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武汉楼市的两极分化

房产故事汇 2018-07-13 00:24:47

房地产市场变得越来越无趣,调控已成为常态,并且很可能是个长期过程,

经过市场洗礼和各种折腾,无论是开发商还是购房者,都见怪不怪,情绪平稳了。

茶水费,捆绑精装,强制限价,开盘秒光,公证摇号,之前引起热烈讨论的话题,也成了司空见惯的现象,没什么好聊的。

经过一系列的限购升级和市场博弈,感受到市场变化最明显的,反而不是购房者,而是开发商。

对于普通购房者而言,房子还是不好买,对于开发商来说,市场两极分化严重,

毛坯价在1.5万以下的房源疯抢,佛系卖房都挡不住日光,而毛坯价3万以上的豪宅,却感到了丝丝凉意,房子卖不完,客户不好找,深夜加班已成常态。

还有一些比较头疼的开发商,就是在这波行情的尾声,高价拿地,站岗的苦主。他们纠结的主要是两个问题,怎么卖,和卖什么价格。

地价基本接近或者超过当时的房价,要赚钱,必须做高端产品,

怎么打造区域标杆,园林,售楼部,样板间,怎么拉高逼格,做出看起来就很贵的样子,都是需要耗费精力,财力的麻烦事。

这个时候再看看隔壁左右,几个地拿得早,拿得便宜的皇亲国戚,

营销总蠢得像地主家的傻儿子,每天抱着手机躲在办公室里吃鸡,卖房子不动脑子不做推广,轻轻松松就日光了......

真是不能比啊。

现在的高端楼盘,大门至少三进,仪式感做足,园林,水系,砸钱做实景,售楼部设计如艺术品,样板间必须是大师手笔,

每周举办高规格的暖场活动,使出吃奶的劲头做营销包装,却还是力不从心,开盘能不能卖完,没谱。

到对面的走量楼盘考察一下,尼玛样板间都没有,置业顾问甩给客户几张户型图,就打发客户走人,一开盘,没了。

人比人,气死人,目前卖高端楼盘,需要技术含量,需要辛苦投入,还不一定有火爆的销售结果。

而普通楼盘,销售基本就是走个过场,跟摇号卖经济适用房一样,不必多说。

看一看上半年的销售排行,占据前十的楼盘,都是位于白沙洲,四新,东西湖的刚需楼盘,未来类似定位的楼盘,基本上不需要开发商动什么脑筋,

不用操心我的产品要怎么规划才能显得牛逼,园林怎么设计才能让客户赞叹不已,

周边楼盘长什么样,复制过来就完了,个性化,人性化,没有意义,房子一面市,肯定是一抢而光的,费那劲干嘛?

