特别声明：房地产企业销售数据统计是以2018年1月1日-4月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
调控紧压下业绩增速放缓，2018年1-4月，100房企规模持续上升，但头部效应愈加凸显，房企阵营分化加剧，500亿元以上前10家房企贡献销售业绩43.9%。
图：2018年1-4月房企各阵营的数量、销售额及销售面积均值情况
从销售情况来看，房企业绩增速有所放缓， 销售规模破百亿房企已增至62家。2018年1-4月份，销售额超过百亿的企业均值为395亿元，业绩增速已较1-3月有所放缓，但头部效应愈趋明显。碧桂园、恒大、万科三家企业销售额远远甩开后进企业，销售额均超2000亿元，均值达2216.9亿元，其中，碧桂园拉开与另两家企业差距，以2527.2亿元高居榜首；保利、融创居于第二梯队，销售额均值为1124.4亿元。500-1000亿梯队共有5家房企，分别为中海、绿地、华夏幸福、龙湖和新城控股，销售额均值618.3亿元。100-500亿，100亿以下房企分别为52家和38家，占100房企的九成。100门槛升至56.7亿元。
表：代表房企4月海外发债情况
2018年4月，为突破境内融资困局，房企在境外扎堆发债。一方面，国内房地产调控政策密集出台，房企在国内发债门槛提升、难度加大、用途受限，境外融资规模大幅增加；另一方面，2018年是房地产企业美元债集中兑付的一年，企业面临新资换旧债压力，海外发债诉求持续提高。
从融资规模来看，4月代表房企公布发债合计92.85亿美元，包括美元债和新元债，较去年同期大幅增长。其中，额度的为中海发行的15亿美元高级债券，中海凭借行业信用评级（穆迪Baa1/标普BBB+/惠誉A-）、稳健的财务管控及稳健发展，获得了逾百家国际投资机构的追捧，意向订单量峰值超过36亿美元；越秀地产、融创也分别发行10亿以上、两种期限组合的美元票据，为企业可持续发展注入充足资金。
从融资成本来看，在美元加息的影响下，此次海外密集发债利率有所提高。3年期美元债息率介于6%-7.5%之间，越秀、保利置地更具成本优势，息率低于在5%上下；5年期美元债利率分化明显，万科9.71亿美元中期票据利率为4.15%，融创4.5亿美元息率8.35%。
总体来看，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债是短期内相对理想的融资渠道。其中，布局广泛、发展稳健、评级较高的大型企业可发行额度大、成本低、期限长的债券，有利于优化借贷成本和期限结构，而相比之下，中小型房企则须付出更高的融资成本、寻求更多的渠道才能获得足够的资金，未来偿债压力也会更加突出。
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武汉数据君2018-05-01 05:52:18
