新政对开发企业的销售业绩产生显著影响，部分企业已灵活调整销售策略。与此同时，企业融资和拿地也已受到显著影响：银行信贷和公开资本市场融资难度加大，多数企业拿地更为理性，高价拿地现象明显减少。此外，由于加强预售资金监管等多项政策的叠加效应，企业资金压力将显著加大，投资信心和开工建设可能受到较大影响。

2月以来开发企业资金来源发生结构性变化，国内贷款占比持续下降，自筹资金占比稳步上升。

2010年来，随着银行信贷支持的减弱和销售回款的放缓，企业资金来源增速持续放缓。1-4月，企业资金来源2.16万亿元，同比增长59.9%，增幅较上月下降1.5个百分点，延续今年以来的增速放缓势头；4月单月资金来源5353亿元，较上月下降7.5%，其中国内贷款878亿元，较上月下降25.9%；自筹资金1857亿元，较上月下降13.9%。

从资金来源的结构来看，2010年1-4月，国内贷款占企业资金来源的比重为21%，自今年2月以来持续下降，也明显低于2009年1-4月的24%；而自筹资金的比重为35%，较1-2月提高2个百分点。

此外，近期企业获得银行授信的额度也大大下降。在2010年1-3月，仅有北京金隅、恒盛地产、首创置业、云南城投几家房地产企业获得银行授信，且总金额不超过500亿元。2010年4月至今，更是无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信。而在2009年，房地产企业从商业银行频频获得大额授信，中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等国内多家银行全年已向房地产企业发放总额逾3300亿元的银行授信。

资本市场调整显著，增发或IPO融资难度加大，部分企业积极拓展票据等多元化融资渠道

2010年以来，资本市场对房地产企业上市或增发的态度更为理性。截止2010年5月16日，仅有中骏置业一家房地产企业于2月成功在港上市，内地A股更是无一家房地产公司获批上市，而在2009年下半年，先后有恒大、龙湖等7家企业在香港成功上市；5月7日，太古地产宣布搁置原定5月14日进行的200亿港元IPO计划。

除IPO受阻外，上市公司的增发计划也因股价深度调整而不得不搁浅。2009年以来，包括万科、金地等在内的近50家房地产企业公布了再融资计划，拟募集资金总额达1000亿元。5月12日，招商地产宣布撤销增发方案，成为本年以来家撤销增发提案的房地产上市公司。据统计，截至5月14日，金地集团、北京城建、华发股份等8家今年以来公布增发预案的企业，股价已全部跌破拟增发价格，近期要成功完成增发融资的难度极大...[详情]

2010年4月以来，雅居乐、金地、龙湖等大型房地产企业积极拓展优先票据、基金募集等多种渠道融资，同时信托这一融资渠道越来越受到房企的青睐。近期，中华企业、福星股份等企业纷纷借道信托完成融资。但据媒体信息报道，随着新政的出台，房地产企业的信托融资通道受到较大程度的影响，难度不断加大...[详情]

• 多项政策的叠加效应显著增加企业资金压力

尽管“增加住房有效供给”是“新国十条”的重要目标，并提出增加土地供应、加强闲置土地处置、严格土地出让合同管理等多项具体措施。但由于“新国十条”已经对市场销售产生显著影响，必然影响到开发企业的投资信心。


另一方面，除“新国十条”外，国土部、住建部、金融监管部门也分别出台了相关措施，如住建部提出的“完善预售资金监管机制”，在保障资金安全、防范工程烂尾风险的同时，也在一定程度上加大了企业的资金压力。国土部提出的“土地首付款不得低于50%”、“加强闲置土地处理”等政策也将影响到企业的拿地计划。


由于“1+1>2”的政策叠加效应，中央及各部委多项政策的连续出台将对开发企业的投资信心产生较大影响。2010年5月13日，远洋地产行政总裁李明表示调低今年拿地计划，并特别指出不能保证一定能达到200亿元的年度销售目标。而在新政出台前的3月15日，远洋地产以40.8亿元拿下北京望京地王，楼面地价达2.75万元/平方米。