稳赚不赔,还不劳神费力的生意,谁不想做,这也意味着,符合刚需定位的地块,不是你想拿,就拿得到的。

对于没有深厚背景资源的开发商,未来要生存,只能通过竞拍高价拿地,或者配合政府,做定制化的开发,

无论哪个方向,结果都是土地成本飞速上升,为了保证利润,必须做高端产品,必然得更高技术含量的开发水平。

我个人倒是很认同开发商这样的发展方向,至少,高价拿地的他们,不能再依赖低廉的地价,优势的地段,闭着眼睛就躺光,

必须得依赖过硬的产品,让人信服的实景展示,与周边普通楼盘相比,明显的竞争优势,才有可能卖出更贵的价格,并且让购房者接受。

对于购房者来说,有更好的产品可以选择,也是好事。

高端楼盘跟普通楼盘相比,也更市场化一些,

如果你在白沙洲买房,是买保利还是买东原,这不是问题,哪家能买到,才是问题,对于购房者来说,这里是完全的卖方市场,没什么选择权,

而如果你在二七滨江选房,是买华发,绿城,还是万科,这就取决于你个人的品味和认可度,

因为,只要你买得起,这三个楼盘,都是买得到的,这一点,保障了你的选择权,也刺激了开发商的竞争。

只有做高端楼盘的开发商,才有动力去改善产品,去提供更好的生活,

普通楼盘,或者说刚需楼盘,只能跟你提供一套跟隔壁小区长得差不多的房子,能够买到,就是对你最大的恩赐。

以后这两类产品的分化会越来越明显,一边是相对市场化的竞争,一边是类似福利分房的强势。

而对于没有背景资源的开发商,如果没有点产品研发,营销包装的技术积累,也没有意识到市场变化的危机感,将来在两类市场可能都无法生存下去,只能玩蛋去了。

对于房地产的从业人员,也是如此,还是以白沙洲为例,三环内任一楼盘,把策划和置业顾问全撤掉,换保洁阿姨和看门大爷坐镇,一样清盘。

在这样的楼盘做销售工作,是最没有技术含量,也是最容易被替代的岗位。

如果不是家里有关系,能找个甲方包养你一辈子,就赶紧修炼下怎样卖高端楼盘,才有可能在未来的市场变化中,活下去。

对于高端楼盘,除了怎么卖这样技术层面的问题,还有一个让营销总抓脑壳的问题,就是卖什么价格?

这里卖什么价格,不是说定什么价格合适 ,而是想卖的价格,上头不让搞。

如何突破限价,是所有楼盘都操心的问题,而对于高端楼盘,则是生死攸关的事情。

一个楼面价2000的楼盘,卖一万是赚,卖两万也是赚,一个楼面价2万的楼盘,卖三万可能刚保本,卖三万五能赚一点,卖两万五,营销总得悬梁自尽。

但如今市场严格限价,怎么破?

捂盘不卖?对于急需资金回笼的高周转开发商,扛不住,卖?卖完可能老板亏得连裤子都没得穿,直接退出地产行业。

能想到的歪点子,也被领导们堵上了,精装修也限价,想大幅度的溢价,不现实。

收茶水费?白沙洲还有可能,你一卖三万,四万的楼盘,客户都没有房源多,哪来的茶水空间?

唯一的方法,只有正面刚,找领导谈判,沟通,反正八仙过海,各显神通,争取更高的预售价格。

目前的情况是,新开楼盘,比已经开过盘的,要好突破,老楼盘只能参考前期价格,不让涨价,新楼盘都有机会争取,

比如奥山府,靠近武黄高速的新楼盘,备案价和光谷东核心区域的绿地中心城,拿到了一样的预售价格,

再比如汉阳江边,世茂这个千年老项目开盘,虽然都是大户型,总价不低,但单价明显低于周边二手房,

而碧桂园晴川府,龙湖春江彼岸两大地王,都是新开楼盘,据说备案价会有所突破,接近三万了。

可能有人听到涨价就不舒服,觉得这是开发商和政府狼狈为奸,房价越搞越高,让老百姓买房越来越难,

我想说的是,即使是新楼盘,报出突破限价的价格,其实涨幅也有限,甚至大部分都是低于周边二手房的,

对于政府,在目前这个节骨眼上,不会放开价格,我也可以大胆的预测,未来的两到三年,限购都很难放松,这是大势所趋,

在供不应求的局面难以调整,土地制度无法有根本改变的前提下,唯有限购,才能暂时保证房地产市场的平稳。

再一个,因为开发商总是被赋予了反派的人格特征,所以只要有开发商挖空心思突破限价,就是为富不仁,赚取暴利,

对于那些地价低得吓人,产品还不不思进取,全靠着背景资源获取优质地块的开发商来说,确实是的,他们就是在赚取暴利,

但跳出地产行业想想,医疗,教育,能源,这些关乎国计民生的行业,哪个又不是再利用自己的垄断优势在赚取暴利?

只不过房价是讨论得最多,最热烈的话题,开发商是最好泄愤的对象罢了。

而对于那些在限购前高价拿地,限购后又不让高价卖房的开发商,你也可以事不关己的嘲讽,谁叫你拿这么贵的地,活该!

是谁把地卖给他们的?人前收钱,人后捅刀,就是大地主,也会有些不好意思,总得给这些地王松点口子,以示安慰。

更何况,卖地的时候,谈市场化,价高者得,卖房的时候,谈行政化,严格执行限价,双重标准,于情于理,也说不过去吧?

卖地是地方需求,限购是中央需求,两头都要顾,就只能把开发商坑了。

在权力者面前,开发商就是地主手下租用土地的佃农罢了,敢怒不敢言,只能哭哭啼啼博点同情,求地主按在地上摩擦的时候,轻一点而已。

所以,看到有些楼盘突破限价,卖得贵了一点点,不要大惊小怪,觉得限价放开了,房价要涨了,

只不过是水管漏了点水而已,水阀旁边还守着人,随时准备紧螺丝呢。

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