6月11日，四新、后湖两楼盘双双开始交资料，人潮涌动，营销中心门口大排长龙。交个资料就能弄出那么大阵仗，武汉楼市的热度由此可见一斑。
刚需盘的供不应求，豪宅阵容的不断扩张，催旺武汉楼市的同时，武汉改善型置业的选择空间正被不断压缩。
刚需为王 武汉楼市一路高歌
根据中国房价行情网数据，2018年5月，武汉二手房均价达18956元/㎡。与湖北接壤共有河南、安徽、江西、湖南、重庆和陕西共6个省份，在其省会城市中，二手房均价的为合肥14977元/㎡，与武汉相比差距明显。
（图片来源：中国房价行情网）
从数据可以看出，目前武汉的房价相对周边城市属于高位,但成交量却仍然一路高歌。根据亿房网数据，2018年5月，全市新建商品房共成交17450套，其中商品住宅成交12399套。全市商品住宅成交量环比增长23.9%。
根据克尔瑞数据，武汉上周共有13个楼盘开盘，其中9个项目当日去化100%。数据背后，是武汉楼市充足的购买力作为支撑。根据长江日报报道，2017年，大学生留在武汉就业创业30.1万人；新落户14.2万人，分别是上年的2倍和6倍。今年一季度，大学毕业生留武汉创业就业热度不减，已近10万人，办理大学毕业生落户3.9万人。
单价2万楼盘缺档 改善置业选哪里？
但从价格结构上来看，武汉整体呈现沙漏型。无论是刚需盘还是豪宅供应都相对充足。根据克尔瑞数据，上周武汉共有13项目开盘，其中毛坯均价18000元/㎡以下的所谓刚需项目有8个，可见刚需项目仍然是市场的主流。刚需优先选房范围已经从6月份扩大到60%，但刚需选房仍热度不减、大排长龙。
从销量方面看，上周开盘8个刚需盘中，除宜化星都汇首日去化95%外，其余均开盘当日售罄。
（图片来源：CRIC房产测评武汉）
武汉市场刚需市场仍供需两旺，匹配改善需求的两万档楼盘却面临断档的境遇。
自2016年武汉重启限购以来，换房成本的增加促使改善型需求全面爆发。改善型需求与刚需相比，对片区的选择尤其重要。尽管市场上，顶着改善型帽子的楼盘遍地，但能够同时满足开阔户型，完善商业配套、优质的教育医疗资源以及优美景观环境的楼盘却并不多。
从片区来看，三环外的远城区一是发展尚未完全成型，刚需盘较多。虽偶有佳作，但片区整体水平参差不齐。而白沙洲等片区由于环境短板，交通闭塞。虽然一直在发展完善之中，但是仍暂时落后，很少成为改善型需求的。南湖片区虽然湖景资源优渥，但片区内房地产开发已接近尾声，本身在售以及代售楼盘数量较少。而二七滨江、武昌中心区价格持续走高，对于一般的改善型族群可望而不可及。目前武汉改善型楼盘比较集中的片区主要有两个青山、汉阳滨江。
青山
青山目前改善型楼盘主要位于二环与三环之间，例如招商一江璟城、御江壹品青山印、中冶39大街等众多楼盘，目前均价在20000元/㎡——25000元/㎡之间。此前青山和白沙洲并称武汉两大刚需大本营。但青山本身配套齐全，随着众圆广场等商业综合体的落定，建二商圈逐渐成型。滨江商务区的规划也让青山发展如虎添翼。
（青山滨江商务区效果图）
青山目前正在进行大面积拆迁，潜在的购房需求也为青山楼市的火爆添柴加薪。根据青山区统计局的数据，2017年1-7月，青山区商品房销售面积61.63万平方米，与2016年同期相比增长71.5%。但随之带来的环境和交通问题，也不容忽视。另外在教育方面，青山目前拥有20余所小学，16所初中以及8所高中，对于改善型客户最为关注的教育资源方面，青山区算达标。
目前青山片区的改善型楼盘较多，但是片区内楼盘也渐有豪宅化趋势。武汉江山的整体均价已经高达32000元/㎡，此前开盘的5、6号楼，户型也已经达到208㎡。
但青山面临的快速路少、产业仍以传统经济为主，流动性不强。老旧社区以及还建房过多，导致片区整体品质难以保证等问题仍然是制约青山进一步提升的关键因素。
汉阳滨江
汉阳滨江一直被认为是下一个豪宅集中地，2016年7月28日，碧桂园集团刷新武汉市单价地王记录；2016年11月22日，平安夺得汉阳滨江杨泗港新港长江城地块，成为当时武汉总价地王。汉阳滨江从那时起，正式进入群雄逐鹿时代。时隔两年，汉阳滨江已经聚集龙湖、复地、中建三局、碧桂园、越秀、远洋、金茂等一线品牌房企，滨江盛宴即将开启。目前汉阳滨江仍然雷声大、雨点小。目前仅有复地海上海滨江公寓、世茂锦绣长江商业等项目在售，住宅项目鲜有面世界。例如碧桂园晴川府、龙湖春江彼岸等等开盘时间都暂未确定。
但由于周边房价较低，如果备案价参考周边楼盘定价，毛坯均价大概在20000元/㎡左右，这个价格恐怕难让开发商满意。这批纯新盘既有知名房企的品质保障，又有绝佳江景资源，可以说是万众瞩目。此前一直有声音说，汉阳滨江将会成为汉阳房价的天花板，这个天花板高度几何，我们拭目以待。
都说土地市场是楼市风向标，从地价大致能判断两片区的房价走势。目前青山楼面价记录为2017年12月的土拍中大华斩获的滨江地块P（2017）142号，楼面价达10423元/㎡。而汉阳滨江楼面价则为碧桂园晴川府地块，楼面地价20017元/㎡。
汉阳滨江的楼面价明显高于青山板块，而且汉阳滨江目前龙湖春江彼岸、碧桂园晴川府、金茂府等等都是备受市场关注的明星楼盘。只是汉阳滨江目前大多数明星楼盘还未开盘，但是从放风价来看大约也会集中在2万档。从房价的比对来看，如果汉阳滨江楼盘能够如期开盘，发展空间应该大于青山片区。
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武汉楼市直击2018-06-19 09:54:04