预计未来一段时间，房地产开发企业的投资、购地、新开工等指标的增速将难以维持在2010年1-4月的高位，增速放缓将是大概率事件，甚至可能出现同比下降。

多数企业拿地渐趋谨慎，但也有部分企业借机摘取优质地块

经历了2009年的空前火爆后，在新政的影响下，房地产企业拿地热情也大大下降，拿地数量和金额都有所下降。3月初以来，金地、绿城、复地等房地产龙头企业均已暂停拿地，。2010年1-3月，万科每月新增项目分别为8个、11个和6个，拿地资金总额近150亿元，而2010年4月仅新增两个项目，金额为10亿元，5月上半月更是没有公开拿地。

尽管新政的出台影响了开发企业的整体投资信心，但仍有保利地产、富力地产等资金充裕和实力较强的优质房地产企业继续寻找机会拿地，积极拓展土地储备。

保利地产：5月7日，保利地产分别以14.26亿元和11.83亿元的成交总价竞得上海浦江镇中心河以南两地块。2010年以来，保利地产各月的销售金额及面积增速出现放缓迹象，但良好的资金和财务状况支撑了企业继续增加土地储备，5月以来，保利地产在上海、成都已获得共约75万平米的土地储备。

富力地产：4月28日，富力地产以70.5亿元的总价拍得天津津南区咸水沽镇一地块，成为天津新地王，但其楼面地价仅为2341元/平方米，未来盈利空间较大。

房地产新政对购房者的影响十分显著，在新政出台影响下，购房者已经产生了普遍观望情绪，大多数购房者预期房价将下跌且房价的点会出现在下半年。调查同时显示，购房需求依然存在，如果房价回调至合理心理价位，大多数购房者还会选择出手置业。

1. 新政已引发购房者的普遍观望

中指调查数据显示，在8个重点城市，认为新政对其购房计划有比较或非常大影响的购房者均占50%以上，广州、上海、天津和北京在60%以上。此外，因新政延迟购房或暂时观望的购房者占比均在60%以上，广州、苏州、南京和天津甚至超过80%。

多数购房者预期房价下跌，半数认为房价点将出现在下半年

调查数据显示，各城市均有超过或接近半数的购房者认为房价点将于今年下半年出现，占比高于其他城市。因此，在房价出现一定调整后，购房者或选择在下半年出手。

从财政收入.来看，由于地方政府更加依赖房地产相关税收收入及土地出让金，新政对地方政府的影响程度要远超中央政府。在地方政府近年财政赤字不断加大的背景下，新政或将使得地方政府的房地产相关收入缩水，加大地方财政压力，影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成。

1994年实行分税制改革后，地方财政收入占财政总收入的比例稳定在45-47%之间，但支出占比从1994年的69%上升到2008年的78.7%，导致地方财政收入与支出的差距不断加大。因此相比于中央政府收支趋平，地方政府收支不平衡矛盾日益突出。

由于分税制后地方政府的收支长时间不平衡，2008年地方政府财政赤字已达20599亿元，赤字额较1997年增长了近10倍，占总赤字的比重达到94%，而中央政府的财政赤字占总赤字的比重仅为6%，因此财政赤字的压力主要集中于地方政府。

由于对土地出让金和房地产类税收的严重依赖，此轮房地产调控对地方政府的影响程度要远超中央政府，加之地方政府财政赤字本就十分突出，地方政府未来一段时间内可能面临更大的财政压力，这将影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成，不利于未来住房供应的扩大和市场的平稳发展。

新政可能会减少银行的营业收入并加大银行的房地产贷款风险。一方面，房地产市场的短期低迷将减少银行的房贷业务量，影响银行业绩；另一方面，由于2009年来房地产贷款在金融机构贷款所占的比重有所提升，购房者杠杆化率在2010年1季度大幅提高，银行的房地产贷款风险有所加，但这部分风险目前仍在可控范围之内。

房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更容易受到房地产市场调整的影响

随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其占各项贷款余额比例也不断提高。截至2010年1季度，房地产贷款余额为8.18万亿元，同比增长44.3%，增速比2009年末高6.2个百分点。而房地产贷款余额占各项贷款余额比例达20.9%，较上一年度提高0.9个百分点。

房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场形势变化的影响，但从风险的可控度来看，由于全国性房价的迅速上涨主要发生在2009年第三季度至2010年季度，而在这期间新增房地产贷款余额占银行总贷款余额的比重约为3%，比例较低，因而总体上银行房地产贷款的风险暴露度不大，目前依然在可控范围之内。