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一、二手房市场数据分析
1.武汉二手房数据分析
据房天下武汉二手房数据中心数据显示，2018年1月武汉二手房挂牌均价18442元/平米。相比12月挂牌均价18331元/平米，1月武汉二手房价格整体平稳，环比微涨0.6%。
图1全市挂牌均价走势
图2区县挂牌均价
1月各武汉有8个区县二手房挂牌均价出现下跌，另有7个区县二手房价格出现不同层度上涨。从区县二手房整体挂牌价来看，武昌区二手房以23512元/平米均价继续领跑，不过相比12月，1月均价继续小幅下跌，平均下降66元/平。江岸区22443元/平米、江汉区21787元/平米，分别位列第二和第三。备受关注的东湖高新区1月价格上涨0.72%，以19053元/平位列第四。
1月价格上涨的区县有：江汉区环比上涨10.45%，硚口区环比上涨2.34%，沌口环比上涨2.02%，江夏上涨1.74%，江岸上涨1.41%，黄陂上涨1.38%，东湖高新上涨0.72%。
其余区县都有小幅下跌，分别是：蔡甸环比下跌3.88%，新洲下跌2.14%，汉南下跌1.69%，洪山下跌1.20%，汉阳下跌0.75%，青山下跌0.74%，武昌下跌0.28%，东西湖下跌0.18%。
年关将近，二手房市场也迎来了一贯的“淡季”。全市和各区县价格表现仍然是比较平稳的状态，小幅震荡实属正常范围。
二、网友关注度数据分析
1.区县关注度分析
1月份，武汉受关注区县排行榜上，武昌区以17.81%的被搜索占比占领榜首。相比上月，江岸区同样稳居第二，搜索占比12.73%。东湖高新区位列第三，被搜索比率达9.42%。
洪山、汉阳、东西湖分别位于区县关注度的第四、五、六名。汉南、武汉周边、新洲，分别位于区县关注度的最后三位。
图3 区县关注度
2、商圈关注度
1月全市关注的前20商圈分别是金银湖、盘龙城、南湖花园、后湖、徐东、白沙洲、四新、光谷、王家湾、关山、民族大道、街道口、红旗渠常青路、藏龙岛、吴家山、卓刀泉、积玉桥、古田、百步亭、中南丁字桥。
图4 商圈关注度
关注20商圈中有11个整体价格都在武汉全市整体均价以下，分别是金银湖14450元/平、盘龙城11531元/平、后湖18041元/平、白沙洲13767元/平、四新14348元/平、王家湾15491元/平、民族大道16421元/平、红旗渠常青路16647元/平、藏龙岛14413元/平、吴家山11814元/平、古田17089元/平。
网友关注的三个商圈是金银湖、盘龙城、南湖花园。汉阳1月份四新和王家湾商圈分别位于网友关注度前七名和第九名。洪山白沙洲商圈1月位于关榜前6名，包括位于关注度前一、二名的金银湖和盘龙城，都是价格相对亲民的商圈，关注此类商圈的以刚需族为主。
武昌区1月有四个商圈入榜，分别是南湖花园、徐东、积玉桥、中南丁字桥。东湖高新区1月有三个商圈都入榜单，分别是光谷、关山、民族大道。同样有三个商圈入榜的是洪山区，白沙洲、街道口、卓刀泉跻身榜单。
1月入榜的20个商圈无非限购区域，可推测关注二手房市场的多以刚需置业或改善型置业为主。此类购房者，一方面比较关注价格，另一方面对整体位置和周边配套有较高要求。
3.楼盘关注度分析
1月武汉二手房网友关注度前十楼盘，依次锦绣龙城、保利心语、保利清能西海岸、保利中央公馆、保利公园九里、万科城市花园、阳光100大湖第、保利海上五月花、保利华都、当代国际花园。
表1 网友关注前十楼盘
1月关注的前十楼盘集中东湖高新区占了3个，分布在民族大道、金融港两个片区，分别是锦绣龙城、万科城市花园、当代国际花园。万科城市花园和当代国际花园的整体配套不错，锦绣龙城相对价格较低，周边高校较多，整体居住环境也不错。东湖高新区众多高科技含量企业入驻，吸引了大批高薪人才，导致附近配套好、质量不错的楼盘关注度一直很高。
江夏有3个楼盘入榜，分别是保利清能西海岸、保利海上五月花和阳光100大湖地，二手房参考均价亲民。
洪山和武昌各有两个楼盘入榜。洪山的保利心语和保利华都，两个楼盘都是地铁沿线楼盘，整体配套都很不错，关注度常年都很高。武昌的保利中央公馆和保利公园九里，周边都有在建地铁，相对配套成熟，小区体量较大，品牌口碑也不错，关注度也很高。
4.地铁线路关注度分析
1月，受关注度的地铁线路是2号线，关注度是38.67%，其次是4号线、3号线、1号线、6号线，关注度分别是25.19%、11.11%、10.10%、8.18%。12月底新开通的8号线和阳逻线，1月关注度分别是4.25%、2.50%。
表2 地铁线路关注排名
2号线跨越大汉口和大武昌，北到天河机场、盘龙城，南到光谷广场，跨越区域广阔，范湖、循礼门、洪山广场、中南路、光谷广场等站点都是客流量超大的站点，跨越范围大，关注度高。
