷”的需求解放了。

我们再看这部分的人群,他的需求虽然是首次置业,但是他不是改善性、居所的住宅需求,可能有的是对SOHO,或者对LOFT,条件好的对LOFT,一般的对SOHO,30-60平米的物业产品的需求可能更符合他的。他又没有一定是希望住宅,就是不限购、不限贷,就是对外来的高校毕业生源转化到SOHO、LOFT产品的消费需求。

我觉得是一个很有力的补充,这一点是政府集企业之所难,集市场这个层面确实是帮助了一部分,但是我并不理解为这个是救市的行为,即使今天哪怕我们宏观数据有一些波折和变动,推出这样的政策也是有利于市场的健康和良性发展的.

央五条“喊话”有用吗?

亚麻:刚才李总你说了一段话当中,我就注意到了一个词,叫曲线救市,其实因为我们作为购房者也有关注到除了武汉的高校毕业生落户,前段时间央五条出台,它也是,虽然它并不是针对于说,房地产市场它要降准,但是对个别银行的降准,有业内人士就认为其实它有一些资金流入到房地产市场上来。

李国政:那这个周总,资金有没有流到你那去?

周波:多多少少的房地产行业,对这个市场拉动性这么大,肯定是有正面帮助的,但是我们不能把它就是说狭义理解为就是救市,什么叫救,挽救我,拯救我,我没病没灾的我要你救什么呢,对不对。这个正是对我们整个行业良性发展的,只能我说多叫稳市,或者叫促市,促进我活得更好的,我不觉得我现在有什么不好,你干吗要救我呢?

亚麻:您为什么认为现在是在稳市,就是您认为市场现在发展到什么阶段,所以政府是在稳定它?

周波:规律性地波动房产价格,房价的调整,我们就认为它一定是我们现在量价没有齐升了,或者说量缓价稳了,这就认为一定是要双升双涨的才能叫做中国房地产的特色发展吧,我不这么看。更何况刚才我也想这个,这个所谓是一个常规的户籍政策,可能个别利益集团为了扩大危机论,逼迫个别无知政府让它去做一些很激进的手段,那我认为是个别无量房企的那个,现在的房企就非常理性化了,做好自己的内功,把自己的做好,老百姓我觉得购房需求我还是很看好这个的。

李国政:这一块我也提醒一下周总,因为周总是中体产业的,他说他是正牌军,那是确实是正牌军,但是我们说全国的几万家企业,确实有一些浑水摸鱼的,你也得承认,对对,他以前说投机倒把的,没什么钱也敢干的,这几年的调控确实我们说洗牌,洗出去一批了。

以房养老前景如何?

亚麻:7月1号光起作用的不光是高校毕业生落户,我觉得还有一个我觉得大家也关注到就是那个以房子养老,我就很好奇的是以房子养老武汉为什么会是四个试点城市之一,为什么会选择在武汉呢,周总你怎么看?

周波:我从这个角度,我从这个政策的解读,以房养老的试点,它的推手一定是要有托底的利益关联人,这个关联人呢,我认为为什么选武汉呢,这个我的理解泰康人寿有很大,泰康人寿的总部在武汉,它的税收和所有的政府都体现在武汉,而它呢是的利益关联人,而其他试点城市不是医药行业就是健康行业的,就是生态环境的,就是寿险的产品,这个我觉得是好事,它有托底的企业在里面做文章,它有寿险的创新产品,有金融改革的整合方案,以及和医保、社保细分的一些大组合的产品在里面体现出来的,不是一个简单的以房养老。

但是我们现在也看到了里面的一些不足和瑕疵,甚至还有一些很致命的政策缺陷,比如说以房养老现在提出来是把中国人赖以生存的不动产,中国人的观念叫做居者有其屋,我们的房地产的观念一定是要自己拥有房产,不光是居住权,不光是使用权,还要有使用权,另外我们还强调的是上慈下孝,叫基业传承,我的家业不光是指的货币财富,还有我的宅业,我的宅业要传承给子孙了,那这个时候你让社会体现养老的只能,加上子女的养老只能,转化成一些专业机构专程过来,它的代价是拿不动产去代价的,那它这样是不是分割了下孝呢,你上不慈了,也下不孝了,这个也激化了一些人口老龄化的问题、社会问题,包括医保和养老的问题,我觉得这个是综合的问题,这个不是哪几个企业或者地方政府来推动的。

亚麻:作为我个人来说我肯定就不愿意把我的房子拿去抵押然后养老,我肯定就会去讨论其他的方式了,我觉得中国人肯定很难接受。

周波:所以说75%的网络受访者是反对这种观念的。

李国政:我补充一下这个以房养老,这个我们看到全国四个城市,武汉是的一个二线城市,当然我们现在说是1.5线城市,跟一线更近了,之所以选武汉,周总刚才说的泰康人寿,我相信也有可能这种因素在里面,但是我观察到首先个咱们武汉老龄化程度非常高,到2012年底有137万60岁以上的老年人,这个老龄化是16.7%了,远高于全国其他城市,所以说因为你这个群体比较大,可能把你作为试点的样本。

另外一块我们知道很多政策试点它就讲究,刚才一直说不能全国一刀切,所以一线城市要弄,二线城市也得找一个试一试,比如说我们之前房产税,上海弄一个,重庆弄一个,我们就看看一线怎么样,二线怎么样,所以这次把武汉选在里面可能这个角度去解释可能说得通。但是你说以房养老究竟怎么着,可能未必现实我们一直讲还是一个小众的产品,很小众,但是也不妨碍有些媒体或者机构说这个又是一个救市的,为什么呢?

这个房子用途太多了,以后你还可以卖地也可以租,也可以和保险公司做生意,反向抵押,它可能有一部分人会惠及,或者说增加了这种渠道,养老的渠道,你要说替代那种传统的那个不现实,这个我是这么理解的。

亚麻:我觉得听了两位说的,我起码我开拓了一下思路,之前我是不懂为什么全国那么多城市,它要试点在武汉,现在我起码理清了两个思路,一个它可能有一个利益的基础在这里,另外就是跟武汉本地人口结构,老龄化这个问题很突出很严重,所以它有一个示范的效应在里面.

李国政:我觉得可以补充一点,不管对于老百姓来说,还是对于我们说大一点,对这个行业其实调控未必是坏事。

亚麻:对行业健康发展都是好事,我们今天的节目就到这结束,非常谢谢大家。

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2014年7月
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