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揭秘武汉四环发展轨迹 房价级差下如何看待置业四环?

武汉楼市直击 2018-05-24 10:51:42

忽如一夜春风来,四环楼盘遍地开!一夜之间,武汉的四环远城区,从无人问津的不毛之地变成当红炸子鸡。

2018年5月10日,武汉市交通运输系统拼搏赶超暨“四大攻坚战”推进会上明确,到2020年,武汉市域内建成及运营高速公路里程达到974公里,路网密度超过10公里/百平方公里,实现四环独立成环,外环东扩通道基本形成。

(四环线示意图)

四环崛起、四环潜力巨大、四环成置业热点区域……种种利好言论不绝于耳,然而除却四环的低价,抛开与主城区形成的明显房价级差,四环真的值得购买吗?

四环之伤:配套撑不起的高房价

每次有首次置业的朋友向豆姐咨询远城区的情况,豆姐都苦口婆心的劝,在自己能够承担的资金范围内,主城区相较于远城区是更好的选择,不要为了虚无缥缈的增值空间,牺牲生活的便捷。然而,远城区的热度始终居高不下。

目前,四环的房价已经与其配套极其不匹配,东西湖、盘龙城的房价与主城区白沙洲不相上下,与四新也不过就一步之遥。然而除却各种高大上的规划,当前的配套真的足以匹配其价格吗?

(金银湖万达效果图)

虽然远城区不断有配套发展利好传出,例如江夏永旺预计2019年开工,金银湖万达预计2019年开业,以及前不久传出的永旺落子黄陂。但从整体情况来看,各远城区配套仍属于起步阶段,无论是教育、医疗还是商业配套都与主城区有着不小的差距。至于未来,发展空间自然是有的。只是,成年人的世界里,比你条件好的还比你更努力的故事每天都在上演。

据不完全统计,2018年武汉预计将有12家商业综合体开业,其中10家位于三环内,仅有两家位于远城区。尽管远城区在奋力追赶,但是相对于一日千里的主城区,差距非但没有缩小,甚至有逐渐加大的趋势。

如果说一个城市的中心,反映了它的历史和底蕴,那么城市外延则体现了它的发展潜力和方向。新城区的房价接近甚至超过主城区,只能说明新城区的发展空间巨大,购房者普遍对武汉城市发展潜力看好。

解密四环房价轨迹

主城区还是当之无愧的大腿,谁抱上了大腿,谁就能一飞冲天。武汉现在的房价轨迹也恰巧说明这一点。

(图片来源:房天下)

打开武汉地图,可以明显感觉到城市扩张距离的痕迹,东西湖——江夏——黄陂——蔡甸——新洲——汉南,武汉四环房价排序大致如此。这个价格走向大致也反映了四环价值的发展因素主要取决于城镇化程度和是否有轨道交通加持。

东西湖借地铁6号线以及轻轨的便利,通过轨道交通解决了东西湖与与汉口核心、汉阳核心的交通割裂的状态,让主城区工作、远城区居住的时间成本大大下降。成为远城区中一个楼面地价万的片区。

黄陂盘龙城的发展轨迹与东西湖异曲同工,轨道交通和临空新城成为片区发展的助推器。目前楼面价也已经突破6000元/㎡。

相较之下,江夏的发展是最特殊的一个,交通拥堵严重,暂时无地铁通车的江夏,单单凭借靠近光谷这个天然优势,跃居远城区香饽饽。目前江夏楼面价已经突破7000元/㎡。

土地价格作为楼盘开发的重要成本,对楼盘的价格起着至关重要的作为,如果说房价反应的片区目前的价值,那么作为价格风向标的楼价则更能反应片区未来的增值空间。

从目前的情况来看,远城区也已经形成明显的价格阶梯。

别被价格蒙蔽双眼

尽管武汉远城区目前的均价一路高歌,尽管蔡甸、汉南、盘龙城等片区毛坯价还坚守万元底线,但加上精装的价格,已经不能用低价来形容。

5月14日,中国社科院发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》,披露了多个城市房价与租金比。其中,武汉以589排名第15位。

首先解释一下什么叫房价与租金比。它是指每平方米的“房价”与每平方米的“月租金”之间的比值,589意味着,武汉平均每平米的房价是每平米月租金的589倍。也就是说在武汉平均要将房子出租589个月,才有可能收回成本。

按照欧美发达国家的标准,如果房价租金比突破300,就表明该区域房价投资潜力较小,房价被高估,也就意味着房价泡沫较严重,有回调风险。

众所周知,房价最稳定的地方自然是城市核心,远城区相对风险较大。最后豆姐有个对于买房时机最简单粗暴的建议,当大家都问某个区域房价是否会降的时候,你就可以出手了,当大家都问某个区域的房价是否会涨的时候,还是先稳稳再说吧。至于武汉四环,大家是谈论涨的多还是谈论降的多,我相信大家自有判断。

更多资讯,请添加豆姐微信号midoqidou

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