三环内，近地铁，毛坯，容积率仅2.76。
还有这样的楼盘，芝麻最近实探了这个盘，地铁盛观尚城。
实际情况到底是不是这么回事，下面芝麻针对地铁盛观尚城逐一评测一番。
动态01
地铁盛观尚城目前正在诚意登记中，预计2018年9月首推10、11#，建面85平两房、建面98平三房一卫（两种户型）、建面115、120、125平三房三房两卫、建面135、140平四房两卫毛坯户型，预计价格参考周边楼盘，价格可能在14000-15000元/平左右（具体以实际备案价为准）。
项目情况02
区位情况
地铁盛观尚城位于经济开发区三环线与龙阳大道交汇处，目前的营销中心的位置，在新华南路与工业园路交汇处，整个项目沿着三环线分布。目前的一期地块位于营销中心的西北侧。
（图中所示为地铁盛观尚城营销中心位置）
项目情况
地铁盛观尚城占地185156平方米，总建面587216平方米，其中计容建面392800平方米，容积率2.76，有2611户，建筑密度24.99平方米，绿地率28%，其中机动车位有4938个，主要是地下车位。其中一期总建面约33.8万方，计容建面约23.6万方，其中住宅建面约22.5万方，有1933户，绿化率在35%左右。
一期规划了13栋住宅，主要是8-48层，南低北高，整个一期仅有10#、11#、12#、13#、15#为18层+8层，后期均是40层以上超高层，头次开盘入手还是不错的，楼层不高，公摊低，而且三环内的小高层也是不多见的。
一期小区主要有三个出入口，主要分布在东、西、北向，其中东西向主要是人行，北向是人车行，小区人车分流，全地下双层停车位，车位有2518个，车位比达1:1.3左右，部分楼栋可以通地下停车位。
首开的10#分3个单元，其中一单元18层，一梯三户，二单元18层，两梯四户，均为东西朝向，公摊在22%左右，三单元8层，一梯两户，南北朝向，公摊17%左右；11#3个单元，一、二单元17层，两梯四户，东西朝南，公摊22%左右，三单元8层，一提两户，南北朝向，公摊18%左右。
关于土拍
该项目是2017年7月4日地铁汉正街（系武汉地铁和汉正街控股合资建立的企业）以底价竞得的P（2017）052号地块，起始价约25.85亿元，出让指导价26.3亿元，楼面价约6580元/平。
（P(2017)052号地块规划条件附图）
关于开发商
地铁盛观尚城由武汉地铁汉正街置业有限公司（武汉地铁与长江建投）共同开发。都是武汉本土国企开发商，说到这，芝麻问了一下这边主要的客群，置业顾问表示，国企单位内部员工肯定是有的，也有武汉三镇的客户，但都是在同一起跑线的，姑且信一下，但是想想和你竞争的都是内部员工，怎么想怎么难受吧。
户型产品
首推10、11#的户型分布。其中就只有135平（H1户型）、120平（H3户型）南北朝向，其他户型都是东西朝向。户型比较少的就是135平（H1户型）、120平（H3户型）、98平（B1户型）。
另外由于紧挨三环线，噪音肯定会有一定的影响，产品上采取了一定的降噪措施，户型的窗户采用三玻二腔中空玻璃，在一定程度隔热降噪。
具体户型如下：
下面的户型是南北朝向：
H1户型（10、11#）：建面135平做四房两厅两卫设计，户型整体南北通透，南向三开间朝南，客厅开间有4.1米比较开阔，双阳台设计保证日常晾晒与休闲不冲突，户型卧室均带有飘窗，主卧带有卫生间与衣帽间，主卫比较大，可以设计双面盆，满足双人同时使用，户型公摊估计17-18%左右，比较低。
H3户型（10、11#）：建面120平三房两厅两卫设计，户型南北通透，三开间朝南，双阳台设计保证日常晾晒与休闲不冲突，客厅开间4米比较大，卧室同样均带有飘窗，主卧带有衣帽间与卫生间，户型公摊估计17-18%左右，比较低。
下面的户型都是东西朝向：
D2户型（10、11#）：建面140平户型，做四房两厅两卫设计，户型北向全是采光面，北向分布从西到东依次是次卧、客厅、书房、主卧等。仍有一间卧室采光朝西，有西晒影响，可以做老人房。同样餐厅没有对外窗户，采光有影响。卧室均带有飘窗，主卧带有衣帽间与卫生间。因为挨着3单元南北向户型，建议选择8层以上楼层，避免阳光遮挡。
A1户型（10、11#）：建面85平做两房两厅一卫设计，客厅、主卧朝东，同样餐厅没有对外窗户，采光有一定影响，卫生间干湿分区。
