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楼面价PK房价 两张图看懂武汉楼市!

武汉楼市直击 2018-01-10 12:07:47

众所皆知,影响房价的因素有银行利率、地价、政策法规、城市规划等。有数据显示,土地成本占据房地产项目开发成本比例最高。根据武汉市统计局数据,2017年1-9月武汉市房地产开发投资为2130.05亿,土地购置费605.07亿元,占开发投资比重28.4%,较去年同期提升11.8个百分点。因而地价往往被称为房价的风向标,在一定程度上,楼面价与房价是成正比。

为了便于大家更好地理解,豆姐先来解释下楼面地价是什么?

楼面地价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

楼面地价与房价两者相互影响、密不可分。这也是当下买房人切切实实最关注的两个方面。由于对市场信息的看法不一,持悲观或过分乐观态度的都大有人在,很少人客观、理性地去看待。

以往,豆姐也都是告诉大家哪些区域有潜力,适合出手;今天,大家提着钱袋子,估摸下在武汉自己哪些地方能买,哪个地方最想出手。我们只用数据说话。

第一张图,武汉热门地块楼面地价图。

第二张图,12月武汉最新房价地图。(*数据来源于中国房情网)

有时候,简单的数据比千言万语更直白。豆姐身边有一同学,性格特纠结,听说姐在房地产业混了不少年后,隔一段时间就问姐买哪里划算,买哪里好。此前,姐就跟她推荐江夏的某楼盘,那时房价也才5000元/平,她去看了觉得差强人意,然后又去白沙洲、南湖多看了几眼。

这一看就是一年,后来觉得还是姐给她推荐的楼盘好,然而回过头来看江夏房价已经逼近1w元/平,买不起,于是“安家计划”又搁置了。直到去年,她东拼西凑还是在江夏买了套单价1.2w左右的房子。

姐说一句扎心的话,普通人工资的增长速度哪赶得上房价的增长速度!买房这件事,就要对自己心狠手辣!纵然我们不能预见未来,但也还是可以判断趋势。

以上两张图,我们大致能看出一些片区楼面地价PK房价的结果,譬如东西湖、四新、白沙洲等片区,同时,亦可以初步下个定论。毋庸置疑的是,楼面地价接近或超过房价的片区,意味着该区域大有潜力可挖,而楼面地价大大超过当前房价的片区,未来发展势必不可估量。

举两个例子,12月保利新武昌开盘均价11500元/平,菁英城开盘均价10500元/平,东原启城开盘均价10800元/平,可见上月白沙洲片区毛坯均价在1w~1.2w元/平上下浮动。恰逢其时,在12月的首场土拍中,万科以38.6亿斩获白沙洲P(2017)129号地块,荣升片区“地王”,楼面价9073.71元/㎡,逼近万元大关。

这样算来,白沙洲片区楼面价极其逼近在售房价,房价上涨空间还很充足。若待万科地王项目面世,保守估计该片区房价破1.5w元/平应该是大势所趋。我们再来看看另一个“刚需天堂”——四新。同为一拍成名,四新刷新的楼面地价可不止接近房价这么简单。

12月4日,保利以52.81亿元摘得四新P(2017)128号地块,楼面地价15606元/㎡。据悉,该地块紧邻地铁6号线、12号线(在建),恰好又离三环线不远,交通优势不言而喻,故而在拍卖当天就达到熔断价13499.97元/㎡,直接刷新了正荣此前创下的地王记录。

就目前而言,保利创下的楼面价地王记录,几乎超过四新片区大部分在售楼盘毛坯均价。上月,四新片区开盘的项目有武汉正荣府均价15000元/平(含精装)、新城璟棠均价15000元/平(含精装)、海伦春天四期均价14800元/平(含精装)。包括本月5号开盘邻近保利地块的万福国际广场毛坯均价约14000元/平。

如今,久未有大动作的汉阳,因为四新地王的出现一时风头无两,加上房企大鳄齐聚,各项利好规划都在加速兑现中,正在崛起的四新未来发展势必前途无量。值得注意的是,单个高价地块并不能代表片区整体情况,由于楼市限价,也存在有高价地块打造别墅、洋房等中高端产品情况出现,不可混淆一谈。

俗话说:买涨不买跌。开发商纵然占在卖家立场,但市场敏感度不可小觑,上图中楼面价≥房价的片区,大家大可纳入考虑范围内,仔细斟酌一番!


End

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