房天下 >   资讯中心   > 房掌柜武汉 >   正文

手机看新闻

专访中国指数研究院李国政 回顾武汉楼市十年的沧桑巨变

房掌柜武汉 2018-05-15 23:49:44

  2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

  十年间,房地产行业发生了翻天覆地的变化,作为时代弄潮儿的各种楼市从业人员,有何值得诉说和书写的动人故事?这次房掌柜有幸邀请到湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监、武汉房地产研究大V《政国策》李国政,跟我们一起聊聊他这10年的房产之路。

  武汉楼市十年 房价增涨3倍

  历史的车轮滚滚向前,从一个拐点奔向另一个拐点,2008年到2018年是房地产快速发展的十年周期,这十年各色人物不断预测房价走势,而中国楼市一直未出现大幅降价的情况。

  回忆起武汉十年房价的沉浮,李国政老师认为,“从技术统计角度来说,类似武汉这样的城市,平均房价一定是逐步上涨的。从2008年,武汉商品住房均价4800元/平方,到2018年3月,武汉住房均价约15000元/平,大概涨了3.1倍,基本可以抵御通胀的压力。”

  这十年里,与房价一起上涨的,是整个行业发展水平的提升,随着高地价、高端化趋势的增强,如今装修房在武汉的市场份额也在日益增大。李国政老师坦言,单用简明扼要的数据,并不能真正客观的反映这十年的房价涨幅。他补充道:“比如供应端,越来越多的品牌房企进入武汉,打造的高端项目为主,整合了更多的科技智能、品质生活配套,最典型如全装修,以往毛坯为主,业主为了入住,后续投入的改造费用,地暖、空调、净水等等,如今都体现在销售端房价,这种统计出来的上涨,并未体现出产品升级的因素。”

  “另外,住房保障房制度全面改革,具有产权的经济适用房叫停之后,缺少了拉低效应,一座城市的平均房价也会恢复“真相”,越来越高。”

  从调控到刺激 楼市的十年轮回

  2007和2008年,是房价疯涨后的调控年份,也是房价波动较大的年份。亲历了这一波楼市变动的李国政老师,回忆起那段往事,仍然深有感触:“2007年楼市爆发,炒房团盛行,后遭遇严厉调控,到2008年上半年,楼市迅速降温,全国范围内,品牌房企带头降价去库存,引发买房人集体维权退房,武汉也受到很大波及,多家知名楼盘成为风波的主角。”

  2016年和2017年,楼市轮回,武汉迎来又一波房价疯涨后的楼市调控。李国政老师回忆起这两年的房价变动,仿若还在昨天:“2016年7月-9月,武汉连出10大高价地,多个区域地价刷新历史记录,包括汉阳滨江地块单价2万,创造武汉单价地王。汉阳新港长江城地块110亿,创出武汉总价地王。对武汉房价形成看涨刺激。”

  “2016年10月起,武汉再次启动楼市调控,全面收紧之后,除了限购限贷之外,还采取限价措施,预售价格要接受审批,对市场产生重大影响。2017年5月,武汉对装修标准也进行官方指导价格。2017年起,由于楼市“四限”政策,武汉装修房比例迅速攀升,由此前的不足3成跃升到7成以上,毛坯房变成了少数派。”

  与2008年调控后即降价不同的是,2017年的武汉市场反倒催生了一部分楼市乱象,“在此背景下,武汉楼市出现一房难求、新房二手房严重倒挂、企业捂盘惜售、高价地块无法顺利上市等乱象,官方正式发文打击茶水费,并公布了举报电话。”拥有着十多年从业经验的李国政老师,最后用“实属罕见”这4个字,来评价了2017年的武汉楼市。

