一、二手房市场数据分析

1.武汉二手房数据分析

据房天下武汉二手房数据中心数据显示，2018年5月武汉二手房挂牌均价元18690元/平米。相比4月挂牌均价18664元/平米，5月武汉二手房价格整体平稳，环比微涨0.14%。

图1全市挂牌均价走势

图2区县挂牌均价

5月武汉11个区县二手房挂牌均价均不同程度下跌，5个区县二手房挂牌均价微涨。

从区县二手房整体挂牌价来看，武昌区二手房以22329元/平米均价继续领跑，相比4月，5月挂牌均价下跌3.35%。江岸区21484元/平米、江汉区19703元/平米，分别位列第二和第三，环比分别下跌1.56%和3.73%。洪山区本月二手房挂牌均价19402元/平，环比上涨0.44%，位列第四位。东湖高新区5月价格也环比下跌0.89%，以18665元/平位列第五。

5月二手房挂牌均价上涨的区县有，洪山，均价19402元/平，环比上涨0.44%；东西湖，均价14332元/平，环比上涨0.30%；黄陂，均价10383元/平，环比上涨0.64%；江夏，均价12607元/平，环比上涨0.50%；新洲，均价7236元/平，环比上涨4.02%。整体开都是微涨，属价格波动的正常范围内。

跌幅较明显的有，武昌区，环比下跌3.35%；江汉区，环比下跌3.73%；汉阳区，环比下跌2.87%；蔡甸，环比下跌2.62%。其余区县如江岸，硚口，沌口，青山，汉南，已鄂州为代表的武汉周边，也都微跌。主城区二手房限购的原因，加之目前二手房价格也已上涨到一个比较稳定区域，二手房成交不太乐观，导致挂牌的二手房均价会出现微跌，反应出市场供需关系。蔡甸、汉南等边远区县虽然不限购，但是新房供应相对来说较多，新房二手房倒挂也比较明显，二手房挂牌价格微跌也是顺应市场需求，传说中是限售等政策也可能会影响房东的心理，导致原本就是投资族的会考虑适时降价出手。

二、网友关注度数据分析

1.区县关注度分析

5月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以16.24%的被搜索比占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，搜索占比13.47%。东湖高新区位列第三，被搜索比率达12.58%。主城区二手房关注度较高，一方面是二手房占据了较好的位置，周边配套齐全，相对医疗教育等资源更丰富，生活更便利，也有更多的工作机会；一方面，主城区新房有限，购买难度大，二手房的关注度比较高。

洪山、汉阳、硚口分别位于区县关注度的第四、五、六名。汉南、武汉周边、新洲，分别位于区县关注度的最后三位。汉南、以葛店为代表的武汉周边、新洲等区县，一方面是二手房存量相较主城区少，同时年代老旧，周边规划和配套跟不上；另一方面是这些区县新房购买难度相对较小，在新房二手房价格倒挂明显的情况下，购房者会优先选择新房。

图3区县关注度

2、商圈关注度

5月全市关注的前20商圈分别是关山、徐东、后湖、盘龙城、白沙洲、古田、四新、光谷、民族大道、金银湖、王家湾、南湖花园、街道口、积玉桥、黄埔惠济、百步亭、体育中心、后官知音湖、中南丁字桥、红旗渠常青路。

图4商圈关注度

5月网友关注的商圈是东湖高新区的关山商圈，东湖高新还有光谷和民族大道商圈也都入榜关注的前20商圈。东湖高新商圈新房资源有限，二手房建筑年代也都比较近，加之就业机会相对较多，吸引了一批来汉定居者，因此二手房关注度比较高。

武昌区的徐东、南湖花园、中南丁字桥商圈本月入围商圈关注度前20榜单。武昌区作为武汉老城区，论配套和资源都是比较丰厚的，同样傲娇的还有房价。

江岸区本月入榜的是后湖、黄埔惠济和百步亭。

汉阳区本月入榜的商圈有四新、王家湾。这两个商圈前几年新楼盘不断崛起，如今大都进入二手房阶段，房源较多，加之配套也不断完善，关注度也在上升。

同时，在关注的20个商圈中也不乏边远区县的商圈，比如盘龙城、体育中心、后官知音湖等，有的商圈是因为不限购，还有的是因为价格相对便宜，对于一些后来武汉的刚需族，可以选择的区县和商圈也的确有限。

3.楼盘关注度分析

5月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次保利公园九里、保利心语、锦绣龙城、保利清能西海岸、万科红郡、金地圣爱米伦、保利海上五月花、万科城市花园、恒大御景湾、保利中央公馆。

表1网友关注前十楼盘

5月关注的前十楼盘集中东湖高新区占了3个，分布在民族大道、金融港两个片区，分别是锦绣龙城、保利清能西海岸、万科城市花园。东湖高新区众多高科技含量企业入驻，吸引了大批外来人才，加上新房供应有限，片区内的二手房楼龄也都较新，导致附近配套好、质量不错的楼盘关注度一直很高。

