刚需买房 如何辨别洼地和深坑？

自楼市发展以来，各城市的刚需买房都是老大难的问题，房价日渐攀升，刚需能买的区域离主城区越来越远，尽量在主城区内寻找洼地下手就成了刚需购房者比较热衷的一件大事。大部分购房者瞅准机会及时上车，还有部分购房者则一不小心掉进了坑内。那么，在买房日渐困难的时期，刚需购房者要如何辨别洼地和深坑？

我们先来捋一下，刚需购房者最关心的几个问题：房价、教育、交通，其中房价是买房的决定性因素。

1.5-1.6W元/㎡左右买哪里？

房价1.5-1.6万主要集中于四新、汉阳核心、红钢城、古田这几个区域，其中以四新、汉阳核心近2年的发展速度最快。2017年年初，与四新万元上下的房价差不多的区域比较多，比如盘龙城、白沙洲、吴家山等，但这些区域中还是以四新的受欢迎程度。一方面它位于主城区内，比起吴家山、盘龙城这些远城区，远期方面的优势比较明显；另一方面它围绕墨水湖发展建成，生态环境方面的优势比白沙洲要强很多。不难看出，在这些2017年价格差不多的区域中，四新经过1年的发展已经领先了，也逐渐从“洼地”的列表中脱离出来了。

现阶段，1.5-1.6W的新房在三环周边还有机会，其中四新已经投入使用3号线和6号线这2条地铁线，整体出行比较便利；红钢城靠近青山三环线，目前有地铁5号线尚在建设中，因临近青山滨江商务区，看好其长期价值的人也比较多；古田地区分2片，临江和近轻轨1号线的新房价格明显是高于长丰大道至三环线一段的，尽管作为老城区其生活条件比较醇熟，但园博大道周边目前尚无地铁，新房偏少，工业城也较多，购房者的关注不算多，看后期龙湖、武汉地产等新项目入市情况如何。

1.2W/㎡新房哪里觅？

在所有洼地中，白沙洲的地位可谓如日中天，任何其它区域都无法取而代之，可能也正是因为这样，不少武汉楼市中的“幺蛾子”都是从白沙洲开始的，比如半夜认筹、偷偷开盘、兼职排队造势、“房查”作为购房前提条件……

白沙洲能成为购房者抢购的地方的最主要原因在于它隶属主城区、房价足够低。对比一下，1.2W/㎡左右的新房区域不算少，比如盘龙城、江夏，然这些区域无一不在三环外的远城区，从这个角度来说，白沙洲的价值就已经遥遥领先了。但糟糕的商业发展、交通路况、生活坏境、就业环境，都是白沙洲的减分项，直接导致它原本与江对岸的四新共处洼地，如今却依旧无法“脱洼”。

不得不承认，白沙洲是刚需购房者入主主城区的绝佳机会，但在选房的过程中，一定要充分了解各个楼盘，诚信越高的开发商幺蛾子越少。

万元盘都在哪里？

自主城区和近主城区的房价蹭蹭上涨之后，四环、五环成为了武汉刚需购房者常提到的词语，新洲、阳逻、汉南、蔡甸等不限购区域也开始陆续进入购房者视线。如今，武汉多个区域共同发力，基本上各区努力发展各区经济，随着地铁进入，它们对部分购房预算紧张的购房者来说还是很有吸引力的。

比如蔡甸的中法生态新城、汉南的航空产业、阳逻的港口等等，但也有不少购房者很排斥，一方面它们距离主城区太远了，生活便利度和远期空间都比主城区和近主城区要差很多，另一方面部分区域前期品牌开发商进入少，目前以本地开发商为主，可信赖性较低。

如何辨别洼地和深坑？

普通意义上的洼地是指某一区域低于周边，大范围看起来，洼地仿佛都是差不多的，但洼地上免难会出现几个深坑。比如备案价看起来低，实际成交价高；大体上与其它开发商的新房购买流程相差无几，但别人的装修合同写的XX牌或同标准地板/卫浴/油漆，而你的购房合同上通篇品牌地板/卫浴/油漆；购房合同上写绿化30%，实际交房绿化不足20%……

在卖方市场下，信息不透明成了一道无法逾越的高墙，购房者若不提前做好充分的功课，在任何环节都有可能碰到问题，例如售楼部沙盘图和区位图的理论距离与实际距离是否相符；销售人员提供给购房者的信息是否全面靠谱；购房合同的详细条款双方是否都达成一致理解等等。

如今，房价基本上已经透明，预售证上的价格是房管局给出的标准毛坯售价，加上政府给定的装修标准，即是买房的最终价格。那些珍惜品牌声誉、违规成本高的开发商，应该成为购房者的！

无论是买三环内的红钢城、白沙洲、四新，还是买五环外的新洲、汉南、蔡甸，动辄上百万的房子都是一件超大的商品，即使不考虑投资空间，为避免后期费心费力地维权，也应仔细辨别，绕开深坑。另外，用来自住的商品房，任何时候都是入手的好时机！

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