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大武昌成熟商圈性价比盘再加推!好买!

阿松评房 2018-07-11 17:10:07

御江壹品·青山印

预计2018年9-10月加推

推出1、2号楼101-153平带装修房源

412套房源

前期备案均价约17900元/平

外加3000元/平装修

整体均价约20900元/平

这也是项目第二次开盘

房源详情:

御江壹品整个项目分为6个地块开发,其中3个住宅地块,3个商业地块。44-2地块为御江壹品QS印,也是项目一期;39-1和39-4地块为御江壹品QS樽,预计为豪宅定位,户型面积预计大多在160平以上;D-1、D-2、E-1地块均为一线临江商业地块,未来规划写字楼、高档酒店等。

御江壹品QS印所在的44-2号地块,净用地面积约3.6万方,总建筑面积约19.3万方,计容积率建筑面积约13.6万方,其中商务、商业约2.58万方,居住11.1万方,建筑密度19.98%,容积率3.79,共930户,配备1464个车位。

项目共有5栋高层、超高层住宅和1栋商务办公楼,其中3、4、5号楼已开盘售罄,目前主推1、2号楼,本次开盘之后44-2地块住宅也将清盘,预计今年该项目不会再有住宅推出。

主要指标:公摊约25%左右,物业费为2.95元/平米,上一期3、4、5号楼预计2020年5月精装修交付,本期1、2号楼交付时间待定。

从楼栋位置分布来讲,本次推出的1、2号楼都没有明显优势,南北均有楼栋遮挡。相对起来,2号楼西侧临建二,侧面视野采光可能好一些,1号楼在小区中间,相对安静。

1号楼为45层,2个单元,2梯3户的超高层,户型为129-103-123-123-103-111平;

2号楼为44层,1个单元,3梯4户的超高层,户型为114-101-101-153平;

3号楼为45层,1个单元,3梯4户的超高层,户型为153-99-99-131平;

4号楼为44层,1个单元,3梯4户的超高层,户型为131-101-101-114平;

5号楼为33层,2个单元,2梯3户的高层,户型为111-103-123-123-103-129平;

1号楼被抵押了:

御江壹品QS印的户型未采用连廊结构设计,中间户型不通透,但户型之间相互遮挡还算不太严重的。

101平户型为2号楼中间套,南向三房两厅一卫,这样的户型不通透,住起来舒适度还是会降低的。

103平户型为1、5号楼中间套,三房两厅一卫,由于为2梯3户,因此户型采光面非常宽,四开间朝南。该户型的问题依然是不通透,主卧也不够大。

111平为1号楼东边端头户型,三房两厅两卫,全通透结构。北面厨房带生活阳台,不足之处是进门处小卧室位置尴尬,窗户也很小。不过该户型在端头户型中算性价比很高的,飘窗还一点拐角,增加采光面。

114平户型为2号楼西边套,三房两厅一卫,南北双阳台。不过该户型为L结构,卫生间位置距离卧室极远,不方便。

123平户型为1号楼单元拼接处通透户型,三房两厅两卫。

129平为1号楼西边端头户型,三房两厅两卫,两开间朝南,南北双阳台,双庭通透,客厅还是比较大的,不过有一个卧室在房间门口,有点尴尬。

153平户型为2号楼东边套,南北双阳台,三开间朝南,四个卧室均带飘窗。

户型点评:

由于御江壹品没有采用连廊设计,因此中间套户型均不通透,边套户型也不是很方正,边套户型基本都有一个房间在大门口,整体来讲户型是比较一般的。

装修标准十分普通,无大件,就是常规硬装。

装修标准确实是青山印的劣势,跟隔壁中冶39大街比起来,确实差了几条街,去看了的客户都吐槽其装修,不过青山印就是便宜,哈哈哈~

这个地板,这个门,简直了...

项目工程进度还是挺快的,基本都封顶了:

44号地块楼盘平面图:(高清平面图请加入阿松知识星球索取)

除44号地块之外,御江壹品项目的另外两个地块39-1和39-4地块也已经出炉了详细规划。

39-1、39-4地块是该项目诸多地块中位置最佳的,紧邻QS江滩,一线滨江。

沿江透视效果图:

沿街透视效果图:

平面图:

该项目39-1、39-4地块目前被武九铁路隔开,未来武九铁路可能拆迁改造,具体改造时间与改造方案待定。

日照图:

首开回顾:

御江壹品·青山印已于2018年6月3日开盘,6月1日进行的刚需优先选房,预售证号为武房开预售[2018]208号,推出3、4、5号楼住宅建筑面积60766.03平方米,户型面积为99-159平,备案均价约17900元/平,外加3000元/平装修,整体均价约20900元/平,基本日光,这也是项目的首次开盘。

该项目6月1日进行刚需优先选房,少量楼层比较差的没有人要。

6月3日进行普通客户选房,微信网开,据网友反馈,网开结束时还剩余少量房源,不过目前已经基本没有房源了,可以算开盘基本日光。

整体来讲该楼盘并不是很抢手,想买的基本都买得到,看看网友怎么说:

不过,前期开盘的4、5号楼因为被开发商抵押给银行,购房者暂时无法签合同:

御江壹品是填补大武昌2万价格断档的楼盘,比隔壁中冶39大街位置还好,单价低了3000元/平,阿松认为性价比还是不错的。最终才勉强日光,究竟是为什么呢?阿松分析如下:

1、大武昌刚需的客户群体对单价的接受度大多是15000左右,上了2万关注的人明显变少。

2、QS区还是相对封闭的,外来客户对该区域接受度较低,宁愿去买洪山区的金科城,也不来配套更成熟的QS区。

3、该楼盘开发商不行,这是开发商的第一个项目,开发经验不足,户型未采用连廊设计,结构一般。

4、大家普遍反映装修比较差,虽然是收的3000元/平的标准,但实际上跟2000档最普通的刚需盘装修无异,完全比不上隔壁中冶39大街的装修。

预售许可证截图:

开盘攻略截图:

比隔壁中冶39大街便宜近3000元/平

目前QS片区备案价普遍没有超过20000元/平,除了武汉江山一线滨江备案价为27000元/平之外,大华滨江天地最近开盘备案均价为19000元/平(由于有一般房源备案16000不对外销售,导致对外销售房源均价为21500元/平),招商一江锦城备案价为19500元/平,中冶39大街精装23850元/平。相比起来,御江壹品比隔壁中冶39大街便宜了近3000元/平,位置还比中冶更靠近二环,御江壹品QS印的价格还是有一定性价比的。

按照21000计算,装修可以贷款,99平户型最低总价门槛大约在210万左右,如果装修可以贷款,首套房首付在60多万起步。

青山滨江商务区启动区44地块变更3栋

青山滨江商务区启动区44地块变更4号楼栋

青山滨江商务区启动区44地块变更5号楼栋

价格点评:

众所周知,大武昌两万档几乎是空白,想买2万左右的楼盘只有QS片区或者金科城。QS片区目前也接受了20000左右的价格,御江壹品相比中冶39大街和东湖金茂府,性价比应该还是更高的,隔壁中建开元公馆二手房价格约为23000元/平。

4、5号楼均被抵押:

备注:本文中QS代表“青山”

附阿松楼书:

御江壹品QS印基本信息:

御江壹品QS印位于QS区建设二路与抚顺街交汇处,由武汉交投旗下的武汉和纵盛地产有限公司开发。御江壹品QS印为项目44-2号地块,净用地面积约3.6万方,总建筑面积约19.3万方,计容积率建筑面积约13.6万方,其中商务、商业约2.58万方,居住11.1万方,建筑密度19.98%,容积率3.79,共930户,配备1464个车位。

御江壹品QS印首期主推3、4、5号楼住宅101-131平,精装修销售,预计2018年5月开盘。

拿地信息:

2015年底,QS出让P(2015)148号地块QS滨江商务区地块,被武汉交投旗下的地产公司武汉和纵盛地产拍得,成交价37.25亿元,楼面地价4715元/平,溢价率15%,再次拉高QS滨江一带的房价。该地块中住宅分了3个大块,分布是44号楼、39-1和39-4号地块,另外还有D1、D2、E1三个商业地块,首期推出的是44号住宅地块,即御江壹品QS印。

楼栋分布图:44号地块共有5栋高层住宅加1栋商用楼

一、区位

御江壹品QS印44号地块位于QS区建设二路与抚顺街交汇处,距离二环线2公里,该此块此前为QS44街坊翠园社区改造,属于QS非常成熟的居住区。

小区位:

西面:建设二路,49街小区(未来规划为商业用地)

北面:抚顺街,规划商务用地

南面:旅大街,中建开元公馆,武商众圆

东面:规划道路、还建房、十三中教育用地

区位点评:

