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深圳楼市十年关键词演变史 兜兜转转还是“涨”声一片

房掌柜武汉 2018-06-14 00:15:35

  编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

  房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:深圳楼市十年》系列报道,回望过去十年深圳楼市变革历程。

  这十年间,深圳楼市风云变幻,涌现出很多耳熟能详的关键词,每个关键词背后都承载着一段楼市故事,哪个词最能挑动你敏感的神经?

2008年关键词:最低价

  2008年是很多开发商不愿面对的一年。过去八年,深圳房价一路上扬,到了2008年这条上升线被硬生生折断,斜斜地挂下来,有人比喻这是卡在开发商喉咙里一根刺。

  那年3月,后海楼盘澳城发起“春雷活动”,二期房价每平降5600-8400元,开发商希望以最快速度将价格调整一步到位,结束观望。

  “再低,就不可能了。”那年5月,佳兆业地产在清坪打出巨型广告牌,这则广告成为当年让人印象最深的广告语。

  前海的小户型楼盘沙发打出了最低7380元/平的起价,创下当时关内最低。

  6月底,徐滇庆出席博鳌论坛时称房价不会跌,表示不会道歉,立马引来了网友一片骂声,并被冠以“徐赖赖”的外号。7月8日,南方都市报刊登了徐滇庆1747个字的道歉信,引起一阵轰动。

  业主维权潮与楼市下跌行情相伴而生,这一年,深圳楼市上演了一场降价小区业主针对开发商的集体维权潮:万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦……

2009年关键词:白菜价 日光盘

  那年,南坪快线上看到一幅硕大的楼盘户外广告:2009,牛气冲天,估计当时很多人都会嗤之以鼻。

  谁也没想到2008年的低潮结束得太快,2008年底40000万救市,宽松的信贷货币从天而降,砸得人阵阵晕眩。低至7折的贷款利率、首付两成的二套房贷仿佛在提醒人们,不买房都不行……

  人们开始疯狂地涌向各大楼盘和中介地铺,不光零首付、负首付,买房不用钱,按揭还能以租抵供,让人们知道房子还能这么买,炒房者也乐得合不拢嘴。

  2月21日,多数人还沉浸在春节过后的休整当中,楼市未见回暖的明显征兆。此时位于龙华万科金域华府开盘,推出233套单位,有购房者雇人深夜排队,开盘当天售罄。2009年第一批日光盘就这样悄无声息地来了。

  半个月之后,第二个“日光盘”浮出水面,宝安中心区的深业新岸线三期首府,342套大户型再次“日光”。

  被媒体打造为“世界第九大湾区”的后海湾诞生了不少“日光盘”, 卓越维港、颐安阅海、曦湾、皇庭港湾诸多楼盘入市,均获得不菲的销量。

  上半年卓越维港才2.5万/平,到了下半年,三湘海尚就到了3.3万/平,令人瞠目结舌的是,前三批推出的皆为该社区高端单位,其中town-house单价不低于4万,三次开盘三次售罄。

  2009年,这个城市的大部分人都不愿提及。因为那时买房子好比买白菜,一两天就能升值的时代已经一去不复返了。

  化用周星驰那句经典台词,曾经有套一万一平的房子放在我面前,我没有好好珍惜,人世间最痛苦的事莫过于此。如果老天能再给我一次重来的机会,我会对那套房子说三个字:我买你!如果还能再补充一句的话,我要说不差钱!

2010年关键词:国十一条 限购令 降价潮

  1月10日,国务院出台“国十一条”,要求二套房贷款首付不得低于40%,4月15日,国务院要求二套首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日,“新国十条”出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购房第三套及以上住房贷款。

  深圳出台“930限购令”,这是当时最严厉的房地产调控政策。

  这一年,调控无疑是最直观的记忆。被称为“史上最严”的“国十条”和“限购令”刚出台时,开发商们惴惴不安、惶恐终日。

  在政策面前,买家和开发商都是聪明的。越调越涨使得更多的人意识到,单纯地打压需求换来的只是短暂的成交抑制,房地产行业实质问题并没有得到解决。

  6月,深圳出现首波降价潮,万科旗下第五园里城、清林径均低于市价半夜开盘,购房者晚上排队。

  这一年,万科业绩大好,改写了房地产历史,当年前11月累计销售面积830.7万平,销售金额1000.6亿,成为首家年销售额千亿级房企。后来,千亿成为很多房企奋斗的目标。

  保障房问题,同样引发热议。“十一五”期间,深圳市政府的保障房建设目标为14万套。可截至2010年末,竣工套数仅仅约2万套。保障房供应不足,也在刺激人们购买新房。

  这一年,问题填海区房屋沉降让很多业主忧心不已,宝安中心区多个楼盘地表出现不同程度塌陷,最深沉降达十多厘米,深业新岸线小区附近平整的人行道变得波浪起起伏伏。

2011年关键词:开发商回购 首付一成

  深圳限购、限贷、限价政策执以来,楼市持续低迷,新开盘价格一路走低,开发商各出奇招,首付一成、原价保值回购、返还月供……

  由此催生出一系列社会现象,如房企资金链趋紧濒临破产,前期价格高位时买入房产的业主因资产缩水而向开发商“维权”,更有开发商为了稳定购房者入市信心打出极具创意的“保值回购”牌。

