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主城区新房难买 老房子是一条通往“罗马”的坦途吗?

武汉楼市直击 2018-04-12 17:30:41

2016-2018年,武汉楼市格局几乎一天一个样,无论是买房自住还是买房投资,不少购房者都顶着压力上了车。今年年初至今,不同于前2年房价上涨的简单形式,首套房和二套房利率上浮程度一直在调整,一方面降低了杠杆在楼市中的利用率,击中投资者;另一方面还款数额增加也增大了刚需买房的难度。因此,部分购房者开始另辟蹊径,惦记上了主城区的老房子。

主城区老房子能被惦记上的原因简单直白:生活配套成熟、拆迁后能得到大笔补偿金。然而,想要依靠老房子,让买房自住或投资之路成为坦途,所需面临的问题也是异常多的。

生活配套齐全VS拆迁周期长

主城区内的老小区可以说是城市在某一个时期兴盛繁荣的标志,尤其是在几十年前的老武汉,能住上小高层、楼梯房的人家,基本都是家里比较有身份的,比如某大型企业员工、学校教职工等等。随着时间推移,有些人“发达”换房、有些人没落仍旧住在这里。

纵观这些曾经象征身份的老小区,不少地理位置都相当优越,以商业兴盛的汉口为例,长航大厦周边的民生社区、和平社区、大龙社区,沿江而生、整体规模巨大;循礼门周边的西马街江汉北路和光荣坊社区、泰宁里小区、金业里小区、先锋社区等等;武汉天地南侧的沈阳社区、六合社区、福兴大院等。这些老小区几乎都是成片分布,紧密围绕各大商业,且每一个社区周边都有颇负盛名的城市地标,如江汉路步行街、武汉剧院、武汉二中等等。每个社区内部都有自己的生活配套,周边医疗、教育、交通等也十分具有优势。

2018年3月14日,豆姐发布汉口拆迁地图,受到了不少网友的关注,由此可见,涉及拆迁的居民是相当多的。但回顾武汉几次大规模整体拆迁,如汉正街从2011年至今还处于初步改造阶段,不少老社区的拆迁成本高、周期长。尚不论武汉三镇各区域的老房子能否都划入拆迁范围,从拆迁提议到提上改造日程,短期内都是无法完成的。

异地还建VS就地买房

对于绝大多数人而言,老房子拆迁意味着巨款,尤其是“大户人家”,可得到的还建房数量是比较可观的。比如友谊大道的三角湖花园,该小区为还建小区,基本每个房东都还到了好几套房子,用以对外出租,而恰好该小区正对面为大学,周边又有办公区域,常常一房难求。

然而,并非所有的拆迁家庭都可以还建到地理位置相对优越的区域,尤其是原本生活在城市核心的老小区。随着中心城市土地的枯竭和房价走高,无论是异地还建,还是就地买房,都会面临一些问题。

2016年11月,江汉路楚宝片旧城改造房屋征收分户初步评估结果公示表显示,该地区的拆迁评估价大约在15000-16000元/㎡左右,房源补偿分别为白沙洲湘龙鑫城,均价3600元/㎡;东西湖地铁常青城,均价7580元/㎡;盘龙城恒达盘龙湾,均价5608元/㎡;后湖江汉人家,均价限价8500元/㎡。就部分刚需购房群体的买房地段而言,这些楼盘有临湖的,也有近地铁的,但比起江汉路这个近江、有医疗、有商业、有休闲的地段,那也着实差远了。

就地买房的可能性大不大呢?以江汉路“邻居”精武路地块——越秀国际金融汇为例,房天下数据显示,该楼盘2015年入市售卖价26000元/㎡;2016年6月底开盘32000元/㎡;2017年3月带装修价格约36000元/㎡。假设楚宝片拆迁房屋面积50㎡,预计可得补偿款约75万,即使按照首套房购买当时越秀国际金融汇建筑面积的108㎡产品,首付也是相当不够的!

(越秀国际金融汇往期房价*来源房天下)

学区老房子价值大于普通老房子价值

比起新房难买程度,有一种老房子别提是买,连租都是一席难求。比较典型的是武汉二中周边的老小区。据介绍,多年前开始,武汉二中周边一个小单间的房租就超过1000元/月,且每年租客更换期非常短暂,稍不留心就租不到房子。

58同城租房页面显示,目前武汉二中附近的各小区,以单间出租居多,大多数面积在12-20㎡左右,房租约1200元/月;循礼门二十八中周边社区同面积段的单间出租价格在1000元/月左右,稍低于二中周边房租。由此可以看出,是否学区、省市重点等因素也是影响房子价值的重要因素。

单从自住方面出发,考虑买主城区老房子,地段合适、价格合适的房子还是值得下手的;若是从投资方面考虑,主城区近几年的空间非常稳定,指望一个老房子“发家致富”等待周期是不可预估的。如果一定要买主城区老房子,优先考虑周边教育资源,是一个确保空间的重要因素。

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