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楼面价3000,房价卖到1.1万都算亏?哪来的底气?

买房小妹 2018-07-09 09:31:37

小妹无意中看到大家在讨论一个项目,先看讨论的内容

讨论内容就到这里,围绕的内容就是红星天铂这个项目,此前小妹于6月1日写过这个项目的说楼,这个我们后面再看。

在说楼里,小妹说过这样一句话“目前红星天铂对外宣传是毛坯,但是据说有可能变成装修”,结果,果不其然,红星天铂加装修了。

然后所有阳逻区域的房价出口就变成了,即将破万!红星将成为阳逻首个破万的项目!

小妹来说几点:

1、目前阳逻区域的毛坯价格基本都在6300-6400左右,绿城桃李春风算是个特例,基本到了6800的毛坯价格,因为绿城算是阳逻区域首个大品牌项目,即便位置并不那么好,但是备案价超过了大多数阳逻楼盘,也是目前阳逻区域备案价最高的普通住宅。

2、新洲邾城的项目,孔雀城问津兰亭的毛坯备案价达到了6300,有点出乎意料,因为邾城此前的房价也就是5000左右,距离阳逻还有点远,肯定是无法跟阳逻媲美的,但是最终孔雀城的备案价达到了6300,跟阳逻市区齐平。

3、红星天铂整体属于阳逻,再加上是纯新盘,价格有一定的变数,但是同样对比蔡甸区纯新盘,金地中法仟佰汇,我们可以大概猜测一下

红星天铂,目前可以说无地铁,21号线距离还有点远

金地中法仟佰汇,4号线延长线就在项目附近,虽然现在还没通车,但是相比红星天铂规划中的新港线要靠谱的多

红星天铂,红星地产首次进入阳逻的项目,纯新盘

金地中法仟佰汇,金地首次进入蔡甸的项目,纯新盘

红星天铂,四环外

金地中法仟佰汇,四环外

蔡甸区域房价:毛坯6300左右

阳逻区域房价:毛坯6300左右

金地中法仟佰汇最终房价:8800,含2000装修

红星天铂最终房价:待定,2000装修是定的

能说的小妹都说了,小妹认为红星天铂的价格可以参考金地中法仟佰汇,当然,纯新盘可能会有一定的变数,但是不会太超过,不然杨春湖地王也不会含恨开盘了。

说到这里再看上面的讨论内容,小妹只有一句话,开发商的套路都是被购房者宠出来的。

下面来看看红星天铂具体项目情况

基本信息

区位:武汉市新洲区阳逻柴泊大道路南侧

红星天铂位于新洲区阳逻商圈,详细一点说,红星天铂位于柴泊湖、福银高速以东,新洲区思源学校以南。

体量:红星天铂占地约17.3万方,总建面约39.8万方,容积率2.3,共计2279户。分为三期开发,我们来看看三期各自的分布。

规划图总平面规划图

可以看出,项目虽然是分为三期开发,但是一期跟三期是在一起的,二期在另外一边。

一期共包含6栋住宅,占地面积约3.2万方,总建面约8.2万方,配有5000平米的商业,以及3600平米的幼儿园,容积率2.55,绿化率30%,总户数689户,共计有754个停车位,其中地上车位172个,地下车位582个。

一期楼栋分布,因为效果图一期太小,我们直接用规划平面图

关于土拍

2017年12月4日,红星地产以11.94亿,楼面价2995元/平拿下P(2017)147号地块,该地块位于新洲区阳逻经济开发区柴泊大道路以南,外环公路以东。

地块位置图

规划用地情况

楼盘动态

最新动态:红星天铂售楼部已开放,首推E2-1至6号楼96、117平米房源,预计2018年7月开盘!!

价格分析:红星天铂最先对外宣传的是毛坯销售,后面改成装修,而目前阳逻区域的毛坯房均价基本都在6400-6800左右,也就是说红星天铂不出意外也基本上是这个价格区间,再加上装修2000一平。

户型分析:

96-99平三房两卫:

全朝南的三房设计,而且是三房两卫,功能性比较齐全;

三开间朝南,增大采光面;

进门客餐厅连成一体,空间感增强;

功能分区做的比较隔开,动静分离;

缺点是毕竟不到100平方,还做成三房两卫,空间会比较紧凑,更适合一步到位的刚需一族

118-122平米三房两卫户型:

南北通透的设计,而且是南北双阳台,三开间朝南,整体的采光效果、通透效果会好一些;

客餐厅一体,增强空间感,而且进门处刚好在阳台,可以当作玄关;

主卧带洗手间,增强主人房的私密性,还带一个衣帽间,可以满足女主人的需求,当然,也可以改造到次卧里面去,增大次卧空间;

缺点嘛,次卧门对着洗手台,可以算一个,另外就是总价相比99的户型要高一些。

整个一期都是一样的户型,没啥挑的,不过这两个户型设计的都还可以,就是楼栋的区别了。

网友点评

咿***5:离阳逻开发区地铁站和施岗地铁站都好远,百度地图不低于3公里了,出行很不方便,听说价格可能到1万,应该是当前阳逻最高的价位了,周边配套不成熟。性价比不高。

天天10号:红星天铂在阳逻之心片区啊,那边发展起来估计要个五六年了,现在还是很荒芜!

萌萌大诗人:这个楼盘价格待定,楼盘内部设施不错,幼儿园;商业街,要是完善了后期社区生活应该会很方便。

静静老好人:南北通透的房子是我的最爱,主力户型不错。周围公交线路就几条,高峰期出行有点挤,适合开车出行。

交通状况

地铁:我们从下面那张图可以看出来,红星天铂项目距离目前已开通的21号线施岗站是还有一些距离的,轨道交通可以说,目前还不太方便。

另外,规划中的地铁10号线在阳逻有几站,但是目前尚处于批复阶段,我们就不放进来了。

自驾:项目旁边是绕城高速与S109,另外江北快速路预计今年开通,江北快速路将是未来红星天铂出行的主要道路。再往北,可以走汉施大道,自驾还算比较方便的。

公交:公交的话,目前项目附近公交线路较少,不能做太大指望!

交通图

配套盘点

商业方面,项目一期自带5000平米的商业,基本的生活需求可以自行解决。

稍远一些,项目过去一些是阳逻老城区,发展也还比较成熟了,一般的购物需求可以满足,要是再大一些,那就可以去往青山等其他区域。

医院方面,项目附近有新洲第二人民医院以及阳逻中心医院,距离不算太远,一般的小病可以解决,如果比较严重,还是考虑去市区更高等级的医院。

周边学校

项目一期规划一所幼儿园,具体开学时间尚不确定。

新洲区的学校还比较多,而且集中分布在阳逻老街,距离项目也不算远,而且新洲中学的师资还不错。

小妹点评

红星地产在武汉的第一个住宅类项目,此前红星是以红星美凯龙商业为主的。 

地段处于阳逻之心,也就是待开发的阳逻板块,目前来看,交通配套等多有不足,需要时间去发展完善。 

拿地价接近接近三千,成本有点高,因此一直有卖到一万的打算,但是目前阳逻区域的价格大概就是毛坯6400-6500左右,装修8400左右,如果超出这个价格太多,那么是否值得购买还需要打个问号。 

购买建议的话:户型设计还是不错的,加装修之后性价比变低,再加上新港线目前尚未确定,可以考虑下,自住的话还是可以的。

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