  绿景推出房屋保值计划―三年原价回购,绿景香颂开盘当天,购房者可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议,三年后业主可以提出申请,绿景将按原购房合同价将房款返还业主。

  回购创意为绿景带来了丰厚的销售回款。绿景香颂开盘当天,成交房源600套左右,收金7.5亿。

  后来,十二橡树庄园、港澳八号、振业峦山谷、广兴源圣拿威、承翰来座山等楼盘也纷纷打出回购牌,且标准由最早的不包回购税费到税费全包甚至110%回购等逐步提高。

  这年11月龙岗万科清林径50位业主戴着口罩、打着横幅到楼盘售楼处,抗议万科降价。万科媒体管理部门主动发表书面声明,表示愿意在合理、合法的前提下,进行沟通对话,但是赔偿没有任何法律依据,万科不支持任何违反合同契约的行为。

2012年关键词:打折促销 千人抢房

  2012年是深圳楼市的破冰之年,虽然楼市政策环境没有实质性改观,但市场信心正快速恢复,开发商推盘积极,购房者入市积极,楼市呈现供求两旺的景象。

  6月8 日,央行降息,进入连续降息通道,深圳楼市频现千人抢房潮 。6月10日,水榭春天五期在大中华开盘引发三千多人抢房潮。7月19日,富通城十锦在前海售楼处开盘引发千人抢房。7月29日,中粮锦云在大中华开盘引发千人购房潮。8月19日,绿景公馆1866大中华开盘引发4000千人抢购800套房源。

  这一年,开发商没有折扣都不好意思说在卖楼,而且折扣花样更多、折扣更低、透明度更高。除了以往常见的总价直减、总价打折、推特价房等手法外,免息供楼、一成首付、送家私礼券、送钻戒、送物业管理费等折扣方式也陆续重出江湖。

  万科璞悦山在总价减6万的基础上,成交再送1克拉钻石,如果不要钻石,则可再减5万房价。万科清林径,110平三房总价减10万,再送“韩国婚纱摄影、韩国旅游、免三年物业管理费”三重大礼包,如果不要大礼包,还可再减5万。

  即便是单纯的房价折扣,也和去年小打小闹的“9.8折再9.9折”不同,动辄便可打到9.4折。

2013年关键词:新国五条 小牛市

  2013年,国务院“新国五条”出台,本是限制房价过速增长,但深圳却逆向而行,有如脱缰野马,这一年楼市无疑是个“小牛市”,均价从1.89万/平涨到2.16万/平,达到历史最高水平,较2012年上涨14.4%;成交47759套,约439万平,同比增长19.1%。

  仅有1月、3月两个月均价低于两万,并在6月达到最高月度均价峰值,突破2.4万元/平,创下40个月新高。

  这一年楼市呈现多年难遇的火爆景象,龙华、前海等多个新盘出现了七八个买家抢购一套户型的现象。

  十八届三中全会召开前,开发商们摸不透政策走向,纷纷赶急出货,有开发商在营销中心、样板房未开放就一边卖楼,一边着急等中央“定调”。

  不过,后来在5500字的三中全会中,59次提到改革,44次提到制度,22次提到市场……对“房地产”、“长效机制”只字未提,这无疑让期待者们陷入一种失望,房地产丝毫未被提及。

  11月,深圳出台政策,二套房首付提高至七成,计税评估价上调,银行贷款收紧,审核、放款周期加长等举措控制房价,房价月度“六连降”,但2013年房价较2012年上涨了14.4%。

  深圳本土开发商佳兆业一鸣惊人,凭佳兆业城市广场、龙岗大道1号、佳兆业悦峰、佳兆业假日广场四个项目,获得29 .4万平、3358套、62.4亿元的销售业绩,在商品住宅市场抢得销售额、销售面积第一的宝座。

2014年关键词:先抑后扬 唯一上涨

  2014年,深圳是全国70城中唯一一个房价上涨的城市,2014年12月房价下降的城市有66个,郑州、武汉、赣州3个城市房价持平。

  这一年,深圳楼市先抑后扬、跌宕起伏。尽管2014年上半年房地产的形势令人捏了一把汗,但下半年深圳房价创下了历年来的年度房价新高。

  9月30日,央行、银监会发布通知,对房贷政策作出调整,正式明确放松首套房贷认定标准:对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策;首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

