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背靠光谷 这个片区的想象空间到底有多大?

武汉楼市直击 2018-05-17 11:15:36

随着光谷声名鹊起,一时间风头无俩,光谷置业的热潮一直涌动不息。日光不是传说,遇冷才是奇迹。很多购房者抱怨光谷难买,实际上是被热潮迷晕了眼睛,被投资客牵着鼻子走。

作为光谷的邻居,江夏楼盘的品质和热度被远远低估。江夏区已经引进校友招商招才项目资金828亿,吸引大学生落户3162人,位列新城区落户总量榜首。

根据亿房网数据,2018年4月江夏片区均价为10018.04元/㎡ ,而光谷新中心的均价达到15870.52元/㎡,关山片均价更是高达18038.58元/㎡。尽管江夏目前成交均价是远城区中唯一一个打开万元大关的片区,但是与光谷周边相比,仍属价格洼地。5000元/㎡——8000元/㎡的价格级差,却没有给江夏带来更多的热度。

加州橘郡三月底开盘,毛坯均价12500加上精装2500,整体均价15000元/㎡左右,当日去化率75%。毛坯开盘去化率差强人意,应该说与庙山目前的交通拥堵,配套不足不无关系。

日前,东湖高新、武汉铁路局、武汉地铁集团三房联席会上透露,光谷火车站将于明年春节前竣工,作为联系武汉和武汉城市圈的交通枢纽,光谷火车站的重要地位不言而喻。可以预见的是,随着光谷火车站的竣工,光谷东拓南移的速度将进一步提升。光谷火车站可以无缝转乘地铁、城铁和BRT公交,被媒体誉为“国内最佳无缝换乘”大型综合枢纽。

(光谷火车站效果图)

对于遇到交通瓶颈的光谷而言,立体换乘、快速路环绕的光谷火车站更像是一剂解决光谷堵车之痛的良药。由堵城变通途,对江夏片区无疑也是一大利好。

但正是由于江夏特殊的区位,已经目前暂时价格洼地的情况,赋予了它更大的反弹空间,置业江夏,以下几个板块不容忽视。

庙山

庙山距离光谷很近,11公里的距离,与光谷东距离光谷核心的直线距离相差无几。

相较于光谷东,江夏的热度相对没有那么高,2018年4月,保利海上五月花、武汉雅居乐花园相继开盘售罄,才位庙山增加了些许存在感。作为江夏核心之一的庙山,理当受到更大的关注。

江夏片区实际上距离光谷中心区仅有11公里的距离,车程大约在20分钟之后,但由于地势的复杂性,出口较少的江夏片区拥堵情况向来严重。11公里的路程往往1个半小时左右才能走完,尤其是上下班高峰期,堵车状况之严峻让人忍不住哀叹。

虽然庙山片区进来也涌现出一批热销盘,例如雅居乐花园、保利海上五月花等,但是片区整体仍显得较为稳定,。根据亿房网数据,2018年4月第3周,江夏以64套,居于成交榜单第12位。根据浦江中国数据,2018年3月,江夏片区成交均价为9768元/㎡。相对于主城区高昂的房价而言,这个价格接受度显然更高。从供需角度而言,2018年3月,江夏新增预售15.43万㎡,成交面积约9.66万㎡。累计供销比为1.07。供需相对较为平衡。

纵观光谷周边,坐拥汤逊湖的庙山生态环境优越,房价在光谷而言属于洼地,庙山的优势已经不言而喻。

当然,将庙山仅仅定位于刚需片区,这个观点难免有失偏颇。事实上依山傍湖的庙山,是武汉别墅最为密集的片区之一。保利海上五月花、汤逊湖庄园等项目均有别墅产品,目前别墅的二手均价在1.8万元/㎡左右,对于追求改善的购房者而言,别墅不失为一个好的选择。

(雅居乐花园开盘现场) 

从产业方面而言,庙山也有其天然优势,依托大光谷背景,庙山开发区逐步实现由经济增长点向经济增长极的拓展,由改革试验向改革示范区的拓展,由建设科技园区向建设科技新城的拓展。目前正在建设的“阳光创谷”,建成后预期每年产值超过1000亿元,将促进江夏区创新驱动和转型发展。腾讯科技武汉研发中心、海康威视等千亿级产业落子庙山,也为庙山带来更多的就业机会和更广阔的发展前景。

五里界

江夏另有一个杀手锏就是部分区域位于不限购区,日前五里界主要有三个纯新盘项目,包括琨瑜之星、拾光里、路劲时代城。目前,琨瑜之星规划已经公示,路劲时代城已经动工,而拾光里营销中心已经开放,五里界已经进入三足鼎立的阶段。此外中国光谷伊托邦还有别墅和商业在售。

“光谷南五里界处于四环线的附近,是武汉的主城区向梁子湖过渡的黄金走廊,五里界属于不限购区域,从地理位置上而言,五里界可能是距离主城区最近的不限购区域之一。因此,五里界的发展大有潜力可挖。

但是这样的片区往往面临同样一个问题,周边建设处于起步状态,楼盘以村民自建房以及本地小房企开发楼盘为主,配套有限。目前入驻的房企实际上是片区发展的排头兵也是驱动器。但可以预见的是,片区的成熟还需要一段时间成长,远期的升值潜力大于目前的自住价值。

目前区域内的楼面价已经突破4000元/㎡,预计新盘入市价格或逼近万元。

但从项目体量来看,琨瑜之星和拾光里项目总建面均在10万方左右,仅有路劲时代城体量达到30多万方。楼盘数量不多,体量不算大,可供选择的机会不大。

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