江夏有2个楼盘入榜，分别是保利清能西海岸、保利海上五月花，二手房参考价亲民。

武昌有3个楼盘入榜。保利中央公馆、保利公园九里、金地圣爱米伦，三个楼盘周边都有在建地铁，相对配套成熟，小区体量较大，品牌口碑也不错，关注度也很高。

洪山的保利心语是地铁沿线楼盘，整体配套都很不错，关注度常年都很高。

汉阳的恒大御景湾，位于地铁6号线和杨泗港快速通道交汇处，交通比较便利，加上离长江也不远，江景视野也比较加分，在汉阳是关注的楼盘。

4.地铁线路关注度分析

5月，受关注度的地铁线路是2号线，关注度是48.05%，其次是4号线、1号线、3号线、6号线、阳逻线、8号线，关注度分别是10.48%、10.35%、9.73%、8.31%、6.99%、6.08%。

表2地铁线路关注排名

2号线跨越大汉口和大武昌，北到天河机场、盘龙城，南到光谷广场，跨越区域广阔，范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点，跨越范围大，关注度高。

4号线西起黄金口，东至武汉火车站，中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点，人流密集。

1号线西起东吴大道，东到汉口北，宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。

3号线连接汉口、汉阳和沌口，又可以与6号线、4号线、1号线、2号线等线路换乘，在出行中扮演重要角色。

6号线再次连接了沌口、汉阳和汉口，便利了汉阳、汉口滨江区域的交通，同时对四新片区交通也是很大的改善。

8号线一期起于金潭路，终于梨园，连接东西湖、江汉、江岸、武昌，对于缓解过江压力，更紧密联系大汉口和大武昌作用明显。阳逻线起于后湖大道，终于金台，连接汉口和阳逻，横穿长江新城，既方便交通，又对区域的发展有带动作用。

5.价格、面积、户型关注度分析

5月，受网友关注度的二手房价格区间是0-80万元，占比25%，其次是100-150万元，占比23%。80-100万占比19%，150-200万占比17%。200-300万占比11%，300-500万占比5%。整体看来，网友比较关注的还是总价150万以下的区间，反映出二手房市场仍以刚需为主。0-80万元的基本上是主城区的1室户型和边远区县的2室户型。关注度上升，不排除是毕业季将近，一批毕业生的过渡选择。80-100万，150-200万，这两个价格区间的关注度也一直比较高比较稳，按照武汉目前房价来看，基本上是2房和3房，反应出了刚需的二手房选择。

图5价格区间关注度

网友关注的面积区间是70-90平，其次是90-110平、144-200平、110-144平米，分别占比31%、26%、16%、15%。从面积关注度来看，二手房市场上刚需族占比，受关注的面积段涵盖了两房和三房户型，属于刚需和刚改。50-70平的关注度占比7%，50-100平关注度5%，所占比例均接近。小户型住宅一方面较少，也同样占用了购房名额，比较适合过渡人群。

图6面积区间关注度

5月，3居关注度占比40%，2居占比33%。二手房市场需求仍以两房和三房为主。1居占比15%，四居占比8%，5居及5居以上均占比2%。2居、3居关注度占比重，二手房市场购房群体仍以刚需群体为主，2房基本能满足一家三口居住，3房则是二孩家庭或者有老人一起居住的必须户型。3居关注度占比，说明5月份二手房市场改善需求的网友比较多。1居比重占15%，则反映出过渡购房需求，或者是投资客主要用于出租房源。5居以及5居以上户型则反映少数豪宅以及别墅等购房需求。

图7户型区间关注度

三、政策案例解读及展望

武汉：6月起武汉刚需优先选房比例提升至60%!

央广网武汉5月24日消息（记者熊峰）5月24日，武汉市举行大学生安居房新闻发布会，记者从会上获悉，武汉将筹集租赁房60万平方米，新增租赁房、共有产权房用地的50%以上用于建设大学毕业生保障房。自今年6月份开始，将现在刚需优先选房比例由40%提高至60%，更大程度满足大学毕业生的购房需求。

武汉市规划建设14个长江青年城、青年苑，用作留汉大学生安居房。据武汉市委组织部副部长、市招才局常务副局长孙志军介绍，总规划用地面积超过9000亩，总建筑面积超800万平方米。

解读：现阶段，武汉市执行的“刚需家庭优先选房”政策从房源上来看，武汉市预售备案价格在18000元/平方米以下的新建项目中，低于120平方米的住房，应按照不少于40%(含40%)的房源比例，纳入优先选房范围，努力满足我市首套刚需购房需求。从优先选房适用对象上来看，凡在我市无自有住房、符合限购政策规定、购房之日起3年内无住房交易记录的家庭，可以优先选购一套新建商品住宅。而6月份开始这个比例扩大到60%，据了解，目前刚需购房人群中，留汉大学毕业生购房占比约为70%。进一步扩大刚需房源比例，对于吸引人才留汉是个有力的举措，刚需家庭购房权益也得到进一步的保障。同时，对于新房市场的乱象，也有一定的遏制作用。

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