D1户型（10、11#）：建面115平做三房两厅两卫设计，户型整体东西通透，主卧、客厅朝东，西向两卧室，有西晒影响。主卧带有卫生间。卧室均带有飘窗。
B2户型（11#）：建面98平，做三房两厅一卫一厨设计，主卧、客厅、西向阳台朝东，户型整体动静分区，卧室均带有飘窗。
B1户型（10#）：建面98平户型，做三房两厅一卫设计，整个户型房间，采光几乎都朝东，其中餐厅部分没有对外窗户，采光有一定影响，好在户型进深不大。
E2户型（10、11#）：建面125平，做三房两厅两卫设计，户型整体东西通透，客厅、主卧朝东，两卧室朝西，有一定西晒的影响，双阳台设计，保证日常休闲与晾晒不冲突，卧室均带有飘窗。
关于价格
置业顾问的口径表示，参考周边楼盘价格，周边就是保利香颂，上次开盘是去年年底，均价16500元/平，毛坯价在14000左右，参考周边的话，预计可能在14000-15000元/平左右，户型面积从85平起，首套首付门槛估计在38万左右。项目合作银行主要有建行，工行，兴业，浦发，部分银行可以公积金贷款，组合贷。
目前周边的二手房价格主要在17000-18000元/平，有一定的倒挂。
周边交通03
地铁：周边地铁3号线汉阳客运站距离项目约1.2公里，步行上是有一定距离的，可依靠共享单车解决，骑个车估计6-7。
（周边汉阳客运站地铁站C出口）
公交：项目周边公交站点比较多，线路较多的数龙阳大道升官渡小区站，距离约1.2公里，有5条公交，主要可以去后湖、国博、钟家村、经开万达等方向。
自驾方面：周边三环线、龙阳大道、四新南路、汉阳大道路网密集，自驾便利。另外周边龙阳大道上有汉阳客运站，主要发车去很多武汉周边市区，这边的大客车车流量也是密集的。
（周边工业园路）
（周边新华园路）
（周边四新南路）
（周边龙阳大道）
（周边龙阳大道）
（周边三环线与龙阳大道交汇处）
周边配套04
项目本身带有9万方商业，就是营销中心的东侧，项目还带有幼儿园，在项目的南侧。
周边分布王家湾商圈、万达商圈、永旺商圈，地铁4站去王家湾，2站去经开万达，自驾的话，估计在15以内。
经开永旺有固定的免费购物班车会经过项目附近，主要是购物班车1号线，在嘎纳印象小区附近。
（经开永旺免费班车线路）
教育上，项目距离200米不到就有官士墩中学，另外中学旁边还有小学用地规划。周边还有武汉外小、三角湖小学等。
医疗上，小区本身有一些医疗服务站，主要还是依靠经开区的配套，经开永旺附近的亚心医院、泰康同济医院、武汉中医院、万达附近的协和医院西院区等。
自然环境上，周边紧邻三角湖，另外项目南侧还有规划在建的绿地公园，还有1.2公里的湖岸线，可以作日常放松休闲。
点评05
针对于三环内，近地铁，毛坯，容积率仅2.76，这几点来说。
地铁盛观尚城地段在紧挨大汉阳三环线，尚在三环内，目前周边环境比较破旧，主要还是周边的人迹罕至的新华工业园、升官渡二手车市场影响了感观，另外项目紧挨三环线高架有一定的压迫感。
交通上，周边路网比较密集，路况也比较好，自驾便利；另外地铁3号线汉阳客运站距离项目约1.2公里，步行上有点远，可以依靠共享单车，也算是周边有地铁。
配套上，附近就四新南路上热闹一些，海伦春天前期交付的底商有一些小餐厅、小超市之类的。项目本身带有9万方商业，但没动工。周边工业园路上还有官士墩中学、未来旁边还有规划的小学用地，目前也还没有开建。周边的大型商圈、医疗配套基本都在5公里范围内，只能依靠自驾或地铁。
产品上，三环内，容积率仅2.76，这样的产品并不多见。整个小区的楼层不是普遍都30多层的那种，而是8-18层小高层+40多层超高层的设计，首次开盘的全都是小高层，公摊不高，还是比较有性价比的，另外户型上，从建面85-140平两房到四房，户型面积段比较广，适合不同的购房人群。不过，首开的大部分户型都是东西朝向，南北向的H1、H3户型并不多。
购房人群上来看，毕竟是两大国企开发，国企内部员工的购买力确实不容小觑，但是项目这边说是与普通购房者站在同一起跑线，估且信一下，不然还能怎么样呢？
附：样板间图片
附：项目工地现场图片
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买房小妹2018-08-20 11:40:11
