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武汉楼市“四环元年”,这里有一份“搏傻”指南

武汉买房 2018-04-10 05:55:51

最近一个朋友的父母,想从江汉北路搬去金银湖。

就问哥,江汉北路的房子怎么处理?

? 哥的意思是,不差钱的话,不卖。

划不来。

江汉北路,市中心的中心。

这种20年房龄的老小区,单价才1万8。

房龄15年的电梯房,也很难突破2万2。

但这个地段,新房卖到3万8(含装修)。

说好的一二手倒挂,显然不包括这些老二手房。

因为他只有新房的50%。

只有电梯二手房的70%。

说句不好听的,拆迁都不止1.8万吧?

所以,哥建议出租。

一个月租3500块,问题不大。

扯远了。

哥其实今天重点想说,他父母为啥搬去三环外?

一辈子没住过电梯房,也没住过有物业的小区。

想开个洋荤。

不管这老两口因为什么,决定搬家到三环外,其实还没意识到,正被时代裹挟入滚滚前进的洪流。

轰轰烈烈的四环元年大幕,正在开启。

过去,大家一致的感受,武汉的边界是三环。

这个不仅是印象,有官方文件证明——

1988年《武汉城市总体规划》提出,三环线是城市边界。

那时候武汉还没三环,我们假装自己有。

其实再往前推,早在汉口开埠,清末张之洞修建张公堤,就为汉口城区划出边界。

武汉城市格局的大框架,100多年都没大的变化。

张公是伟人。

伟人,能突破时代局限。

张之洞那时候的武汉,武汉人主要活动区,是这样的:

把城市边界划在张公堤,预留出相当大的空间。

武汉用100年,才基本实现张之洞的预期。

按当时正常人的眼界,城市的边缘,顶多划在建设大道。

果真如此,可以把武汉憋死。

再一次为张公的胸怀和格局,点赞。

伟大的人,预判百年,差不多是极限。

他没有料到,2017年,武汉被定为“国家中心城市”。

“国家中心城市”,是多维度指标。

哥作为房地产相关从业者,其实只关注一个指标,人。

人人人,在房地产眼里,是城市最美的风景。

人口比人才,更重要。

到2017年底,武汉常住人口还不到1100万。

按照目标,2020年,要达到1200万。

3年,缺口100万。

到2049年,人口要达到咋舌的2500万!

缺口1400万。

人从哪里来?

1、留住大学生;

2、抢年轻人落户;

3、吞并鄂州,汉川等等;

4、生。

? 哥更关注的是,往哪里放?

2013年,哥参加武汉2049规划战略研讨会,有一组数据和推演,记忆犹新。

2013年,武汉常住人口1000万,超过80%住主城区,也就是三环内。

这是一个很夸张的比例,我们暂且不表。

然而,主城区面积,只有全市建设用地面积50%。

当时,得出结论,武汉还没有达到向外疏解人口的阶段。

给出的判断,武汉最终主城区人口规模应该在770-850万之间。

从2030开始,武汉新城区人口将快速增加,达到840-950万之间,最终超越主城区。

好,这个趋势非常明显——

未来武汉一半以上的人口,应该住在新城区。

也就是所谓的三环之外,四环以内。

那么,武汉城市的边界,不应该再是三环,而是四环。

这个趋势什么时候开始启动?

四环线预计今年画圆。

2017年,武汉新建商品住宅,三环外住宅成交占比达60%。

同年,武汉土地出让,70%左右在三环外。

? 2018年,就是武汉楼市的“四环元年”。

这是不可逆的趋势,不接受任何辩驳。

谁不接受谁傻。

武汉三环内土地供应比较稀缺,新地基本靠拆。

在“不出地王”紧箍咒下,卖地的价格,怕已经填不平拆迁成本。

武汉所谓主城区(三环内)的土地供应,正进入枯竭期。

武汉这么多宏伟目标,必须留有后手。

城市“摊大饼”,开发3~4环区域,是人口集聚压力下很好的出口。

在很多武汉人眼里,三环外就是乡里,和城市是二元结构。

夸张的说,汉口出了宝丰路,都是乡里。

然而,一旦这波澜壮阔的城市边界外扩运动开启,滚滚洪流之下,颠覆你的认知是常态。

我们回过头来看,朋友父母江汉北路的二手房。

这里新房报价3万8,地价值多少钱?

2万5。

同地段的二手房,为什么只有1万8?

电梯房,也不过2万2?

因为房子过于破旧,把土地价值,都逼成负数。

为什么房子破旧对定价的影响力,如此之大?