  11月银行利率下调,12月不动产收税正式下发,12月底广东自贸区范围确定。随着限贷、利率下调等调控手段逐步放松,深圳楼市初现暖意,成交连攀新高。

  2014年,深圳平均房价2.39万/平,同比上涨11%,为历史最高价;成交面积403万平,同比减8.8 %;成交套数41884套,同比减少12.9%。不过由于市场成交向好,大多数开发商取消之前的折扣优惠。

  纵观2014年每月数据,深圳房价整体运行区间为2.2-2.4万/平;11月房价突然升至2.65万/平,创下历史新高;12月房价虽小幅回落,但仍高达2.57万/平,同比上涨24.83%。

2015年关键词:涨 面粉贵过面包

  如果用一句话总结2015年的深圳楼市,那就是“这年不买房,白干20年”。

  2015年的中国楼市,只有两个城市,一个是深圳,一个是其他城市。

  “330政策”出台后,房价涨势一发不可收拾。

  2015年,深圳新房共成交6.6万余套,成交面积665.89万平,同比分别上涨58.65%和65.21%;成交均价4.25万/平,较2014年涨了近四成。

  深圳经济快速增长,这本身就是房地产发展的强力支撑。新房供不应求,得房价继续保持快速上涨是一种走势。

  此外,深圳全国经济中心的地位进一步巩固,对本地乃至全国的资本都有吸引力,外部刺激也是深圳楼市快速增长的重要原因。

  9月,龙光底价112 .5亿拿下龙华地王一宗商业地块,而龙光上一年在龙华拿地已备受瞩目——以46.8亿拍得一宗住宅地块,2.5万/平楼面地价,与周边在售项目价格相差无几。

  12月,信达坤润联合体以30 .3亿元总价拿下当年第二宗宅地,溢价率高达219 .6%,可售楼面价高达2.72万/平,典型的“面粉贵过面包”。

2016年关键词:325新政 104新政

  2016年深圳楼市迎来一个始料未及的深度调整期。在调控频出、“双限双竞”的严苛游戏规则下,依然有一大波开发商誓要挤进这个市场。

  “3·25新政”调控新政首次出击之后,市场热度有所下降。3月26日,南山万科云城在新政之后率先试水,推出716套66平2房公寓,单价5.9万起,现场有购房者透露,单价最高达到6.7万。

  在新政出台两个月之后,深圳市规土委数据显示,新房市场稍有“抬头”,从去年5月的2259套上涨至去年10月的4276套。

  年中,“中国空前!深圳绝版!6平精装极小户型驾到!”因为这条广告,深圳6平鸽子笼走红,全国家喻户晓。

  10月“104新政”再度出马,让新房市场重新陷入低迷。2016年最后一个月,全市新房仅成交2161套,是当年成交量最低的月份。

2017年关键词:稳 环比 连跌

  2017年,深圳新房成交量显著下降,一方面受限购、限贷、限价等政策影响,另一方面开发商非住宅供应占比扩大。自2016年“深八条”调控出台以来,新房房价上涨势头得到控制。

  这一年,以往楼盘开盘首选地大中华等酒店,不再受开发商青睐,生意惨淡了不少,绝大多数楼盘选在周五晚或周末在营销中心悄悄开盘,开盘后也鲜有销售海信息释放。

  由于限购升级,社保三年变五年,很多投资客被挡在门外,因而商务公寓成为市场追捧的香饽饽,部分购房者开始转向不限购不限贷的商务公寓。

  这一年,深圳新房成交均价54445元/平,同比微涨1.9%,环比全年下降,降了675元;共成交25820套,同比减少38.0%。

2018年至今关键词:摇号买房 房改新政

  自2016年“深八条”以来,深圳新房成交均价已经连续20个月下跌,同比八连降,累计下跌1384元。

  5月深圳新房成交2564套,仅此于1月,环比增加32.6%;成交均价毫无悬念环比再跌58元/平,创下自2016年“104新政”以来的二十连跌。“摇一摇”也成为5月的一大热词。

  香蜜湖万科臻山府、蛇口山语海开盘抢房的场景还记忆犹新,5月的招商双玺开盘排队摇号的场景更是有过之而无不及。作为深圳首个由政府介入监督公证摇号的楼盘,备案价8.17万-15.42万,总价1672万起,参与摇号缴纳诚意金单套500万。

  二手房挂牌价14-15万/平,一二手房价格倒挂严重,吸引了不少购房者前来排队摇号,“5000万蹲”朋友圈截图在各大社交平台刷屏,而当天一共有666位客户认筹,中签率25%。

  继1998年首次房改后,6月5日深圳住房体制迎来“二次改革”,将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类,并明确每一类供应总量所占比例。

  今年才过去一半,下半年深圳楼市或许又会有哪些让人意想不到的政策出台,现在也无法揣测。

结语

  过去十年,深圳平均房价从1字头飞涨至5字头,重点区房价更是不止,深圳湾、后海、龙华房价翻倍数目让人咋舌。

  如果用一句话总结,这十年最核心的关键词必然是涨!

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