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一批高价地将入市 武汉的房价还撑得住吗?

武汉楼市直击 2018-05-17 11:07:39

东湖金茂府已于昨日开盘,推出5、6号楼建面约95-136㎡非毛坯三房四房,毛坯均价大约为20500元/㎡,整体均价预计25000元/㎡。2016年,武汉出现了一批刷新露面价的地块,东湖金茂府地块即为其中之一。根据统计2016年共计有17宗地块刷新楼面价。目前这17宗地块,包括东湖金茂府在内仅有9盘入市。

负重前行?高价地步伐缓慢

一般来说,房企从拿地到开盘,需要经过两个阶段,第一阶段主要为前期准备,包括设计、相关许可证的获取,满足条件后才可开工,而第二阶段则是按照设计进行施工直到达到预售条件。达到条件后才能拿到预售许可证。

这个预售条件在不同时期,不同城市有不同的标准。目前根据武汉规定,商品房低层(含五层)需要主体结构封顶,且砌筑工程完工。多层(含六跃七)主体结构达到层数的三分之二;小高层及以上建筑主体结构达层数的二分之一且不得少于七层,主体结构中地下室每层可抵达地上一层。

尽管每个城市对于达到预售条件的施工要求不同,但在追求高周转的当下,拿地与开盘时间的间隔已经呈现越来越短的趋势。从拿地到开盘所需的时间,与房企的内部协作能力,资金储备和集团战略有分不开的关系,就目前市场情况来说品牌房企与小型房企的差距明显。资料显示,大多品牌房企从拿地到开盘周期6—10个月,而小型房企大多在1年左右, 差距较为明显。

然而在武汉,品牌房企拿地到开盘的速度正在经受严峻的考验,开盘速度明显放缓,这种缓慢主要体现在高价地上。2016年是武汉高价地频繁面世的一年,共计有17宗地块刷新楼面地价。这些地王入市的节奏显然相比如其他地块有明显放缓的趋势。从拿地到开盘周期来看,17宗地分化明显,拿地一年内即开盘,目前已经清盘的有;到目前为止营销中心尚未开放的也有……,但从整体而言呈现步伐缓慢的态势。

行事迅速的行动派

在2016年诞生的地王中,有一些已经清盘,速度之快让人咋舌。绿地国际理想城是当之无愧的代表。2016年1月26日,绿地以4049元/㎡的楼面价斩获东湖高新区光谷四路附近地块,成为当时光谷东地王。同年11月5日在武钢体育中心开盘,共计324套房源,小高层均价12000元/平米,洋房均价13600/平米,去化率达100%。

随后绿地国际理想城九开九罄,2017年11月15日绿地国际理想城网上开盘,推出五期1、2、4、6号楼72-118平带装修房源,高层均价12000元/平,含有2000元/平装修,小高层均价14500元/平,含有2500元/平装修。共推出389套房源,开盘已全部售罄。至此,绿地国际理想城住宅全部售罄。

由于绿地是以拓荒者的姿态入驻光谷东,因此,尽管贵为地王,绿地国际理想城的价格却十分接地气。目前光谷东二手房均价已经突破17000元/㎡。已经售罄的绿地国际理想城多少有点生不逢时的味道,看来“兵贵神速”的法则也并非处处适用。

除绿地之外,四新的正荣府、江夏的中海光谷锦城等项目都在拿地一年内开盘,目前住宅部分均已经售完。这些楼盘不仅动作迅速,入市价格大多低于市场预期,卖了个满堂彩还赚了好口碑,不亏!

保守的观望派

与动作迅猛的行动派相比,动作保守的观望派的队伍更加壮大。此次开盘的金茂府归为观望派貌似还有些勉强,毕竟它荣膺开盘速度榜第9名。

2016年8月9日,P(2016)074号以成交价73.5亿元被首开拿下。与P(2016)074号(C地块)同时出让的P(2016)072号(B地块)和P(2016)073号(A地块),均为杨春湖高铁商务区核心区域的组成部分,分别被武汉华侨城实业发展有限公司和前海人寿保险股份有限公司以底价拿下。楼面价达到14272元/㎡。C地块即为东湖金茂府项目东湖金茂府目前已于2018年5月14日首开,推出建面95-136㎡房源。

2016年7月8日,中城地产竞得光谷东地块,楼面价8688元/㎡,地块规划总建筑面积约16.72万方,其中地上约14.72万方,地下2万方。中城龙湖森林2017年6月已经报建,但到目前为止营销中心仍未开放,目前能得知的最近的消息是一则2018年4月27日发布的中城龙湖森林项目试桩工程招标公告,具体开盘时间,仍未可知。

还有部分楼盘有开放消息释放,有消息称融创观澜府将于2018年5月开盘,碧桂园晴川府将于今年下半年开盘。

从这些保守派的情况来看,大多楼面价较高,甚至出现面粉贵过面包的情况。如果参考周边楼盘售价,相信备案价很难让房企满意。这些迟迟不开的楼盘,也显示了目前备案价仍然未出现松动。此外,近期武汉高端住宅目前出现购买力疲软,多个豪宅开盘当日未售罄,相信也是楼盘一再延迟开盘时间的原因之一。

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