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干货!不知道吧,大、小产权房竟然有这么多秘密!

武汉楼市圈 2018-02-10 11:59:10

武汉楼市圈(whloushiquan)

经常会有很多人咨询房屋产权的问题,甚至有很多新进入房地产行业的新人,也经常会问到小产权房和大产权房到底是什么,二者到底有什么区别?

今天小编就跟大家聊聊这个话题,普及一下房地产基础知识,希望大家在买房的过程中不要上当受骗。

01 什么是房屋产权?

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。

其中,房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,受到我国《物权法》的保护,其年限是永久的。

根据我国《宪法》,土地所有权属于国家和集体所有,所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权。

根据土地规划用途的不同,土地的最高使用年限分为40年、50年和70年不等,到期后可重新缴纳土地出让金,获得持续的土地使用权。

说白了,房屋产权使用年限主要是由土地使用权决定的。

02 什么是小产权房?

小产权房,就是农民集体土地上建设的房屋。

说白了,就是在农村宅基地上建的房子,这样的房子是属于这个农村集体所有的。所以如果不是本村村民,是没有资格购买的这样的房子的。而这种房子因为没有缴纳土地出让金等费用,产权证并非国家房管部门颁发,所以称之为“乡产权”。

当然,除了农村宅基地,还有在集体企业用地、占用耕地违法建设的房子、各类农业园、养老院别墅等,都属于小产权房。

还有一类大家比较容易忽视的小产权房,就是在政府划拨或出让的土地上,没有按规划功能开发、使用,将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。这种房子因为没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局自然也就不会给予备案,所以这种房子实际上没有真正的产权。

03 什么是大产权房?

与小产权房对应,大产权房就是我们平时所说的普通商品房。

这种类型的房屋是由国家颁发产权证,年限一般是40年产权、50年产权和70年产权。在武汉的市面上,大家见的最多的就是40年产权的公寓和70年产权的普通住宅。

04 大、小产权房到底有什么区别?

咱们从房产证、转让、购买、购房后续、抵押和拆迁等6个方面进行对比:

(1)转让流动性不同:大产权房可以个人自由转让,基本上没有时间限制;但小产权房如果想转让,必须在购买满五年后才能够进行。

(2)房产证不同:大产权房的房产证由国家颁发,被国家认可和接受;小产权房的房产证由乡镇颁发,个人并没有实际的产权。

(3)购房后续费用不同:购买大产权房后,购买者可以自由进行使用、或转让,不用补缴任何费用;但在购买小产权房之后,若要再转让,必须补交土地出让金,否则便不能够上市交易。

(4)购房对象不同:大产权房的用地是由国家划拨或者转让的,销售对象可以是任何人;而小产权房的建设用地一般归乡集体所有,并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

(5)抵押用途不同:大产权房可以进行抵押贷款,最高为房屋评估价格的七成;但小产权房在一般的商业银行都无法抵押,不过有些乡镇信用社和小额贷款公司,可能会认可小产权房的抵押。

(6)拆迁补偿费不同:大产权房更有利一些,容易获得拆迁补偿款;小产权房很难获得补偿。

既然知道了大、小产权房的区别,那么大家在实际购房过程当中就要学以致用,要参考贷款、购买交易的限制,以及自己的实际经济基础进行有效选择。小编建议尽量优先考虑大产权房,也就是我们平时所说的商品房,谨慎选择小产权房。

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