1、该区域属于QS滨江商务区范畴,目前非常成熟,周边都是老社区,区域正在升级改造中,居住氛围浓厚,离长江不远,但不是一线临江地块,楼栋看不到长江。

2、QS滨江商务区规划了体量不小的商业用地,至于能否把写字楼办公做起来拉升区域价值,真的不太好说,起码商务开发的周期是十分长的。而且,从规划配比来看,所谓的QS滨江商务区还是以住宅为主的,商务用地更像是点缀。

3、由于QS区道路依江而建,因此道路走向基本都为斜45°左右,导致地块朝向也非正南北。

4、阿松认为,QS是一个相对封闭的区域,由于武钢的历史原因,QS更像一个自成一体的小城镇,也有一些相对独立的文化和生活圈,QS人不太愿意走出去,外地人也不太愿意进入QS来。但最近随着地铁的修建和旧城的改造,QS正在逐步走向开放化。

二、交通

1、地铁:距离5号线建设二路站约450米,步行可达,地铁出行还算方便。5号线目前正在火速建设中,最早2020年通车。

2、从项目到武昌核心区有临江大道和和平大道两条路可以选择,不过两条路都并非城市快速路,虽然不是很堵,但红绿灯特别多。从和平大道可以比较方便的上下二环线,通往汉口或者街道口方向。

不过,值得注意的是,周边部分道路比较狭窄,未来入住人口多了,道路停满了车,可能会有所拥堵。还好建设二路和旅大街均已完成扩宽,目前看起来交通状况还行。

建二为双向六车道:

门口的旅大街为双向四车道:

北面抚顺街为双向两车道:

3、主要公交站是和平大道上的建设二路站,公交非常多,但与项目之间也有几百米步行距离。

三、配套

1、教育配套:

小区自带一所双语幼儿园(不在该地块);

周边小学有钢城一小武科大校区,钢城二十小,周边初中有钢城十三中。

2、商业配套:QS近几年商业大爆发,大型商业配套包括27万方武商众圆广场、奥山世纪广场、印象城、八大家红坊里。

周边人口众多,周边的社区底商满满当当,各种小吃、撸串、便利店应有尽有,高大上的和接地气的都有,要不要太繁华。

3、周边三甲普仁医院也非常近便

4、公园:QS江滩公园在步行可达范围内,QS江滩面积大、建设标准高,是武汉目前修的最好的江滩之一和平公园距离也不远。

5、公共配套也十分充足,隔壁就是武科大,可以共享学校运动配套,步行几百米就是已建成的QS江滩,可惜本期房源几乎不能看江,要想看江的估计要等后期39-1地块,那是可以与武汉江山媲美的一线滨江,价格肯定不菲啊!

配套:QS区发展多年,建二一带本来就是QS最成熟的区域,生活配套那是杠杠的。

四、房源

前文已述

五、品质

1、武汉交投开发商,武汉交投属于国企,这是武汉交投的在武汉的第一个房地产项目,武汉交投与光明上海府邸的湖北交投并非同一家企业;

2、地上全人车分流;

3、小区共有3个出入口,分别位于北、西、南侧,人行主出入口位于西侧建设二路;

4、所有楼栋均有5.4米架空层;

5、44号地块共930户,配备1464个车位,车位配比充足;

6、小区园林采用新亚洲风格,有一些水景和草坪,从规划来看还可以;

7、据置业顾问讲,公共走道墙面预计是贴砖的;

8、外墙采用真石漆,白色加黑色,楼栋预计会有一些玻璃装饰造型

9、物业公司为武汉锦绣方圆物业,不太知名,物业费2.95。

10、承建商为中国中冶

11、小区有一个空中连廊栈道的设计,可以跨越旁边的马路,但具体能通到哪里不详。

品质点评:

开发商的开发经验并不充足,各项指标还算合格,可能会是一个品质还OK的楼盘。

六、价格:

前文已述

七、不利因素:

无明显不利因素

阿松综合点评:

1、QS滨江商务区核心区位,建二核心商圈,二至三环之间,在QS算是挺不错的位置了;

2、与地铁5号线距离500米左右,属于近地铁盘;

3、因为在老城区里面,周边配套十分成熟,商圈众多,配套方便,学校配套也比较成熟;

4、未采用连廊结构设计,户型舒适度一般,装修标准很普通;

5、武汉交投的一个项目,整体品质指标还算不错;

6、填补大武昌2万档空白,与周边楼盘相比性价比会比较高。

7、部分楼栋被工程抵押给银行,开盘后暂时无法签约。

对御江壹品青山印感兴趣的,可以加置业顾问田剑桥微信进行咨询:

经济技术指标:

备案信息:

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