4号线西起黄金口，东至武汉火车站，中间王家湾、钟家村、武昌火车站、洪山广场、武汉火车站等站点也都是关注度较高的站点，人流密集。
3号线连接汉口、汉阳和沌口，又可以与6号线、4号线、1号线、2号线等线路换乘，在出行中扮演重要角色。
1号线西起东吴大道，东到汉口北，宗关、循礼门、大智路等站点关注度较高。
6号线在现在运营中的5条地铁中，最年轻，再次连接了沌口、汉阳和汉口，便利了汉阳、汉口滨江区域的交通，同时对四新片区交通也是很大的改善。
12月月底武汉齐开通了三条地铁：8号线一期，21号线，1号线北延线。新地铁开通对武汉整体交通压力有效缓解。8号线一期从起于金潭路，终于梨园，连接东西湖、江汉、江岸、武昌，对于缓解过江压力，更紧密联系大汉口和大武昌作用明显。
5.价格、面积、户型关注度分析
1月，受网友关注度的二手房价格区间是100-150万元，占比31%，其次是80万以下，占比26%。80-100万占比15%，150-200万占比12%。200-300万占比12%，300-500万占比4%。整体看来，网友比较关注的还是总价150万以下的区间，反映出二手房市场仍以刚需为主。
图5 价格区间关注度
网友关注的面积区间是50-100平，其次是110-144平、90-110平米、70-90平，分别占比24%、21%、21%、19%。50-100平关注度说明二手房市场上刚需族还是占有一定比例，剩下比较受关注的面积段涵盖了两房和三房户型，基本也属于刚需和刚改。110-144平豪宅范围内的三房或者四房，刚改购房者居多。其中各面积段关注度占比差距并不是很大，刚需置业和改善置业不相上下。50-70平关注度8%，144平以上的豪宅关注度占比7%，所占比例较小。
图6 面积区间关注度
1月，2居关注度占比41%， 3居关注度占比33%。1居占比12%，四居占比9%， 5居及5居以上分别占比3%、2%。2居、3居关注度占比重，二手房市场购房群体仍以刚需群体为主，2房基本能满足一家三口居住，3房则是二孩家庭或者有老人一起居住的必须户型。2房和3房所占比重，也受当下武汉的房价制约，刚需族一般只能承担得起这两种户型。1居比重占12%，则反映出过渡购房需求，或者是投资客主要用于出租房源。
图7 户型关注度
三、政策案例解读及展望
国家提倡多主体供应土地
2018年1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。所谓多主体供应，其含义一是多主体供应住房，其二即是多主体供应住房土地。
解读：国家提倡多主体供应土地，政府将不再是居住用地提供者。从土地制度上根本解决住房市场的供应问题，对于目前房价屡次调整仍然居高不下，甚至会反弹上涨的局面提供了问题解决的可能性，从长远看，对房地产的平稳健康发展是有益的。不过，从想法变成现实，过程中还会涉及相关政策施行、法律、法规研究制定等，都需要时间。
多主体供应土地，是针对破解目前房产市场土地供应不足、开发周期长这一影响房价因素的设想。同时，中央还提出租售并举机制。将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列为租赁试点，鼓励、要求他们积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。满足市场需求，缓解供求矛盾，以达到控制房价的目的。
各城市继续开展人才抢夺大战
2018年1月3日，南京落户门槛再降低，研究生以上学历可直接落户，本科生40岁以下也可直接落户，然后再就业。
2018年1月5日，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》中取消了兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。继续限购区域则取消限购社保、纳税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。
解读：降低落户门槛、取消部分区域限购，既是因地制宜的需要，也反映出人才争夺的战略。不光这两个城市，武汉、郑州、济南、长沙、西安等城市也是争先恐后抢夺人才，降低相应人才落户门槛。有的城市还给予相应本科、研究生、博士生相应落户补贴；建设人才公寓，免费或者相应减免租金。
人才引进一方面是为本城市发展注入鲜活的血液、引进高素质人才，为本城市更好招商引资提供人才和技术储备，同时也引进了大量的潜在购房者，对于稳定房产市场，促进房产市场长期稳定健康发展有积极作用。
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武汉数据君2018-02-08 10:06:15