? 挖出哥上面埋的第一个梗。

——8成武汉人,住三环内

各种老破小,福利房、房改房、私房。

武汉持续多年新房供应量接近2000万方,所以,武汉人不缺房子啊,缺有品味的房子啊。

地段稀缺?你稀缺个芝麻,老子不care。

然后2016~2017年这波行情,把他们吓死了,原来房子是用来赚钱,不是用来装逼的。

? 再挖出哥上面埋的第二个梗。

朋友的父母,因为有电梯,因为有物业,因为有逼格,毫不犹豫去三环外。

就是武汉人换房的最典型的心态。

可能有朋友会说,估计这对夫妻,60多岁了吧,又不上班又不接伢,住三环外,完全没问题啊。

我们刚需,首改,要考虑这,要考虑那,不能去那么远。

没错。

城市应该有空间秩序。

中心区、次中心、外环,武汉所有叫“大道”的路,都是城市主轴,围绕他们延伸内街小巷,各种城市资源依次排布。

但这种秩序,被地铁冲击得七零八落。

几年前,刚需置业的热门是后湖,是南湖,是四新。

没有地铁的时候,这些地方到核心商圈公交车程,基本1小时左右(后湖到武广江汉路,南湖到中南水果湖)。

现在我们看通地铁的四环。

盘龙城汽车城,坐地铁到武广,也是1个小时。

那我就觉得盘龙城已经比南湖,OK。

对外地人来说,地段在他们眼里,就是这么“现实”。

后湖比盘龙城高贵么?

他们绝对不会为所谓地段的情怀埋单。

? 地段的本质是配套。

配套全是地铁+教育+商超这些量化指标,而这些指标用钱就能复制。

当武汉外地人置业,突破50%临界点。

接受“四环置业”,就没有那么大阻力。

但是,四环置业,是一条充满陷阱的道路。

太多项目依托概念炒作,你看开发商画的区位图,感觉从汉南到江汉路,一步就能跨越。

刚刚开启的城市外扩运动,前期起势,一定红利掺杂泡沫,我们对四环片区价值的认知,尚处于模糊阶段。

到中期泡沫破灭,市场才会有明确价值判断。

? “溢出”被认为是四环最大的机会,便宜就是硬道理?

几百万人的潜力接盘侠,四环相对便宜的价位,就等着这波韭菜呐!

这种思路,玩砸的概率很高。

城市从二环到三环,是摊大饼;

从三环到四环,同样摊大饼;

但辐射,永远不是等比例运动。

我们看武汉对城市空间格局的规划。

核心城区,就是三环内,这个无争议。

然后三至四环怎么打造?

有很多思路。

一种说法,形成光谷、沌口、临空港三大副城,分别承载科技创新中心、先进制造中心、综合交通枢纽等国家中心城市战略性功能。

另外,在武汉东部、南部、西部三个新城组群,作为城镇化发展空间拓展的重要地区。重点布局吴家山、邾城、前川、中法生态城(蔡甸)、纱帽、纸坊、阳逻、常福新城等新城中心。

还有一种描述——在紧邻城市核心的城市次区域,打造光谷、临空、临港和车都四大产业和人口聚集区。

说实话,按照这种规划预判区域价值,很难。

尤其产业,就是所谓就业机会,上面除了光谷,其他的都有点飘。

比如车都,打造这么多年,产业迭代速度太慢,已经被光谷甩不见。

比如临空,是否属带动就业很强的产业?一个机场,不见得比一个大学,有更强辐射效应。

前几年热谈的化工新区,现在连影子都看不到。

规划太多,牛逼不够吹。

从规划到落地,有很多执行因素决定生死。

你看那些四环盘,差不多开发商嘴里,这个地方,都被政府翻过牌子,都潜力无限。

怎么办?

? 在看不清苗头的时候,哥建议,就看最实在的一条,地铁。

有地铁的四环(步行距离20分钟以内),就是优质区域。

没有地铁的四环,就是“硬伤”。

这个地铁,含未来3~5年的规划。

为什么说现在武汉四环,已经挖好坑?

从去年底到今年,我们看到很多四环楼盘,在“开大盘、抢出货”。

一次推几百甚至上千套房源,开发商某种程度就是借着红利,趁乱出击。

他抓的就是“价格溢出”心态,目前市场对四环区域潜力缺乏共识的混乱局面,掩护大量无地铁规划盘出货。

大家,一定要警惕。

别被三环内价格挤压,蒙蔽双眼。

? 最后,简单点评四环区域——

四环北部区域——盘龙城

均价8000-11000元

2号线机场线已开通,辐射航空总部板块,规划建设7号线,辐射横店板块。

这个区域,注意规避横店片、巨龙大道片等无地铁直接经过区域。

四环西——蔡甸

整体均价6400-10000元

4号线蔡甸延长线,预计2020年左右开通,另外有中法新城概念加持,整体持买入建议。

四环西北——吴家山

整体均价10500-11700元

四环西南——汉南

整体均价6000-8800左右,

规划地铁16号线,依托沌口产业梯度转移,武汉绝对价格洼地。

四环东北——阳逻

整体均价6400-8400,

地铁21号线已通车,规划建设10号线,长江新城辐射区。

四环东南——藏龙岛

整体均价10000左右,

无地铁规划,纯光谷外溢需求,得亏有金融港支撑,否则价值不大,价位在光谷也较低。

四环东南——庙山

整体均价8500-12000元

无地铁规划,承接光谷外溢需求。

四环南部——文化大道

整体均价12000左右

地铁纸坊线今年通车,主要承接武昌核心区外溢需求。

四环西南——黄家湖

地铁规划建设8号线3期,2019军运村所在地。

目前暂无在售楼盘,但有地铁小镇规划,有潜力的四环区域。

四环西南——青菱湖

整体均价9300左右

无地铁规划,开发商只能依托引进学校提高片区价值。

四环东——光谷东

预计下半年价格要报1.8万,这是个神奇的地方,不做点评。

— 完 —

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