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城市生长中!武汉四环外的房子值得买吗?

武汉楼市直击 2018-02-14 09:06:27

近日,盘龙城一楼盘毛坯备案价过万的消息,轰动房产圈。打开武汉地图,三环外的东西湖、黄陂、蔡甸、江夏已经纷纷过万。曾经我们提过“休想骗我出三环”的口号,渐渐被“四环已无洼地”所替代。随着武汉城市外延的扩张,人口从主城区向远城区溢出四环带来了广阔的发展空间和坚实的发展动力。更有“远”见的房企开始布局四环外,值得我们购房者思考的问题也随之而来,目前的情况下,四环外的房子值得买吗?置业四环到底是当了接盘侠,还是买到潜力股?

楼市火力逐渐向四环蔓延

先让大家了解一下武汉的环线。武汉四环线预计将于2019年彻底画圆,去年武汉市政府工作报告中即已指出:未来五年将打造“畅通二环、提升三环、建成四环、东扩外环 ,打造环射成网、循环连通的‘五环十八射 ’快速路网体系。”

四环线全长130多公里,在内环房价高企、三环内土地资源捉襟见肘的当下,四环线串联的片区已经日益成为武汉楼市的中坚力量。

根据戴德梁行的数据,17年武汉主城区商品房供应达1322.1万平方米,同比下降6.8%,而远城区商品住宅供应则同比上涨21.1%,达到879.7万。从数据的趋势可以看出,楼市的热度已经逐渐向远城区蔓延。

武汉四环外最有热度的片区应该是阳逻、汉南和蔡甸。目前这三大片区成交均价均在万元以下,根据亿房网的数据,2018年1月新洲为6309.06元/㎡,蔡甸6797.57元/㎡,汉南均价为8032.97元/㎡。汉南均价遥遥领先,而新洲、蔡甸则相差无几。对于刚需而言,这几个片区几乎是武汉价格最接地气的区域了。

四环外买房怎么选?

众所周知,片区的价值与其所处的区位息息相关,判断区位价值最简单粗暴的方式,就是看离市中心的距离。滴滴在2017年发布城市出行半径,主要数据是以城市中心为原点,绝大多数的出行点或终点都分布在此为半径的圆圈之内。根据该数据武汉的出行半径为25.3公里。

根据地图,以身处内环的武汉市政府为原点到阳逻的直线距离为25.9公里,到新洲人民政府政务中心的直线距离则达到了38.3公里;蔡甸距离武汉市政府最近,距离为21.7公里。

蔡甸是唯一一个在武汉城市半径的片区,目前新洲、汉南区域均不在此区域之内。事实上,排名第一的北京城市半径也仅为31.7公里。

距离固然很重要,但在交通出行所占据的时间成本才是片区价值的重要衡量因素。美国学者屈菲尔有一个著名的“45分钟定律”:城市的规模取决于人们在其中移动的难易程度,即多数人不愿花超过45分钟时间在一次出行交通上。远城区要想破局,只能依靠告诉的交通工具,在目前情况下,就是地铁,目前武汉地铁的最高时速大约是80公里/小时。

蔡甸片区规划有3条地铁线路,目前蔡甸线7座地下车站主体结构已经全部完工,蔡甸线预计将于今年内开通。届时蔡甸将迎来片区内首条地铁线路。蔡甸线通车后将进一步完善片区交通路网,除此之外,蔡甸还将迎来地铁11号线、地铁10号线。

汉南片片区内主要地铁线路为16号线,规划中的16号线全长36公里,起于国际博览中心,沿线穿越沌口路、江城大道、万家湖、汉洪高速、绿地汉南奥特莱斯、沌口国际赛车场,终点位于汉南纱帽街,主要连通汉南与汉阳。武汉轨道交通16号线2017年7月28日在马影河站,举行了土建预埋工程的开工仪式。如果顺利,地铁将于2020年正式开通。

武汉地铁21号线即阳逻线已经于2017年12月26日开通,阳逻是这三个片区中,第一个通地铁的片区。截止到1月26日,阳逻线开通一个月,累计载客127万人次。阳逻线串联阳逻交通要道,对于拉动阳逻片区交通有重大意义。

这些远城区的配套,满足基本日常生活所需,问题不大。但是中高端品牌缺失、大型商业综合体更是一片空白。除汉南奥特莱斯之外,蔡甸、阳逻未有大型商业综合体落地。整体来讲,三片区的配套基本上都不算强势。选择在这些片区买房的购房者,对配套的期待相必也不会太高。关于配套这块,大概也就汉南奥特莱斯值得一提。另外蔡甸金地中法仟佰汇项目临时营销中心即将开放,蔡甸将迎来重量级综合体。

从地价看房价 谁能独领风骚

再看地价。2017年12月,华发拿下阳逻P(2017)133号地块,楼面价3140元/平方米,刷新阳逻最高楼面价。

但就 在2017年12月26日的土拍中,阳逻之心的两宗地流拍,究竟是房企对阳逻的兴趣缺缺还是别有隐情,我们无从得知。日前,阳逻之心两宗地流地已经重新挂牌,究竟花落谁家,请关注2018年2月13日的土拍。

2017年12月1日中建三局、武汉峰利源建筑投资通过竞标分别以4.69亿、3.69亿获取蔡甸西环路临近两宗地块,楼面价均为2800元/平。这也是目前蔡甸片区的最高楼面价。

2017年12月7日,P(2017)112号地块,由武汉百纳房地产有限公司以88.42分竞得,总价40628万元,楼面地价2250.18元/平米,刷新汉南楼面价记录。

从楼面价来看,阳逻的价格高于蔡甸高于汉南。

综合来说,蔡甸是三个片区中条件最为优越的片区,规划利好、离主城区较近,加上不限购的优势,蔡甸是豆姐在四环最为看好的片区。大家有什么不同的看法,可以在下方留言讨论。

END

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