  市场重新洗牌 本土房企且战且退

  十年间,中国房地产市场变幻莫测,有人引吭高歌,亦有人潸然泪下,在残酷的行业竞争和政府调控下,百强房企日趋成熟,而最早进入武汉的一批房企,正在逐渐被人忘却。

  在问到武汉那些消逝的房企和强势崛起的房企的时候,李国政老师用数据阐述了武汉的发展潜力,和百强房企登陆武汉的过程:“十年间,武汉住房销售面积由500万平米,到2017年2000万平米,也翻了4倍,连续7年住房成交面积位居全国前三名。由此,也吸引了近50家中国房地产百强企业落户武汉,中国地产20强已经全部聚集大武汉,从2015年万科成为武汉首个破百亿大关的房企,到2017年5家企业破百亿,武汉的市场规模日渐扩大,从单纯的跑流量,到精品标杆项目不断落地,在中国房地产版图中,也扮演了越来越重要的角色。”

  十年,随着武汉城市的不断改造和扩大,记忆和忘却总是如影相随。

  在李国政老师的记忆深处,仍有一大批房企在逐渐退出历史舞台,他们见证了武汉最早的一批的房地产市场,如今回忆起,仍然如数家珍:“除了国资的联投集团、武汉地产集团、中建三局外,民营的福星惠誉、奥山集团、庭瑞集团、美好置业、百步亭集团、纽宾凯集团等少数几家。在武汉楼市壮大的过程中,本土房企且战且退,外来房企占到一半以上市场份额,而且这个趋势还在越来越明显。”

  “宏宇实业、三江航天、长城建设、新长江、人信等,要么因为业务重心转型、要么因为集团战略调整,有的走向三四线布局,有的专注商业运营,有的被第三方并购,在武汉市场上的声音和影响力确实减弱了。其中,兰世立的东盛地产,一度引发武汉楼市真假降价的争议,如今也烟消云散。”

  “另外,早年进入的外地企业,晋合、卓越、金都、爱家等,因为企业战略调整或市场发展原因,有的转让项目,有的退出武汉,有的通过代建等形式继续发展,也都显得低调多了。”

  十年沧桑巨变 市场与政策节奏加快

  从2008年到2018年,正所谓沧海桑田,十年转瞬即逝。

  对于过去的十年,李国政老师概括为“快速变化的十年”,无论是从资本运作还是土地储备、战略布局,到产品规划、配套设施、户型设计,到市场营销及价格策略,品牌塑造及媒体传播,房地产行业的各个产业链都发生了巨大的变化。

  对于现在的时代,李国政老师评价为“政策主导时代”,因城施策之后,各个城市允许自选动作,全国一年出台近300项政策,相对于以前一年两三次“一刀切”政策,现在房地产的市场属性已经明显弱化,一切听指挥!

  十年,房地产的变迁伴随的是房地产媒体的变迁。作为时代弄潮儿的楼市从业人员,李国政老师对行业的快速变迁感同身受:“如今的市场研究人员,很多时候是焦虑的甚至是崩溃的,是被迫不断推动前行的,市场节奏与政策节奏的加快,也要求我们紧跟市场,充分利用新媒体手段,透过现象看本质,而不能浮于表面流于形式,在信息过载的时代,依然能够带来有分量和价值的思考。”

  房产投资价值依存 长效机制正在建立

  中国房地产历经十年沉浮,这是最好的时代,这是最坏的时代,但这也是全新的时代。

  伴随着技术变革、需求提升、产品迭代、人工智能等等全新树立起来的新标杆,新时代的地产人该如何把握这轮变革?李国政老师分析道:“2008年,中国货币供应量M2是47.5万亿,2018年3月,这一数字是173万亿,大约是3.6倍。除了居住功能以外,由于金融信贷、人口流动、城市化进程的合力,不动产升值显著,买房确实成为了普通家庭抵御通胀的最普遍选择。”

  直到今天,“房住不炒”开启了新时代,楼市“四限”逐步遏制了短线投机,李国政老师坦言:“但投资的价值依然存在,现在,租赁、土地、信贷、房地产税等长效机制正在建立中,真正实现目标,仍需要较长时间的努力。”

掌柜微信公众号:fzg360wh;

房掌柜购房QQ群:241584264,128586256,179405777,608741047;

扫描二维码,下载房掌柜新闻APP,读房事,送现金!

更多精彩点击阅读原文,获取更多新鲜火爆的精彩资讯,欢迎关注房掌柜武汉微信号(fzg360wh)。

更多武汉楼市话题

请加武汉房购房交流微信群

由于群友过百,请先加小编微信进群

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